4.2.4.1. Lập và quản lý quy hoạch đất đai
Điều kiện để QHSDĐ thành công là: hệ thống tiêu chuẩn quy phạm, công cụ định hướng và thể chế, quy hoạch phải được nghiên cứu khoa học phải rõ ràng, thể hiện được ý nguyện của đại đa số dân cư, DN tại khu vực nghiên cứu, phù hợp với mục tiêu phát triển chung của thành phố, quốc gia. Việc SDĐ hợp lý có tác động tới mọi mặt, mọi cá nhân, tổ chức. Chúng ta không thể QLĐĐ và phát triển được đô thị nếu chúng ta không có các quy hoạch và kế hoạch. Quy hoạch, KHSDĐ khi đã được cơ quan thẩm quyền quyết định, xét duyệt là cơ sở pháp lý để QLĐĐ và căn cứ để bố trí SDĐ, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích SDĐ. Như vậy QHSDĐ lúc này có giá trị như một văn bản pháp luật. Nếu QHSDĐ được lập thiếu tính chính xác, không có tính khả thi, không có những cam kết của cấp có thẩm quyền, sự đảm bảo thực hiện bằng các kế hoạch tài chính cụ thể thì quy hoạch đó trở thành quy hoạch "treo". Đó là quy hoạch gây nên nhiều khó khăn cho đời sống của nhân dân, hoạt động sản xuất kinh doanh của DN và thiệt hại cho nền kinh tế. Căn cứ để lập quy hoạch là hệ thống các văn bản pháp luật và văn bản dưới luật. Tại các nước phát triển, hệ thống luật pháp về xây dựng đô thị là tập trung vào khai thác giá trị gia tăng của đất đai. Vấn đề này lại hiện chưa được chú trọng ở nước ta hiện nay. Các biện pháp lập và quản lý quy hoạch bao gồm một số nội dung:
Thứ nhất, rà soát những điểm không hợp lý của quy hoạch chi tiết đã được duyệt. Để khắc phục, trước mắt chính quyền phường Phú Thượng cần tham khảo các ý kiến của những người có chuyên môn, người có liên quan để đánh giá quy hoạch. Đề nghị thành phố và quận điều chỉnh hoàn thiện quy hoạch chi tiết phường theo hướng nâng cao chất lượng QHSDĐ, tạo tính thống nhất giữa QHSDĐ với quy hoạch phát triển KT- XH và quy hoạch xây dựng đô thị. Chính quyền phường cũng
88
cần nghiên cứu và đề xuất những giải pháp, nhằm tạo điều kiện cho các hộ dân sinh sống ngoài khu vực đê sông Hồng được xây dựng nhà cửa. Có thể nghiên cứu việc xây dựng tuyến đê bê tông nằm sát bờ sông để thay thế tuyến đê đất cũ. Nếu không cần có kế hoạch di chuyển tránh tình trạng xây dựng tự phát tại khu vực này.
Thứ hai, cần công khai và thực hiện quy hoạch sau phê duyệt. Chính quyền phường cần thực hiện công khai quy hoạch để người dân nắm rõ và hiểu được cần thiết phải sử dụng đất đai như thế nào. Đồng thời điều này giúp cho công tác quản lý đất đai trở nên minh bạch hơn. Chính quyền phường có thể tăng cường hướng dẫn và giải đáp về quy hoạch. Các mốc giới và các sơ đồ cần được thiết lập một cách đầy đủ, đúng đắn theo quy hoạch để người dân dễ hiểu và có ý thức hơn trong quản lý đất đai.
Đối với các khu vực đất được quy hoạch trồng cây xanh, phường nên lập dự án trồng cây xanh, có kết hợp dịch vụ giải trí, mua bán cây cảnh hoặc xây dựng mô hình các nhà vườn cảnh... để tiến hành đấu thầu chọn DN, cá nhân thích hợp nhất thực hiện. Kết quả là DN, các cá nhân sẽ có đất đầu tư kinh doanh theo định hướng của quận, người lao động có việc làm, đất đai được quản lý không bị lấn chiếm và sử dụng sai mục đích, xã hội có môi trường cảnh quan môi trường thu hút du lịch. Nếu thả nổi như hiện nay thì dân lấn chiếm, xây dựng chính quyền khó giữ đất, sau này có tiền cũng không thể đào các móng nhà đi mà trồng cây theo quy hoạch được. Đối với khu vực đất chưa sử dụng, chính quyền phường cũng cần nhanh chóng lập kế hoạch quản lý, xác định vị trí cụ thể để tránh những vi phạm, lấn chiếm của người dân.
