5. Kết cấu khóa luận
3.2 Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm định
bằng
0 giảm 10.945.083.421 dồng so với 2016 tương ứng mức giảm 100%.
Chi phí quản lý kinh doanh có sự tăng nhẹ trong năm 2017 và tăng mạnh trong năm 2018. Năm 2018 tăng 1.852.438.154 đồng tương ứng 10,87%. Trong đó chi phí bán hàng chiếm chủ yếu (71,6%), chi phí quản lý doanh nghiệp chỉ chiếm 28,4%
Về lợi nhuận: lợi nhuận sau thuế của công ty năm 2018 tăng ở mức 281.997.210 đồng tương đương với 38,31% so với năm 2017.
* Số lượng khách hàng quay trờ lại tiếp tục sử dụng dịch vụ:
Công ty có lượng khách hàng trung thành là các ngân hàng lớn (Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam, Ngân hàng TNHH Một thành viên Standard Chartered Việt Nam...). các doanh nghiệp (Tập đoàn Dầu khí Việt Nam, Tổng công ty Đầu tư phát triển
hạ tầng đô thị UDIC.), các Sở ban ngành (Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố). IVC có 31 khách hàng tiêu biểu là các doanh nghiệp quay trở lại tiếp tục sử dụng dịch vụ (Danh sách khách hàng tiêu biểu đính kèm phụ lục). Bên cạnh đó, trong bảng khảo sát đánh giá của khách hàng về chất lượng dịch vụ, có tới 93% khách hàng mong muốn quay trở lại sử dụng dịch vụ thẩm định giá của công ty. Điều này thể hiện rất rõ ràng rằng khách hàng hài lòng với dịch vụ thẩm định giá BĐS của công ty
3.2 Đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá BĐS tại CTCP Thẩm địnhgiá giá
IVC Việt Nam: 3.2.1 Thành tựu:
- Thông qua kết quả khảo sát đã trình bày ở phần 3.1, cho thấy sự hài lòng của khách
hàng về dịch vụ thẩm định giá của công ty là khá tốt khi thang điểm chiếm ưu
thế là
thang điểm 5 (hoàn toàn đồng ý) với tỷ lệ tổng hợp là 499%, kế đến là thang 4
(đồng ý)
với tỷ lệ tổng hợp 187%, thang điểm 1 (hoàn toàn không đồng ý) chiếm tỉ lệ rất
các tỉnh, thành phố...), các doanh nghiệp, ngân hàng lớn. Trong đó công ty đã thực hiện nhiều hợp đồng có giá trị tài sản thẩm định giá lớn.
Cụ thể, trong năm 2018, công ty đã thực hiện hợp đồng bất động sản có giá trị tài sản thẩm định giá lớn nhất là 10.359.588.000.000 đồng với mục đích xác định giá trị tài sản làm cơ sở tham khảo thế chấp vay vốn ngân hàng cho CTCP triển và xây dựng Thành Đô. Cũng trong năm 2018, IVC tiến hành hợp đồng với CTCP Đầu tư và phát triển đô thị Hưng Việt với giá trị tài sản 5.073.457.300.000 đồng với mục đích thế chấp và bảo lãnh trong bán và cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai với thời gian hoàn thành là 6 ngày. Trong năm 2018, hợp đồng với Công ty TNHH Đầu tư phát triển sản xuất Hạ Long với giá trị tài sản 1.865.816.000.000 đồng với xác định giá trị tài sản làm cơ sở tham khảo thế chấp vay vốn ngân hàng chỉ với thời gian hoàn thành 1 ngày.
3.2.2 Hạn chế:
- Trong báo cáo thẩm định giá BĐS tuy đã viện dẫn các văn bản pháp lý minh chứng
cho kết quả định giá, vẫn có một số khách hàng chưa thể hiểu hết báo cáo,
chứng thư
TĐG của IVC. Vì hầu hết họ là những người không có chuyên môn về thẩm
định giá
nên cần chuyên viên TĐG giải thích thêm cho khách hàng, nhất là phương pháp
so sánh
chưa có phần lý giải thuyết minh cách tính điều chỉnh của chuyên viên.
- Hệ số điều chỉnh % giữa BĐS cần định giá và BĐS so sánh không mang tính khách
quan vì lý do: tùy thuộc vào kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm của cán bộ thẩm
định giá. Do đó, kết quả định giá chưa được hoàn toàn chính xác. Bên cạnh đó,
giới hạn
tỷ lệ điều chỉnh của các yếu tố so sánh vẫn chưa được công ty quy định. Phương pháp
chi phí, tỷ lệ CLCL (móng, cột..) của CTXD cũng phụ thuộc vào đánh giá chủ 53
Mục đich Mức độ ảnh hưởng
chưa được kiểm chứng ảnh hưởng đến kết quả định giá, ảnh hưởng đến chất lượng thẩm
định giá.
- Mặc dù đã xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu do tổng hợp 03 (ba) tháng/lần tuy nhiên
do trong thời gian 3 tháng thì thị trường BĐS biến động, khó kiểm soát giá cụ
thể. Vì
vậy, phần lớn các thương vụ định giá sau khi nhận hợp đồng định giá, các thẩm định
viên mới bắt đầu tìm kiếm thông tin về TSSS. Việc phải đi tìm kiếm và xác
minh thông
tin thường mất nhiều thời gian, làm chậm tiến độ định giá.
3.2.3 Nguyên nhâna) Nguyên nhân chủ quan a) Nguyên nhân chủ quan
* Việc tuân thủ các quy định pháp luật, các tiêu chuẩn về thẩm định giá của doanh
nghiệp:
- Các quy định pháp luật:
+ Có Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp và giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ TĐG.
+ Chấp hành trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về TĐG với mức trích 1%/năm trên doanh thu không có VAT của dịch vụ TĐG.
- Về việc lưu trữ và khai thác hồ sơ TĐG:
Công ty thực hiện việc lưu trữ hợp đồng TĐG (doanh nghiệp), giấy yêu cầu TĐG (khách hàng cá nhân), báo cáo, chứng thư TĐG và toàn bộ các tài liệu có liên quan bằng
giấy và điện tử. Cụ thể, mỗi một báo cáo, chứng thư TĐG đều được lưu thành 02 (hai) bản hành chính, nghiệp vụ để tham chiếu, soát xét. Công ty có một kho lưu trữ hồ sơ riêng bằng giấy đáp ứng quy định lưu trữ 10 năm đối với hồ sơ TĐG bằng giấy.
54
Công ty có bộ phận kiểm soát độc lập thực hiện kiểm soát chất lượng chứng thư với tiêu chí kiểm soát theo “Thông tư 323/2016/TT-BTC quy định về kiểm tra, giám sát và đánh giá chất lượng hoạt động thẩm định giá” (16/12/2016) ban hành bởi Bộ tài chính. Bộ phận này sẽ tiến hành kiểm soát trước khi phát hành chứng thư và sau khi phát hành chứng thư để phát hiện kịp thời, chấn chỉnh và tiến hành xử lý những sai phạm, ngăn ngừa rủi ro có thể xảy ra. (Hoạt động của hệ thống kiểm soát chứng thư được trình bày cụ thể ở phần phụ lục)
Trường hợp sau khi phát hành chứng thư thấy điểm không hợp lý, cần phải xác định lại giá trị tài sản thẩm định (Các cấp có thẩm quyền có yêu cầu thay đổi vể các chỉ tiêu kinh tế (phê duyệt đền bù...), kĩ thuật (dt đất xây dựng, số tầng, mật độ xây dựng,...), khi
đó sẽ làm thay đổi giá trị tài sản). Công ty sẽ gửi công văn yêu cầu thu hồi chứng thư cho khách hàng, trong đó nêu rõ lý do thu hồi chứng thư, sau đó thực hiện phát hành lại chứng thư.
Hơn thế nữa, công ty đã tạo ra cơ chế xử lý, khắc phục lỗi và chế tài xử lý người vi phạm như sau:
Nhỏ
Không ảnh hưởng dến khách hàng, công ty; không có
rủi ro Trung bình Có gây tác hai ở mức độ thấp/trung bình (hoặc tiềm ẩn) đến khách hàng hoặc công ty Lớn Gây tác hại lớn (hoặc tiềm ẩn) đến khách hàng hoặc công ty Không cố ý:
Không biết, không cố ý; hoặc do cẩu thả, sơ suất
Các yếu tố khác cần xem xét:
Trước đó đã từng xâm nhập vào hệ thống hoặc không đáp ứng quy định bảo mật? Lỗi sử dụng/thiếu kiến thức về áp dụng. An toàn thông tin?
Chưa được đào tạo đầy đủ về công việc?
Không được biết trước? Tuân theo sự hướng dẫn của người quản lý Cố ý: Do tò mò, cố ý tìm hiểu Các yếu tố khác cần xem xét: Trước đó đã từng xâm nhập vào hệ thống hoặc không đáp ứng quy định bảo mật? Chưa được đào tạo đầy đủ về công việc
2 3 4
Cố ý: Mục đích xấu bao gồm sử dụng thông tin trong các cuộc tranh cãi cá nhân; thu lợi cho bản thân; coi
4 4 4
thường quy định của công ty và luật pháp
Biện pháp phạt đề xuất:
1. Không phạt, cảnh cáo bằng miệng hoặc văn bản
2. Cảnh cáo bằng văn bản hoặc cảnh cáo lần cuối bằng văn bản 3. Cảnh cáo lần cuối bằng văn bản, đình chỉ hoặc cho nghỉ việc 4. Cho nghỉ việc
(Nguồn: CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam)
Đây cũng chính là một trong những cách công ty sử dụng kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của mình, mà đặc biệt là kiểm soát kết quả TĐG, để nâng cao chất lượng hoạt động TĐG nói chung, TĐG bất động sản nói riêng.
- về cơ sở dữ liệu giá (CSDLG)
+ Được xây dựng từ năm 2010 bằng hệ thống công nghệ thông tin với hàng chục ngàn danh mục chi tiết về tài sản.
+ Dữ liệu giá được chia thành các hạng mục: bất động sản (đất đai, CTXD), máy móc thiết bị, phương tiện vận tải, công cụ dụng cụ...
+ Các nội dung trong CSDLG: địa chỉ, tình trạng pháp lý, vị trí bất động sản, diện tích, mặt tiền, hướng bất động sản, thời điểm rao bán, diện tích sàn xây dựng, số tầng, tổng diện tích xây dựng (m2); đơn giá xây dựng (đồng/m2); tỷ lệ CLCL của CTXD (%); tổng
giá CTXD, đơn giá thị trường khảo sát (đồng/m2); tình trạng giao dịch (đang giao dịch/ đã giao dịch); Đơn giá theo khung (đồng/m2), Nguồn thông tin/Liên hệ.
+ Công ty cập nhật dữ liệu giá theo hai cách: nhập dữ liệu tự động và nhập tay.
V Đối với dữ liệu nhập bằng tay (manual), công ty thường xuyên cập nhật giá các tài sản trên địa bàn cả nước thông qua các kênh thông tin từ các nhà cung cấp tài sản, từ
các phương tiện truyền thông, từ các tổ chức, cá nhân chuyên cung cấp thông tin về 57
S Đối với dữ liệu nhập tự động, công ty xây dựng phương thức tìm kiếm giá tự động trên các website bằng cách định dạng cho thông tin trên web và xây dựng công cụ tìm kiếm (spider) để tự tìm kiếm dữ liệu theo định dạng vào cơ sở dữ liệu giá. + Các yếu tố để xây dựng CSDLG: giá rao bán, giá giao dịch thành công, giá do sàn BĐS cung cấp, mô hình thẩm định giá. Cụ thể là mô hình xây dựng chỉ số giá BĐS: Năm 2012, IVC đã phối hợp với Sở Xây dựng, CBRE xây dựng chỉ số giá bất động sản của Hà Nội.
+ Định kỳ cập nhật CSDLG: định kỳ theo quý; ngay khi có kết quả thẩm định giá. - về quy trình thẩm định giá:
CTCP Thẩm định giá IVC Việt Nam đã tuân thủ các bước trong “Hệ thống các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam” do Bộ tài chính ban hành, cụ thể tuân thủ quy định trong
“Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 - Quy trình thẩm định giá”.
Tuy vậy, quy trình nghiệp vụ TĐG bất động sản của công ty gồm 5 bước ngắn gọn hơn do ở bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, sau khi tiến hành khảo sát hiện trường, thu thập thông tin, công ty thực hiện luôn bước: Phân tích thông tin. Trong “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05” tách riêng thành bước 4: Phân tích thông tin. Và bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định khác với bước 1 trong “Tiêu chuẩn thẩm định giá số 05 - Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá”. Bước này được chuyển xuống phần 1 bước 2: Lập phương án định giá tài sản. Khi xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá, công ty cũng tiến hành xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho việc định giá.
- về phương pháp thẩm định giá:
TĐG chính là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định. Vì vậy khi thực hiện định giá, công ty luôn
ưu tiên sử dụng phương pháp so sánh bởi phương pháp so sánh có cách tiếp cận từ thị trường. Như vậy, việc thẩm định giá sẽ ra kết quả phù hợp nhất với thị trường.
Trong phương pháp so sánh, TĐV của công ty thu thập tối thiểu 01 (một) thông tin 58
trong TĐGVN số 08 “Giao dịch của tài sản so sánh được lựa chọn phải diễn ra tại hoặc gần thời điểm thẩm định giá nhưng không quá 02 năm tính đến thời điểm thẩm định giá.”
Đặc biệt trong phương pháp so sánh, công ty có bảng tỷ trọng các yếu tố ảnh hưởng đến vị trí BĐS. Đây chính là sáng tạo riêng của IVC mà ở các công ty khác trong linh vực TĐG không thực hiện được. Bảng tỷ trọng này làm giảm yếu tố nghệ thuật trong công tác thẩm định giá, hay chính là yếu tố chủ quan đánh giá của cán bộ thẩm định. Tỷ
trọng này được quy định cụ thể khi tiến hành làm hồ sơ định giá với Sở Tài Nguyên và Môi trường trong “Điều 3 Thông tư 36/2014/TT-TNMT” của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành như sau: “Vị trí thửa đất: 50%; Quy mô - kích thước, diện tích, hình thể thửa đất: 20%; Hiện trạng về hạ tầng, kỹ thuật xã hội: 20%; Hiện trạng về an ninh, môi trường: 10%”. Trong thực tế, bảng tỷ trọng này được cán bộ TĐG đánh giá vô cùng
linh hoạt và phù hợp. Chẳng hạn như với BĐS là chung cư, yếu tố về quy mô sàn nhà, nội thất căn hộ sẽ chiếm tỷ trọng lớn; còn với BĐS là nhà ở, thì yếu tố chiếm tỷ trọng lớn lại là vị trí BĐS tọa lạc.
* về báo cáo, chứng thư TĐG:
Điều này là nhân tố chủ quan ảnh hưởng đến chất lượng thẩm định giá của IVC bởi theo bảng khảo sát, hầu hết các khách hàng đều hài lòng bởi báo cáo, chứng thư TĐG của IVC được cán bộ TĐG trình bày theo đúng mẫu, chi tiết, dễ hiểu các chỉ tiêu tính toán, các quy định trích dẫn khiến khách hàng dễ viện dẫn trong các giao dịch phục vụ cho mục đích TĐG của mình.
* Thẩm định viên tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức và trình độ chuyên môn nghề
nghiệp:
- Tiêu chuẩn chuyên môn: Theo thống kê, có 12 trong 16 cán bộ TĐG (75%) có kinh nghiệm thẩm định giá từ 3 năm trở lên. Trong đó có 6 người (37,5%) có thẻ TĐV về giá
do Bộ tài chính cấp. Và có 12 trong 16 cán bộ TĐG (75%) có chuyên ngành gần với chuyên ngành thẩm định giá (Danh sách nhân viên bộ phận thẩm định giá của công ty
- Tiêu chuẩn đạo đức: Tuân thủ các tiêu chuẩn đạo đức bao gồm: độc lập, chính trực,
khách quan, bảo mất, công khai, minh bạch và tư cách nghề nghiệp.
- Công ty thành lập trong bối cảnh nghề định giá lại vẫn còn mới ở Việt Nam nên số
lượng đội ngũ thẩm định viên chưa đáp ứng đủ nhu cầu nên các cán bộ TĐG
phải thực
hiện rất nhiều công việc khác nhau cùng một lúc như: ký hợp đồng, khảo sát
hiện trạng
tài sản, giá của TSSS, phân tích tài liệu, ... mà khi đó, thời gian để thực hiện một hợp
đồng TĐG là có hạn.
- Trong quá trình định giá BĐS, các thẩm định viên còn làm việc độc lập, chưa có sự
kết hợp với nhau. Vì vậy cần tương trợ, giúp đỡ làm cho hoạt động định giá trở lên
nhanh chóng, khách quan, có sự đồng bộ, hệ thống hơn. Tiến trình làm việc
cũng trở lên
nhanh gọn và dễ dàng hơn.
b) Nguyên nhân khách quan
- Định giá là một nghề mới tại Việt Nam. Hiệp hội thẩm định giá Việt Nam mới chỉ
được thành lập năm 2005 nên các tài liệu chuẩn, các văn bản hướng dẫn về thẩm định
giá BĐS là không nhiều. Hiện nay tại Việt Nam nguồn nhân lực trong ngành
TĐG đang
rất thiếu so với nhu cầu, đặc biệt là đội ngũ TĐV có kinh nghiệm chuyên môn
và kiến
thức tổng hợp.
- Các thông tin về TSSS mà TĐV thu thập thường mang tính chất lịch sử vì có thể giá
trị BĐS so sánh tại thời điểm định giá có thể bị thay đổi theo thị trường mà TĐV vẫn
chưa cập nhật lại được.
- Hầu hết các thẩm định viên ở nước ta không được trang bị bài bản các kiến thức về
xây dựng, vì thế khi trong quá trình TĐG, các TĐV vẫn phải tham khảo ý kiến của
những chuyên gia trong lĩnh vực này, dẫn đến kết quả định giá ít nhiều bị ảnh