2.3.1.1. Công tác định giá đất tại Úc
Ở Úc, thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản lý hành chính chung của mỗi bang. Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá. Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ. Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ. Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất.
Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất, tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên). Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ: (1) Đấu thầu tư vấn định giá đất
hàng loạt để Tổng định giá của bang công bố vào ngày 01 tháng 7 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả BĐS của bang; (2) Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/BĐS; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác; (3) Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; (4) Dịch vụ tư vấn về đầu tư BĐS.
Định giá đất của Úc có từ rất sớm và hệ thống pháp luật đã hoàn thiện, trong đó: bang Nam Úc đang áp dụng Luật Định giá đất năm 1971, bang NSW áp dụng Luật Định giá đất năm 1916. Dù 2 bang này áp dụng 2 đạo luật khác nhau nhưng nội dung, quy trình định giá đất về cơ bản là giống nhau. Việc định giá đất của Úc chủ yếu được sử dụng đất tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ bán BĐS và bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Về nguyên tắc định giá đất: việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai và minh bạch.
Về phương pháp định giá đất: Tại Úc chủ yếu áp dụng 3 phương pháp định giá đất phổ biến trên thế giới, đó là: phương pháp so sánh trực tiếp; phương pháp vốn hóa (tương đương với phương pháp thu nhập và phương pháp thặng dư ở Việt Nam) và phương pháp chiết trừ.
Về quy trình định giá đất: việc định giá được thực hiện theo 2 quy trình: định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ.
- Định giá đất hàng loạt: việc định giá đất hàng loạt thực hiện với tất cả các loại đất trên địa bàn Bang, chủ yếu để phục vụ mục đích tính thuế sử dụng đất/BĐS, thuế thu nhập từ bán BĐS. Định giá đất hàng loạt được thực hiện đến từng thửa đất, được xây dựng và công bố công khai vào đêm ngày 30 tháng 6 hàng năm, có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 hàng năm
- Định giá riêng lẻ: việc định giá đất cụ thể đối với từng thửa đất trong trường hợp tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thế chấp quyền sử dụng đất/BĐS và các giao dịch dân sự khác. Việc định giá đất riêng lẻ được thực hiện theo loại đất, từng mục đích định giá. Căn cứ vào loại đất, thông tin giá đất thị
trường, giá thuê đất, sau đó áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất. Các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch BĐS, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá. Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị BĐS để thực hiện việc định giá.
Xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất tại Úc, cơ sở dữ liệu về giá đất bao gồm dữ liệu giá đất do Nhà nước quy định, dữ liệu giá đất thị trường được cập nhật hàng ngày lên hệ thống thông tin đất đai (LIS) do cơ quan quản lý và dịch vụ đất đai của từng bang quản lý đã được đầu tư xây dựng hoàn thiện, thường xuyên được cập nhật; đáp ứng yêu cầu cung cấp thông tin cho Nhà nước, tổ chức và người dân (Thanh Bình, 2015).
2.3.1.2. Công tác định giá đất tại Đài Loan
Đài Loan đã đạt được những thành tựu lớn trong thực hiện cải cách ruộng đất và xây dựng hệ thống quản lý đất đai. Về chế độ sở hữu đất đai, cách tiếp cận của Đài Loan cũng tương tự như Việt Nam (nhưng dùng cách diễn đạt khác). Pháp luật Đài Loan có quy định “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân. Quyền sở hữu tư nhân về đất đai, do người dân chiếm giữ được bảo vệ và bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Đất thuộc sở hữu tư nhân bị đánh thuế theo giá trị của đất và Nhà nước có thể mua đất đó theo giá phù hợp với giá trị của đất”. Như vậy, có thể hiểu rằng sở hữu tư nhân về đất đai ở Đài Loan là một loại hình sở hữu đặc biệt, được quy định cụ thể trong pháp luật nhưng về bản chất thì đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, giá trị của đất đai được xác định chính xác để áp thuế cũng như xác định giá đất khi Nhà nước có nhu cầu mua lại của chủ đất. Quyền tiên mãi của Nhà nước được xác lập làm cho mọi người phải ghi nhận, đăng ký giá đất đối với đất đai mình đang chiếm giữ phù hợp với giá thị trường Việt Nam có thể xem xét kinh nghiệm của Đài Loan để áp dụng cơ chế giao trách nhiệm quyết định giá đất theo thị trường, mức bồi thường cho một ủy ban định giá đất. Chúng ta có thể giao nhiều nhiệm vụ khác có liên quan tới giá đất cho ủy ban này như giải quyết tranh chấp về giá đất, giải quyết khiếu nại về giá đất. Để trở thành hệ thống, ở Trung ương cũng cần thành lập ủy ban định giá đất cấp quốc gia có chức năng giải quyết các tranh chấp, khiếu nại về giá đất ở địa phương (Đặng Võ, 2012).
2.3.1.3. Công tác định giá đất tại Malaysia
Ở Malaysia cơ quan định giá Nhà nước được tổ chức tại ba cấp đơn vị hành chính: Tại cấp liên bang, cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục các dịch vụ định giá và tài sản”, viết tắt JPPH, trực thuộc Bộ Tài chính; Tại cấp Bang (14 bang), mỗi bang có mọt chi nhánh JPPH, giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc JPPH bổ nhiệm; Tại cấp quận (huyện), một số quận được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng. Giám đốc văn phòng định giá vùng do giám đốc chi nhánh JPPH bổ nhiệm. Tổ chức định giá đất tư nhân gồm các công ty định giá tài sản tư nhân. Hoạt động đinh giá có thể do các công ty định giá thực hiện các khách hàng theo từng nhu cầu của thị trường. Giá đất của Malaysia được định giá theo giá đất thị trường, Chính phủ và các Bang không quy định khung giá đất và bảng giá đất (Lưu Văn Năng, 2010).
Tổ chức định giá bất động sản tư nhân hoạt động dưới hình thức Công ty TNHH và cá nhân hành nghề tư vấn định giá và dịch vụ bất động sản theo giấy phép do Ủy ban Định giá Trung ương cấp. Các tổ chức định giá tư nhân và cá nhân tập hợp trong tổ chức nghề nghiệp của Hiệp hội Định giá Trung ương có điều lệ, quy chế hoạt động riêng và có đại diện trong Ủy ban Định giá Trung ương. Ủy ban Định giá Trung ương do JPPH thành lập gồm 17 chuyên gia định giá nhà nước liên bang, chuyên gia của JPPH, đại diện Hiệp hội Định giá Trung ương. Hội đồng có trách nhiệm phê duyệt danh mục giá trị bất động sản được định giá định kỳ 5 năm và danh mục giá trị hàng năm của bất động sản.