Bản chất của giá đất là giá trị của đất đai. Theo nghĩa rộng đất là vô giá vì đất không có khấu hao, vô hạn về thời gian sử dụng và nếu sử dụng một cách thông minh sáng tạo thì sức sản xuất không ngừng được tăng lên. Do đó giá đất là một ước lệ để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người đang có quan hệ kinh tế trực tiếp với nó tại một thời điểm, trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định mà khó có thể tính đúng, tính đủ, tính hết giá trị của nó. Do mối quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên – kinh tế – xã hội – hết giá trị của nó. Do mối
quan hệ hữu cơ giữa các yếu tố tự nhiên – kinh tế – xã hội – pháp lý với giá đất cho nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố này dưới góc độ khoa học và thực tiễn. Sau đây là một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
2.2.3.1. Các yếu tố tự nhiên
Yếu tố vị trí có vai trò đặc biệt quan trọng trong các yếu tố tự nhiên. Bao gồm 2 loại vị trí ảnh hưởng đến giá đất là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Vị trí tuyệt đối có thể hiểu là tọa độ định vị chính xác của thửa đất trên bề mặt trái đất hoặc là thể hiện dưới dạng địa chỉ (địa điểm cụ thể của thửa đất trong khu vực) và vị trí tương đối (vị trí của thửa đất so với các thửa đất khác trong vùng lân cận). Giá đất đô thị ở nước ta hiện nay biến động theo vùng và theo sự phân bố của các tuyến đường (càng xa trung tâm càng rẻ) và theo điểm (càng xa mặt đường giá càng rẻ).
Yếu tố kích thước, hình thể của đất cũng có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Hình dạng mảnh đất đẹp nhất là vuông vức còn các hình dạng khác như tam giác, bình hành, hình bất quy tắc, … đều không thuận lợi cho việc sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất.
Đặc điểm về thổ nhưỡng, địa hình, địa chất, độ phì nhiêu tự nhiên của bản thân khu đất đáp ứng các mục đích sử dụng đất khác nhau, điều kiện môi trường cảnh quan xung quanh là trong lành, sạch đẹp hay không bị ô nhiễm,…. cũng ảnh hưởng đến giá đất.
2.3.2.2. Các yếu tố kinh tế
Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một nhân tố cấu thành của thị trường bất động sản cho nên nó cũng chịu sự tác động của các quy luật kinh tế ví dụ như trong quan hệ cung cầu về đất đai: nếu cung có hạn mà cầu vô hạn sẽ chịu tác động của quy luật kinh tế trong nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh. Vì đẩy giá đất lên quá cao, vượt qua khả năng thanh toán chung của xã hội, hình thành lên những “cơn sốt” về đất đai.
Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, hệ thống điện nước…) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu công nghiệp, trường học, công viên, nhà văn hóa…) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất.
Ngoài ra còn có các nhân tố khác nhau như tình trạng phát triển kinh tế, trình độ tiêu dùng và thu nhập của dân cư, mức lãi xuất,…
2.3.2.3. Các yếu tố tâm lý, xã hội
Vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu đúng thời hạn cùng với lợi nhuận. Vì vậy lòng tin của nhà đầu tư sẽ kéo giá đất lên cao. Ngược lại sẽ kéo giá đất rớt xuống. Thửa đất mà có trị an xã hội tốt, đảm bảo sẽ có giá cao hơn so với những thửa đất mà tình trạng trị an kém.
Các yếu tố về dân cư: như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ: ở những nơi tập trung dân cư đông đúc thì đẩy giá trị đất cao hơn.
Các yếu tố về tâm lý: như phong thủy, phong tục tập quán của mỗi nơi… cũng ảnh hưởng đến giá đất. Nó có thể kéo giá đất lên cao hoặc xuống thấp nhiều lần. Mọi người thường quan niệm nhà có hướng đông nam sẽ tốt hơn so với các hướng khác…
2.3.2.4.Các yếu tố pháp lý
Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị: Quy hoạch cũng là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Đây là một yếu tố làm biến động về giá đất rất lớn. Nếu một lô đất ở trong ngõ nhưng được quy hoạch mở một đường phố đi qua đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thì khi đó trở thành đất mặt phố và giá đất sẽ tăng vọt.
Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm… Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất cũng sẽ cao hơn.
Tình trạng pháp lý của thửa đất: đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay không.
Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006)