Tại Việt Nam, công tác định giá đất được tiếp cận ở nhiều góc độ khác nhau như: sử dụng mô hình toán học, sử dụng công nghệ GIS, kết hợp mô hình toán học và GIS.
- Sử dụng mô hình toán học.
Các mô hình định giá hedonic được phát triển đầu tiên vào năm 1974 [72]. Đây là phương pháp hồi quy tuyến tính trong đó giá tài sản được xác định là tổng trọng số của các đặc điểm khác nhau tạo nên giá trị bất động sản. Với khả năng ước lượng giá trị đất đai từ các yếu tố ảnh hưởng, các mô hình hedonic được sử dụng khá phổ biến trong công tác định giá. Nghiên cứu của Trần Đức Quỳnh, đã đưa ra hai dạng mô hình toán học có hiệu quả cao trong công tác định giá là mô hình tuyến tính và mô hình bậc hai [13]. Hay trong nghiên cứu của tác giả Nguyễn Quỳnh Hoa đã xây dựng mô hình thẩm định giá hàng loạt cho địa bàn quận Gò Vấp, thành phố Hồ Chí Minh dự trên 380 mẫu khảo sát. Kết quả cho thấy yếu tố ảnh hưởng mạnh
nhất đến giá đất tại quận Gò Vấp là: an ninh, lộ giới, lợi thế kinh doanh, độ rộng mặt tiền, trình độ dân trí, vị trí trung tâm [7]. Đầu những năm 2000, Hoàng Hữu Phê và cộng sự đã đưa ra lý thuyết vị thế - chất lượng, theo đó giá trị của nhà ở được quyết định bởi hai thành phần: vị thế nơi ở và chất lượng nhà ở. Trong nghiên cứu tại Hà Nội, tác giả đã đưa ra hàm hồi quy bao gồm 2 biến chất lượng và vị thế. Kết quả nghiên cứu cho thấy các biến này có sự tác động đến giá nhà đất tại Hà Nội [11]. Ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng tại thành phố Hồ Chí Minh, năm 2008 tác giả Trần Thanh Hùng đã xây dựng mô hình hồi quy cho 300 mẫu nhà [8]. Kết quả giải thích giá nhà phụ thuộc vào khoảng cách đến trung tâm thành phố, vị trí, diện tích thửa đất, số tầng xây dựng. Khi nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tác giả Lê Khương Ninh đã khảo sát 1620 mẫu phiếu với đất thổ cư và 472 mẫu phiếu với đất vườn tại đồng bằng sông Cửu Long. Mô hình hồi quy cho thấy, giá đất phụ thuộc vào các yếu tố tạo ra tính thuận lợi trong việc đưa sản phẩm tiếp cận thị trường: khoảng cách đến trung tâm thương mại, mặt tiền, khoảng cách đến đường chính, nguồn nước [10].
- Sử dụng công nghệ GIS.
Hiện nay, việc ứng dụng công nghệ GIS trong công tác định giá được sử dụng nhiều bằng kỹ thuật nội suy giá đất. Theo đó, giá đất thu thập được trên thị trường sẽ được loại bỏ các yếu tố ảnh hưởng để tạo giá quy chuẩn. Từ đó, giá quy chuẩn được nội suy và tích hợp các hệ số ảnh hưởng vào từng thửa đất để thành lập bản đồ giá đất thị trường sử dụng kết hợp mô hình toán học và GIS [1]. Trong nghiên cứu của nhóm tác giả Trần Quốc Bình, GIS đã được sử dụng để ước tính giá thị trường của các thửa đất phường Nguyễn Du. Dựa trên kĩ thuật nội suy IDW, nhóm nghiên cứu đã xây dựng lớp giá quy chuẩn dựa trên các điểm giá thị trường thu thập được. Kết quả cho ra bản đồ giá đất theo giá thị trường dựa trên các yếu tố ảnh hưởng về vị trí, hình thể và diện tích [1]. Cũng ở hướng nghiên cứu này, bằng việc sử dụng cơ sở dữ liệu địa chính, công nghệ GIS và ảnh viễn thám, tác giả Trịnh Hữu Liên đã xây dựng vùng giá đất phục vụ công tác định giá trên địa bàn phường Tích Sơn, thành phố Vĩnh Yên với dữ liệu đầu vào là các mảnh bản đồ địa chính. Đây cũng là hướng nghiên cứu của nhiều tác giả khác như Nguyễn Xuân Linh, Phạm Anh Tuấn [18].
- Kết hợp các mô hình toán học và GIS:
này với nhau nhằm phản ánh tốt nhất giá trị đất đai. Trong hướng nghiên cứu này, một số tác giả đã kết hợp GIS và mô hình Hedonic để xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất như nghiên cứu của tác giả Lê Phương Thúy. Dựa trên khả năng phân tích không gian của GIS và ý nghĩa thống kê của mô hình, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại khu vực Trung Hòa – Nhân Chính được xác định bao gồm loại đường, vị trí, khoảng cách đến khu đô thị, khả năng tiếp cận [78]. Ngoài ra, sự kết hợp các mô hình hồi quy và GIS còn được sử dụng trong các bài toán xây dựng vùng giá đất. Dựa trên 9 biến độc lập có ảnh hưởng đến giá đất, tác giả Phạm Sỹ Liêm đã sử dụng hồi quy đa biến và GIS nhằm phân vùng giá đất tại xã Dương Quang, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội [9]. Dựa trên khả năng ước lượng mối quan hệ giữa biến đầu ra với một hoặc nhiều biến dự đoán và xem xét đến sự phụ thuộc về không gian giữa các biến, Phạm Khánh Chi đã nghiên cứu cấu trúc không gian và mô hình hóa thị trường đất đai tại Hà Nội bằng việc kết hợp phương pháp thống kê không gian và GIS. So với phương pháp thống kê truyền thống, phương pháp thống kê không gian giúp tạo ra các dạng hồi quy riêng biệt cho đối tượng quan sát [4].
CHƯƠNG 2: QUY TRÌNH ỨNG DỤNG GIS VÀ AHP TRONG ĐỊNH GIÁ ĐẤT