Trong những năm qua việc tổ chức và thực hiện pháp luật đất đai trên địa bàn tỉnh Phú Thọ đã được Tỉnh ủy, HĐND tỉnh và UBND tỉnh quan tâm, chỉ đạo thực hiện. Hàng năm, Sở Tài nguyên và Môi trường theo chức năng xây dựng giá
đất đã tham mưu, trình UBND tỉnh ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh. Nhìn chung, giá các loại đất hàng năm của tỉnh Phú Thọ ban hành được xây dựng đúng quy định của Luật Đất đai và nằm trong khung giá các loại đất theo quy định của Chính phủ ban hành và dần tiếp cận với giá thị trường, phù hợp với thực tế tại địa phương. Thực hiện Luật Đất đai năm 2013 đã tham mưu và được UBND tỉnh phê duyệt Bảng giá đất 05 năm (2015 - 2019) tỉnh Phú Thọ theo quy định. UBND tỉnh đã ban hành kế hoạch điều tra, xác định giá đất cụ thể năm 2015 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ, Sở đã tổ chức việc xác định giá đất cụ thể cho 64 dự án liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất (Lê Thị Hương Giang, 2015).
Quy định về bảng giá đất, ban hành bảng giá đất của tỉnh Phú Thọ nói chung và thị xã nói riêng dựa trên việc cụ thể hoá Luật Đất đai ngày 29/11/2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất. Bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp sau đây:
- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích trong hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích trong hạn mức giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân;
- Tính thuế sử dụng đất;
- Tính phí và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;
- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Tính giá trị quyền sử dụng đất để trả cho người tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước đối với trường hợp đất trả lại là đất Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Trên địa bàn tỉnh, đất được chia thành 02 vùng: Đồng bằng và Trung du, miền núi, trong đó:
- Vùng đồng bằng (gồm các xã đồng bằng, các phường và các thị trấn): 49 xã, phường, thị trấn;
- Vùng trung du, miền núi: 228 xã. * Đối với đất ở
Được phân thành khu vực nông thôn và khu vực đô thị.Giá đất ở của từng khu vực, từng đoạn đường (ngõ, phố), vị trí thể hiện cụ thể trên bảng giá đất ở đính kèm quyết định ban hành giá đất.
Tuy nhiên cơ chế quản lý tài chính về đất đai chưa thực sự có hiệu quả, nguồn thu ngân sách từ đất đai chưa tương xứng với tiềm năng đất đai của tỉnh; chưa khai thác triệt để lợi thế của đất đai theo hướng đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất để tăng nguồn thu từ đất. Công tác định giá còn thiếu chuyên nghiệp, chưa thành lập được tổ chức định giá riêng theo quy định của Luật Đất đai 2013. Trong những năm tới, dù bảng giá đất đã được ban hành trong 5 năm một lần thì việc thường xuyên điều chỉnh cập nhật bảng giá đất sẽ là điều cần thiết, có vậy mới đáp ứng được yêu cầu phát triển của tỉnh (UBND tỉnh Phú Thọ, 2014).
PHẦN 3. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU
Đề tài được thực hiện nghiên cứu trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
3.2. THỜI GIAN NGHIÊN CỨU
- Thời gian tiến hành luận văn từ tháng 4/2015 đến tháng 10/2016. - Phạm vi thời gian thu thập số liệu từ năm 2015 đến năm 2016.
3.3. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU
Các hộ gia đình, cá nhân đã thực hiện chuyển nhượng, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ, tỉnh Phú Thọ.
3.4. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
3.4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
- Điều kiện tự nhiên;
- Điều kiện kinh tế - xã hội;
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội.
3.4.2. Tình hình quản lý, sử dụng và biến động đất đai thị xã Phú Thọ - Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015; - Tình hình quản lý và sử dụng đất thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015; - Hiện trạng sử dụng đất thị xã Phú Thọ năm 2015;
- Biến động sử dụng đất đai của thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011- 2015.
3.4.3. Giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ
- Giá đất ở do nhà nước quy định của thị xã Phú Thọ; - Giá đất ở trên thị trường của thị xã Phú thọ;
- So sánh mức chênh lệch giữa giá đất ở quy định và giá đất ở thị trường trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
3.4.4. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ Phú Thọ
3.5. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.5.1. Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
- Thu thập các loại tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, tình hình phát triểnkinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất đai ở phòng Tài nguyên và Môi trường & phòng Thống kê thị xã Phú Thọ.
- Các văn bản có liên quan đến giá đất, bảng giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Phú Thọ ban hành áp dụng trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
- Thu thập các tài liệu số liệu về chuyển quyền sử dụng đất ở trong khu vực nghiên cứu từ Văn phòng đăng ký chuyển quyền sử dụng đất thị xã Phú Thọ. - Thu thập các bài báo, tạp chí, các văn kiện nghị quyết, các chương trình nghiên cứu đã được xuất bản, các kết quả nghiên cứu đã công bố của các cơ quan nghiên cứu, giáo trình của các nhà khoa học trong và ngoài nước, các tài liệu trên internet... liên quan đến giá đất trên địa bàn thị xã Phú Thọ.
3.5.2. Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu
Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Phú Thọ và điều kiện thực tế phát triển kinh tế - xã hội của thị xã, tiến hành lựa chọn ra các tuyến đường điều tra có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển KTXH của thị xã. Gồm 3 khu vực sau:
Khu vực I là các tuyến đường thuộc trung tâm thị xã nơi có điều kiện kinh tế phát triển, là trung tâm chính trị, xã hội, văn hóa của thị xã gồm 3 tuyến đường đường Đinh Tiên Hoàng, Nguyễn Tất Thành và đường Bạch Đằng.
Khu vực II là khu vực xa trung tâm thị xã hơn có điều kiện kinh tế, cơ sở hạ tầng kỹ thuật không bằng khu vực I và giáp ranh các xã gồm đường Cao Băng, đường Hùng Vương và đường Nguyễn Trãi.
Khu vực III là các tuyến đường thuộc khu nông thôn gồm 3 tuyến đường tỉnh lộ 315 thuộc xã Văn Lung, tỉnh lộ 320 xã Thanh Minh, đường nội xóm Văn Lung.
3.5.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp
Sử dụng mẫu phiếu có sẵn tiến hành điều tra lấy thông tin và ý kiến người dân về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên thị trường trong giai đoạn 2011 - 2015. Các thông tin điều tra bao gồm: thông tin người thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở; thông tin thửa đất được chuyển nhượng (diện tích, số tờ, số thửa, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất, hướng đất, hình dáng… ); ý kiến đánh giá của người dân về các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất.
135 1 , 0 ) 5 , 0 * 5 , 0 ( 326 , 2 2 2 = = n
Số lượng mẫu phiếu điều tra tối thiểu được tính theo công thức: 2 2( . ) e q p z n = Trong đó: n: là cỡ mẫu
z: là giá trị phân phối tương ứng với độ tin cậy lựa chọn p: là ước tính tỷ lệ % của tổng thể
q= 1-p (thường tỷ lệ p và q được ước tính 50%/50%, đó là khả năng lớn nhất có thể xảy ra của tổng thể)
e: sai số cho phép
Ở đây, ta lựa chọn độ tin cậy là 90%, giá trị z tương ứng là 2,326, sai số cho phép nằm trong khoảng ±10%, giả định p*q lớn nhất có thể xảy ra là 0,5*0,5. Như vậy, cỡ mẫu (hay số lượng mẫu phiếu) cần điều tra là:
Tuy nhiên, do số lượng điểm nghiên cứu khá lớn, thời gian từ năm 2011 - 2015 nên tăng thêm 40 phiếu điều tra là 175, cụ thể:
- Khu vực I là các tuyến đường thuộc trung tâm thị xã, là nơi tập trung của các cơ quan hành chính nhà nước, quảng trường, công viên thị xã, tuy là các tuyến đường lớn nhưng có ít giao dịch về đất đai, do vậy điều tra 51 phiếu;
- Khu vực II gồm các tuyến đường xã trung tâm hơn, số lượng giao dịch lớn, điều tra 62 phiếu;
- Khu vực III gồm các tuyến đường dài, đường nội xóm là khu vực nông thôn, có điều kiện kinh tế kém phát triển nhất trong 3 khu vực, có nhiều giao dịch đất đai diễn ra, điều tra 62 phiếu.
