5. Kết cấu khóa luận
2.1 Tổng quan thị trường bất động sản năm 2017-2019:
* Năm 2017
Đây được xem là một năm khá thành công của thị trường BĐS Việt Nam. Các chuyên
gia nhận định “Thị trường BĐS đã có sự phát triển tương đối tốt, thị trường căn hộ dần đi vào ổn định, thị trường đất nền có xu hướng lên ngôi”. Số lượng doanh nghiệp cũng tăng vọt: “lên đến gần 60 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS đã niêm yết trên sàn chứng khoán (so với 11 doanh nghiệp trước đó)”. Kết quả kinh doanh của các doanh
nghiệp này cũng rất tốt khi đến hết tháng 9/2017: Các doanh nghiệp này có mức “doanh
thu tăng 40%, lợi nhuận tăng 6%”. Nguồn vốn rót vào thị trường bất động sản năm 2017
rất tích cực dù ngân hàng có thực hiện việc siết chặt tín dụng: “Tổng dư nợ cho vay đầu tư bất động sản của Việt Nam đến hết tháng 10/2017 vào khoảng 400.000 tỷ đồng, chiếm
khoảng 6,5% tổng dư nợ. Dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản và xây dựng chiếm khoảng 15,5% tổng dư nợ”.
(Nguồn: http:/baodautu.vn ; http://bizlive.vn )
* Năm 2018:
Năm 2018 được nhận định là một năm "trồi sụt" về nguồn cung lẫn cầu của thị trường
BĐS khi cung mới hạn chế bung hàng. Thị trường BĐS trở nên không đồng đều giữa các quý trong năm, nhất là tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, ở các phân khúc: căn hộ, condotel giao dịch BĐS cũng giảm mạnh.
“So với năm 2017, nguồn cung sản phẩm BĐS năm 2018 giảm 18 dự án, tương đương với tỉ lệ 13%. Tổng số căn nhà đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, tỷ lệ giảm đến
- cầu”, loại căn hộ nhà ở thương mại với giá thấp, nhà thuê với giá rẻ, nhà ở xã hội trở nên quá thiếu được xem là tình trạng "báo động" thị trường trong năm 2018.
Cơn sốt ảo và giải pháp “giảm nhiệt” kịp thời
Cơn sốt ảo giá đất nền và đất nông nghiệp diễn ra hai lần trong năm 2018 đã gây ra hệ lụy khá nghiêm trọng đối với thị trường BĐS. Cụ thể là “hiện tượng cò đất, đậu nậu thổi giá đất tăng ảo ở một số khu vực”; thị trường trở nên nhiễu loạn bởi nhiều công ty, chủ đầu tư đã có dấu hiệu lừa dối khách hàng. Chính quyền địa phương các tỉnh, thành đã quyết liệt xử lý bằng nhiều biện pháp hành chính như cấm phân lô, tách thửa, ngưng giao dịch ở một số khu vực dự kiến lên đặc khu như Phú Quốc, Vân Đồn, Bắc Vân Phong từ thời điểm giữa năm 2018. Sau đó, thị trường BĐS đã "hạ nhiệt" và trở nên ổn định cho đến giai đoạn cuối năm.
Vốn ngoại tiếp tục đổ mạnh vào bất động sản
Theo Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư): “Nhà ĐTNN đã đầu tư vào 17 ngành lĩnh vực, trong đó lĩnh vực bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư 5,9 tỷ USD, chiếm 24,2% tổng vốn đầu tư đăng ký trong 8 tháng đầu năm 2018”.
Còn theo HoREA: “Cả nước đạt hơn 30 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài (FDI), trong đó, có hơn 6,5 tỷ USD đầu tư vào bất động sản, chiếm 21,3% đứng thứ hai trong thu hút
vốn FDI với vị trí dẫn đầu là Nhật Bản, tiếp theo là Hàn Quốc và Singapore, Trung Quốc. Riêng tại Tp.HCM, nguồn vốn FDI đạt 6,22 tỷ USD. Trong đó, nguồn vốn FDI vào thị trường bất động sản thành phố tiếp tục tăng trưởng mạnh, đã thu hút được hơn 1 tỷ USD, chiếm 17% tổng nguồn vốn FDI”.
Bên cạnh đó, trong năm 2018 nguồn kiều hối trở nên tăng mạnh, trong đó, chiếm 50% lượng kiều hối cả nước là TP.HCM (Thị trường BĐS thường được đầu tư khoảng 21%) dự kiến lượng kiều hối cả nước khoảng 15,9 tỷ USD.
