Phương pháp định giá là một tập hợp các nguyên tắc và thủ tục hướng dẫn người định giá trong quá trình xác định giá thị trường của bất động sản [64]. Về mặt bản chất đây là cầu nối giữa lý thuyết về giá trị kinh tế và đo lường thực tế. Hiện nay, trong công tác định giá vẫn tồn tại hai trường phái là: phương pháp định giá truyền thống và phương pháp định giá nâng cao. Trong đó, các phương pháp truyền thống bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí và phương pháp thặng dư. Các phương pháp nâng cao trong định giá đất bao gồm các phương thức toán học, mô hình hedonic, mô hình kinh tế lượng và mạng thần kinh nhân tạo.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng rộng rãi nhất trong thực tế. Cơ sở của phương pháp là giá trị thị trường của bất động sản có liên quan đến giá của các tài sản cạnh tranh. Do vậy, phương pháp này được thực hiện dựa trên giá trị. Phương pháp này được rút ra từ các nguyên tắc tiện ích, cung - cầu, thay thế. Nguyên tắc tiện ích hình thành dựa trên các đặc điểm của mỗi bất động sản như vị trí, kích thước,... Về cung cầu, giá bất động sản phản ánh sự tương tác giữa
người mua và người bán, người mua tạo thành nhu cầu thị trường và người bán tạo nên nguồn cung. Nguyên tắc thay thế là nguyên tắc quan trọng nhất của phương pháp này, theo đó giá trị của bất động sản có xu hướng được trả tương đương với giá trị của bất động sản khác có những đặc điểm và tiện ích tương tự. Như vậy, người mua sẽ không trả nhiều tiền hơn cho một tài sản khác có những đặc điểm tương đồng [51]. Để vận dụng được phương pháp này, các giao dịch tương tự trên thị trường phải thỏa mãn điều kiện: (1) người mua và người bán có sự cạnh tranh tích cực, (2) điều kiện thị trường ổn định, (3) có sự cân bằng giữa cung và cầu, như vậy bản chất của bất động sản giao dịch phải đồng nhất, sao cho giá phải trả hoặc giá được chấp nhận chỉ đáp ứng đến số lượng cung cấp hoặc nhu cầu. Tuy nhiên các điều kiện để thị trường cạnh tranh hoàn hảo rất ít gặp trong thực tế, do vậy giá các các thửa đất tương tự sử dụng để so sánh phải nằm trong vòng 2 năm đến thời điểm định giá [2].
+ Phương pháp thu nhập là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn [5]. Khác với phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp này phản ánh giá trị đất đai bằng cách dựa vào thu nhập ròng. Ngoài ra, phương pháp này còn thể hiện liên kết toán học giữa giá thị trường với giá thuê và tỷ lệ chiết khấu.
+ Phương pháp thặng dư là phương pháp định giá đất với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản.
+ Phương pháp triết trừ là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
Ngoài các phương pháp định giá truyền thống, để phục vụ công tác định giá hàng loạt, nhiều mô hình định giá tự động đã được xây dựng dựa trên nguyên tắc của các phương pháp định giá. Hiện nay, các mô hình định giá tự động phân thành 3 loại: mô hình hedonic, mô hình dự báo kinh tế lượng, mô hình chỉ số giá bất động sản.
Mô hình Hedonic: tiền đề của mô hình là giá (giá trị) của bất động sản trên thị trường là một hàm của các chức năng cấu thành nó. Ví dụ, giá trị của một thửa đất được coi là tổng giá trị của các đặc điểm cấu thành như vị trí, diện tích, mặt tiền, mục đích sử dụng,... Mô hình hedonic sử dụng các kỹ thuật hồi quy để ước tính giá trị đóng góp của từng đặc điểm đến giá trị tổng thế.
Mô hình dự báo kinh tế lượng: được xây dựng các hệ thống thông minh được sử dụng phổ biến như ANN (mạng thần kinh nhân tạo) và logic mờ. Các mô hình Hedonic trong hệ thống thông minh ANN, logic mờ giúp xác định giá trị liên quan đến giá trị thị trường và tìm ra mối quan hệ giữa các biến với giá trị thị trường, từ đó liên tục cập nhật mô hình dựa trên cơ sở dữ liệu giao dịch mới [42].
Mô hình chỉ số giá bất động sản: mô hình này xây dựng chỉ số giá bất động sản trên cơ sở các bất động sản, các chỉ số được phân chia theo cấp độ địa phương, được sử dụng để theo dõi sự thay đổi về giá nhà giữa các khoảng thời gian khác nhau [42].