Tại các khu vực nghiên cứu khác nhau các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất có sự khác biệt. Ngoài ra, một số chỉ tiêu mang tính định tính, cảm quan do vậy cần xác định những yếu tố nào ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất tại địa bàn. Do vậy, để xác định cụ thể những yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất của khu vực nghiên cứu, luận văn đưa ra quy trình lựa chọn yếu tố ảnh hưởng như sau:
Hình 2.5: Quy trình lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
+ Chọn mẫu nghiên cứu:
Để đảm bảo độ tin cậy cho phương pháp phân tích nhân tố khám phá, kích thước mẫu phải đảm bảo đủ lớn. Theo Hair, trong phân tích nhân tố khám phá, số lượng mẫu tối thiểu phải gấp 5 lần số biến quan sát [53]. Như vậy, nếu số biến quan sát là 20 thì cơ mẫu tối thiểu sẽ là 20*5 =100 phiếu.
+ Xây dựng bảng hỏi, khảo sát người sử dụng đất.
Để đảm bảo quá trình điều tra, khảo sát được thuận lợi dễ dàng cho người được hỏi, bảng khảo sát phải được thiết kế khoa học, thể hiện được mục tiêu điều tra. Các câu hỏi phải được sắp xếp logic, hợp lý mang tính gợi mở trước, đào sâu sau để giúp người tham gia dễ trả lời. Ngoài ra, để tránh gây bối rối, mơ hồ cho người trả lời, các câu văn trong bảng hỏi phải ngắn gọn, rõ ràng dễ hiểu. Trên cơ sở chọn mẫu nghiên cứu, luận văn tiến hành xây dựng bảng hỏi theo thang Likert (với 5 mức độ) và tiến hành xin ý kiến chuyên gia, các nhà quản lý, người sử dụng đất.
Bảng 2.3: Mẫu bảng hỏi mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất Ảnh hưởng rất ít Ảnh hưởng ít Ảnh hưởng trung bình Ảnh hưởng nhiều Ảnh hưởng rất nhiều Biến quan sát 1
+ Kiểm định thang đo bằng Cronbach’s Alpha.
Trong nghiên cứu, việc đo lường các nhân tố được thực hiện bằng nhiều câu hỏi quan sát. Do vậy, khi lập bảng hỏi, các biến quan sát là biến con của một nhân tố được tạo ra. Để đánh giá tính phù hợp của biến con với nhân tố mẹ, nghiên cứu tiến hành kiểm định thang đo Cronbach’s Alpha. Công cụ này sẽ giúp kiểm tra các biến quan sát của nhân tố mẹ có đáng tin cậy không, có tốt không. Phép kiểm định này phản ánh mức độ tương quan chặt chẽ giữa các biến quan sát trong cùng một nhân tố. Nó cho biết trong các biến quan sát của một nhân tố, biến này đóng góp vào việc đo lường nhân tố mẹ, biến nào không. Hệ số Cronbach’s Alpha có giá trị biến thiên trong đoạn [0;1]. Theo lý thuyết, hệ số này càng cao càng tốt. Tuy nhiên khi hệ số Cronbach’s Alpha quá lớn (>0,95) cho thấy có hiện tượng trùng lặp trong thang đo [15]. Như vậy, nếu hệ số Cronbach’s Alpha trong đoạn [0,6-1] thì thang đo đủ độ tin cậy. Cụ thể, hệ số Cronbach’s Alpha được phân ra như sau:
- Từ 0,8 đến 0,95: thang đo lường rất tốt. - Từ 0,7 đến 0,8: thang đo lường sử dụng tốt. - Từ 0,6 trở lên: thang đo đủ điều kiện.
Ngoài ra, nếu một biến đo lường có hệ số tương quan biến tổng (Corrected Item - Total Correlation) ≥ 0,3 thì biến đó đạt yêu cầu [67].
+ Phân tích nhân tố khám phá và lựa chọn yếu tố ảnh hưởng.
Để xem xét mối quan hệ giữa các biến ở tất cả các nhân tố khác nhau và phát hiện các biến bị phân sai nhân tố từ đầu, nghiên cứu sử dụng phân tích nhân tố khám phá. Theo đó, các biến quan sát được lựa chọn phải thỏa mãn hai điều kiện: (1) Thỏa mãn giá trị hội tụ, các biến quan sát hội tụ về cùng một nhân tố, (2) Đảm bảo giá trị phân biệt, các biến quan sát thuộc về nhân tố này phải phân biệt với nhân tố khác. Ngoài ra, khi phân tích nhân tố khám phá, cần quan tâm đến trị số KMO. Các biến quan sát có hệ số nhân tố tải nhỏ hơn điều kiện cho phép sẽ bị loại khỏi mô hình. Để kiểm tra các yếu tố trong từng nhân tố được sắp xếp đúng hay không, các biến được đưa vào ma trận xoay. Khi đưa các yếu tố vào ma trận xoay, các yếu
phép sẽ thuộc cùng một nhân tố. Cuối cùng, các nhân tố còn lại được lựa chọn và đưa vào ma trận so sánh nhằm xác định trọng số các chỉ tiêu ở các bước sau.