Siết chặt tín dụng bất động sản
Cuối tháng 01/2018, Văn bản số 563/NHNN-TTGSNH được Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành với yêu cầu “Các tổ chức tín dụng (TCTD), chi nhánh ngân hàng nước ngoài chuyển dịch cơ cấu tín dụng theo hướng ưu tiên tập trung vốn cho sản xuất, kinh doanh”. Và theo Thông tư 19/2017/TT-NHNN, từ ngày 01/1/2019: “Các ngân
phải giảm tỉ lệ sử dụng vốn huy động ngắn hạn cho vay trung, dài hạn từ 45% xuống còn 40%; tăng hệ số rủi ro cho vay bất động sản từ 200% lên 250%”.
Sự thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu hụt nguồn cung tại phân khúc dự án nhà ở trung cấp và bình dân được xem là những khó khăn lớn nhất đối với thị trường BĐS. Bên cạnh đó là những rào cản lâu năm như thời gian thực hiện các thủ tục hành chính, phê duyệt đầu tư, chuyển nhượng các dự án bất động sản... và những khó khăn đến từ chính sách siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản. Trong năm 2019, thị trường BĐS sẽ có thể trầm lắng nếu chưa có biện pháp tháo gỡ những vấn
đề trên.
(Nguồn: https://nld. com. vn )
2.2 Giới thiệu về Công ty cổ phần Thẩm định giá IVC Việt Nam 2.2.1 Giới thiệu chung
CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam (IVC) là một trong số ít những công ty chuyên ngành thẩm định giá và tư vấn tài chính doanh nghiệp, tư vấn dự án có uy tín nhất Việt Nam. Thành lập ngày 26 tháng 6 năm 2009, IVC đã cung cấp dịch vụ TĐG và tư vấn tài chính với chất lượng cao cho rất nhiều khách hàng trên khắp cả nước. Công ty đã khẳng định được uy tín, năng lực bằng việc nhận được nhiều sự tín nhiệm từ các tổ chức,
doanh nghiệp lớn thuộc mọi thành phần kinh tế.
Với chức năng, nhiệm vụ, chính sách chất lượng theo chuẩn mực thẩm định giá quốc
tế và Việt Nam, một đội ngũ cán bộ TĐG có đầy đủ kinh nghiệm và kiến thức trong nhiều ngành nghề như: Kinh tế - Tài chính, xây dựng, điện, cơ khí, luật.... được tuyển chọn và đào tạo đồng thời công ty còn kết hợp một đội ngũ cộng tác viên đều là các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính -ngân hàng với cam kết rằng sẽ mang lại cho quý khách hàng một dịch vụ TĐG theo tiêu chí “Nhanh hơn, chất lượng hơn”.
Thấu hiểu được vai trò quan trọng và sức mạnh của trí tuệ tổng hợp, do vậy IVC đã
Công ty IVC luôn hợp tác và trao đổi kinh nghiệm với nhiều cơ quan TĐG của các nước phát triển trên thế giới và trong khu vực như: các nước Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan...về TĐG nói riêng và Tư vấn tài chính nói chung.
(Nguồn: http://ỉvc.com.vn/ )
2.2.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức:
Hình 1. Sơ đồ cơ cấu tổ chức CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam
(Nguồn: CTCP Thẩm định gỉá IVC Vỉệt Nam)
2.2.3 Lĩnh vực kinh doanh chính:
Thẩm định giá IVC Việt Nam chuyên cung cấp dịch vụ thẩm định giá trị tài sản và tư vấn trong nhiều lĩnh vực.
a) Thẩm định giá trị tài sản
Công ty cung cấp dịch vụ TĐG gồm: Giá trị BĐS, giá trị máy móc thiết bị, phương tiện vận tải và giá trị doanh nghiệp cho những mục đích sau: “Thế chấp để vay vốn, chuyển nhượng; Mua, bán, thuê và cho thuê tài sản các loại thuộc mọi thành phần kinh tế; Lập dự toán và thẩm tra dự toán cho các dự án, công trình; Bán đấu giá tài sản; Giải quyết, xử lý tài sản tranh chấp trong các vụ án; Góp vốn, liên doanh liên kết, giải thể, sáp nhập, chia tách, mua bán doanh nghiệp; Cổ phần hóa doanh nghiệp, thoái vốn nhà nước tại công ty cổ phần; Làm cơ sở xét duyệt chi nguồn vốn ngân sách Nhà nước; Làm
cơ sở tính tiền sử dụng đất nộp ngân sách Nhà nước khi giao đất, cho thuê đất; Xác định
tái định cư để sát với giá thị trường; Xác định giá đất cho mục đích bán đấu giá đất của nhà nước, của các doanh nghiệp... vv”.
b) Cung cấp thông tin về giá
Với CSDLG được công ty xây dựng và lưu trữ vô cùng đầy đủ bằng hệ thống công nghệ thông tin hiện đại, CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam còn cung cấp thông tin về giá của tài sản cho quý khách hàng với các mục đích như: “làm cơ sở để quyết định giá mua - bán tài sản; lập dự toán; kiểm tra số liệu quyết toán; xét thầu các dự án,...”
2.3 Thực trạng của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại CTCP Thẩm địnhgiá giá
IVC Việt Nam
2.3.1 Cơ sở pháp lí của hoạt động thẩm định giá bất động sản tại CTCPThẩm Thẩm
định giá IVC Việt Nam
a) Các văn bản pháp quy về thẩm định giá
- “Luật giá số 11/2012/QH13” ngày 20/06/2012 của Quốc hội;
- “Nghị định 177/2013/NĐ-CP” ngày 14/11/2013 của Chính phủ: “Quy định chi
tiết và
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Giá”;
- “Nghị định 89/2013/NĐ-CP (ngày 06/8/2013) của Chính phủ về việc “Quy định thi
hành một số điều luật của Luật Giá về thẩm định giá”;
- “Thông tư số 38/2014/TT-BTC” ngày 28/3/2014 của Bộ Tài chính về việc
“hướng dẫn
một số điều của Nghị định 89/2013/NĐ-CP ngày 06/8/2013 của Chính phủ”;
- “Thông tư 56/2014/TT-BTC” ngày 28/04/2014 của Bộ Tài chính về việc “hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 177/2013/NĐ-CP ngày 14/11/2013 của Chính phủ quy
định chi
tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật giá”; 35
Bước Bộ phận thực hiện
Tiến trình thực hiện
Cách thực hiện
thẩm định giá số 08, 09 và 10”; “Thông tư số 145/2016/TT-BTC” ngày 6/10/2016 của Bộ Tài chính về việc “Ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11”.
b) Các văn bản pháp quy về Đất đai, xây dựng, kinh doanh BĐS - “Luật Đất đai số 45/2013/QH11” ngày 29 tháng 11 năm 2013;
- “Luật Nhà ở số 65/2014/QH13” ngày 25/11/2014;
- “Luật Kinh doanh Bất động sản số 66/2014/QH13” ngày 25/11/2014;
- “Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ quy định về giá đất”;
- “Nghị định số 43/2014/NĐ-CP” ngày 15/05/2014 của Chính phủ về việc “Quy định chi tiết về việc thi hành một số điều của Luật Đất đai”;
- “Nghị định số 76/2015/NĐ-CP” ngày 10/09/2015 của Chính phủ về việc “Quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản”;
- “Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về việc hướng
dẫn thi
hành Luật Nhà ở”;
- “Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một
số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai”;
- “Thông tư số 19/2016/TT-BXD” ngày 30/6/2016 của Bộ Xây dựng về việc “hướng
dẫn thực hiện một số nội dung của Luật Nhà ở” và “Nghị định số 99/2015/NĐ-
CP” ngày
20/10/2015 của Chính phủ về việc “quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một
số điều
của Luật Nhà ở”;
- “Quyết định số 96/2014/QĐ-UBND” ngày 29/12/2014 của Uỷ ban Nhân dân thành
36
- Kết quả khảo sát thực tế và đánh giá về tài sản cần TĐG, TSSS và thông tin thị trường.
2.3.2 Quy trình thực hiện hoạt động thẩm định giá BĐS
Phòng Hành chính - kế toán Nhận yêu cầu từ khách hàng
- Tiếp xúc trực tiếp hoặc gián tiếp qua điện
thoại, email hoặc qua các nguồn khác.
- Lập biên nhận hồ sơ.
- Đối chiếu các hồ sơ, tài liệu mà khách
hàng cung cấp với yêu cầu, quy định ^2 Tổ TĐG -
TĐV
Lập phương án TĐG
- Nghiên cứu và xem xét hồ sơ.