4.2.4.2. Giao đất, cho thuê và thu hồi đất
Đất đai là tài nguyên cố định nên ngoài số lượng đất đã được sử dụng thì quỹ đất của phường còn khá ít và cần phải có sự cân nhắc kỹ càng khi thực hiện giao đất, cho thuê đất, đảm bảo tính công khai, minh bạch. Các tiêu chuẩn lựa chọn cấp đất cần phải được xây dựng rõ ràng. Đặc biệt, những tiêu chí ưu tiên cũng được nêu rõ cho các đối tượng khác nhau. Những đối tượng có công với đất nước, người nghèo, người bị thu hồi đất được xét ưu tiên cấp đất. Còn các đối tượng khác muốn
89
thuê đất cần phải tham gia đấu giá công khai, rộng rãi với các quy chế về giá chặt chẽ khoa học tạo môi trường bình đẳng trong cạnh trạnh và tăng nguồn thu cho ngân sách phường.
Nhằm tăng giá trị của đất đai, chính quyền phường cần huy động các nguồn vốn đầu tư xây dựng hạ tầng từ các thành phần kinh tế. Thực hiện chính sách xã hội hoá xây dựng cơ sở hạ tầng theo các lĩnh vực ưu tiên. Công khai chính sách giải phóng mặt bằng, hướng đầu tư và tổ chức gặp gỡ những doanh nghiệp có thể đầu tư để phổ biến quy chế đấu giá. Sau khi quy hoạch đất đai được phê duyệt, chính quyền phường cần thực hiện ngay việc giải phóng mặt bằng và đền bù để người dân ổn định cuộc sống, đồng thời phường tập hợp được quỹ đất để thu hút doanh nghiệp đầu tư xây dựng mà không gặp phải vướng mắc. Thực hiện việc đền bù hợp lý hợp tình, tránh xảy ra mâu thuẫn làm cản trở quá trình đầu tư xây dựng.
Đối với đất sản xuất bị thu hồi, để giải quyết việc làm cho những người mất đất, chính quyền phường cần có chính sách ưu đãi khuyến khích đầu tư đối với các DN sử dụng nhiều lao động. Đây là những đối tượng được ưu tiên để phát triển sản xuất kinh doanh mới như thuê mặt bằng, vay vốn…. Hộ nông dân được cần chuyển hướng từ trồng cây cảnh, sang kinh doanh cây cảnh cho phù hợp với tiến trình đô thị hoá. Như vậy vừa giải quyết được việc làm vừa tạo được cảnh quan, những nét đẹp độc đáo của quận. Về lâu dài quận cần có chính sách phát triển giáo dục đào tạo, phát triển dậy nghề nhằm giải quyết một cách triệt để vấn đề công ăn việc. Đây là một nhiệm vụ lớn, chính quyền phường không thể tự mình giải quyết được hoặc chỉ được một phần, đòi hỏi phải có sự điều tiết của Nhà nước với những chính sách cụ thể, thống nhất tránh những khó khăn cho người dân cũng như gây tác hại sau này cho KT- XH.
4.2.4.3.Hoàn thiện công tác tài chính về đất đai
Trên thực tế, có sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất đền bù do chính quyền phường ban hành với giá thị trường gây ra những mâu thuẫn, khiếu kiện trong dân khi thực hiện giải phóng mặt bằng. Điều này là cản trở lớn nhất trong công tác giải phóng mặt bằng ở phường. Mục tiêu đặt ra là giá đất do UBND tỉnh thành phố đặt
90
ra phải sát với giá thị trường. Trên thực tế, giá đất do UBND thành phố quy định chỉ đạt từ 60% tới 70% giá thị trường. Chính quyền phường chỉ áp dụng quy định ở trên chứ gần như không can thiệt vào giá đền bù ở địa phương. Trước bất cập, họ ghi nhận thông tin và chỉ có thể kiến nghị lên cấp quản lý cao hơn chứ không thể trực tiếp xử lý các vấn đề mâu thuẫn phát sinh. Dù vậy, chính quyền phường vẫn cần sát sao trong việc kiểm tra, giám sát việc định giá để tránh tác động tiêu cực trên địa bàn. Bằng hình thức đấu giá cho thuê đất vào mục đích phi nông nghiệp, chính quyền phường có thể chủ động thu hẹp khoảng cách đền bù đất và giá đất thực tế để giảm áp lực mâu thuẫn với người dân.
Các khoản thuế, phí lệ phí đất theo quy định chính là một trong những nguồn thu ngân sách. Việc tính thuế, áp dụng các mức thuế theo vị trí SDĐ vẫn còn phức tạp. Một mặt, chính quyền phường cần mở thêm các kênh tuyên truyền, hướng dẫn, tư vấn cho người dân về các loại thuế, phí cần phải đóng, về quyền lợi và nghĩa vụ. Mặc khác, cần kiểm tra sát sao chuyện trốn thuế, lách thuế và xử lý nghiêm minh để tạo sự công bằng, tránh thất thu ngân sách phường. Rà soát các trường hợp chưa có giấy tờ, thực hiện hợp pháp hoá theo quy định để thuận lợi cho các hoạt động đăng ký, chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Chính quyền phường cần tập hợp các vướng mắc trong quá trình thực hiện để kiến nghị các cấp. Bộ tài chính cần đẩy nhanh tiến độ đổi mới hệ thống tài chính đất đai, trong đó có việc vận hành nghiêm cơ chế một giá đất và sớm thông qua các sắc thuế hợp lý về đất đai để điều tiết lợi ích từ SDĐ phù hợp với quy luật thị trường. Từ đó, không còn chênh lệch giá gây lãng phí ngân sách nhà nước cũng như tạo cơ hội cho người quản lý tham nhũng, bất hợp lý trong chế độ tính thuế gây nên mất công bằng xã hội.
Chính quyền phường cần có những chính sách nhằm tận thu các khoản phải thu từ đất, cho thuê đất do phường quản lý. Đặc biệt, tạo điều kiện cho các chủ sử dụng có thể thế chấp đất đai, tăng tiếp cận với các nguồn vốn thông qua hệ thống ngân hàng để phát triển sản xuất, kinh doanh.
91
4.2.4.4. Tăng cường quản lý thị trường bất động sản và thông tin đất đai
Thị trường bất động sản hiện khó nắm bắt, sau một thời gian dài lắng dịu, hiện đang có dấu hiệu của những cơn "sốt" mới. Để tránh hiện tượng đầu cơ đất đai quận cần kiến nghị các cấp xem xét sửa đổi hệ thống thuế đất chống đầu cơ đất đai, xử lý các trường hợp mua bán đất trái phép, trốn thuế. Chứng nhận quyền sử dụng đất cũng là cách thức quản lý thực trạng đất đai một cách đơn giản và dễ dàng. Phường Phú Thượng rà soát và thực hiện cấp quyền sử dụng đất cho tất cả các loại đất trên địa bàn, đồng thời cập nhật vào hệ thống mạng quản lý để dễ dàng trích xuất dữ liệu khi cần thiết. Coi quyền sử dụng đất cũng là một loại hàng hoá có thể mua bán, trao đổi trên thị trường. Điều chỉnh thị trường BĐS hoạt động theo hướng minh bạch và thuận lợi, phù hợp với các quy luật của thị trường. Chính quyền phường cần công khai các thông tin đất đai giúp các giao dịch của thị trường BĐS được diễn ra thuận lợi. Các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân cung cấp dịch vụ môi giới đều phải được quản lý chặt chẽ để tránh những tác động tiêu cực như lừa đảo, chiếm đoạt, tranh chấp đất có thể xảy ra. cải cách thủ tục hành chính, cung cấp thông tin đất đai giúp các giao dịch thuận lợi. Tạo điều kiện cho các DN kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng nhà trên địa bàn nhằm tăng nguồn hàng cho thị trường, đặc biệt là nhà phục vụ cho các đối tượng có thu nhập thấp, người nghèo. Tiếp tục thực hiện triệt để việc cải cách thủ tục hành chính, hoàn chỉnh bộ máy quản lý, đào tạo nâng cao nguồn nhân lực quản lý, hoàn chỉnh và hiện đại hoá hệ thống hồ sơ địa chính nhằm tạo nên một hệ thống quản lý BĐS minh bạch, công khai, đầy đủ, không còn chỗ cho cả tham nhũng trong quản lý cũng như đầu cơ trong sử dụng. Chính quyền phường cần khuyến khích đầu tư tạo giá trị gia tăng từ đất trên cơ sở lành mạnh hoá thị trường BĐS trong đó có thị trường quyền SDĐ bao gồm các biện pháp: một là tạo điều kiện cho phát triển một thị trường minh bạch, không có đầu cơ đất, không có buôn bán đất mà không đầu tư hạ tầng. Tạo điều kiện thuận lợi cho các hoạt động của DN đầu tư BĐS như ngân hàng, chứng khoán BĐS, phát triển quỹ đất, xây dựng kinh doanh BĐS. QLNN về đất đai nói chung và thị trường BĐS nói riêng cần thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính. Công tác địa chính cần phát triển, quy củ, chặt chẽ. Cần xây dựng mô hình quản lý theo hướng “Địa chính là một hệ thống chính quy, thời sự hoá để quản lý những tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ”. Đơn vị cơ sở của địa chính là thửa đất được mô
92
tả đầy đủ vị trí địa lý, kích thước hình học với những tư liệu về tài nguyên và lợi ích liên quan đến thửa đất. Hệ thống địa chính gồm: một bộ bản đồ mô tả thực trạng của thửa đất và BĐS, một sổ địa bạ và bản kê khai các quyền và thực trạng pháp lý của chủ sở hữu; một hệ thống nghiệp vụ hành chính để quản lý và lưu trữ thông tin đất đai; địa chính xác định đầy đủ cơ sở pháp lý khi ghi rõ các quyền cụ thể.
