hàng TMCP Công Thương Việt Nam – Chi nhánh Bắc Đà Nẵng giai đoạn 2019 - 2021
2.2.1. Quy định về hoạt động cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà cửa tạiNgân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Bắc Đà Nẵng giai đoạn Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam – chi nhánh Bắc Đà Nẵng giai đoạn 2019 - 2021
2.2.1.1 Đối tượng cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở:
Khách hàng là cá nhân có quốc tịch Việt Nam, Việt kiều được phép mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại Việt Nam, có độ tuổi từ 20 đến 55 tuổi (tính từ thời điểm trình và xét duyệt khoản vay). Khách hàng có năng lực hành vi dân sự và có thể chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật hiện đang cư trú trên địa bàn hoạt động của chi nhánh.
2.2.1.2 Điều kiện cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở:
Điều kiện chung: Khách hàng đáp ứng các điều kiện xét cấp tín dụng được quy định tại Quy định việc cấp, quản lý tín dung đối với cá nhân, Quy định về hoạt động cho vay đối với khách hàng trong hệ thống Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam hiện hành và Quy định cụ thể mức thẩm quyền tín dụng và thẩm quyền về điều kiện tín dụng đối với khách hàng phi tổ chức tín dụng.
Cho vay mua xây dựng và sửa chữa nhà phải có đủ điều kiện sau:
Khách hàng có mục đích vay vốn hợp pháp: vốn này phải được sử dụng đúng mục đích là mua, xây dựng và sửa chữa nhà, phù hợp với khả năng và điều kiện sử dụng của người vay vốn, sử dụng số tiền vay đó không bị ngăn cấm bởi pháp luật.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền vói đất theo quy định của pháp luật đối với nhà ở đó.
Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu, đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
Không bị kê biên đê thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Không thuốc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
2.2.1.3. Mục đích cho vay và số tiền cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở:
Loại tiền cho vay: VNĐ
Mức cho vay: Ngân hàng cho vay căn cứ vào phương án sử dụng vốn; khả năng tài chính của khách hàng; biện pháp bảo đảm; các giới hạn cấp tín dụng đối với khách hàng, khả năng nguồn vốn và chính sách tín dụng của Ngân hàng Công Thương trong từng thời kỳ để thỏa thuận với khách hàng về mức cho vay nhưng tối đa là mức thấp nhất trong hai giá trị sau.
Mức cho vay theo giá trị TSCĐ: Thực hiện theo quy định hiện hành (theo CV số 8118/TGĐ-NHCT35 ngày 15/10/2018) (Riêng đối với TSBĐ là nhà ở hình thành trong tương lai được xây dựng trên thửa đất hợp phát của KH thì mức cho vay tối đa được xác định theo quy định tại phụ lục IV). Trường hợp bảo đảm bằng nhiều tài sản khác nhau, mức cho vay tối đa theo giá trị TSBĐ bằng tổng mức cho vay tối đa đối với từng TSBĐ
Tối đa 80% giá trị căn nhà, QSD đất/ dự toán chi phí xây dựng/ sửa chữa căn nhà do NHCV thẩm định phù hợp với giá trị thị trường hoặc do Vietinbank AMC/Công ty thẩm định giá độc lập có uy tín thẩm định
2.2.1.4. Quy trình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở:
CBTD tiến hành phân tích và thẩm định khách hàng và mục đích vay vốn theo thứ tự các bước:
Khách hàng: Cung cấp các tài liệu,thông tin Nhân viên tín dụng: Tiếp xúc, hướng dẫn Lập hồ sơ Thu thập thông tin qua phỏng vấn, trao đổi Tổ chức phân tích và thẩm định Kết quả ghi nhận: Biên bản, báo cáo Tờ
trình Giấy tờ về đảm bảo nợ Quyết định tín dụng Cập nhật thông tin thị trường Từ
chối Giấy báo lí do Chấp nhận Hợp đồng tín dụng Giải ngân Tổ chức giám sát Giám sát tín dụng hợp đồngVi phạm Thu nợ cả gốc, lãi Không đủ, không đúng hạn Đầy đủ và đúng hạn Thanh lí HĐTD Biện pháp: cảnh báo, tăng cường kiểm soát…
Không đủ, không đúng hạn Xử lý: Tòa án, cơ quan thẩm quyền Thanh lý hợp đông tín dụng bắt buộc
Hình 2.7: Sơ đồ quy trình cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở.
Quy trình xét duyệt: Quy trình thực hiện nghiệp vụ cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà tại Vietinbank – chi nhánh Bắc Đà Nẵng được thực hiện thông qua 8 bước như sau:
Bước 1: Tiếp nhận và hướng dẫn hồ sơ đề nghị vay vốn Bước 2: Thẩm định cho vay
Bước 3: Trình duyệt khoản vay và thông báo cho khách hàng.
Bước 4: Kí HĐTD, hợp đồng đảm bảo tiền vay, giao nhận giấy tờ và tài sản đảm bảo.
Bước 6: Giám sát sau khi vay và tiến hành thu hồi nợ, lãi. Bước 7: Thanh lý HĐTD và hợp đồng bảo đảm tiền vay. Bước 8: Lưu trữ HĐTD và hợp đồng đảm bảm tiền vay. Các bước trong quy trình sẽ được mô tả cụ thể như sau:
Bước 1: Tiếp nhận và hướng dẫn hồ sơ đề nghị vay vốn.
Đây là giai đoạn chuẩn bị những điều kiện cần thiết để thiết lập quan hệ tín dụng lành mạnh và cũng là giai đoạn hình thành đầy đủ các giấy tờ, văn bản chứng tỏ khách hàng thực sự có nhu cầu vay về vay TD cũng như chứng minh được tính pháp lý về nhân thân khách hàng và tính tự nguyện về việc đề nghị cấp TD của KH. Khi khách hàng có nhu cầu vay vốn thì sẽ đến ngân hàng gặp cán bộ tín dụng tư vấn hướng dẫn và lập hồ sơ vay vốn. Trường hợp đối với khách hàng mới lần đầu đi vay, khách hàng sẽ được CBTD hướng dẫn. Trường hợp đối với khách hàng đã có quan hệ tín dụng với ngân hàng: CBTD hướng dẫn khách hàng bổ sung hồ sơ cần thiết và hoàn thiện hồ sơ vay.
Hồ sơ vay vốn bao gồm hồ sơ pháp lý, hồ sơ thu thập và hồ sơ tài sản đảm bảo
Hồ sơ pháp lý gồm các giấy tờ: Bản sao CMND/hộ chiếu. Bản sao sổ hộ khẩu/sổ tạm trú.
Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với người vay như giấy khai sinh, sổ hộ khẩu, giấy đăng kí kết hôn.
Hồ sơ thu nhập bao gồm các giấy tờ sau:
Giấy tờ chứng minh thu nhập và nguồn trả nợ như bản sao kê lương, quyết định bổ nhiệm, hợp đồng lao động…
Hồ sơ chứng minh mục đích vay: nhằm chứng minh việc sử dụng của khách hàng có đúng mục đích vay hay không? Có hợp pháp không? Thuận lợi hay khó khăn? Có nằm trong phạm vi của chính sách cho vay? Gồm:
Giấy đề nghị vay vốn theo mẫu Vietinbank. Mẫu phát thảo thiết kế xây dựng.
Giấy thông báo chi phí xây dựng, chi phí nguyên vật liệu, chi phí khác liên quan đến công trình xây dựng, giấy phép xây dựng. Khách hàng có thể cam kết trong HĐTD sẽ xuất trình đầy đủ các tài liệu đó trước khi nhận tiền vay.
Hồ sơ tài sản đảm bảo bao gồm các giấy tờ sau.
Đối với TSĐB là sổ tiết kiệm: Khách hàng cung cấp cho ngân hàng sổ tiết kiệm.
Đối với TSĐB là bất động sản: Khách hàng cung cấp bản gốc giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất.
Đối với TSĐB là xe ô tô: Khách hàng cung cấp cho ngân hàng cà vẹt xe. Đối với các loại máy móc thiết bị: Khách hàng cung cấp các loại giấy tờ chứng minh quyền sở hữu.
Đối chiếu và tiếp nhận hồ sơ:
Sau khi kiểm tra, nếu hồ sơ của khách hàng đầy đủ, CBTD báo cáo TPTD (hoặc người được ủy quyền) và tiếp tục tiến hành các bước trong quá trình. Nếu hồ sơ của khách hàng chưa đầy đủ, CBTD yêu cầu khách hàng hoàn thiện hồ sơ.
Bước 2: Thẩm định cho vay.
Các bước kiểm tra bao gồm:
Kiểm tra hồ sơ khách hàng. Kiểm tra mục đích vay vốn.
Kiểm tra hồ sơ vay vốn, hồ sơ thu nhập và hồ sơ đảm bảo tiền vay.
Điều tra thu nhập, tổng hợp thông tin về khách hàng và phương án vay vốn. Kiểm tra, xác minh thông tin.
