và đầu tư tài
chính Bưu điện
Sau đây là năm bước định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện :
Hình 2.1 Quy trình định giá bất BĐS tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá.
- Tất cả các nguồn tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá (điện thoại, fax, email) đều phải chuyển về đầu mối là lãnh đạo phòng để lên kế hoạch và xác định mục đích thẩm định giá.
- Lãnh đạo phòng sẽ là đầu mối lên kế hoạch và xác định mục đích thẩm định giá tất cả các nguồn tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá ( điện thoại, thư điện tử,..)
- Sau khi được phân công công việc các trợ lý thẩm định viên tiến hành yêu cầu khách hàng cung cấp các tài liệu sau:
- Đối với khách hàng cá nhân cần hộ khẩu thường trú của chủ Bất động sản gồm bản sao hoặc có ký xác nhận.
- Đối với khách hàng Doanh nghiệp cần giấy phép ĐKKD ( bản sao )
- Trích lục bản đồ nếu trong sổ đỏ chưa rõ ràng về mặt pháp lý hoặc chưa có trích lục
- Giấy chứng nhận QSDĐ gồm bản sao công chứng hoặc có ký xác nhận của khách hàng hoặc người đại diện của khách hàng.
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng nhà đất (bản sao công chứng). - Giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế công trình nếu có (bản sao).
- Hồ sơ kỹ thuật tài sản, hợp đồng, hóa đơn mua bán tài sản.
- Các giấy tờ khác liên quan công tác thẩm định giá: Thông báo bổ sung sau nếu cần thiết.
Bước 2. Lên kế hoạch thẩm định giá.
• Thỏa thuận phí thẩm định giá: thông thường theo biểu phí hoặc thỏa thuận trong từng vụ việc cụ thể
• Xác định phương pháp thẩm định giá tối ưu nhất cho phù hợp như : So sánh, chi phí, thu nhập, thặng dư hay lợi nhuận.
• Nhận biết, khai thác, phát triển các nguồn tài liệu: tài liệu khách hàng cung cấp, cơ sở dữ liệu hiện có của công ty và các nguồn thông tin khác.
• Theo dõi tiến độ thẩm định giá sơ bộ đã cam kết hoặc theo thỏa thuận đã ký hợp đồng.
Bước 3. Triển khai thẩm định giá
(1) Dụng cụ, tài liệu phục vụ công việc khảo sát: - Biên bản khảo sát hiện trạng đất đai.
- Biên bản khảo sát hiện trạng công trình xây dựng.
- Dụng cụ khảo sát bao gồm: Máy ảnh, máy đo điện tử, la bàn.
- Đối với các tài sản tại khu vực các tỉnh, khi đi khảo sát phải mang theo bảng giá đất của tỉnh sở tại để đối chiếu và xác định vị trí cho chính xác đồng thời phải quay video
khu vực BĐS tọa lạc (nếu thấy cần thiết). (2) Trình tự các bước tiến hành khảo sát hiện trạng:
Thứ 1: Thông báo lịch khảo sát hiện trạng
- Thông báo cho khách hàng và cán bộ tín dụng biết trước lịch đi khảo sát hiện trạng - Yêu cầu khách hàng/người đại diện của khách hàng dẫn tới địa điểm tài sản.
Thứ 2: Khảo sát hiện trạng, thu thập và xử lý thông tin. a/ Đất đai:
- Dùng la bàn để xác định hướng thực tế so với sổ đỏ.
- Dùng thước để đo các cạnh của thửa đất (chú ý đến các hình thể đặc biệt của thửa đất ngoài thực tế so với sổ đỏ) sau đó ghi đầy đủ chi tiết vào Biên bản hiện trạng đất đai.
- Chụp ảnh thể hiện được đường, ngõ, mặt tiền và hiện trạng rõ ràng, minh bạch của bất động sản. Đối với các trường hợp chụp ảnh khó thể hiện được bất động sản thì phải
quay video khu vực bất động sản tọa lạc.
- Điều tra trực tiếp tại hiện trường (các hộ dân lân cận, nếu cần thì xác minh trực tiếp tại cơ quan địa chính tại địa phương nếu thấy nghi ngờ) thể hiện tính chính xác và minh
bạch của tài sản.
- Trong trường hợp có vấn đề phát sinh mà không giải quyết được thì yêu cầu các chuyên viên liên hệ ngay với lãnh đạo phòng để tìm hướng giải quyết ngay tại hiện trường,
tuyệt đối không tự ý giải quyết để tránh gây hậu quả nghiêm trọng.
- Nếu khách hàng không cho vào nhà, hoặc có dấu hiệu không trung thực hoặc có sự tranh chấp thì từ chối làm vụ đó, phải điều tra hiện trạng sử dụng đất xem chủ nhà
đang sử
dụng hay đang cho ai thuê. b/ Công trình xây dựng:
- Đo diện tích công trình xây dựng của từng công trình, từng tầng.
- Mô tả chi tiết cấu trúc, nội thất của CTXD theo từng hạng mục trong Biên bản khảo sát CTXD.
- Chụp ảnh chi tiết CTXD các hạng mục. c/ Máy thiết bị:
- Chụp ảnh chi tiết, toàn cảnh tài sản.
- Ghi số khung, số máy, các đặc tính và thông số kỹ thuật của máy, thiết bị - Sơ đồ công nghệ, nguyên lý hoạt động của máy thiết bị...
(3) Tính toán, lập báo cáo và trình duyệt giá.
Yêu cầu các cán bộ tìm hiểu kỹ các văn bản pháp luật liên quan trực tiếp đến chuyên
môn, phân tích xử lý thông tin thu thập được một cách có chọn lọc, có dẫn chứng cụ thể, phải biết sâu chuỗi các sự việc, các khu vực lại với nhau để so sánh về mặt bằng chung một
cách tương đối.
- Các văn bản bắt buộc phải đọc và tìm hiểu: Luật Đất đai số 45/2013; Nghị định số 43, 44, 45, 46/2014 về Hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013; Luật Kinh doanh Bất động
sản số 66/2014/; Luật Xây dựng số 50/2014/; Luật Nhà ở số 65/2014; Thông tư số 36/2014/
Bộ TNMT về phương pháp định giá đất; Hệ thống tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt
Nam do
Bộ tài chính ban hành; các thông tư và hướng dẫn có liên quan khác..
- Bằng biện pháp nghiệp vụ chyên môn, với phương pháp thẩm định được lựa chọn, nhóm thẩm định đưa ra được mức giá phù hợp.
- Sau khi đưa ra được mức giá trên, nhóm thẩm định trình lên lãnh đạo phòng thẩm định duyệt giá. Sau khi căn cứ vào thông tin nhóm thẩm định đã thu thập được và
cơ sở dữ
liệu hiện có của đơn vị, lãnh đạo phòng thẩm định duyệt mức giá phù hợp nhất.
Bước 4. Thông báo kết quả TĐG dự thảo cho chuyên viên tín dụng và khách hàng.
- Sau khi tính toán, trình duyệt giá và được lãnh đạo phòng thẩm định duyệt giá, nhóm thẩm định tiến thành thông báo kết quả thẩm định giá sơ bộ cho cán bộ tín
dụng và
khách hàng.
- Nếu cán bộ tín dụng và khách hàng đồng ý với kết quả sơ bộ đưa ra thì chuyển đến bước kế tiếp.
như tài sản sai vị trí, tài sản thiếu diện tích so với hồ sơ, tài sản thuộc quy hoạch phải giải tỏa bồi thường. giá kỳ vọng quá cao so với thị trường..)
Bước 5 Cấp chứng thư thẩm định giá chính thức
- Sau khi khách hàng đồng ý với kết quả sơ bộ mà nhóm thẩm định đưa ra, bản thảo báo cáo và chứng thư sẽ được phát hành và chuyển qua Bộ phận KCS.
- Bộ phận này có trách nhiệm kiểm tra chất lượng hồ sơ: hình thức, quy cách theo quy định của công ty, kiểm tra lỗi chính tả và các lỗi khác trước khi phát hành bản chính
thức trình lãnh đạo ký duyệt.
- Sau khi bộ phận KCS kiểm tra xong, những hồ sơ đạt yêu cầu chất lượng sẽ được chuyển đến lãnh đạo phòng ký, sau cùng là lãnh đạo công ty ký phê duyệt và chính thức
phát hành chứng thư thẩm định giá.
- Sau khi hồ sơ được ký duyệt sẽ chuyển về phòng kế toán, tại đây hồ sơ sẽ được quản lý theo quy định của công ty. Phòng kế toán có trách nhiệm liên hệ với khách
hàng để
thu phí còn lại và chuyển chứng thư đến cho khách hàng, hồ sơ lưu sẽ được lưu tại
kho của
công ty trong thời gian tối thiểu 10 năm và kết thúc quy trình vụ việc thẩm định giá.