- Lựa chọn phương pháp TĐG phù hợp.
- Chuẩn bị tài liệu, phương tiện, công cụ TĐG. ^3 Tổ TĐG - TĐV Khảo sát hiện trạng và thu thập thông tin về tài sản
- Ghi chép hiện trạng, đánh giá tình trạng,
chất lượng. Đối chiếu với tài liệu, chụp
hình, đo đạc.
- Thu thập hông tin từ thị trường, cơ quan
quản lý nhà nước hoặc ngân hàng dữ ^4 Tổ TĐG -
TĐV
Xác định giá trị BĐS cần thẩm định
- Chuẩn bị kỹ tài liệu và các văn bản quy
phạm pháp luật
- Đưa ra những kết quả sơ bộ - Chuẩn bị hồ sơ định giá
5 Ban giám đốc - Bộ phận kiểm soát
Kiểm soát chất lượng báo cáo, chứng thư TĐG
- Đánh giá, kiểm soát chất lượng kết quả
TĐG.
- Thông qua lãnh đạo ^6 Phòng Hành chính - kế toán Phát hành báo cáo, chứng thư - Phát hành chứng thư TĐG.
- Lập biên bản bàn giao chứng thư, biên bản
thanh lý hợp đồng, hóa đơn GTGT. - Lưu hồ sơ
(Nguồn: Phòng nghiệp vụ CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam)
Các bước 1, bước 2, bước 3, bước 4 và bước 6 nằm trong quy trình nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản.
Riêng bước 5 nằm trong hệ thống quy trình hệ thống kiểm soát chất lượng cụ thể đính kèm trong phụ lục.
2.3.3 Phương pháp định giá BĐS được sử dụng tại công ty
Với kinh nghiệm dày dặn trong lĩnh vực thẩm định giá BĐS, bốn phương pháp mà công ty sử dụng chủ yếu là:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí
- Phương pháp thu nhập
- Phương pháp thặng dư
Thuộc tính tài sản, sự tin cậy và khả năng sử dụng các tài liệu, mục đích định giá chính là căn cứ để công ty lựa chọn phương pháp phù hợp. Phương pháp so sánh và phương pháp chi phí; đây là hai phương pháp được áp dụng trong các BĐS thường là mảnh đất trống, các chung cư căn hộ, các khu nhà liền kề, công trình xây dựng gắn liền với đất.... Bên cạnh đó, IVC cũng áp dụng, phương pháp thu nhập và phương pháp thặng
dư nhưng ít hơn bởi vì gặp nhiều khó khăn trong việc dự đoán tiềm năng của BĐS. Khi cần thẩm định quyền sử dụng đất cho thuê, có thể tạo ra thu nhập cho chủ sở hữu và không có thông tin giao dịch của các BĐS tương đồng, công ty sử dụng phương pháp thu nhập.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng (QSD) đất quyền sở hữu nhà ở và
Số CI 888191
Ngày cấp: 24/10/2017
Cấp bởi: Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hà Nội
Chủ sở hữu hiện tại: Bà Nguyễn Thị Hải Anh
Năm sinh: 1989, Số CMND: 001178011129 Địa chỉ tại: Số 63 Nguyễn Thượng Hiền, phường Nguyễn Du, quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội
Công ty tiến hành các phương pháp định giá BĐS theo đúng trình tự căn cứ theo “Hệ
thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” (đã được trình bày trong chương 1)
2.3.4 Ví dụ thực tế
Để có thể hiểu rõ hơn thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam, dưới dây là phần phân tích một báo cáo thẩm định giá cụ thể:
a) Tài sản thẩm định giá
- Chủ sở hữu tài sản: Bà Nguyễn Thị Hải Anh
- Người sử dụng kết quả thẩm định: Bà Nguyễn Thị Hải Anh
- Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại
thửa đất
số 67 (chung thửa), tờ bản đồ số 23, tổ 30 cụm 1, phường Phú Thượng, quận
Tây Hồ,
thành phố Hà Nội
Thửa đất được quyền sử dụng
Thửa đất số: 67 (chung thửa) Tờ bản đồ số: 23
Diện tích (DT): 60,2 m2
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
Địa chỉ: Tổ 30 cụm 1, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất
Tài sản gắn liền với đất
Loại nhà ở: Nhà ở riêng lẻ DT xây dựng: 12,0 m2
DT sàn: 12,0 m2
Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng