- Phương pháp so sánh trực tiếp
a. Khái niệm
Phương pháp so sánh trong định giá BĐS dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường vào thời điểm cần định
giá để ước tính và xác định gá trị thị trường của BĐS. Căn cứ xây dựng phương pháp chủ yếu là dựa vào phương pháp thay thế.
b. Nội dung
dịch trên thị trường hiện hành. Từ những BĐS này có thể lựa chọn những BĐS phù hợp làm BĐS so sánh nhằm ước tính giá trị của BĐS mục tiêu. BĐS tương tự là BĐS cùng loại,
có các đặc trưng cơ bản tương đồng (gần giống) với BĐS cần định giá (BĐS mục tiêu) về mục đích sử dụng, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kĩ thuật, hình dáng kích thước, công trình xây dựng,...
BĐS so sánh là BĐS tương tự với BĐS cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào (hoặc gần) thời điểm cần định giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh tiến hành các bước sau đây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động
sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trí; hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục
độ hoàn thành nghĩa vụ tài chính vềđất đai theo quy định của pháp luật, v.v.); thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng
và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường quy định tại khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống
và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Trong đó, đối tượng điều chỉnh là giá bán hoặc giá quy đổi, xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môitrường, v.v. của từng thửa đất, khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá.
Giá trị điều chỉnh: dựa vào chênh lệch các yếu tố so sánh (khả năng sinh lợi, tình trạng pháp lý, cơ sở hạ tầng, các đặc điểm tự nhiên: vị trí, hình dạng thửa đất,hướng, cảnh quan, môi trường, thiết kế nội thất, ngoại thất, tỷ lệ sử dụng đất, quy định về chiều cao
công trình,... giữa BĐS so sánh và BĐS cần định giá.
Nguyên tắc điều chỉnh: Bằng cách lấy BĐS cần định giá làm chuẩn. Những yếu tố hiện diện ở BĐS cần định giá mà không hiện diện ở BĐS so sánh thì cộng thêm. Và ngược lại, những yếu tố không hiện diện ở BĐS cần thẩm định giá mà hiện diện ở BĐS so
thể lượng hóa thành tiền như: điều kiện thanh toán, chi phí pháp lý, trang bị nội thất, sân vườn, bể bơi, gara ô tô.
Điều chỉnh theo số tương đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh không thể lượng hóa thành tiền như: môi trường, cảnh quan, điều kiện hạ tầng,.
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS trên cơ sở giá của các BĐS đã điều chỉnh
Xác định giá trị của tài sản cần thẩm định bằng cách lấy mức giá chỉ dẫn đại diện của các tài sản so sánh, bảo đảm chênh lệch giữa mức giá đại diện chung với các mức giá chỉ dẫn không quá 10%.
- Phương pháp chi phí
a. Khái niệm
Phương pháp chi phí nói rằng: Giá trị của BĐS cần định giá có thể được đo bằng chi
phí làm ra một tài sản tương tự. Do vậy, nếu có đầy đủ thông tin hợp lý thì người ta sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí để có một BĐS tương tự bằng cách mua đất và xây dựng. Phương pháp chi phí được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế.
b. Nội dung
Bước 1: Cần ước tính giá trị của miếng đất mục tiêu cần định giá, coi như miếng đất
đó là miếng đất trống và giả sử rằng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Khi ước tính giá trị miếng đất, cần tuân theo các nguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật đất đai và các phương pháp xác định giá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành
có liên quan. Thông thường ước tính giá trị mảnh đất trống người ta hay sử dụng phương pháp so sánh trên cơ sở các vụ giao dịch mua bán các miếng đất tương tự.
Bước 2: Ước tính các chi phí hiện tại để xây dựng lại công trình hiện có trên miếng đất gồm các chi phí xây dựng, chi phí tái tạo, chi phí thay thế các công trình, phần lợi nhuận
Chi phí tái tạo: là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình thay thế giống hệt với công trình đang dược định giá bao gồm cả những điểm lỗi thời của công trình mục tiêu cần định giá
Chi phí thay thế: là chi phí hiện hành của việc xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương, nhưng nguyên vật liệu, các phương pháp và kỹ thuật hiện đại được sử dụng trong việc xây dựng công trình và loại bỏ tất cả các bộ phận đã bị lỗi thời. Thông thường chi phí tái tạo sẽ lớn hơn chi phí thay thế
Bước 3: Ước tính tổng số tiền giảm giá tích lũy của các công trình xây dựng hiện có
trên miếng đất xét trên tất cả mọi nguyên nhân
Sự giảm giá tích lũy là sự mất mát giá trị, vì bất kỳ lý do gì, tạo ra sự khác nhau giữa
chi phí thay thế của một công trình xây dựng so với giá trị thị trường của công trình xây dựng tương tự tại thời điểm định giá.
