Qua quá trình nghiên cứu các tài liệu về giá đất, định giá đất cũng như điều tra thực tế về giá đất, ý kiến đánh giá của người dân (bảng 4.10) có thể thấy rằng yếu tố chủ yếu ảnh hưởng trực tiếp cũng như gián tiếp tới giá của thửa đất gồm một số yếu tố sau.
Bảng 4.10. Kết quả khảo sát mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ STT Yếu tố Số phiếu (phiếu) Mức độ ảnh hưởng (%) Mức độ không ảnh hưởng (%)
1 Yếu tố thông thường 1.1 Yếu tố hành chính
1.1.1 Tình trạng pháp lý của thửa đất 129 73,71 26,29 1.1.2 Chính sách về sử dụng đất 111 63,43 36,57
1.2 Yếu tố xã hội
1.2.1 An ninh xã hội 145 82,86 17,14 1.2.2 Tâm lý, tâm linh, thị hiếu 140 80,00 20,00 1.2.3 Trình độ phát triển dân trí 60 34,29 65,71 1.2.4 Đô thị hóa 82 46,86 53,14
1.3 Yếu tố kinh tế
1.3.1 Tốc độ phát triển kinh tế 49 28,00 72,00 1.3.2 Thu nhập và tiêu dùng của dân cư 102 58,29 41,71 1.3.3 Lãi suất ngân hàng 115 65,71 34,29
2 Yếu tố khu vực
2.1 Vị trí 175 100,00 0,00 2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 174 99,43 0,57 2.3 Chất lượng môi trường 152 86,86 13,14 2.4 Quy hoạch 107 61,14 38,86 3 Yếu tố cá biệt 3.1 Hình dáng 139 79,43 20,57 3.2 Diện tích 112 64,00 36,00 3.3 Hướng đất 149 85,14 14,86 3.4 Chiều rộng mặt tiền 143 81,71 18,29 3.5 Độ sâu thửa đất 114 65,14 34,86 3.6 Hạn chế của quy hoạch 108 61,71 38,29 3.7 Khoảng cách so với mặt đường 126 72,00 28,00
3.8 Độ dốc 52 29,71 70.29
Hình 4.5. Kết quả khảo sát các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất
4.4.1.1. Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường gồm các yếu tố hành chính, yếu tố xã hội và yếu tố kinh tế. Các yếu tố thông thường có tác động vĩ mô đến giá đất ở. Trong đó, yếu tố hành chính (tính pháp lý, chính sách sử dụng đất) được người dân đặc biệt quan tâm với. Thửa đất không có tranh chấp, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất luôn có giá cao hơn mảnh đất đang tranh chấp và không có giấy chứng nhận. Yếu tố xã hội như an ninh xã hội với 80% số người được hỏi cho rằng yếu tố này ảnh hưởng tới giá đất. An ninh đảm bảo, phúc lợi xã hội tốt, sẽ thu hút người dân tới sinh sống hơn giá trị thửa đất lớn hơn, dẫn tới giá đất tăng theo.
Yếu tố tâm lý, tâm linh, thị hiếu là yếu tố có đến 82,86% người dân đồng ý cho rằng yếu tố này ảnh hưởng tới giá đất. Yếu tố tâm lý, tâm linh, thị hiếu là yếu tố ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất chuyển nhượng không chỉ riêng trên địa bàn, đó là tâm lý chung của người Việt. Khi giá đất lên cao, hoặc thấy được cơ hội đầu tư lợi ích lớn trước mắt thường đổ xô đi mua điều này dẫn tới đẩy giá đất lên cao gây hiện tượng sốt đất. Một yếu tố tâm lý quan trọng của người phương đông đó là thích nhà hướng Đông hoặc Đông Nam, là những hướng tốt bởi có gió mát và ánh sáng ổn định. Trong khi hướng Tây, Tây Bắc thì nắng gắt nóng buổi sáng và chịu thêm gió lạnh từ hướng Đông bắc. Ngoài ra khi chọn nhà, đất người Việt còn thường dựa vào tuổi, địa thế thửa đất ‘Trước mặt phải thoáng đãng, sau lưng phải có chỗ dựa, Sơn Hoàn Thủy Bao tất Hữu khí’. Tóm lại, yếu tố tâm lý có sức ảnh hưởng rất lớn đến giá cả đất đai nhất là đất ở.
Yếu tố kinh tế bao gồm yếu tố tốc độ phát triển kinh tế, thu nhập của người dân và lãi suất ngân hàng. Trong đó, yếu tố lãi suất ngân hàng được đánh giá cao hơn hẳn có 65,71% người dân cho rằng yếu tố này ảnh hưởng tới giá đất. Vì đa số người dân, hoặc người kinh doanh khi mua đất, mua nhà sẽ thường vay vốn ngân hàng để đầu tư, mua bán do đó nếu lãi suất ngân hàng thấp sẽ thu hút người vay vốn đầu tư vào đất đai và ngược lại.
4.4.1.2. Yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực là yếu tố có mức độ ảnh hưởng quan trọng đến giá đất. Trong đó, yếu tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng của khu vực là yếu tố quan trọng chi phối đến giá của thửa đất 100% người được hỏi cho rằng yếu tố vị trí và 99,43 % người cho rằng yếu tố cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất. Kết quả điều tra giá đất ở giao dịch thực tế trên thị trường tại các khu vực của thị xã cũng cho thấy, giá đất ở có xu thế tăng dần từ VT4 đến VT1 của tuyến đường. Vị trí mặt tiền thửa đất luôn có giá cao hơn VT giáp sau. Giá đất ở còn có sự khác biệt giữa vị trí trung tâm và xa trung tâm, giá đất có xu hướng giảm dần từ trung tâm ra ngoài trung tâm thị xã. Tại khu vực I (đường Đinh Tiên Hoàng giá đất cao nhất năm 2015 là 18.000.000 đồng/m2) có giá cao gấp 18 lần so với giá đất ở cao nhất khu vực III (đường nội xóm xã Thanh Vinh 1.000.000 đồng/m2). Trên thực tế, giá đất ở vị trí 1 trên tất cả các loại đường phố đều có giá cao hơn so với các vị trí khác vì đất ở đây ngoài thuận tiện cho buôn bán kinh doanh nên có khả năng sinh lợi cao, vị trí 1 còn có điều kiện giao thông thuận lợi hơn các vị trí khác. Như vậy, yếu tố vị trí là yếu tố có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất ở trên địa bàn thị xã. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố gây biến động giá đất trên thị trường.
Hạ tầng xã hội bao gồm hệ thống điện, điện thoại, nước, trường học, bệnh viện, khu vui chơi giải trí,… hạ tầng kỹ thuật bao gồm mạng lưới giao thông, cấp hạng đường. Cơ sở hạ tầng là yếu tố quan trọng được lưu tâm hàng đầu khi người dân tiến hành giao dịch đất đai nhất là đất ở. Cơ sở hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống sinh hoạt, các nhu cầu thiếu yếu của cuộc sống. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố này đến giá đất được đánh giá ở mức cao. Những nơi có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt hơn, những mảnh đất gần trường học, bệnh viện, công viên, chợ, ở những tuyến đường có cấp hạng đường cao hơn thì có giá cao hơn giá đất ở khu vực khác. Bên cạnh đó ta có thể thấy rõ hơn về ảnh hưởng của yếu
tố cơ sở hạ tầng đến giá đất qua việc nâng cấp, sửa chữa các tuyến đường phố, khác với yếu tố vị trí sẽ ảnh hưởng đến giá đất cao hoặc thấp, yếu tố hạ tầng tác động tới sự biến động đất đai thông qua thay đổi nâng cấp hạ tầng.
Yếu tố chất lượng môi trường có đến 86,86% người được hỏi cho rằng yếu tố chất lượng ảnh hưởng tới giá đất. Môi trường sống xung quanh rất quan trọng đối với đất ở bởi lẽ chất lượng môi trường ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe con người. Đối với đất ở đô thị, chất lượng môi trường càng là vấn đề được quan tâm, ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua đất, hoặc giá cao hay thấp của thửa đất.
Yếu tố quy hoạch là nhân tố không thể thiếu trong tổng hoà các nhân tố có ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố, nhân tố này chính là nhân tố gây đột biến giá đất nhiều nhất. Có đến 61,14% người được hỏi cho rằng nhân tố quy hoạch có ảnh hưởng tới giá đất ở. Các mảnh đất sau nằm trong vùng quy hoạch (nhất là quy hoạch khu đô thị mới) sau khi quy hoạch được thực hiện thì mức giá đất tăng lên rất nhiều lần so với mức giá trước khi có quy hoạch. Những thửa đất có quy hoạch mở rộng, xây mới hoặc nâng cấp cơ sở hạ tầng, trường học, y tế… giá đất có xu hướng tăng rất nhanh.
4.4.1.3. Yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những đặc điểm riêng biệt của thửa đất có tầm quan trọng trong ảnh hưởng đến quyết định mua đất của người mua. Trong đó, yếu tố hướng đất khi được hỏi có 85,14% người dân cho rằng có ảnh hưởng tới giá đất ở. Hướng đất ở khu vực đô thị thường theo hướng đường do vậy khi làm nhà khó thay đổi hướng cửa. Do vậy, hướng thửa đất được quan tâm nhiều khi mua đất, người dân thường chọn các thửa đất hướng Đông Nam, Nam, đông bắc theo quan niệm xa xưa, cũng như tốt cho sức khỏe. Hình dáng, diện tích, độ rộng mặt tiền cũng được người dân chú trọng. Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 70 đến 150 m2 hình chữ nhật, hình thang, sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn và có giá cao hơn nhiều so với thửa đất quá nhỏ hoặc quá lớn, hình đa giác nhiều cạnh. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có diện tích quá bé thì không thuận lợi cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và giá cũng thấp hơn.