5. Kết cấu khóa luận
2.3.4 Ví dụ thực tế
Để có thể hiểu rõ hơn thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam, dưới dây là phần phân tích một báo cáo thẩm định giá cụ thể:
a) Tài sản thẩm định giá
- Chủ sở hữu tài sản: Bà Nguyễn Thị Hải Anh
- Người sử dụng kết quả thẩm định: Bà Nguyễn Thị Hải Anh
- Tài sản thẩm định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng trên đất tại
thửa đất
số 67 (chung thửa), tờ bản đồ số 23, tổ 30 cụm 1, phường Phú Thượng, quận
Tây Hồ,
thành phố Hà Nội
Thửa đất được quyền sử dụng
Thửa đất số: 67 (chung thửa) Tờ bản đồ số: 23
Diện tích (DT): 60,2 m2
Hình thức sử dụng: Sử dụng riêng
Địa chỉ: Tổ 30 cụm 1, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Mục đích sử dụng: Đất ở tại đô thị
Nguồn gốc sử dụng: Nhận chuyển nhượng đất được công nhận QSDĐ như giao đất có thu tiền sử dụng đất
Tài sản gắn liền với đất
Loại nhà ở: Nhà ở riêng lẻ DT xây dựng: 12,0 m2
DT sàn: 12,0 m2
Hình thức sở hữu: Sở hữu riêng Cấp (Hạng): Cấp 4
Ghi chú Giấy chứng nhận này được cấp lại từ Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và QSD đất ở số 10103122783 do UBND quận Tây Hồ cấp ngày 30/9/2014
Số tờ, số thửa và sở đồ thửa đất sẽ được điều chỉnh khi có bản đồ địa chính chính quy
Vị trí
Khoảng cách đến trung tâm thành phố: 10,9 km
Tên trục đường chính: Đường An Dương Vương Khoảng cách đến trục đường chính: Khoảng 250 m
Ngõ dẫn đến tài sản: Rộng nhất: 5 m, Hẹp nhất: 4m Khả năng tiếp cận: Ô tô đỗ cửa
Tiện ích - Cách trường THPT Tây Hồ khoảng 700m
- Cách trường Tiểu học Phú Thượng khoảng 850m
Đất Đất ở Loại khác đất ở
Tổng DT đất: 60,2 m2 0 m2
+ DT đất được công nhận: 60,2 m2 0 m2
+ DT đất không được công nhận: 0 m2 0 m2
Thời hạn sử dụng: Lâu dài
Hình dáng: Tương đối vuông vức
Mặt tiền: 5 m
Hiện trạng sử dụng: Đất ở
Công trình xây dựng theo hiện trạng
40
(Nguồn: CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam)
* Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của BĐS
Vị trí
Loại nhà: Nhà ở riêng lẻ DT xây dựng: 56,87 m2
Số tầng 5 tầng, 1 tầng hầm DT sàn xây dựng: 337,0 m2
Năm hoàn thành xây dựng: Năm 2009
Ket cấu chính: Nhà 5 tầng, 1 tầng hầm, ket cấu BTCT chịu lực, tường gạch, sàn gạch ceramic, mái bằng bê tông cốt thép
Hiện trạng sử dụng: Nhà ở
Hiện trạng công trình: Móng: chưa có hiện tượng bị sụt lún. Nen sàn: Trầy xước một số chỗ, chưa bong bật. Mái: Chưa bị thấm nước. Tường: chưa bong tróc, có hiện tượng rêu mốc nhẹ.
STT Hạng mục tài sản (mDT2) (đồng/mĐơn giá2) Giá trị thẩm định(đồng)
Thửa đất số 53 (chung thửa), tờ bản đồ số 19, tổ 23 cụm 3, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội (địa chỉ thực tế số 45 ngõ 173 đường An Dương Vương, phường Phú Thượng, quận Tây Hồ, Hà Nội) 1 Quyền sử dụng đất 60,20 38.990.00 0 2.347.198.00 0 2 Công trình xây dựng 337,0 0 0 6.774.00 0 1.940.412.00 Giá trị thẩm định 4.287.610.00 0 Làm tròn 4.287.700.00 0
(Bằng chữ: Bốn tỷ, hai trăm tám mươi bảy triệu, bảy trăm nghìn đồng)
41
(Nguồn: CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam)
b) Kết quả thẩm định giá:
(Nguồn: CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam)
* Thẩm định giá trị quyền sử dụng đất:
Tổ TĐV tìm kiếm thông tin trên thị trường đã có giao dịch về các tài sản tương tự nên đã dùng cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp so sánh để xác định giá trị quyền sử dụng đất.
TĐV tiến hành tìm tài sản so sánh, điều chỉnh các yếu tố khác biệt, lấy đơn giá chỉ dẫn là đơn giá bình quân của 03 (ba) TSSS sau khi đã điều chỉnh. Trong đó có 01 (một) TSSS đã giao dịch tại 10/2017 gần 01 (một) năm kể từ thời điểm định giá.
* Thẩm định giá trị công trình trên đất:
Cách tiếp cận từ chi phí, phương pháp chi phí thay thế được dùng để tính giá trị CTXD bởi trên thị trường BĐS không có thông tin về giao dịch của các tài sản tương tự
là CTXD.
TĐV tiến hành tính toán theo công thức:
“Giá trị thực tế của CTXD = Nguyên giá xây dựng mới công trình nhân (x) Tỷ lệ CLCL của CTXD tại thời điểm thẩm định giá.”
Trong đó, nguyên giá xây dựng mới công trình được xác định theo “Quyết định số 06/2017/QĐ-UBND” ngày 03/03/2017 của Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội được xác định là 6.774.000 đồng (đã bao gồm VAT) cho nhà cao 5 tầng, 1 tum mái bằng bê tông cốt thép.
Tỷ lệ CLCL của CTXD cụ thể được tính toán trong bảng tỷ lệ CLCL của CTXD (đính kèm báo cáo TĐG) và TĐV xác định bằng cách lấy trung bình cộng tỷ lệ CLCL của CTXD của hai phương pháp: Phân tích kinh tế - kỹ thuật và Thống kê thực nghiệm.
- Phân tích kinh tế - kỹ thuật: Tỷ trọng các kết cấu chính căn cứ theo “Thông tư số 13/LB-TT (ngày 18/8/1994) của Bộ Xây dựng - Tài chính - Ban Vật giá Chính Phủ”.
- Thống kê kinh nghiệm: Thời gian khấu hao hay ở đây là tuổi thọ kinh tế (T) cho nhà 4-5 tầng là 60 năm theo “Quyết định 10/2017/QĐ-UBND” của Ủy ban nhân dân
thành phố Hà Nội ban hành quy định về “bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi 43
chính bằng 51. Vậy ta tính được tỷ lệ CLCL của CTXD theo phương pháp thống kê kinh
nghiệm là 85%.
c) Nhận xét * Ưu điểm
TĐV đã tuân thủ đầy đủ các bước trong quy trình thẩm định giá. Các bước thực hiện
được quy định rõ ràng, chặt chẽ sẽ giảm thiểu được các sai sót trong quá trình TĐG. Thông tin về BĐS so sánh được trình bày rõ ràng, cụ thể, chi tiết.
CTCP Thẩm định giá IVC cũng đã đánh giá được mức độ rủi ro liên quan đến tài sản thẩm định, thị trường.
TĐV tiến hành điều chỉnh các BĐS so sánh theo các đặc điểm về pháp lý, vị trí, kích
thước, hình dáng, quy mô, giao thông, điều kiện cơ sở hạ tầng, xã hội, an ninh và môi trường. Đây cũng chính là các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản.
* Nhược điểm:
Tỷ lệ điều chỉnh được đưa ra trong phương pháp so sánh là mức điều chỉnh tương đối theo ý kiến chủ quan của cán bộ TĐV.
Kết quả định giá chưa phản ánh được mức độ rủi ro của thị trường BĐS do nhược điểm của phương pháp so sánh trực tiếp là chủ yếu dựa vào các thông tin, chứng cứ thường mang tính lịch sử, vì thế rất dễ trở nên lạc hậu khi thị trường BĐS biến động.
Căn cứ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CI 888191 được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hà Nội cấp ngày 24/10/2017, công trình xây dựng trên đất là căn nhà 1 tầng. Tuy nhiên vào ngày khảo sát công trình xây dựng trên đất là căn nhà 5 tầng, 1 tầng hầm vì vậy TĐV xác định giá
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Chương 2 đã trình bày thực trạng hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm định
giá IVC Việt Nam bao gồm các văn bản pháp lý liên quan, quy trình, phương pháp thẩm
định giá mà công ty đã áp dụng. Qua đó, thấy được hoạt động thẩm định giá BĐS thực tế tại một công ty Thẩm định giá. Từ cơ sở đó là nền tảng quan trọng để đưa ra những phân tích, đánh giá về chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm định
STT Nội dung câu hỏi 1 2 3 4 5 1 Biểu phí dịch vụ định giá bất động sản
của công ty hiện nay là hợp lý
0
% 11% 38% %29 %22
2 Thời gian từ lúc yêu cầu báo giá đến lúc anh/chị nhận được báo giá là đúng tiến độ 1 % 0% 7% 23 % 69 %
CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
3.1 Phân tích chất lượng hoạt động thẩm định giá tại CTCP Thẩm định giá IVC
Việt Nam: