2.2.1. Khái quát chung về giá đất
Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Nhà nước thực hiện quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai như sau:
- Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất. - Quyết định mục đích sử dụng đất.
- Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất. - Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất.
- Quyết định giá đất.
- Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất. - Quyết định chính sách tài chính về đất đai.
- Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (Quốc hội, 2013). Như vậy quyết định giá đất là một trong 8 quyền đối với đất đai của nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất đai thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường. Nhà nước quyết định giá đất bằng việc quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất; ban hành khung giá đất, bảng giá đất và quyết định giá đất cụ thể.
2.2.1.1. Khái niệm giá đất
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê.
Điều 4 Luật đất đai 2013 ở khoản 23 ghi rõ: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
2.2.1.2. Đặc điểm giá đất
- Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi của đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê…
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường.
- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất đai rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng.
2.2.1.3. Bảng giá đất
Bảng giá đất do UBND Tỉnh trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua trước khi quyết định ban hành bảng giá đất. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
Khoản 2, điều 114, Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Tính thuế sử dụng đất.
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai.
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (Quốc hội, 2013).
2.2.1.4. Giá đất cụ thể
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp.
Khoản 4, điều 114, Luật đất đai 2013 chỉ rõ: Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân. Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, vượt hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức mà phải nộp tiền sử dụng đất.
- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.
- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà doanh nghiệp cổ phần sử dụng đất thuộc trường hợp Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
- Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (Quốc hội, 2013).
2.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.
2.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Theo C.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I được hình thành bởi các nhân tố thuộc các điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai.
+ Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đưa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sản phẩm thu được khác nhau. Địa tô
này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng cách nâng địa tô lên.
Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.
Ở nước ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ vào ngân sách nhà nước. Nhà nước cho phép người sử dụng đất (nếu họ đồng thời là người đầu tư vào đất) được hưởng toàn bộ địa tô chênh lệch II để khuyến khích đầu tư sử dụng đất có hiệu quả. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội. Không có chế độ độc quyền tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xóa bỏ, cơ cấu đầu tư vào mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước quyết định.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn.
thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những rủi ro này chủ yếu xảy ra từ những điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác là so sánh thu nhập do sử dụng đất đai mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó , Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này nhà kinh doanh phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó. Do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem xét như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, nhà kinh doanh phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem xét như các khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
2.2.2.3. Quan hệ cung – cầu
Sơ đồ 2.1 là sơ đồ mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả. Trục tung biểu thị giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu. Đường thẳng đi xuống là đường biểu thị “cầu”, đường thẳng đi lên biểu thị “cung”. Theo sơ đồ 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Điểm cân bằng chính là điểm hình thành nên giá của thị trường hay nói cách khác: tại điểm cân bằng giá được hình thành.
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ Po xuống P1.
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tốc độ tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập bình quân của người dân địa phương, hệ thống giao thông, lãi suất vay thế chấp ngân hàng.
Sơ đồ 2.2 là sơ đồ mối quan hệ của cung và cầu quyết định giá cả đất đai trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất đai là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm P2 lên P1
Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc chưa sử dụng ở ngoại vi thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích sang khu dân cư đô thị. Cung về đất ở đô thị nhờ đó mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở đô thị sẽ làm tăng chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều hơn, và vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là