2.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai. Theo C.Mác địa tô là một phạm trù nêu ra để chỉ số tiền mà nhà tư bản thuê đất phải trả cho địa chủ, số tiền này nhà tư bản phải trả trong suốt thời gian thuê đất. Điều này cho thấy địa tô chính là tiền phải trả cho việc sử dụng đất và nó thuộc về địa chủ - là người sở hữu ruộng đất.
Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra, địa chủ tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối.
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Nguồn gốc của địa tô chênh lệch do lao động nông nghiệp tạo ra. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II.
+ Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất đai như nhau, điều đó có nghĩa là địa tô chênh lệch I được hình thành bởi các nhân tố thuộc các điều kiện tự nhiên như: độ phì tự nhiên, vị trí của đất đai.
+ Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đưa lại. Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất dẫn đến sản phẩm thu được khác nhau. Địa tô
này sinh ra từ việc nhà tư bản đầu tư tư bản vào đất nên trong thời gian thuê đất phần địa tô này bị địa chủ chiếm đoạt bằng cách nâng địa tô lên.
Địa tô tuyệt đối: hình thành khi xét vấn đề địa tô trên quy mô toàn xã hội trong đó có quy luật của giá trị thị trường, là quy luật chủ yếu chi phối các thành quả đầu tư vào đất đai, nó là lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô tuyệt đối làm tăng giá cả nông sản phẩm, ảnh hưởng xấu đến đời sống của những người lao động. Việc quốc hữu hóa ruộng đất sẽ xóa bỏ chế độ độc quyền tư hữu về ruộng đất và do đó sẽ xóa bỏ địa tô tuyệt đối.
Ở nước ta do đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên địa tô chênh lệch I sẽ được thu toàn bộ vào ngân sách nhà nước. Nhà nước cho phép người sử dụng đất (nếu họ đồng thời là người đầu tư vào đất) được hưởng toàn bộ địa tô chênh lệch II để khuyến khích đầu tư sử dụng đất có hiệu quả. Địa tô tuyệt đối được hình thành do quan hệ cung cầu sẽ quyết định cơ cấu đầu tư vào các mục đích sử dụng đất khác nhau trong quá trình sản xuất xã hội. Không có chế độ độc quyền tư hữu đất đai thì địa tô tuyệt đối được xóa bỏ, cơ cấu đầu tư vào mục đích sử dụng đất khác nhau sẽ do quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước quyết định.
2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng
Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận bán. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi xuất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi và mang lại lợi nhuận cao. Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng để xác định giá đất. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân, có nói thể lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông thôn.
thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về sự rủi ro có thể xảy ra mà những rủi ro này chủ yếu xảy ra từ những điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác là so sánh thu nhập do sử dụng đất đai mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:
Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng đất < thu nhập do đất mang lại.
Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất.
Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et.
Trong đó , Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai. Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí. Để có khoản này nhà kinh doanh phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó. Do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem xét như một khoản chi phí. Ngoài ra, để cho miếng đất có thể sinh lời, nhà kinh doanh phải đầu tư thêm các chi phí nhằm làm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem xét như các khoản chi nữa. Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn.
2.2.2.3. Quan hệ cung – cầu
Sơ đồ 2.1 là sơ đồ mối quan hệ giữa cung, cầu và giá cả. Trục tung biểu thị giá, trục hoành biểu thị cung hoặc cầu. Đường thẳng đi xuống là đường biểu thị “cầu”, đường thẳng đi lên biểu thị “cung”. Theo sơ đồ 1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng. Điểm cân bằng chính là điểm hình thành nên giá của thị trường hay nói cách khác: tại điểm cân bằng giá được hình thành.
Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự dịch chuyển đường cung và cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo. Chẳng hạn khi lãi suất ngân hàng cho vay mua bất động sản tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D1 sang D0, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không thay đổi thì giá giảm xuống từ Po xuống P1.
Hình 2.1. Đồ thị cung và cầu đất đai
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất đai về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng các yếu tố cầu như: mật độ dân cư, tốc độ tăng trưởng kinh tế, việc làm, thu nhập bình quân của người dân địa phương, hệ thống giao thông, lãi suất vay thế chấp ngân hàng.
Sơ đồ 2.2 là sơ đồ mối quan hệ của cung và cầu quyết định giá cả đất đai trong thời gian ngắn. Lưu ý rằng đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất đai là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không tạo thêm ra đất. Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương. Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm P2 lên P1
Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp hoặc chưa sử dụng ở ngoại vi thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích sang khu dân cư đô thị. Cung về đất ở đô thị nhờ đó mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở đô thị sẽ làm tăng chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục từ phía cầu, dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng nhiều hơn, và vì thế giá đất ngày một cao hơn. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho gia đình một hộ.
Trước đây, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông chưa phát triển, thị trường đất đô thị phát triển chủ yếu ở những khu thương mại dịch vụ gần khu trung tâm. Điều đó, dẫn đến tình trạng chênh lệch giá quá lớn giữa đất đai ở vị trí trung tâm với đất đai vùng ngoại vi đô thị. Ngày nay, hệ thống giao thông cùng các phương tiện giao thông phát triển. Thời gian để từ ngoại ô vào trung tâm đô thị đã rút ngắn. Vì vậy, nhu cầu đối với đất đai vùng ngoại ô tăng lên nhanh chóng và lượng cung cũng tăng lên đáng kể. Sự chênh lệch giá giữa đất đai ở vùng trung tâm và đất đai ở vùng ngoại ô thành phố theo đó cũng được rút ngắn lại. Tuy nhiên đất đai có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển, giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục.
Quan hệ cung - cầu giải thích những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nông thôn, giữa các vùng đô thị khác nhau, và thậm chí giữa các vùng ven đô khác nhau trong cùng một vùng đô thị. Đất đai vốn là cố định, giá trị của đất đai biến động nhiều hơn các hàng hoá thông thường, mặc dù giao thông vận tải và khả năng đi lại có thể làm giảm những khác biệt mang tính cục bộ giữa các vùng (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).