Hệ thống thông tin địa lý là công cụ cho phép tổng hợp dữ liệu không gian và thể hiện dưới dạng bản đồ, cho phép đánh giá, phân tích thông tin không gian nhanh chóng, dễ dàng. Do vậy, nhiều nghiên cứu đã kết hợp GIS và các mô hình khác nhau cho các bài toán liên quan đến định giá đất. Với các mô hình toán học thuần túy, các yếu tố được chọn đóng vai trò quan trọng trong các mô hình Hedonic [61]. Các nghiên cứu chỉ ra rằng, các mô hình không dựa vào sự tương quan không gian có thể làm sai lệch kết quả mô hình [30]. Để giải quyết vấn đề này, các công cụ GIS được sử dụng ngày càng nhiều trong công tác định giá đất. Nhiều nghiên cứu cũng đã chỉ ra sự cần thiết kết hợp các mô hình Hedonic và GIS, sự kết hợp của hai phương pháp này hỗ trợ các phép phân tích thống kê không gian các đối tượng được định giá với các hiện tượng kinh tế - xã hội. Trong nghiên cứu của Brano Glumac và cộng sự, một tập hợp các biến ảnh hưởng đến giá đất đô thị được thể hiện qua mô hình Hedonic, mô hình này diễn giải khả năng tác động của các biến số khác nhau đến giá đất [47]. Với sự phát triển nhanh chóng của khoa học công nghệ, ANN và GIS được kết hợp với nhau nhằm mô phỏng bộ não con người xử lý các vấn đề không gian. Đặc biệt, sự kết hợp này là công cụ mạnh trong thiết kế hệ thống định giá tự động bất động sản [46].
Trong công tác định giá đất, giá đất chuẩn là chỉ số đánh giá hiệu quả sử dụng đất đô thị, cung cấp thông tin cho các giao dịch trong thị trường đất đai. Do vậy, nhiều tác giả đã sử dụng tích hợp các mô hình thực nghiệm về giá đất chuẩn và GIS để đánh giá sự phát triển bền vững của đất ở đô thị. Trong đó ở nghiên cứu của Zhao Xu [82], các mô hình giá đất chuẩn được tích hợp với công nghệ GIS và trực quan hóa dữ liệu mô phỏng không gian 3D cho các khu vực đất ở đô thị.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt và có giá. Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, sự tác động của các yếu tố đến giá đất là không giống nhau. Do vậy, nhiều nghiên cứu trên thế giới đã lượng hóa sự tác động của các yếu tố khác nhau đến giá đất với sự hỗ trợ của công nghệ GIS. Ở một số nghiên cứu, sự tác động của các yếu tố được ước tính thông qua giá trị tăng thêm xung quanh các nhân tố tác động. Trong nghiên cứu của Mohd Faris Dziauddin [43], sự kết hợp giữa mô hình trọng số địa lý và GIS đã ước tính giá trị đất nâng lên quanh các trạm trung chuyển đường sắt tại Kuala Lampur. Hay trong nghiên cứu của Rohit Sharma và Peter Newman đã nghiên cứu sự ảnh hưởng của các tuyến đường sắt đô thị đến giá trị đất đai thông qua mô hình Hedonic và GIS [75].
Giá đất chịu sự tác động tổ hợp từ nhiều yếu tố khác nhau, do đó một trong những cách tiếp cận được sử dụng là xác định trọng số của từng yếu tố ảnh hưởng. Sử dụng cách tiếp cận này, sự thay đổi về giá theo các yếu tố sẽ được thể hiện rõ ràng. Trong nghiên cứu của Colwell Peter F, trọng số của yếu tố hướng đã được sử dụng trong quá trình định giá. Cụ thể, bằng phương pháp tuyến tính từng phần, sự khác biệt về mức độ ảnh hưởng của yếu tố hướng đến giá đất đã được thể hiện rõ nét, qua đó tác giả xác định giá đất bằng trị trung bình trọng số của các yếu tố ảnh hưởng của khu vực [36].
Trong nghiên cứu của Davis và cộng sự, quá trình bùng nổ về giá nhà, giá đất tại khu vực đô thị của Washington đã thể hiện sự thay đổi về giá nhà và giá đất giữa các địa điểm khác nhau. Trong đó, giá đất biến động nhiều hơn hơn giá nhà [38]. Trên thế giới, định giá bất động sản nói chung và định giá đất nói riêng được xem xét trên 2 quan điểm: đơn lẻ và hàng loạt. Nếu định giá theo quan điểm định giá đơn lẻ, cơ sở dữ liệu sử dụng không cần quá lớn nhưng với các mô hình định giá tự động được dùng cho định giá hàng loạt, đòi hỏi khối lượng dữ liệu lớn [71]. Định giá hàng loạt được sử dụng chủ yếu cho mục đích thuế. Tại Hàn Quốc, định giá đất được thực hiện hàng loạt dựa trên các thửa chuẩn. Theo đó, thửa chuẩn phải thỏa mãn một số tiêu chí như: tính đại diện và tính phổ biến, tính ổn định, tính xác định [32].