Giảm giá tích lũy là một hiện tượng khách quan trong quá trình sử dụng tài sản, đó là quá trình giảm sút giá trị và giá trị sử dụng của tài sản, Giảm giá tích lũy là căn cứ quan trọng để xác định giá trị hiện hành của tài sản theo phương pháp chi phí
Các loại giảm giá gồm: Giảm giá tự nhiên; giảm giá do lỗi thời chức năng; giảm giá
do lỗi thời bên ngoài
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS
Giá trị BĐS = Giá trị mảnh đất trống (Bước 1) + Chi phí (Bước 2) - Mức giảm giá tích lũy (Bước 3).
1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động định giá bất động sản 1.3.1 Các yếu tố chủ quan
1. Chi phí sản xuất
sản phẩm đó. Chính vì thế, chi phí sản xuất trên mỗi sản phẩm càng lớn thì giá sản phẩm sẽ càng cao và ngược lại.
2. Nguồn lực tài chính của doanh nghiệp
Một số doanh nghiệp có thể bán sản phẩm với mức giá bằng hoặc thấp hơn chi phí sản xuất trong một khoảng thời gian nhất định với mục tiêu cạnh tranh và chiếm lĩnh thị phần. Để làm được điều đó, buộc doanh nghiệp phải có nguồn tài chính dồi dào. Tuy nhiên,
một số doanh nghiệp có nguồn tài chính eo hẹp sẽ không thể áp dụng phương thức này. Tài chính của doanh nghiệp có được thông qua các nguồn: Vốn từ các thành viên sáng lập công ty, vốn đầu tư từ các cổ đông, chênh lệch giá trị của cổ phiếu, lợi nhuận thu được thông qua hoạt động kinh doanh. Doanh nghiệp có nguồn tài chính càng dồi dào thì sẽ có nhiều sự lựa chọn trong công tác định giá sản phẩm.
3. Chiến lược định vị sản phẩm
Chiến lược định vị sản phẩm là một trong các yếu tố chiến lược của doanh nghiệp ảnh hưởng đến việc định giá. Bản chất của định vị sản phẩm là công việc xác định mức giá và chất lượng của sản phẩm/dịch vụ của doanh nghiệp so với đối thủ cạnh tranh. Chính vì thế, chiến lược định vị sản phẩm đã phần nào quy định giá sản phẩm/dịch vụ nằm ở một khoảng nào đó trên bản đồ định vị sản phẩm.
4. Chiến lược giá
Chiến lược giá là yếu tố mang tính chiến lược tiếp theo, ảnh hưởng đến việc định giá sản phẩm trên thị trường. Có nhiều chiến lược giá mà doanh nghiệp có thể áp dụng, mỗi
chiến lược giá sẽ tác động đến mức giá của sản phẩm theo nhiều cách khác nhau. Ví dụ, doanh nghiệp áp dụng chiến lược giá hớt ván sữa sẽ định một mức giá cao nhất có thể vào thời điểm sản phẩm vừa được tung ra thị trường. Hay khi áp dụng chiến lược giá phân khúc,
doanh nghiệp sẽ phải xác định nhiều mức giá khác nhau cho từng đối tượng khách hàng khác nhau đối với cùng 1 sản phẩm.
1. Nen kinh tế
Nen kinh tế của một quốc gia, hay một địa phương tác động đến nhiều mặt trong đời
sống vật chất của những cá thể sống trong xã hội đó, trong đó bao gồm giá cả của sản phẩm/dịch vụ trên thị trường. Khi nền kinh tế đi xuống, khả năng chi tiêu của khách hàng cũng bị kéo theo, khiến doanh nghiệp cần có những điều chỉnh về giá sao cho phù hợp với khả năng tài chính của đối tượng khách hàng mục tiêu.
Mặc dù hầu như các quốc gia đều áp dụng mô hình kinh tế thị trường, nhưng đâu đó
vẫn còn trường hợp giá của sản phẩm/dịch vụ bị kiểm soát và quy định bởi chính phủ. Hầu hết các trường hợp này rơi và các mặt hàng thiết yếu như điện, nước, xăng dầu...
2. Cầu thị trường
Trong một nền kinh tế thị trường, cầu thị trường là yếu tố vĩ mô tác động đến giá của sản phẩm/dịch vụ lưu hành trên thị trường. Khi lượng cầu tăng so với cung, giá sản phẩm sẽ có xu hướng tăng và ngược lại, khi lượng cầu giảm so với cung, giá sản phẩm cũng
sẽ có xu hướng giảm tất yếu.
Trong marketing, cầu thị trường đại diện cho số lượng khách hàng có nhu cầu mà sản phẩm/dịch vụ của doanh nghiệp có thể đáp ứng, có khả năng thanh toán và có thể tiếp cận được bởi doanh nghiệp. Khi lượng cầu thị trường có xu hướng tăng cao, doanh nghiệp có thể định giá sản phẩm ở một mức cao hơn so để có thể thu về nhiều lợi nhuận hơn và ngược lại.
3. Cạnh tranh
Các đối thủ cạnh tranh luôn có những tác động nhất định đối với quá trình định giá sản phẩm của một doanh nghiệp. Hầu hết giá của sản phẩm cùng loại từ đối thủ cạnh tranh luôn được đưa ra để so sánh trong các buổi họp bàn định giá.
4. Đặc điểm tài chính của khách hàng mục tiêu
Tùy theo đặc điểm tài chính của khách hàng mục tiêu, như thu nhập, nghề nghiệp, gia cảnh... mà doanh nghiệp sẽ xác định mức giá khác nhau cho sản phẩm/dịch vụ. Đối với những sản phẩm/dịch vụ hướng đến đối tượng khách hàng mục tiêu là những người có điều
kiện kinh tế khá giả, doanh nghiệp thường định ở mức cao, vì theo đặc điểm tâm lý của nhóm khách hàng này, giá cao chứng tỏ giá trị và chất lượng tố. Ngược lại, các sản phẩm hướng đến những người có điều kiện kinh tế eo hẹp luôn có mức giá thấp để phù hợp với khả năng chi tiêu của họ.
5. Mùa vụ, lễ, tết, sự kiện
Số lượng và giá của các sản phẩm nông nghiệp đôi khi sẽ bị chi phối bởi yếu tố mùa
vụ như măng cụt, bơ, chôm chôm... Thông thường giá của sản phẩm sẽ tăng cao vào những
Chỉ tiêu 2018 2019 2020 Tăng trưởng
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
2.1 Khái quát về Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần định giá và đầu
tư tài
chính Bưu điện
Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu điện (PTFV) hay còn được gọi là Post Telecom Finance Investment and Valuation JSC là doanh nghiệp chuyên về TĐG, được chứng nhận đã đủ điều kiện kinh doanh Dịch vụ TĐG số 087/TĐG được quy định bởi Bộ tài chính vào ngày 24/09/2015. Công ty có trụ sở chính tại P308, 142 Lê Duẩn,
Phường Khâm Thiên, Quận Đống Đa, Hà Nội, ngoài ra công ty còn có PGD ở P312 Tòa nhà Golden Silk- Vinaconex 2, Phường Đại Kim, Quận Hoàng mai Hà Nội và 2 chi nhánh nữa ở Thành phố Hồ Chí Minh và Tỉnh Thanh Hóa. Công ty đã thành lập được hơn 11 năm
và đã gây dựng được sự uy tín và hiệu quả trên thị trường định giá BĐS Việt Nam. PTFV có một website riêng với cú pháp: ptfv.com.vn. PTFV chủ yếu kinh doanh các dịch vụ về định giá tài sản, xác định trị giá của doanh nghiệp, bán đấu giá tài sản, kinh doanh và môi giới tài sản,... Ngoài ra công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện còn cung cấp nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng về đầu tư, kinh doanh, đấu giá, truyền thông và cung cấp phương án xác định giá trị DN.
PTFV luôn chú trọng đến nhân tố con người và xem đây là vấn đề then chốt quyết định sự thành bại của doanh nghiệp. Xác định được điều đó, PTFV đã tuyển chọn và đào tạo nhân sự chuyên nghiệp có năng lực, trình độ cao, sáng tạo và có tinh thần trách nhiệm. Điều cốt lõi là có đạo đức nghề nghiệp và luôn chấp hành các quy định Thẩm định giá do Nhà nước ban hành cũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung.
31
đạt sự hoàn hảo nhất, nhanh nhạy nhất. Ban Lãnh đạo công ty sẽ phân công người giám sát và chỉ đạo trực tiếp từng cá nhân và tập thể để đảm bảo việc thẩm định giá theo đúng các quy chế của Nhà nước và đạt được hiệu quả tối ưu.
2.1.2 Tình hình hoạt động của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện