Bên cạnh những kết quả đã đạt được trong quá trình hoạt động, PTFV vẫn còn gặp những hạn chế nhất định:
Là đơn vị trẻ lại hoạt động trên lĩnh vực khá mới mẻ, chính vì vậy cơ sở vật chất trang thiết bị của PTFV còn thô sơ và đang trong quá trình hoàn thiện. Đây được xem là bất cập khá lớn của Doanh nghiệp khi mà điều kiện làm việc còn khó khăn, thiết bị chuyên dùng cho đơn vị còn chưa được tân tiến.
Để thực hiện tốt công tác thẩm định giá BĐS, cơ sở dữ liệu đóng vai trò hết sức quan
trọng. Tuy nhiên, trong khó khăn chung của thị trường bất động sản cũng như công tác thẩm định giá ở Việt Nam, lại là đơn vị khá non trẻ nên cơ sở dữ liệu của PTFV vẫn đang trong quá trình hoàn thiện.
Công tác nhân sự luôn được PTFV quan tâm bởi yếu tố con người luôn đóng vai trò
tiên quyết. Tuy nhiên, khối lượng công việc khá lớn nhưng nhân sự của Công ty lại chưa đáp ứng nhu cầu. Thẩm định viên chưa được chuyên biệt mà vẫn đang trong tình trạng một
người biết nhiều việc, vì vậy thẩm định viên chưa được đầu tư tập huấn, nâng cao nghiệp vụ chuyên sâu của mình.
• Hạn chế trong quy trình định giá
Thứ nhất, trong quá trình định giá PTFV đã vạch ra năm bước cơ bản để TĐV có thể tiến hành định giá BĐS nhưng năm bước này vẫn còn chưa cụ thể nhất là ở quy trình khảo sát và thu thập dữ liệu, thông tin. Đây có thể gọi là bước không thể thiếu trong định giá vì bước này mang yếu tố quyết định nguồn thông tin làm cơ sở cho việc TĐG. Thông tin TĐV thu tập được càng rõ ràng, chi tiết thì hiệu quả định giá sẽ càng cao. Giả sử như khi muốn định giá ở một tòa cao ốc, việc thu thập số liệu là vô cùng khó khăn và nó phụ thuộc rất nhiều vào khả năng nghiệp vụ của TĐV.
một bước dẫn tới việc TĐV không có hướng dẫn cụ thể và phải tự ứng biến trong nhiều tình huống đặc biệt.
Thứ ba, ở bước chọn phương pháp định giá, PTFV chỉ áp dụng hai phương pháp là PPSSTT và PPCP. Tuy hai phương pháp này đã được TĐV của PTFV sử dụng thành tạo nhưng hai phương pháp này chỉ giải quyết được những BĐS phổ biến.
Thứ tư, vì quy mô công ty vẫn chưa được mở rộng nên các quy trình đang được áp dụng gần như hiệu quả với tất cả các trường hợp, nhưng nếu muốn mở rộng quy mô thì đồng nghĩa với số lượng khách hàng và hợp đồng sẽ tăng theo, theo đó quy trình hiện tại mà PTFV đang sử dụng sẽ không còn hiệu quả.
Thứ năm, trong một số trường hợp, TĐV kiêm nhiệm định giá cho nhiều loại tài sản
cùng một lúc, do đó việc tìm hiểu về các loại TS tốn nhiều thời gian, vì quá nhiều vấn đề cần nghiên cứu một lúc nên có thể dẫn đến thiếu sự chuyên tâm, tập trung cho công việc cụ
thể, từ đó có thể dẫn đến những sai sót, nhầm lẫn không đáng có.
Thứ sau, về vấn đề về thời gian trong quy trình định giá chưa quy định rõ thời gian cho một vụ định giá, dẫn đến nhiều trường hợp TĐV làm việc không theo đúng tiến độ, ảnh
hưởng đến hình ảnh và uy tín của công ty.
Thứ bảy, ngoài ra trong quy trình định giá vẫn chưa đề cập đến sự phối hợp làm việc
giữa cán bộ định giá, chưa trình bày về việc thành lập, tổ chức tổ định giá trong trường hợp
đối với BĐS có giá trị lớn và phức tạp.
Nguồn cung cấp thông tin so sánh không chuẩn, những vị trí tài sản định giá không có giao dịch trong thời gian điều tra khảo sát thị trường, thông tin trong hợp đồng mua bán công chứng thường thấp hơn giá giao dịch thực tế.