1) Tính đại diện của giá đất: Các thửa đất chuẩn phải phản ánh sự phân tầng của giá đất ở khu vực lân cận, các thửa này có khả năng đại diện cho các mức giá đất trong khu vực.
2) Tính phổ biến của đặc điểm đất đai: Một thửa đất chuẩn cần mang các đặc điểm phổ biến nhất của các lô có đặc điểm đất giống hoặc tương tự (bao gồm sử dụng đất, diện tích đất, hình dạng đất, điều chỉnh đường, môi trường gần đó).
3) Tính ổn định sử dụng đất: Một thửa đất chuẩn được lựa chọn phải thể hiện được khả năng sử dụng ổn định và dự kiến sẽ duy trì mục đích sử dụng hiện tại trong tương lai.
4) Tính xác định: Thửa đất chuẩn được lựa chọn làm tham chiếu có thể dễ dàng phân biệt với các lô khác và có vị trí dễ nhận biết.
Các thửa được sử dụng làm chuẩn phải được điều tra đánh giá bởi thẩm định viên và gửi báo cáo cho Bộ trưởng Bộ Đất đai và Giao thông vận tải. Sau khi kiểm định giá của thửa chuẩn, tiến hành lập bảng so sánh và xuất tỉ lệ so sánh về đặc tính đất. Các thửa đất cụ thể sau khi được phân tích các đặc điểm sẽ được áp dụng tỉ lệ so sánh để có được giá đất cụ thể của từng thửa đất. Cụ thể: giá đất chính thức được đánh giá theo 3 tiêu chí (1) Giá chính thức của thửa đất so sánh, (2) Đặc điểm thửa đất so sánh và thửa định giá và (3) Bảng chỉ số giá đất. Ngoài ra, giá đất tại Hàn Quốc được Bộ đất đai và Giao thông vận tải đánh giá và công bố mỗi năm một lần. Đây là cơ sở để thiết lập hệ thống thông tin đất đai toàn diện [32].
Ở các quốc gia khác nhau, hướng tiếp cận trong định giá đất cũng có sự khác biệt. Tiếp cận theo giá, tiếp cận thị trường, tiếp cận thu nhập là 3 hướng tiếp cận chủ yếu trong định giá đất tại Nhật Bản [76]. Với phương pháp tiếp cận theo giá, chi phí thay thế ước tính để xây dựng một tài sản mới cùng loại được tính toán, sau đó chiết khấu giá trị bất động sản dựa trên tuổi xây dựng và điều kiện hiện tại. Với tiếp cận thị trường, giá của bất động sản cần định giá dựa trên giá thị trường của các bất động sản tương tự đã giao dịch thành công trên thị trường. Còn đối với tiếp cận thu nhập, giá bất động sản được tính bằng cách ước tính thu nhập mà bất động sản này có thể tạo ra trong tương lai [76]. Tuy nhiên, phụ thuộc vào các bất động sản khác nhau, có thể sử dụng một hoặc kết hợp nhiều cách tiếp cận. Có một số đặc điểm chính có ảnh hưởng đến giá đất và bất động sản tại Nhật Bản như khoảng cách đến ga tàu, kích thước thửa đất và tòa nhà, số năm sử dụng của bất động sản, sự dễ dàng tiếp cận với các tiện ích hạ tầng như trường học, công viên, khu mua sắm. Ngoài ra, một số tiêu chí về chất lượng bất động sản như khả năng tồn tại nếu có động đất, hướng của bất động sản cũng được xem xét trong một số trường hợp.
Tại Romania, so sánh trực tiếp là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất và được rất được ưa chuộng. Tuy nhiên, thách thức lớn nhất trong việc định giá là thiếu khả năng tiếp cận thông tin giao dịch, các thông tin này không được phổ biến đến cộng đồng [39]. Do vậy, cơ sở dữ liệu quốc gia đã được thiết kế, triển khai bằng công nghệ GIS. Theo đó, các dữ liệu có liên quan và đáng tin cậy của thị trường bất động sản được tải lên cơ sở dữ liệu. Ngoài ra, hệ thống thực hiện các phân tích tự động bằng máy tính giúp người định giá tiết kiệm thời gian để tìm kiếm các thửa đất tương tự đã giao dịch trên thị trường. Tại Romania việc định giá bất động sản được thực hiện dựa trên tiêu chuẩn IVS 230, theo đó có 3 cách tiếp cận chính bao gồm [39]:
- Tiếp cận chi phí: dựa trên nguyên tắc thay thế, vì vậy người có nhu cầu sẽ không trả một khoản tiền lớn hơn để có được bất động sản có đặc điểm tương tự.
- Tiếp cận thị trường: dựa trên việc so sánh các bất động sản cần định giá và bất động sản tương tự đã giao dịch trên thị trường.
- Tiếp cận thu nhập: dự trên việc chuyển đổi các dòng tiền trong tương lai thành dòng giá trị vốn duy nhất.
Dựa trên 3 cách tiếp cận này, các phương pháp định giá được chấp nhận tại Romania bao gồm: So sánh trực tiếp, vốn hóa trực tiếp, dòng tiền chiết khấu, phân bổ, chiết trừ, kỹ thuật địa dư [39].