4.2.4.5. Tăng cường thanh tra kiểm tra việc chấp hành luật pháp và giải quyết khiếu nại tố cáo trong quản lý và sử dụng đất đai
Chính quyền phường cần sâu sát hơn nữa trong kiểm tra xử lý vi phạm, tranh chấp ngay từ đầu. Phân quyền và giao quyền phải có kiểm tra giám sát tránh buông lỏng. Công tác này theo đánh giá hiện chính quyền phường làm chưa tốt, xử lý vi phạm thiếu công bằng, gây dư luận xấu trong nhân dân, tranh chấp khiếu kiện chưa được giải quyết dứt điểm từ khi mới phát sinh. Đây cũng là một trong những nguyên nhân làm giảm kết quả QLNN về đất đai của chính quyền phường. Do vậy, chính quyền phường cần kiểm tra ngăn chăn kịp thời các hành vi tham nhũng, gây lãng phí trong quản lý SDĐ. Bằng cách tăng cường công tác kiểm tra, thanh tra hướng dẫn cấp phường, phối kết hợp tốt với sự giám sát của HĐND, các tổ chức đoàn thể, các cơ quan báo chí và tổ chức, công dân. Chính quyền phường cần chú trọng đến việc khuyến khích người dân, DN tham gia kiểm tra quản lý SDĐ, nếu công tác này được thực hiện tố sẽ hạn chế đáng kể các sai phạm trong quản lý và sử dụng.
Đặc biệt, công tác thanh tra, kiểm tra cần tập trung đất chưa được cấp quyền sử dụng, đất công, đất bỏ trống, lưu không… để hạn chế tình trạng lấn chiếm, tranh chấp. Các trường hợp vi phạm cần phải kiên quyết xử lý và lập kế hoạch sử dụng tránh lãng phí. Phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để giải quyết dứt điểm tranh chấp. Vai trò của chính quyền phường nếu được phát huy, các tranh chấp kiếu kiện được giải quyết kịp thời thì nó sẽ không gay gắt và làm tăng hiệu lực QLNN về đất đai. Để giải quyết tranh chấp đất đai giữa các bên một cách triệt để và có tính chuyên nghiệp chính quyền phường có thể kiến nghị với thành phố, Nhà nước thành lập cơ quan chuyên giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn cấp quận, có thể là toà án chuyên xử các vấn đề liên quan đến đất đai và bất động sản.
93
KẾT LUẬN
Phường Phú Thượng có tính đặc thù, đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ, diện tích đất nông nghiệp và đất công còn nhiều, gây áp lực cho công tác quản lý đất đai. Trong hệ thống quản lý, chính quyền cấp phường là cầu nối giữa Nhà nước và nhân dân trong quan hệ quản lý đất đai. Việc áp dụng các quy định pháp luật về đất đai vào trong thực tế có thể đạt được hiệu quả hay không, phụ thuộc rất lớn vào khả năng quản lý nhà nước và đất đai của chính quyền địa phương. Đứng trước nhiệm vụ quan trọng này, chính quyền phường Phú Thượng luôn coi hoàn thành tốt công tác quản lý đất đai là ưu tiên hàng đầu trong các mục tiêu mà thành