2.1 Khái quát về Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Công ty cổ phần định giá và đầu
tư tài
chính Bưu điện
Công ty cổ phần thẩm định giá và đầu tư Tài chính Bưu điện (PTFV) hay còn được gọi là Post Telecom Finance Investment and Valuation JSC là doanh nghiệp chuyên về TĐG, được chứng nhận đã đủ điều kiện kinh doanh Dịch vụ TĐG số 087/TĐG được quy định bởi Bộ tài chính vào ngày 24/09/2015. Công ty có trụ sở chính tại P308, 142 Lê Duẩn,
Phường Khâm Thiên, Quận Đống Đa, Hà Nội, ngoài ra công ty còn có PGD ở P312 Tòa nhà Golden Silk- Vinaconex 2, Phường Đại Kim, Quận Hoàng mai Hà Nội và 2 chi nhánh nữa ở Thành phố Hồ Chí Minh và Tỉnh Thanh Hóa. Công ty đã thành lập được hơn 11 năm
và đã gây dựng được sự uy tín và hiệu quả trên thị trường định giá BĐS Việt Nam. PTFV có một website riêng với cú pháp: ptfv.com.vn. PTFV chủ yếu kinh doanh các dịch vụ về định giá tài sản, xác định trị giá của doanh nghiệp, bán đấu giá tài sản, kinh doanh và môi giới tài sản,... Ngoài ra công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện còn cung cấp nghiệp vụ tư vấn cho khách hàng về đầu tư, kinh doanh, đấu giá, truyền thông và cung cấp phương án xác định giá trị DN.
PTFV luôn chú trọng đến nhân tố con người và xem đây là vấn đề then chốt quyết định sự thành bại của doanh nghiệp. Xác định được điều đó, PTFV đã tuyển chọn và đào tạo nhân sự chuyên nghiệp có năng lực, trình độ cao, sáng tạo và có tinh thần trách nhiệm. Điều cốt lõi là có đạo đức nghề nghiệp và luôn chấp hành các quy định Thẩm định giá do Nhà nước ban hành cũng như các Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được chấp nhận chung.
31
đạt sự hoàn hảo nhất, nhanh nhạy nhất. Ban Lãnh đạo công ty sẽ phân công người giám sát và chỉ đạo trực tiếp từng cá nhân và tập thể để đảm bảo việc thẩm định giá theo đúng các quy chế của Nhà nước và đạt được hiệu quả tối ưu.
2.1.2 Tình hình hoạt động của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện Bưu điện
PTFV đang dần khẳng định mình trên thị trường định giá BĐS ở Việt Nam với tiêu chí không ngừng học hỏi và không ngừng phát triển về chất lượng dịch vụ, chuyên môn. Với nỗ lực đó PTFV đã thu được nhiều kết quả đáng kể, hiệu quả trong các nghiệp vụ tài chính đã giúp cho tình hình kinh doanh của PTFV trong những năm gần đây tăng lên đáng kể được thể hiện qua bảng sau :
Bảng 2.1 : Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Đơn vị : Nghìn đồng
1.Doanh thu thuần
về bán hàng và cung cấp dịch vụ
15,349,469,093 17,099,083,824 18,594,423,041 21.14%
2. Doanh thu hoạt động tài chính 4,388,661 1,670,043 2,916,492 - 50.47% 3. Chi phí tài chính 1,736,035 5,034,062 21,417,757 1133.71% 4. Chi phí quản lý kinh doanh 13,820,637.030 15,392,784,718 16,717,929,289 20.96%
5. Tổng lợi nhuận kế toán trước thuế
1,531,484,689 1,702,935,087 1,857,992,487 21.31%
6. Chi phí thuế TNDN
306,296,938 340,587,017 260,118,948 -15.07%
7. Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp
Năm Số hợp đồng đã thực hiện Giá trị tài sản đã thẩm định Tổng số ( Hợp đồng ) Hợp đồng định giá BĐS ( Hợp đồng ) Tổng số (Tỷ đồng) Hợp đồng định giá BĐS (Tỷ đồng ) 2018 356 192 11,132 3,345 2019 325 167 12,346 2,944 2020 578 292 18,057 7,028
Nguồn : Bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của công ty PTFV từ năm 2018-2020
Nhìn chung PTFV đã có những sự tăng trưởng ổn định trong báo cáo tài chính. Cụ thể các chỉ tiêu về Doanh thu thuần và tổng lợi nhuận đều ghi nhận những số liệu dương từ năm 2018 tới năm 2020 doanh thu thuần về bán hàng và cung cấp dịch vụ tăng 21.14%, tổng lợi nhận kế toán trước thuê tăng 21.31%, lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp tăng 30.04%, chi phí thuế TNDN giảm 15.07%. Nhưng còn đó những hạn chế khi những số liệu về chi phí tài chính và chi phí quản lý kinh doanh vẫn không có dấu hiệu giảm trong
3 năm thống kê, cụ thể chi phí tài chính tăng 1133.71% và chi phí quản lý kinh doanh tăng 20.96%.
