3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
1.2.4 Đấugiá quyền sử dụngđất theo luật đấtđai 2013
Đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện theo một nguyên tắc nhất định, đảm bảo quyền lợi của các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật này. Quy định nguyên tắc đấu giá dựa trên nguyên tắc hoạt động đấu giá nói chung và đặc điểm riêng của hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất. Theo quy định điều 117 - Luật Đất đai năm 2013 thì hoạt động này phải đảm bảo được 2 nguyên tắc sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản (Luật Đất đai 2013)
Không phải mọi trường hợp đều được tiến hành đấu giá, mà chỉ có những trường hợp cụ thể mà pháp luật quy định tại điều 118 – Luật Đất đai năm 2013 mới đủ điều kiện tiến hành đấu giá
Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp Xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối
Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước
Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân
Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Quy định trường hợp cụ thể để tiến hành đấu giá, vì có những trường hợp đất đã có những ưu đãi nhất định như không phải trả tiền sử dụng đất, đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất…thì sẽ không đủ điều kiện tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất (Luật đất đai 2013)
Điều kiện để tổ chức thực hiện đấu giá
Các tổ chức đấu giá chỉ được tiến hành hoạt động đấu giá khi đã đủ các điều kiện nhất định mà pháp luật quy định:
Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước
Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
Quy định những điều kiện này nhằm đảm bảo cho quá trình đấu giá được tiến hành thuận lợi, đảm bảo công cho các chủ thể tham gia hoạt động này. Hơn nữa, đất đai là tài sản đặc biệt, càng quy định cụ thể điều kiện bao nhiêu thì việc sử dụng đất được đảm bảo hiệu quả càng tốt bấy nhiêu
Người tham gia đấu giá
Khi tham gia vào hoạt động đấu giá thì trong từng trường hợp nhất định mà điều kiện của người tham gia cần phải đáp ứng là khác nhau. Điều 118 – Luật đất đai 2013 quy định cụ thể như sau: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55 và Điều 56 – Luật đất đai 2013; phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại Điều 58 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư
Việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng
Giá khởi điểm bao giờ cũng là điều được các chủ thể tham gia đấu giá quan tâm, liệu họ có đủ khả năng tài chính để tham gia hoạt động này hay không
Căn cứ quyết định đấu giá quyền sử dụng đất, Sở Tài nguyên và Môi trường tổ chức thực hiện việc xác định giá khởi điểm của thửa đất đấu giá (gồm giá đất, hạ tầng kỹ thuật, tài sản gắn liền với đất nếu có) theo quy định của pháp luật và trình Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) phê duyệt
Hồ sơ trình phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá bao gồm:
a) Tờ trình về phương án giá khởi điểm của thửa đất được đấu giá, giá hạ tầng kỹ thuật, tài sản trên đất (nếu có)
b) Dự thảo phương án giá khởi điểm
c) Báo cáo thuyết minh xây dựng phương án giá khởi điểm d) Văn bản thẩm định phương án giá khởi điểm
Căn cứ hồ sơ trình của Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thực hiện phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá. Giá khởi điểm của thửa đất đấu giá đã được phê duyệt là căn cứ để thực hiện việc bán đấu giá quyền sử dụng đất (TT liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT)