3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.2 Đánh giá công tác đấugiá quyền sử dụngđấ tở 03 dự án đã đấugiá trên địa bàn
3.2.1. Tóm tắt các dự án nghiên cứu
Bảng 3.3: Khái quát đặc điểm các dự án
STT Quỹ đất đấu giá Địa điểm Diện tích (m2)
Có quy hoạch sử dụng đất
hay không
1 Đấu giá quyền sử dụng đất ở nông thôn
Khu dân cư xóm Gò
Cao xã Hóa Thượng 15.002 Có
2 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị
Thị trấn Trại Cau
Huyện Đồng Hỷ 4.301 Có
3 Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị
khu dân cư xóm Cầu Đất, xã Nam Hoà, huyện Đồng Hỷ
3.295,5 Có
( Nguồn Phòng TNMT huyện Đồng Hỷ)
3.2.2 Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ
3.2.2.1 Đối tượng được tham gia đấu giá và không được tham gia đấu giá a) Đối tượng được tham gia đấu giá
Là công dân nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, người có đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu đất ở, có khả năng tài chính, chấp nhận thực hiện nghiêm túc toàn bộ nội dung của quy định này và tự nguyện làm đơn đấu giá đất ở theo mẫu do Hội đồng đấu giá phát hành (trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đai đúng mục đích, đúng quy hoạch sau khi trúng đấu giá) và được Hội đồng đấu giá chấp nhận
Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai (gọi chung là người tham gia đấu giá), có nhu cầu sử dụngđất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cơ quan Nhà nướccó thẩm quyền phê duyệt
Hộ gia đình, cá nhân có đủ năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật và các yêu cầu khác của Pháp luật liên quan
Một hộ gia đình chỉ được cử một thành viên tham gia đấu giá (UBND tỉnh Thái Nguyên, QĐ 33/2010 Ban hành quy chế đấu giá QSD đất )
b,Đối tượng không được tham gia đấu giá
Người không có năng lực hành vi dân sự, người bị mất hoặc bị hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người tại thời điểm đăng ký tham gia đấu giá không nhận thức, làm chủ được hành vi của mình
Người làm việc trong tổ chức đấu giá tài sản thực hiện cuộc đấu giá; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của đấu giá viên điều hành cuộc đấu giá; người trực tiếp giám định, định giá tài sản; cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người trực tiếp giám định, định giá tài sản
Người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền xử lý tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản, người ký hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, người có quyền quyết định bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật
Cha, mẹ, vợ, chồng, con, anh ruột, chị ruột, em ruột của người quy định tại điểm c mục này
Người không có quyền mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật áp dụng đối với loại tài sản đó (UBND tỉnh Thái Nguyên, QĐ 33/2010 Ban hành quy chế đấu giá QSD đất )
c, Giá khởi điểm, bước giá, tiền ký quỹ và lệ phí đấugiá
- Giá khởi điểm:
Giá khởi điểm được xác định theoquy định của pháp luật về đất đai trước khi ký kết hợp đồng bán đấu giá quyền sử dụngđất.
Giá khởi điểm được quy định theo đơn giá trên 1m2 chưa bao gồm lệ phí trước bạ và các lệ phí khác (nếu có)
Thẩm quyền quyết định giá khởi điểm: Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định giá khởi điểm đối với các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, sau khi có báo cáo thẩm định của Sở Tàichính
- Bướcgiá:
Bước giá được quy định trên 1m2: Ủy ban nhân dân tỉnh quyết định bước giá tối thiểu nhưng không dưới 1,0% giá khởi điểm. Tuỳ từng trường hợp cụ thể, khi tổ chức cuộc bán đấu giá tổ chức bán đấu giá xác định bước giá cho phù hợp nhưng không thấp hơn bước giá tối thiểu do Uỷ ban nhân dân tỉnh quy định
Tiền ký quỹ (tiền đặt cọc): Do UBND tỉnh quy định cụ thể cho các lô đất khi được đưa ra đấu giá. Người tham gia đấu giá phải nộp tiền ký quỹ bằng tiền mặt (Việt Nam đồng), hoặc phải có giấy bảo lãnh của một Ngân hàng thương mại trên địa bàn cho Hội đồng đấu giá trước khi tổ chức đấu giá
Tiền ký quỹ được trả lại cho người tham gia đấu giá trong các trường hợp sau: + Người tham gia đấu giá nhưng không trúng đấu giá được hoàn trả lại trong vòng 10 ngày kể từ ngày đấu giá (số tiền này không tính lãi)
+ Người đã đăng ký đấu giá và nộp tiền ký quỹ nhưng rút lại đăng ký đấu giá chậm nhất là 01 ngày trước khi tổ chức phiên đấu giá
Số tiền ký quỹ không được trả lại và phải nộp toàn bộ vào ngân sách Nhà nước Lệ phí đấu giá: Thực hiện theo quy định hiện hành của Nhà nước. Lệ phí đấu giá không được hoàn trả trong bất kỳ trường hợp nào, chỉ trừ trường hợp người đã đăng ký đấu giá nhưng rút lại đăng ký đấu giá chậm nhất là 01 ngày trước khi tổ chức buổi đấu giá ( QĐ 07/2016/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất tỉnh Thái Nguyên)
3.2.2.2 Quyền và nghĩa vụ của người tham gia đấu giá quyền sử dụng đấtở
Nghiêm chỉnh chấp hành Quy định đấu giá đất, các quy định của pháp luật về quản lý quy hoạch xây dựng, quản lý đất đai, quản lý đôthị
Thực hiện nghiêm túc đầy đủ, kịp thời trách nhiệm và nghĩa vụ của mình trong quá trình đấu giá và sau khi trúng đấu giá
Người tham gia đấu giá phải có mặt đúng thời gian, địa điểm đấu giá được Hội đồng đấu giá đất quy định và phải mang theo giấy Chứng minh nhân dân hoặc các giấy tờ tuỳ thân đảm bảo chứng minh được người thật, việc thật; phải trực tiếp tham gia đấu giá, nếu vắng mặt phải làm Giấy uỷ quyền cho người khác (người được uỷ quyền khi đến tham gia đấu giá phải mang theo Chứng minh nhân dân); Giấy uỷ quyền (theo mẫu do Hội đồng đấu giá ban hành) do UBND Phường, xã nơi người uỷ quyền cư trú hoặc thủ trưởng cơ quan nơi công tác xác nhận và phải chịu hoàn toàn trách nhiệm về sự uỷ quyền đó. Giấy uỷ quyền phải được nộp cùng đơn đấu giá hoặc được nộp cho Hội đồng đấu giá chậm nhất 01 ngày trước khi tổ chức buổi đấu giá
Người trúng đấu giá được Tổ chức được giao đấu giá quyền sử dụng đất giao
quyết định của UBND huyện Đồng Hỷ công nhận trúng đấu giá đất và bàn giao đất ở sau khi nộp đủ tiền theo giá trúng đấu giá, được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Tổ chức được giao đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn huyện Đồng Hỷ là Tổ chức đấu giá tài sản của tỉnh được Uỷ ban nhân dân tỉnh quyết định thành lập và giao nhiệm vụ thực hiện việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuêđất đó (UBND tỉnh Thái Nguyên, QĐ 33/2010 Ban hành quy chế đấugiá QSD đất )
3.2.2.3Điều kiện tổ chức đấu giá
Đã có quy hoạch sử dụng chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của pháp luật về đất đai, xây dựng
Đã được bồi thường giải phóng mặt bằng và đã xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy hoạch được công bố
Đã được Chủ tịch UBND tỉnh ra quyết định mức giá khởi điểm, bước giá, tiền ký quỹ, lệ phí đấu giá để tiến hành đấu giá
Người tham gia đấu giá đã nộp đơn xin tham gia đấu giá, nộp tiền ký quỹ, lệ phí đấu giá và tuân thủ quy định đấu giá do UBND tỉnh ban hành và các quy định khác do Hội đồng đấu giá quy định tại phiên đấ ugiá
Mỗi lô đất ít nhất phải có 02 người nộp đơn và đủ điều kiện tham gia đấu giá Trong trường hợp đặc biệt, sau 03 lần tổ chức đấu giá nếu không đủ 02 người tham gia đấu giá trên một lô đất thì Hội đồng đấu giá vẫn tiếp tục tổ chức đấu giá lô đất đó cho những người đã có đơn đăng ký hoặc nếu lô đất được thông báo đấu giá sau 3 lần nhưng không có người tham gia đấu giá thì Hội đồng đấu giá xem xét đề xuất UBND Huyện quyết định xử lý (UBND tỉnh Thái Nguyên, QĐ 33/2010 Ban hành quy chế đấugiá QSD đất )
Đăng ký đấu giá quyền sử dụngđất
Có đơn đề nghị được tham gia đấu giá theo mẫu do tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất phát hành, trong đó có nội dung cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng quy hoạch khi trúng giá
Một hộ gia đình chỉ được một cá nhân tham gia đấu giá; một tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; có hai (02) doanh nghiệp trở lên thuộc cùng một Tổng Công ty thì chỉ một doanh nghiệp được tham gia đấu giá; Tổng Công ty với Công ty thành viên, Công ty mẹ và Công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá
Trình tự, thủ tục và phương pháp tiến hành đấu giá đất
* Thông báo, niêm yết đấu giá đất
a,Tổ chức bán đấu giá có trách nhiệm thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng và niêm yết việc bán đấu giá quyền sử dụng đất tại trụ sở Tổ chức phát triển quỹ đất, Tổ chức bán đấu giá, nơi bán đấu giá và Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có thửa đất bán đấu giá ít nhất là 30 (ba mươi) ngày trước ngày mở cuộc bán đấu giá
b, Nội dung thông báo, niêm yết công khai về việc bán đấu giá quyền sử dụng đất gồm:
Thời gian, địa điểm bán đấu giá quyền sử dụng đất
Địa điểm, diện tích, kích thước, mốc giới thửa đất, mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, quy hoạch xây dựng, thời hạn sử dụng đất
Giá khởi điểm của thửa đất
Địa điểm, thời hạn tham khảo hồ sơ quy hoạch và thực địa của thửa đất được đưa ra bán đấu giá
Địa điểm, thời hạn đăng ký mua hồ sơ, nộp phí tham gia đấu giá, nộp tiền đặt trước để tham gia đấu giá
Những thông tin cần thiết khác liên quan đến quyền sử dụng đất đưa ra bán đấu giá, gồm cả những thông tin mà người có tài sản bán đấu giá yêu cầu thông báo công khai.(UBND tỉnh Thái Nguyên, QĐ 33/2010 Ban hành quy chế đấu giá QSD đất )
3.2.3 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Đồng Hỷ
3.2.3.1Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất đất các ô đất tại Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng
a. Mô tảơ quỹ đất và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả quỹ đất
Đấu giá QSD đất một số lô, thửa đất ở thuộc các lô CL1, CL2, CL3,CL6, CL7, CL8 Khai thác quỹ đất theo quy hoạch được phê duyệt
Thu nộp vào ngân sách nhà nước từ nguồn thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá QSD đất
Đấu giá QSDĐ để lựa chọn chủ đầu tư thực hiện dự án Xây dựng nhà ở để bán hoặc kết hợp cho thuê tại các lô đất CL4,CL5 và CL9
*Thực trạng công tác tổ chức.
Căn cứ quyết định số 2556/QĐ-UBND về việc phê duyệt dấu giá QSDĐ một số lô thửa đất ở và lựa chọn chủ đầu tư thực hiện Dự án Xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán và kết hợp cho thuê tại một số lô đất thuộc sự án thuộc Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng huyện Đồng Hỷ
Căn cứ quyết định số 178/QĐ-QCĐG ngày 11/8/2020 Ban hành quy chế đấu giá tài sản là QSDĐ một số lô, thửa đất ở thuộc dự án đầu tu xây dựng hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư xóm Gò Cao xã Hóa Thượng Huyện Đồng Hỷ
Tài sản đấu giá : Quyền SDĐ 141 lô đất ở thuộc dự án đầu tư xây dựng kỹ thuật Khu dân cư xóm Gò Cao, xã Hóa Thượng huyện Đồng Hỷ
b. Kết quả đấu giá
Hình thức, phương thức đấu giá áp dụng
- Hình thức đấu giá:giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất
- Thời hạn sử dụng : sử dụng lâu dài theo mục đích . theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt , hộ gia đình cá nhân nhận chuyển nhượng quyền SDĐ và tài sản trên đất trong phạm vi dự án được được sử dụng đất và tài sản trên đất .
- Các lô đất đấu giá đã được quy định chi tiết ,được nhà nước có thẩm quyền phê duyệt là đất ở nông thôn . Nhà đầu tư trúng đấu giá QSDĐ có trách nhiệm xây dựng nhà ở theo quy định phê duyệt kết quả trúng đấu giá
- Phiên đấu giá được tổ chức vào ngày 30/8/2020 từ 7h-8h’00 Các thửa đất được đem đấu giá ngày 30/8/2020
Bảng 3.4 Danh sách các lô đất đấu giá QSD đất
(Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ)
Các lô đất được đem ra đấu giá đều được quy hoạch phân lô với diện tích 100m2/lô . Trong phiên đấu giá ngày 30/8/2020 7 lô đất đã được đem ra đâu giá QSDĐ
Bảng 3.5 : Kết quả đấu giá QSDĐ khu dân cư Xóm Gò Cao xã Hóa Thượng ST T Số thửa đất Diện tích (m2) Giá khởi điểm (đồng/m2) Số tiền dự kiến thu (đồng/m2) Giá trúng (đồng/m2) Số tiền thu được sau khiĐG (đồng/m2) Chênh lệch ( Lần) 1 CL1-04 100,0 3.200.000 320.000.000 3.300.000 330.000.000 1.03 2 CL1-05 100,0 3.60.0000 360.000.000 3.900.000 390.000.000 1.08 3 CL1-06 100,0 3.600.000 360.000.000 3.900.000 390.000.000 1.08 4 CL1-07 100,0 3.200.000 320.000.000 3.300.000 330.000.000 1.03 5 CL1-08 100,0 3.200.000 320.000.000 3.450.000 345.000.000 1.08 STT Ô đất quy hoạch Thửa đất sô Tờ BĐ Loại đất Diện tích Ngày 30/8/2020 1 CL1-04 1041 7 ONT 100 2 CL1-05 1042 7 ONT 100 3 CL1-06 1043 7 ONT 100 4 CL1-07 1044 7 ONT 100 5 CL1-08 1045 7 ONT 100 6 CL1-09 1046 7 ONT 100 7 CL1-10 1047 7 ONT 100 download by : skknchat@gmail.com
6 CL1-09 100,0 3.600.000 360.000.000 4.000.000 400.000.000 1.11 7 CL1-10 100,0 3.2000.000 320.000.000 3.500.000 350.000.000 1.09
Tổng 2.040.000.000 2.184.000.000
(Nguồn: Phòng Tài nguyên môi trường huyện Đồng Hỷ)
Sau khi trúng đấu giá và hoàn thành nghĩa vụ tài chính ngày Phòng Tài nguyên môi trường huyện cùng các cá nhân trúng đấu giá QSD đất tiến hành bàn giao đất . Qua điều tra giá chuyển nhượng thực tế các khu đất xung quanh của dự án đấu giá khu KDC xóm Gò Cao tại thời điểm đó từ 3,0 triệu đến 4,0 triệu đồng/m2 phù hợp với kết quả trúng đấu giá
Các lô đất còn lại vẫn được tiếp tục đem ra đấu giá
3.2.3.2 Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc khu dân cư số 10 thị trấn Trại Cau ,huyện Đồng Hỷ
a. Mô tả quỹ đất và công tác tổ chức thực hiện * Mô tả quỹ đất
Khu quy hoạch dân cư tổ 10 thị trấn Trại Cau gồm 41 ô, tổng diện tích 4.301 m2. Trong đó gồm 14 ô bám đường trong khu quy hoạch, diện tích 1.710,4m2 và 27 ô có vị trí bám mặt tiền đường Từ ngã ba thương nghiệp đến cổng bệnh viện Trại Cau, diện tích 2.590,6m2. Các ô đất trong khu quy hoạch được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã duyệt
* Thực trạng công tác tổ chức
Căn cứ Quyết định số 4186/QĐ-UBND ngày 29/12/2017 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất năm 2018 huyện Đồng Hỷ.
Quyết định số 4589/QĐ-UBND ngày 08/9/2017 của UBND huyện Đồng Hỷ về việc phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 xây dựng khu dân cư tổ 10, thị trấn Trại Cau
Quyết định số 6012/QĐ-UBND ngày 27/10/2017 của UBND huyện Đồng Hỷ về việc phê duyệt Báo cáo kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng công trình Xây dựng khu dân cư tổ 10, thị trấn Trại Cau
* Trình tự đấu giá:
Người điều hành phiêu đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của khu đất
và bước giá đã được Uỷ ban nhân tỉnh Thái Nguyên phê duyệt Hội đồng đấu giá phát biển cho người tham gia đấugiá.
Người điều hành phiên đấu giá công bố công khai giá khởi điểm của mỗi vòng, nếu người tham gia đồng ý thì giơ biển nên. Người điều hành công khai công bố mức giá cho các vòng tiếp theo. Việc giơ biển biểu thị việc đồng ý với mức giá mà người điều hành phiên đấu giá công bố (Giá khởi điểm của mỗi vòng là giá trả cao nhân của vòng trước liền kề với cộng với bướcgiá)
Việc đấu giá kết thúc: Nhà điều hành phiên đấu giá nhắc 3 lần mức giá công bố mà tất cả những người tham gia đấu giá không giơ biển đồng ý với mức giá đó. Người trúng đấu giá là người trả giá cao nhất tại vòngcuối
b. Kết quả đấu giá
Các ô đất trong khu quy hoạch được đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết đã duyệt. Cụ thể tại biểu chi tiết sau
Dự án có 41 lô đất đấu giá chia làm 2 khu vực
- Đất có vị trí bám đường trong khu quy hoạch, tổng diện tích 1.710,4 m2