Khi định giá cần có sự thống nhất giữa số liệu, thông tin giao dịch và số liệu trên BĐSĐG nhất là tính thời điểm vì thời điểm định giá BĐS cần phải diễn ra sau thông tin giao dịch thành công mà các thông tin giao dịch thường rất khó có sự thống nhất với số liệu
của BĐS cần định giá. Đặc biệt các thông tin giao dịch rất dễ trở nên lạc hậu và thiếu chính
xác trong điều kiện thị trường biến động.
• Phương pháp chi phí:
Tuy phương pháp chi phí thường cho ra kết quả nhanh hơn các phương pháp khác nhưng tính chính xác lại không cao. TĐV phải thông thạo công nghệ xây dựng và nhiều kinh nghiệm mới có thể sử dụng được phương pháp này
Do yếu tố lịch sử về giá chi phí đầu vào nên kết quả định giá thường không chính xác cao
Một số tài sản đặc thù mang tính hệ thống, mang tính giá trị vô hình...nên tổng hợp chi phí không khả thi.
Đánh giá khấu hao tài sản thường không chính xác do tuỳ thuộc vào kinh nghiệm của Thẩm định viên và phương pháp khấu hao (nhanh, thường)
Xác định nguyên giá của tài sản thường có sự bất cập do nhiều ts được chuyển đổi mua bán nhiều lần, mỗi lần xác định lại nguyên giá khác nhau khi đưa vào sử dụng.
Chi phí khấu hao của BĐS không phải lúc nào cũng nhất quán với giá trị BĐS nên nhiều khi không phản ánh được giá trị thị trường.
Một số tài sản mang tính hệ thống, dây chuyền không thể tính chi phí theo đơn lẻ, một số tài sản mang tính kỹ thuật cao kèm bản quyền công nghệ, phát minh sáng chế thì
Khi định giá TĐV thường chỉ sử dụng số liệu theo nhà nước công bố chứ chưa tính giá NVL, chi phí lắp đặt, chi phí nhân công... trên thị trường và giá được nhà nước thông qua thường sẽ có chênh lệch so với giá thực tế trên thị trường dẫn tới việc xác định giá trị BĐS còn chưa được chính xác.
2.4.4 Những nguyên nhân của hạn chế
Nguyên nhân của những hạn chế ở công ty Định giá và Đầu tư Tài chính Bưu điện hiện nay có thể được đánh giá trên hai phương diện khách quan và chủ quan.
a. Nguyên nhân chủ quan:
PTFV là đơn vị tương đối mới nên công tác nhân sự còn gặp khó khăn về cả chất lượng và số lượng. Quy mô nhỏ, điều kiện làm việc còn hạn chế, thu nhập chưa cao nên ít nhiều ảnh hưởng đến việc tuyển chọn nhân sự cho doanh nghiệp.
Thẩm định viên phần lớn còn khá trẻ và non nớt với nghề vì vậy thiếu kinh nghiệm cũng như khả năng ứng biến trong quá trình hoạt động, chưa kể chưa có những thẩm định viên chuyên biệt. Từ đó, thẩm định viên không có thời gian để vừa bổ sung, cập nhật thêm kiến thức vừa trao dồi thêm nghiệp vụ và học hỏi thêm kinh nghiệm. Thiếu cơ hội để cọ xát
thực tế, từ đó thiếu sự nhạy bén, linh hoạt khi xử lý công việc nhất là công việc khó cần đầu
tư thời gian, công sức.
Cơ sở vật chất chưa được đầu tư do còn mới và còn thiếu sự đầu tư về thời gian cũng
như tiền bạc. Vừa làm vừa hoàn thiện, chính vì vậy, cơ sở vật chất đôi khi còn thiếu đồng nhất.
Các phương pháp định giá mà PTFV sử dụng chủ yếu là phương pháp so sánh và chi phí còn gặp nhiều sai sót, cụ thể :
việc các TĐV phải theo sát để cập nhật giá BĐS trên thị trường vẫn còn khó khăn gây ra nhiều trở ngại trong quá trình thực hiện định giá BĐS
Trong nhiều trường hợp, BĐS so sánh là BĐS được cấp có quyền phê duyệt kết quả
định giá trước đó chứ không phải là BĐS được giao dịch trên thị trường. Nên khi định giá cho những lần kế tiếp sẽ bị sai số do ảnh hưởng từ những lần TĐG trước đó.
Các TĐV của PTFV còn non trẻ về kinh nghiệm làm việc lẫn tuổi tác nên thường xảy ra các sơ suất khi thực hiện quá trình TĐG và làm hợp đồng định giá.
• b. Phương pháp chi phí :
PPCP cơ bản là phương pháp định giá dựa vào cơ sở chi phí hiện tại tính ra số liệu về một BĐS giống với BĐS cần TĐG trừ đi khấu hao của BĐS cần định giá để ước tính giá thị trường của BĐS đó, việc ước tính chi phí hiện tại và khấu hao của BĐS sẽ làm giá trị BĐS thực tế không chính xác.
Khi sử dụng PPCP chỉ có thể tính được giá trị của các BĐS mang tính đơn lẻ quy mô nhỏ còn các dự án với quy mô lớn, các công trình với dây chuyền sản xuất thì sẽ k thể tính toán chính xác được chi phí và khấu hao của BĐS
b. Nguyên nhân khách quan:
Công tác QLDL của nước ta hiện nay vẫn đang là điều đáng bàn. Cơ sở dữ liệu được
quy định tại khoản 2, Điều 4, thông tư số 142/2015/TT-BCT bao gồm: Giá trị tài sản được TĐG; thông tin và tình hình hoạt động TĐG của doanh nghiệp; Danh sách và thông tin về thẩm định viên về giá đang hành nghề và danh sách TĐV về giá bị tước thẻ, thu hồi thẻ TĐV về giá; Công tác thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ TĐV về giá; Công tác đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức nghiệp vụ về TĐG... Cơ sở dữ liệu chung này vẫn đang còn nhiều hạn chế nên ít nhiều ảnh hưởng đến cơ sở dữ liệu của các doanh nghiệp hoạt động
Bởi, trong điều kiện có thể, cơ sở dữ liệu giá bất động sản khó để xây dựng bởi do cung - cầu quyết định và thay đổi từng phút, từng ngày. Chính vì vậy, trước mắt doanh nghiệp nói riêng muốn ổn định công việc của mình thì phải tự xây dựng cơ sở dữ liệu về quy hoạch và pháp lý, đây là việc cần kíp.
Việc tổ thi, quản lý, cấp và thu hồi Thẻ TĐV, Công tác đào tạo, bồi dưỡng và cập nhật kiến thức nghiệp vụ về TĐG vẫn còn nhiều hạn chế nên ít nhiều tác động lên Doanh nghiệp hoạt động trên lĩnh vực này trong đó có PTFV
Thị trường BĐS của Việt Nam còn thiếu minh bạch về các thông tin mua bán trên thị trường. Do giá đất theo khung của nhà nước thấp hơn nhiều so với giá đất được giao dịch trên thị trường nên giá giao dịch trong các hợp đồng giao dịch thường được đưa ra rất thấp để tránh phần thuế trước bạ và thuế chuyển quyền sử dụng đất.
Thói quen giao dịch không thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghiệp nên các thông tin về thị trường đối với người tham gia giao dịch là không nhiều
Vẫn còn tình trạng cạnh tranh không lành mạnh bằng cách hạ giá, cắt bớt quy trình thẩm định giá dẫn đến giảm chất lượng dịch vụ, đồng thời là nguyên nhân của nhiều vụ việc TĐG trong tài chính, thi hành án, vay thế chấp gây bức xúc trong dư luận và xã hội.
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY TRÌNH VÀ PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐỊNH GIÁ VÀ ĐẦU TƯ TÀI CHÍNH BƯU ĐIỆN
3.1 Định hướng phát triển của Công ty cổ phần định giá và đầu tư tài chính Bưuđiện điện
PTFV là một công ty chuyên về thẩm định giá nên đây sẽ là dịch vụ chủ yếu mang tính cốt lõi của công ty.
PTFV sẽ cố gắng phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam đảm bảo chấp hành quy định của hệ thống pháp luật Việt Nam, góp phần tạo nên môi trường pháp lý ổn định và hiệu quả
để nâng tầm nghề TĐG trở thành một công việc mang tính chuyên nghiệp nhất. Phát triển dịch vụ định giá BĐS thành công cụ hữu ích giúp nâng cao sự minh bạch, công khai cho thị trường BĐS.
Nâng cao năng lực TĐG cho đội ngũ cán bộ tại PTFV, khen thưởng các cá nhân có thành tích xuất sắc và sẽ sàng lọc, đào tạo và huấn luyện kỹ càng cho đội ngũ nhân sự tại PTFV. Chỉ tiêu phát triển đội ngũ thẩm định viên, định giá viên về giá và có hệ thống xây dựng đội ngũ cán bộ có chiều sâu về kiến thức, kỹ năng và đạo đức nghề nghiệp để đạt được hiệu quả cho nghiệp vụ TĐG trong tương lai.
