và đầu tư tài
chính Bưu điện a. Phương pháp so sánh trực tiếp
Đối với công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện, phương pháp so sánh
là phương pháp được áp dụng chủ yếu vì tính phổ biến và khả năng áp dụng cao. - Các bước thực hiện phương pháp so sánh tại PTFV
Bước 2: Xác định các yếu tố khác nhau giữa BĐS so sánh và BĐS cần thẩm định giá để có những sự điều chỉnh cho phù hợp
Sau khi đã có đủ dữ liệu về BĐS so sánh, TĐV sẽ tiến hành phân tích nhằm tìm ra những điểm khác nhau để kịp thời điều chỉnh trước khi tiến hành định giá
Bước 3 Thống nhất mức giá trung bình của các BĐS
Sau khi đã có sự điều chỉnh, TĐV sẽ sử dụng mức giá trung bình là mức giá chỉ dẫn
của các BĐS có tỷ lệ điều chỉnh thấp để đảm bảo phần chênh giữa giá đất và giá chỉ dẫn không vượt quá 10%
Bước 4 Tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá trên cơ sở đã điều chỉnh
Tính giá trị BĐS cần thẩm định giá rồi đưa ra kết luận cuối cùng. Giá trị phải được tính toán cẩn thận từ số liệu đã thu thập được.
b. Phương pháp chi phí
Tại PTFV, phương pháp chi phí thường được sử dụng cho các BĐS có quy mô nhỏ hoặc vừa và thường không được mua bán phổ biến trên thị trường, vì những BĐS này không
thể sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp như các BĐS thông thường khác. - Các bước sử dụng phương pháp chi phí của PTFV
Bước 1: Xác định nguyên giá của BĐS dựa vào các số liệu thu thập
TĐV sử dụng hồ sơ mà khách hàng cung cấp để tìm ra đặc điểm của BĐS, công trình để xác định chi phí, đơn giá xây dựng. TĐV sẽ vận dụng theo quy định của Bộ Xây Dựng, Sở Xây Dựng về việc ban hành đơn giá xây dựng để xác định nguyên giá.
Bước 2: Xác định chất lượng còn lại của công trình TĐV tính tỷ lệ CLCL theo công thức (1)
∑i
TĐV tiếp tục tìm thời gian sử dụng hữu ích và thời gian sử dụng thức tế để tính ra tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình (2) :
CLCL = (1 Thời gian sử dụng thực tế
Thời gian sử dụng hữu ích ) x 100%
Từ (1) và (2) TĐV thống nhất kết quả theo | (1) — (2) |>20% thì kết luận CLC theo (1); Nếu | (1) — (2)| ≤ 20% thì kết luận CLCL = (1+2
Bước 3 Xác định giá trị còn lại của BĐS
GTCL của BĐS = Nguyên giá BĐS x Tỉ lệ CLCL của BĐS TĐV làm tròn số và kết luận đầy đủ giá trị còn lại.