Quá trình kiểm tra và xác minh những thông tin về khách hàng có thể được thực hiện thông qua các nguồn sau:
Hồ sơ vay vốn trước đây và hiện tại của khách hàng tại Ngân hàng Công Thương Việt Nam.
Thông qua Trung tâm thông tin tín dụng (CIC) và phòng Thông tin Kinh tế - Tài chính – Ngân hàng thuộc Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam
Thông qua các bạn hàng, đối tác làm ăn, bao gồm các nhà cung cấp nguyên vật liệu, dịch vụ và những khách hàng tiêu thụ sản phẩm.
Các ngân hàng mà khách hàng hiện vay vốn hoặc trước đó đã vay vốn.
Thẩm định mục đích vay tiền: CBTD phải yêu cầu khách hàng phai cung cấp hợp đồng xây dựng với bên thi công để xem khách hàng có đúng sử dụng tiền vay vào mục đích xây, sửa nhà không.
Phân tích đánh giá tình hình tài chính: Đối với khách hàng cá nhân vì mức thu nhập là nguồn trả nợ chính của các cá nhân nên ngân hàng cần xác định mức thu nhập của họ và xem có ổn định không dựa vào ngành nghề, chức vụ, thâm niên trong nghề, của khách hàng.
Thẩm định tài sản bảo đảm tiền vay: Dựa vào tài sản đảm bảo đề ngân hàng ra quyết định cho vay là bao nhiêu. Khi khách hàng không trả được nợ thì tài sản
bảo đảm sẽ là nguồn trả nợ nên cán bộ tín dụng cần phải thẩm định một cách chặt chẽ quyền sở hữu và giá trị tài sản bảo đảm.
Xem xét khả năng nguồn vốn, xác định lãi suất cho vay.
Xem xét khả năng nguồn vốn: CBTD cùng TPTD (hoặc người được ủy quyền) phối hợp với phòng phụ trách về nguồn vốn để xem xét khả năng đáp ứng nguồn vốn vay.
Xác định lãi suất cho vay: Lãi suất cho vay không được thấp hơn sàn lãi suất (nếu có) của ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam trong từng thời kỳ. Lãi suất cho vay không cố định mà được xác định dựa vào thời hạn cho vay, mức độ rủi ro của món vay trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng trả nợ, biện pháp bảo đảm tiền vay và mức độ tín nhiệm,… của khách hàng.
Phí cho vay: phí này không được quy định cố địh mà được CBTD và KH thỏa thuận ghi vào HĐTD.
Lập tờ trình thẩm định vay: TĐTD phải nêu cụ thể những kết quả của quá trình thẩm định, đánh giá phương án xin vay của khách hàng cũng như đề xuất ý kiến với đề nghị của khách hàng.
Bước 3: Trình duyệt khoản vay và thông báo cho khách hàng.
CBTD: Trình tờ trình thẩm định/tái thẩm định cùng toàn bộ hồ sơ vay vố cho TPTD (hoặc người được ủy quyền).
TPTD (hoặc người được ủy quyền): Kiểm tra thẩm định lại toàn bộ hồ sơ và các tiêu chuẩn, điều kiện cho vay, tài sản thế chấp, theo quy định hiện hành. Trình giám đốc NHCV phê duyệt.
GĐ NHCV (hoặc người được ủy quyền): Ra quyết định phê duyệt khoản vay: hoặc có thể yêu cầu phòng bán lẻ bổ sung hồ sơ, tài liệu trong trường hợp cần bổ sung điều kiện vay vốn; hoặc thẩm định lại, chỉnh sửa nội dung tờ trình nếu cần). Nếu hồ sơ không được chấp nhận thì phải ghi rõ lí do vào tờ trình thẩm định, sau đó gửi lại phòng bán lẻ để soạn thảo văn bản trả lời khách hàng (do CBTD soạn thảo à GĐ NHCV kí).
Bước 4: Kí HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay, giao nhận giấy tờ và tài sản bảo đảm.
GĐ NHCV (hoặc người được ủy quyền) sẽ là người quyết về HĐTD và hợp đồng bảo đảm tiền vay có phải đưa ra công chúng hay không.
Soạn thảo nội dung của HĐTD: CBTD soạn thảo văn bản, TPTD thực hiện xác nhận lại nội dung HĐTD.
Kí kết HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay: HĐTD sau khi được kí kết thì được GĐ NHCV (hoặc người được ủy quyền) kí xác nhận.
Tiếp theo, làm thủ tục giao nhận giấy tờ, tài sản bảo đảm tiền vay. Kiểm tra giấy tờ sau khi kí kết HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay. Công chứng và đăng kí giao dịch bảo đảm.
Bước 5: Giải ngân.
Phương thức giải ngân phụ thuộc vào nội dung cam kết của hợp đồng. CBTD kiểm tra, giám sát các điều kiện giải ngân, mục đích, đối tượng, căn cứ để giải ngân, số tiền và hạn mức được giải ngân đã dược thỏa thuận trong HĐTD có lưu ý đến các biến động bất thường, xấu về tình hình tài chính của khách hàng.
Bước 6: Giám sát sau khi vay và tiến hành thu hồi nợ, lãi.
Sau khi cho vay, CBTD có nhiệm vụ là phải thường kiểm tra giám sát khách hàng để xem khách hàng có sử dụng vốn vay đúng với các điều kiện trong hợp đồng đã ký kết và có đúng mục đích mua, xây dựng và sửa chữa nhà hay không, ngoài ra cán bộ tín dụng phải có trách nhiệm nhắc nhở khách hàng trả nợ và lãi đúng hạn.
Bước 7: Thanh lý HĐTD và HĐ bảo đảm tiền vay.
Khi đến hạn trả nợ, nếu khách hàng thanh toán được thì ngân hàng sẽ thực hiện thanh lý hợp đồng tín dụng. Còn nếu khách hàng không có khả năng thanh toán được thì ngân hàng sẽ chuyển sang nợ quá hạn và nếu lúc này khách hàng không tra được thì ngân hàng sẽ thực hiện việc thanh lý tài sản để trả nợ cho khách hàng.
Khi khách hàng trả hết nợ, CBTD tiến hành phối hợp với bộ phận kế toán đối chiếu, kiểm tra về số tiền trả nợ gốc và lãi, phí để tất toán.
Tiếp theo, thanh lý HĐTD, hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Trường hợp bên vay yêu cầu, CBTD soan thảo văn bản thanh lý hợp đồng trình TPTD kiểm soát và TPTD trình lãnh đạo kí biên bản thanh lý.
Giải chấp TSĐB: Xuất kho giấy tờ tài sản bảo đảm, CTD chịu trách nhiệm kiểm tra toàn bộ giấy tờ và tài sản bảo đảm.
Đăng kí xóa giao dịch bảo đảm, CBTD soạn thảo công văn đề nghị xóa giao dịch bảo đảm, hồ sơ khoản vay, biên bản bàn giao tài sản trình TPTD và GĐ NHCV kí duyệt.
CBTD lưu toàn bộ hồ sơ tín dụng, các biên bản kiểm tra sử dụng vốn vay và các tài liệu liên quan đến khoản vay.
Kế toán cho vay lưu hồ sơ HĐTD, giấy nhận nợ, giấy tờ liên quan đến xử lý nợ, đăng kí hạn nợ và gia hạn nợ (bản chính).
Hồ sơ bảo đảm tiền vay (hợp đồng và bản gốc giấy tờ sở hữu tài sản bảo đảm) được lưu giữu tại kho theo quy định lưu trữ chứng từ có giá. Thời hạn lưu giữ do NHNN và ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam ban hành.
2.2.1.5. Thời hạn cho vay mua, xây dựng và sửa chữa nhà ở:
Thời hạn cho vay: Căn cứ vào đề nghị và khả năng trả nợ của khách hàng, biện pháp bảo đảm tiền vay, ngân hàng cho vay xác định thờ hạn cho vay đối với khách hàng tối đa không quá:
35 năm đối với cho vay mua nhà ở và/hoặc nhận quyền sử dụng đất, hoặc mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất đồng thời xây dựng/ sửa chữa nhà ở.
35 năm đối với cho vay xây nhà ở. 20 năm đối với cho vay sửa chữa nhà ở.
Lưu ý: Đối với khách hàng có thời gian vay vốn trên 20 năm, ngân hàng cho vay khuyến khích khách hàng tham gia bảo hiểm người van vốn/bảo hiểm nhân thọ (khuyến khích khách hàng sử dụng bảo hiểm của VBI/Manulife).
Ân hạn:
Trường hợp cho vay trung dài hạn, thời gian ân hạn trả nợ gốc. Đối với cho vay mua nhà ở, nhận quyền sử dụng đất: tối đa 06 tháng
Đối với cho vay xây dựng, sửa chữa nhà: không vượt quá thời điểm hoàn tất việc xây dựng/sửa chữa nhà ở nhưng tối đa 06 tháng.
2.2.1.6 Phương thức cho vay mua xây dựng và sửa chữa nhà ở:
Phương thức cho vay: từng lần.