PTFV sẵn sàng học hỏi các công ty cùng ngành, củng cố hạ tầng kỹ thuật trong lĩnh vực thẩm định giá đáp ứng nhu cầu trong nước và hội nhập kinh tế quốc tế.
Về cơ sở hạ tầng, PTFV sẽ trang bị cơ sở vật chất mới và hiện đại nhất như : bàn làm việc, máy tính và các đồ dùng văn phòng khác để thực hiện một cách chu đáo và hiệu quả nhất trong công việc
Ngoài ra công ty đang sở hữu một website uy tín với lượng tương tác ổn định giúp KH có thể truy cập dễ dàng và trong tương lai sẽ cố gắng hoàn thiện và cải tiến hơn nữa để
3.2 Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản tại Công ty cổ phầnđịnh giá và đầu tư tài chính Bưu điện định giá và đầu tư tài chính Bưu điện
Trong 11 năm qua, bộ máy của PTFV đã vận hành vô cùng hiệu quả và trơn tru, với số lượng hợp đồng định giá tăng vọt, số lượng khách hàng mới cũng tăng lên đáng kể. Để có những kết quả như hiện tại không thể không nhắc đến sự nỗ lực của toàn bộ đội ngũ nhân sự của PTFV từ người đứng đầu cho đến từng nhân viên đã cố gắng hết sức để hoàn thành những chỉ tiêu được đặt ra. Nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều hạn chế mà cụ thể đã được trình bày qua chương 2. Với mục đích hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS, nhờ những gì đã được học tập và trải nghiệm cùng kiến thức của bản thân, sau đây là
một số giải pháp để khắc phục những hạn chế còn tồn đọng.
3.2.1 Giải pháp về những hạn chế của phương pháp định giá bất động sản
Trong 11 năm qua, bộ máy của PTFV đã vận hành vô cùng hiệu quả và trơn tru, với số lượng hợp đồng định giá tăng vọt, số lượng khách hàng mới cũng tăng lên đáng kể. Để có những kết quả như hiện tại không thể không nhắc đến sự nỗ lực của toàn bộ đội ngũ nhân sự của PTFV từ người đứng đầu cho đến từng nhân viên đã cố gắng hết sức để hoàn thành những chỉ tiêu được đặt ra. Nhưng bên cạnh đó vẫn còn nhiều hạn chế mà cụ thể đã được trình bày qua chương 2. Với mục đích hoàn thiện quy trình và phương pháp định giá BĐS, nhờ những gì đã được học tập và trải nghiệm cùng kiến thức của bản thân, sau đây là
một số giải pháp để khắc phục những hạn chế còn tồn đọng.
• Phương pháp so sánh trực tiếp :
PTFV cần bổ sung bộ phận soát xét chứng thư nhằm hạn chế khả năng thiếu phân tích, lập luận về việc điều chỉnh mức giá rao bán thành mức giá với tỷ lệ giao dịch thành công cao hơn.
tích, biện luận để nhận định về tỷ lệ điều chỉnh các yếu tố so sánh. Hơn nữa, TĐV phải xác định nguyên tắc điều chỉnh, phân chia các nhóm tài sản của từng yếu tố điều chỉnh, từ đó đưa ra nhận định về tỷ lệ điều chỉnh của yếu tố so sánh
Đối với biên bản báo giá cần ghi đủ thông tin của bản báo giá, chữ ký của người báo
giá gửi cho khách hàng. Các điều kiện của báo giá có sự khác biệt cần điều chỉnh cho phù hợp về độ tương đồng trước khi sử dụng để so sánh
• Phương pháp chi phí:
PTFV cần phải thu thập thông tin giá thị trường về đơn giá NVL, chi phí mặt bằng, chi phí lắp đặt, chi phí thi công, chi phí nhân công,.. để đối chiếu bằng cách khảo sát trực tiếp tại các cơ sở cung cấp NVLXD, các công trình hoặc xin biên bản báo giá của các công ty xây dựng và lập mẫu thống kê.
TĐV cần thực hiện thêm các pp định giá khác như doanh thu để bình quân giá từ các
phương pháp nhằm khắc phục từ hạn chế phương pháp chi phí vì PPCP thường mang lại kết quả k được chính xác, dù cho tốc độ để tính được giá trị BĐS là nhanh hơn các phương pháp còn lại.
Cập nhật các chỉ số trượt giá từ các thông tin chỉ số lạm phát, chỉ số biến động