Chi phí của công ty còn cao bởi công ty đang chú trọng nâng cao về các mảng dịch vụ nhằm đáp ứng nhu cầu khách hàng một cách hiệu quả nhất. Ngoài ra công ty còn liên tục đưa các nhân viên ưu tú đi tập huấn để học hỏi kinh nghiệm và nâng cao trình độ xử lý nghiệp vụ. Chi phí tài chính trong 3 năm quá tăng một cách chóng vánh, cụ thể đến năm 2020 chi phí cho các hoạt động đầu tư tài chính đã hơn 21 tỷ tăng 1133.71% so với năm 2018.
Lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp của công ty tăng đáng kể cụ thể tăng 30.04% so với năm 2018 chứng tỏ tình hình hoạt động của công ty càng ngày càng hiệu quả. Chất lượng dịch vụ đang dần được nâng cao để không làm phụ lòng sự tin tưởng và kỳ vọng của khách hàng.
Định giá BĐS là ngành dịch vụ chính của PTFV với số lượng hợp đồng và lợi nhuận
thu được tăng trưởng ổn định từ năm 2018 tới nay.Bảng 2.2 Bảng thống kê tổng số hợp đồng và giá trị tài sản đã thẩm định Đơn vị : Tỷ đồng
Nguồn : Bảng thống kê số hợp đồng và giá trị tài sản đã thẩm định của công ty PTFV
Trong giai đoạn từ 2018-2020 tổng số hợp đồng đã thực hiện trong năm cũng như số hợp đồng định giá của PTFV có nhiều biến động. Cụ thể PTFV đã giảm 25 hợp đồng định giá BĐS tương ứng với 13% từ năm 2018 tới năm 2019 nhưng hoạt động định giá đã có khởi sắc trong năm 2020 khi tăng 54 hợp đồng tương ứng 24% so với 2019. Số hợp đồng
tăng giúp giá trị tài sản trong giao dịch BĐS được tăng lên đáng kể. Đó là dấu hiệu đáng mừng cho BĐS nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung.
Hoạt động định giá BĐS tại PTFV đã đạt được những thành tựu nhất định trong công
tác định giá đồng thời cũng chính là nguồn thu của PTFV. Với số lượng giao dịch ngày càng được nâng cao động thời nâng cấp quy trình định giá đã góp phần PTFV định giá chính xác giá trị của BĐS sát với giá thị trường được thể hiện qua năm 2020 tăng trưởng khá ổn định so với năm 2018. Công ty đã tham khảo giá của các BĐS được giao dịch trên
pháp lý về BĐS, giấy phép xây dựng các hóa đơn chứng từ liên quan tới hoạt động định giá
BĐS. Bên cạnh số lượng hợp đồng định giá được nâng lên đáng kể trong năm 2020, PTFV đã sớm trở thành một địa chỉ tin cậy cho khách hàng khi muốn định giá tài sản cho bất kỳ mục đích nào. Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện đang ngày càng đi lên
trong thị trường các công ty định giá BĐS có công tác định giá với chất lượng và số lượng ngày càng tăng cao.
2.2 Thực trạng công tác định giá bất động sản của Công ty cổ phần định giá và
đầu tư
tài chính Bưu điện
2.2.1 Nguyên tắc định giá bất động sản thế chấp của Công ty cổ phần
định giá và đầu
tư tài chính Bưu điện
Giá trị BĐS thường được đánh giá bởi các chuyên gia dựa trên cơ sở về giá thị trường
BĐS. Giá trị thị trường BĐS được đánh giá theo những nguyên tắc kinh tế của định giá BĐS. Đây là một phương pháp hợp lý và mang tính khoa học cao.Để xác định giá trị BĐS, phải kết hợp các nguyên tắc này chặt chẽ với nhau dựa vào các lý thuyết kinh tế cơ bản về giá trị thị trường. Trên thực tế, giá trị thị trường của BĐS luôn bị nhiều mối quan hệ kinh tế chi phối. Chính vì vậy, nhiều phương pháp định giá BĐS được PTFV sử dụng dựa nhiều một trong số những nguyên tắc như sau :
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất.
Một trong những nguyên tắc cơ bản để xác định trị giá BĐS là “sử dụng cao nhất và
Đặc tính vật lý: khả năng tiếp cận đất đai, các đặc điểm và điều kiện về thổ nhượng, diện tích
Khả thi về mặt kinh tế: tiên liệu được khả năng tăng lợi nhuận khi sử dụng BĐS. Sau
khi đáp ứng các điều kiện bên trên và có được thu nhập ròng lớn nhất trong một khoảng thời gian xác định cho trước được gọi là “sử dụng cao nhất và tốt nhất”
Thứ hai, nguyên tắc thay thế
Xác định giá trị của một BĐS thường dựa trên giá của một BĐS thay thế có sự đa dụng tương tự và được so sánh trong cùng một thời điểm cùng một vùng giá trị. Đây là cơ sở cho ba phương pháp
• Phương pháp xác định giá BĐS theo chi phí giá thành
• Phương pháp xác định giá BĐS theo bán so sánh
• Phương pháp xác định giá BĐS theo thu nhập
Thứ 3, nguyên tắc cung và cầu
Một trong những cơ sở tạo nên giá thành của đất đai chính là sự tương tác giữa cung
và cầu, dù đất đại thuộc diện mặt hàng đặc biệt.
Cung được xem là nguồn đất đai đã và đang có, là quy mô BĐS có thể trao đổi trên thị trường sau khi xác định được thời điểm và mức giá.
Cầu là số diện tích BĐS mà người dùng sẵn có thể giao dịch và có khả năng thanh toán tại một thời điểm xác định. Cũng có đặc điểm giống như trong những thị trường khác, khi lượng cung về hàng hóa đất đai tăng nhưng lượng cầu không giao động thì giá đất đai trên thị trường sẽ giảm và ngược lại. Giá đất đai tại thị trường sẽ tăng lên khi tốc độ tăng của cầu lớn hơn của cung và ngược lại. Đây là nội dung nguyên tắc cung - cầu cũng được áp dụng trong thị trường đất đai.
• Giá của các mặt hàng bổ sung hoặc thay thế
• Những kỳ vọng của khách hàng thông qua dự đoán giá cả về cung và cầu của đất đai trong tương lai.
• Người dùng ưu tiên và ưa thích
Trong khi đó, cung của hàng hóa sẽ phụ thuộc vào các yếu tố sau:
• Quỹ đất tự nhiên và cơ cấu các loại đất trong từng địa phương.
• Quy hoạch của nhà nước để sử dụng đất: Việc nhà nước thay đổi quy hoạch sử dụng đất đai có thể dẫn đến cơ cấu các loại đất trong quỹ tự nhiên bị ảnh hưởng, khiến cho cung tăng hoặc giảm theo mỗi loại đất ở địa phương
Tổng quỹ đất của một địa phương, quốc gia hoặc tổng cung về đất đai sẽ là một đại lượng không thay đổi nếu loại trừ việc sụt lở đất hay phù sa bồi lắng. Do đó, giá cả của đất đai sẽ chỉ phụ thuộc vào cầu nếu đất đai là đồng nhất. Trong thực tế, có thể chuyển hóa các loại đất cho nhau, vì vậy nguồn cung đất của từng loại có thể thay đổi do đó giá của từng loại đất cụ thể sẽ phụ thuộc vào cung và cầu của loại đất đó.
Thứ tư, nguyên tắc thay đổi
Các điều kiện môi trường, kinh tế, tự nhiên, xã hội, pháp luật luôn ảnh hưởng tới giá BĐS. Do đó, khi xác định giá BĐS, việc dựa vào sự thay đổi của các yếu tố này là cần thiết. Đây là nội dung chính của “nguyên tắc thay đổi” trong việc xác định giá trị của BĐS.
