Trong 11 năm qua, bộ máy của PTFV đã vận hành vô cùng hiệu quả và trơn tru, với số lượng hợp đồng định giá tăng vọt, số lượng khách hàng mới cũng tăng lên đáng kể. Để có những kết quả như hiện tại không thể không nhắc đến sự nỗ lực của toàn bộ đội ngũ nhân sự của PTFV từ người đứng đầu cho đến từng nhân viên đã cố gắng hết sức để hoàn thành những chỉ tiêu được đặt ra. Nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều hạn chế mà cụ thể đã được trình bày qua chương 2. Với mục đích hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS, nhờ những gì đã được học tập và trải nghiệm cùng kiến thức của bản thân, sau đây là
một số giải pháp để khắc phục những hạn chế còn tồn đọng.
• Phương pháp so sánh trực tiếp :
PTFV cần bổ sung bộ phận soát xét chứng thư nhằm hạn chế khả năng thiếu phân tích, lập luận về việc điều chỉnh mức giá rao bán thành mức giá với tỷ lệ giao dịch thành công cao hơn.
tích, biện luận để nhận định về tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh. Hơn nữa, TĐV phải xác định nguyên tắc điều chỉnh, phân chia các nhóm tài sản của từng yếu tố điều chỉnh, từ đó đưa ra nhận định về tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố so sánh
Đối với biên bản báo giá cần ghi đủ thông tin của bản báo giá, chữ ký của người báo
giá gửi cho khách hàng. Các điều kiện của báo giá có sự khác biệt cần điều chỉnh cho phù hợp về độ tương đồng trước khi sử dụng để so sánh
• Phương pháp chi phí:
PTFV cần phải thu thập thông tin giá thị trường về đơn giá NVL, chi phí mặt bằng, chi phí lắp đặt, chi phí thi công, chi phí nhân công,.. để đối chiếu bằng cách khảo sát trực tiếp tại các cơ sở cung cấp NVLXD, các công trình hoặc xin biên bản báo giá của các công ty xây dựng và lập mẫu thống kê.
TĐV cần thực hiện thêm các pp định giá khác như doanh thu để bình quân giá từ các
phương pháp nhằm khắc phục từ hạn chế phương pháp chi phí vì PPCP thường mang lại kết quả k được chính xác, dù cho tốc độ để tính được giá trị BĐS là nhanh hơn các phương pháp còn lại.
Cập nhật các chỉ số trượt giá từ các thông tin chỉ số lạm phát, chỉ số biến động ngoại
hối (ts mua ngoại tệ)... để cập nhật thời giá cho phù hợp, khắc phục bất cập do giá trong lịch sử mua sắm khác giá hiện tại.
Các tài sản mang tính hệ thống thì phải có hệ số về bảng quyền công nghệ, đánh giá
giá trị vô hình do công năng, công dụng hệ thống tạo ra hiệu quả trong khai thác để đánh giá được đứng tiềm năng của ts định giá.
Những tài sản đặc thù cần phải có chuyên gia về lĩnh vực để đánh giá múc trích khấu
3.2.2 Giải pháp về những hạn chế quy trình định giá bất động sản
Khi định giá BĐS, các TĐV của PTFV thường mắc các lỗi không kiểm tra kỹ lưỡng
dẫn đến thiếu các loại hồ sơ, giấy tờ, chữ ký làm ảnh hưởng đến hiệu quả định giá và làm thời gian thực hiện nghiệp vụ bị kéo dài, nên PTFV cần giám sát kỹ lưỡng công tác định giá của các TĐV để tránh gây ra những tổn thất không đáng có.
Công ty nên chi tiết các bước hơn khi thi hành quá trình định giá BĐS, sau khi lập kế hoạch định giá và nghiên cứu hồ sơ để thống nhất địa điểm thời gian để làm việc với khách hàng PTFV nên hướng dẫn cụ thể định hướng làm tài liệu cho các TĐV hiểu rõ hơn về công việc. Ví dụ như tạo danh mục tài liệu về các chủ đề như giá trị tài sản, căn cứ để so sánh BĐS, văn bản pháp lý,...
Trong quy trình định giá BĐS của PTFV hiện tại chỉ sử dụng hai phương pháp chính
vẫn chưa được phong phú là PPSSTT và PPCP và dù đạt được những hiệu quả nhất định nhưng PTFV chưa có thương vụ phức tạp cần đến phương pháp thặng dư hoặc phương pháp
thu nhập. Nếu PTFV muốn mở rộng quy mô và đa dạng hơn trong khâu định giá thì cần áp dụng thêm nhiều phương pháp định giá nữa để hoàn thiện hơn quy trình định giá BĐS.
Khi quy mô công ty được mở rộng như dự kiến trong những năm tới, công ty sẽ cần
phải có sự điều chỉnh về quy trình định giá một cách cụ thể hơn và đa dạng hơn cho từng trường hợp khách hàng. Ví dụ khi tiếp nhận hồ sơ của một khách hàng lớn, khách hàng muốn thế chấp một BĐS với giá trị cao và phức tạp với quy trình như hiện tại sẽ rất mất thời gian và công sức để các TĐV của PTFV có thể hoàn thành.
Các TĐV cần xác định đựơc những thông tin cần thu thập, đồng thời nên phân biệt được các nguồn thông tin chủ yếu và thứ yếu. Các thông tin cần thu thập có thể kể đến: Thông tin về tài sản mục tiêu;Thông tin về các giao dịch thị trường làm căn cứ để so sánh, phân tích, đánh giá, điều chỉnh,...; Thông tin về các văn bản pháp lý của Nhà nước và của
Khi phân tích BĐS cần phải nhận biết được những đặc điểm và tiêu chuẩn chủ yếu của BĐS có thể ảnh hưởng đến giá trị của BĐS. Từ đó, các TĐV tiến hành loại bỏ những thông tin quá vụn vặt, không cần thiết để tập trung vào đánh giá những yếu tố cơ bản, tránh
sự quá xa rời mục tiêu thẩm định hay đánh giá quá chung chung BĐS thẩm định. Tuy nhiên
những thông tin có sự sai khác nhỏ mà quan trọng thì TĐV vẫn không được bỏ qua.
Khi phân tích so sánh, các TĐV cần phải xem xét, đánh giá nguồn gốc, bản chất các
chứng cứ thị trường. Khi xem xét, một số gợi ý cho TĐV cần chú ý đến như: Tính tồn tại giao dịch; Thời điểm thực hiện giao dịch; mục đích của việc giao dịch, Tính chính xác về thông tin tài sản, Phương thức bán của BĐS là đấu giá hay thoả thuận, đấu giá có đông người đến dự và có tính cạnh tranh không, mối liên hệ của người mua với BĐS; Mức độ hài lòng về BĐS của người mua;...từ đó lựa chọn được các thông tin phù hợp nhất. Tuy nhiên để phân tích đánh giá được các thông tin này và từ đó lựa chọn ra được thông tin tốt không chỉ yêu cầu kiến thức vững vàng mà còn tùy thuộc vào kinh nghiệm, quan điểm của TĐV. Vậy giải pháp giải quết vấn đề này vẫn là vấn đề nguồn nhân lực
3.2.2 Nâng cao chất lượng quản lý
- Hoàn thiện để quy định rõ những trường hợp cần phải TĐG của nhà nước cho phù hợp với luật khác có liên quan; đồng thời củng cố hoạt động này để đáp ứng nhu
cầu đặt ra
trong tình hình thực tiễn quản lý nhà nước về giá hiện nay
- Rà soát hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá, hướng đến việc hoàn thiện bộ tiêu chuẩn thẩm định giá, đảm bảo các hướng dẫn về thẩm định giá bao quát được các đối
tượng tài
- Tăng cường các giải pháp quản lý đối với hoạt động thẩm định viên về giá; xử lý các các chồng chéo, vướng mắc trong quản lý thẩm định viên về giá; đồng thời
phân ngành
theo chuyên môn, nghiệp vụ thẩm định giá để hướng đến tính chuyên nghiệp.
3.2.3 Phát triển đội ngũ nhân sự
- Tăng điều kiện về số lượng thẩm định viên tại doanh nghiệp từ 03 lên 05 TĐV. - Thẻ TĐV về giá được phân thành 02 loại theo đối tượng:
Thẻ TĐV về giá loại 1 được thẩm định giá bất động sản và máy thiết bị;
Thẻ thẩm định viên về giá loại 2 được thẩm định giá bất động sản, máy móc, thiết bị, doanh nghiệp và các tài sản khác.
- Bên cạnh đó cũng nghiên cứu để xếp hạng Thẻ thẩm định viện theo 03 cấp độ : Thẻ thẩm định viên, Thẻ thẩm định viên chính, Thẻ thẩm định viên cao cấp.
- Bỏ loại hình doanh nghiệp cổ phần khi thành lập doanh nghiệp TĐG.
3.3Các giải pháp khác
- Tái bản và hoàn chỉnh bộ tài liệu đào tạo về TĐG; ban hành sổ tay hướng dẫn thực hành TĐG bất động sản
• Tái bản có sửa chữa bổ sung bộ tài liệu đào tạo nghiệp vụ chuyên ngành TĐG, trong đó cập nhật những nội dung mới phù hợp với các quy định hiện tại được Nhà Nước
công bố.
• Biên soạn tài liệu Sổ tay hướng dẫn thực hành thẩm định giá, trong đó trình bày những tình huống TĐG cụ thể đối với TĐG một số loại tài sản phổ biến.
- Kiến nghị Nhà nước điều một số quy định liên quan đến hoạt động định giá, xác định giá trị tài sản chưa liên thông giữa các bộ/ngành gây khó khăn, vướng mắc
trong thực
hiện dịch vụ TĐG
Tiếp tục củng cố và hoàn thiện việc xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về giá, trong đó tập trung vào các nội dung sau :
- Đẩy mạnh việc triển khai Dự án “ Xây dựng CSDL quốc gia về giá giai đoạn 2”, thực hiện kết nối với các Bộ/ ngành cũng như triển khai tới 63 địa phương và
khoảng 250
doanh nghiệp thẩm định giá.
- Đẩy mạnh việc hợp tác với các đối tác trong và ngoài nước trong việc phát triển các cấu phần liên quan đến cơ sở dữ liệu quốc gia về giá
- Nghiên cứu và ứng dụng để khai thác dữ liệu từ cơ sở dữ liệu quốc gia về giá phục vụ hữu ích cho công tác quản lý nhà nước về giá, cũng như hoạt động thẩm định
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
1. Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện, 2020, Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh năm 2020.
2. Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện, 2019, Chứng thư định giá bất động sản khách hàng Phạm Trường Chinh.
3. Công ty Goldenstar, 2012, Nguyên lý căn bản về định giá, Tài liệu bồi dưỡng kiến thức nghiệp vụ thẩm định giá.
4. Công ty cổ phần dịch vụ thẩm định giá Việt Nam, Luật giá số 11/ 2012/QH13 5. Hoàng Thị Quỳnh Anh, 2015, ‘Hoàn thiện quy trình và phương pháp thẩm định
giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay’, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Kinh tế - Đại
học Quốc gia Hà Nội.
6. Lê Hoàng Hải, 2004, Tài liệu tập huấn Nghị định 187 và Thông tư 06, Cục Tài chính Doanh nghiệp, Bộ Tài chính, Hà Nội.
7. Nguyễn Thế Phượng, Giáo trình thẩm định giá bất động sản, Trường Đại học Tài chính - Marketing.
8. Phạm Tiến Đạt, 2016, Thẩm định giá bất động sản, Giáo trình, , Học viện Ngân hàng, Nhà xuất bản Bách khoa Hà Nội.
KẾT LUẬN
Hiện nay ở nước ta ngành thẩm định giá đã có sự tăng trưởng đáng kể dù chỉ mới xuất hiện. Cũng giống những ngành nghề khác, TĐG cũng có nhiều bất cập và hạn chế. Trong thời gian được thực tập tại công ty cổng phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện em đã được học hỏi rất nhiều và có một cái nhìn tổng quan hơn về ngành thẩm định giá. Chính vì vậy em đã chọn đề tài “Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện”
Mặc dù còn nhiều hạn chế và khuyết điểm cần khắc phục trong nghiệp vụ thẩm định
giá tại PTFV nhưng nhìn chung công ty vẫn đang vận hành rất ổn định và em đã đưa ra một
số giải phát giúp công ty khắc phục một số hạn chế còn hiện hữu về quy trình định giá, phương pháp định giá, về nhân sự và cách thức quản lý. Ngoài ra có một số giải pháp khác giúp cho phương pháp và quy trình định giá của công ty cổ phần định giá và đầu tư tài
CỘNG HÒA XÀ HỘI CHÙ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do Hạnh phúc
♦ ♦♦
NHẶN XÉT VÀ XÁC NHẬN CỦA ĐƠN VỊ THỤC TẬP
Sinh viên Nguyễn Thanh Duy - Lớp: K20CLCC - Mã sinh viên:
20A4050075 - Khoa Tài chính-Ngân hàng Học viện Ngân hàng - đả hoàn thành quá trinh thực tập ở Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện địa chi VPGD tại: Phòng 312. tầng 3, tòa nhà C (Vinaconex 2), khu đô thị Golden Silk. Nghiêm Xuân Yêm. P Đại Kim. Q Hoàng Mai. TP Hà Nội từ ngày 1/3/2021 - 20/5/2021. Trong thời gian thực tập. sinh viên Nguyền Thanh Duy đã thể hiện được nàng lực và hoàn thành công việc được giao:
Xác nhận cùa đ(Hi vị thực tập
(Ky⅞aghΓ TOhtKten và đóng dấu)
/ C0PHΛN^V^ THAMOJWKfllAVA I X JWfliiTiAI CHINH/ *
GIÁMĐỐC
3. Lớp: K20CLCC NganhfTai chính _ , 4. Tên đề tài: Hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá bất động sản tại công ty CO
phần thẩm định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
5. Các nội dung đã hoàn thiên theo kết luân của Hôi đồng:________________________
Nội dung yêu cầu chình sửa cùa Hội đồng
Nội dung đã chỉnh sửa của sinh viên
Ghi chú (ghi rõ vị trí chỉnh sửa:
dòng. mục, trang)
Thực trang trong quy trình và phương pháp định giá tại Công ty CO phần định giá và
đầu tư tài chính Bưu điện còn sơ sài
Bò sung thêm một sô kêt quả đạt được trong quy trinh và phương pháp định giá tại Công ty CO phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Trang 69,70. Mục 2.4.1 khổ cuối cùng.
Hạn chê trong quy trinh và phương pháp định giá tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện còn sơ sải_________________
Bô sung một sô hạn chê trong quy trình định giá và phương pháp chi phí trong quy trình và phương pháp
định giá tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Trang 71. Mục 2.4.1 từ đoạn “ thứ năm”
Giải pháp trong quy trình và phương pháp định giá tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện còn sơ sài______________
Bồ sung một số giải pháp trong quy
trình và phương pháp chi phí trong quy trình và phương pháp định giá tại Công ty cổ phần định giá và đầu
Trang 77 78 Mục 3.2.1 và Muc3.2.2
NGÂN HÀNG NHÀ Nước VIỆT NAM
HỌC VIỆN NGÂN HÀNG
CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lạp - Tự do - Hạnh phúc
BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
1. Họ và tên sinh viên: Nguyễn Thanh Duy
6. Kiên nghị khác (nêu có):
Giảng viên hướng dẫn Hà Nội, ngày.... tháng .... năm
Sinh viên
TS. Lê Thị Minh Ngọc Nguyễn Thanh Duy