Các hiện tượng thiên nhiên khác nhau như mưa, bão, lụt, nắng, hạn hán,.. hay cách sử dụng
của con người như làm xói mòn, bạc màu đất,...có thể gây ra sự thay đổi các điều kiện thiên
nhiên của BĐS. Một địa phương - nơi có diện tích đất được xem xét cũng luôn có sự biến động, thay đổi trong nền kinh tế: đô thị hóa, xây dựng khu công nghiệp, phát triển cơ sở hạ tầng,....Tất cả những thay đổi này đều có ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Các yếu tố về môi trường, xã hội, pháp luật đều có ảnh hưởng nhất định đến giá trị BĐS. Do đó giá trị đất đai chỉ phù hợp trong một quãng thời gian ngắn và cần chú ý đến thời điểm xác định giá trị
Việc đầu tư hiệu quả đất đai có thể mang đến rất nhiều lợi ích. Do đó, lợi nhận và lợi ích mà BĐS đó mang lại sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới giá trị của BĐS đó. Việc tiên liệu trước các ảnh hưởng tiêu cực đến giá trị đất đai trong tương lai là cần thiết. Các nhà định giá đất đai hoặc các nhà đầu tư sẽ định giá đất đai ở thời điểm hiện tại theo nguyên tắc này để ước tính giá trị thiệt hại hoặc lợi ích có thể có trong tương lai. Nguyên tắc lường trước/dự
báo và nguyên tắc thay đổi thường được kết hợp sử dụng với nhau vì quá trình dự báo trước
này cũng chính là việc tiên đoán trước những thay đổi có thể xảy ra trong tương lai.
Thứ sáu, nguyên tắc phù hợp
Khi ở trong một điều kiện kinh tế phù hợp BĐS sẽ đạt đến được giá trị lớn nhất. Sự đồng nhất trong mục đích sử dụng BĐS và các tài nguyên gắn liền là hết sức cần thiết trong
quá trình xác định giá trị của đất đai.
Thứ bảy, nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
Khi một miếng đất có vị trí đặc địa, thuận lợi hơn so với những mảnh đất khác, nó có thể thu được một khoản lợi nhuận nhiều hơn. Đây chính là khả năng sinh lời của một thửa đất. Nguyên tắc này nhấn mạnh về tính độc đáo của đất đai. Sự chênh lệch trong việc xác định giá trị đất đai phụ thuộc vào sự chênh lệch về thu nhập ròng của thửa đất
Thứ tám, nguyên tắc cạnh tranh
Động cơ của sự cạnh tranh trong thị trường là nhằm đạt được ưu thế về lợi nhuận, thị phần hay thị trường mục tiêu của hàng hóa, và kết cục của sự cạnh tranh này là làm giảm
giá thị trường về mặt hàng đó. Giống như các loại hàng hóa khác, bất động sản cũng có sự cạnh tranh. Tuy nhiên, BĐS là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, vì vậy các loại hàng hóa thông thường có mức độ cạnh tranh gắt gao hơn BĐS. Tính chất và mức độ cạnh tranh của bất động sản tùy thuộc và từng loại đất và vị trí ở từng khu vực khác nhau, từ đó việc cạnh tranh tác động đến sự tăng giảm về giá của đất đai. Các thửa đất có thể khác biệt
Cạnh trang theo mức độ phù hợp của thị hiếu
Cạnh tranh theo không gian địa lý (trong vùng và trong cả nước) Cạnh tranh trong nội bộ cung, nội bộ cầu, giữa cung và cầu.
2.2.2 Quy trình định giá bất động sản tại của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài và đầu tư tài
chính Bưu điện
Sau đây là năm bước định giá bất động sản tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện :
Hình 2.1 Quy trình định giá bất BĐS tại Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Bước 1. Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá.
- Tất cả các nguồn tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá (điện thoại, fax, email) đều phải chuyển về đầu mối là lãnh đạo phòng để lên kế hoạch và xác định mục đích thẩm định giá.
- Lãnh đạo phòng sẽ là đầu mối lên kế hoạch và xác định mục đích thẩm định giá tất cả các nguồn tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá ( điện thoại, thư điện tử,..)
- Sau khi được phân công công việc các trợ lý thẩm định viên tiến hành yêu cầu khách hàng cung cấp các tài liệu sau:
- Đối với khách hàng cá nhân cần hộ khẩu thường trú của chủ Bất động sản gồm bản sao hoặc có ký xác nhận.
- Đối với khách hàng Doanh nghiệp cần giấy phép ĐKKD ( bản sao )
- Trích lục bản đồ nếu trong sổ đỏ chưa rõ ràng về mặt pháp lý hoặc chưa có trích lục
- Giấy chứng nhận QSDĐ gồm bản sao công chứng hoặc có ký xác nhận của khách hàng hoặc người đại diện của khách hàng.
- Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc sử dụng nhà đất (bản sao công chứng).