3.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp và xử lý số liệu.
- Sử dụng Excel để lập bảng thống kê giá đất ở theo thời gian, tổng hợp các bảng giá đất ở quy định và thị trường. Xử lý số liệu loại bỏ những số liệu không cần thiết, không phản ánh đúng giá thị trường.
3.5.5. Phương pháp hồi quy tuyến tính
Phương pháp phân tích hồi quy tuyến tính đa biến được sử dụng nhằm phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất ở và xác định phương trình hồi
quy. Phân tích tương quan bằng phần mềm Excel, công cụ Data analysis, chức năng Regresstion chạy mô hình hồi quy tuyến tính đơn biến, đa biến xác định phương trình có dạng:
Y = A + B1.X1 + B2.X2 + … + Bn.Xn
Với Y là giá đất ở, A là hằng số, là giá trị trung bình của Y khi các biến X1, X2,…,Xi bằng 0; B1, B2,… Bi là các hệ số tương quan tương ứng với các biến độc lập X1, X2,…,Xi ; X1, X2,…,Xi là các biến độc lập của mô hình.
PHẦN 4. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 4.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ - XÃ HỘI
4.1.1. Điều kiện tự nhiên thị xã Phú Thọ
Thị xã Phú Thọ nằm trong vùng đồi trung du của tỉnh Phú Thọ cách thành phố Việt Trì 35 km về phía Tây. Có tọa độ địa lý từ 21024' đến 21028' độ vĩ Bắc và từ 105020' đến 105030' độ kinh Đông. Thị xã có vị trí địa lý như sau:
Hình 4.1. Sơ đồ vị trí thị xã Phú Thọ
- Phía Bắc giáp huyện Phù Ninh và huyện Thanh Ba; - Phía Đông giáp huyện Phù Ninh;
- Phía Tây giáp huyện Thanh Ba;
- Phía Nam giáp huyện Tam Nông và huyện Lâm Thao.
Thị xã Phú Thọ có tổng diện tích tự nhiên 6.520,16 ha, gồm có 10 đơn vị hành chính (5 xã + 5 phường). Thị xã có tuyến đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, đường Hồ Chí Minh, Quốc lộ 2, đường 35m, các tuyến đường Tỉnh lộ: ĐT314, ĐT315, ĐT320C, ĐT320, ĐT320B và tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai chạy qua.
Thị xã Phú Thọ có vị trí về giao thông thuận lợi (thủy, bộ, đường sắt) cho phát triển kinh tế - xã hội, giao lưu với vùng Đông Bắc và Tây Bắc.
- Thị xã Phú Thọ nằm trong vùng trung du Bắc Bộ, nằm trên vùng giáp giữa đồng bằng sông Hồng và vùng đồi núi. Nhìn chung, địa hình, địa mạo của thị xã chia làm 2 dạng chính:
+ Địa hình đồng bằng phù sa: Độ dốc thường dưới 30, một phần là dải đất phù sa cổ có địa hình lượn sóng độ dốc từ 3 - 50. Phần địa hình này chiếm khoảng 50% tổng diện tích tự nhiên của thị xã.
+ Địa hình đồi trung du: Địa hình, địa mạo ở vùng này chủ yếu là đồi thấp, độ cao từ 25 - 75 m, độ dốc thoải trung bình từ 10 - 250. Hầu hết những quả đồi trên địa bàn thị xã sắp xếp tự do theo kiểu đồi bát úp, xen kẽ là những dải ruộng dộc. Địa hình này chiếm khoảng 50% diện tích.
Với địa hình bán sơn địa điển hình, chia cắt nhiều, địa hình khá đa dạng, đó vừa là những khó khăn và những thuận lợi cho việc đầu tư và phát triển kinh tế - xã hội.
- Thị xã Phú Thọ thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa lượng bức xạ cao, có nền nhiệt độ cao, lượng mưa tập trung chủ yếu từ tháng 4 đến tháng 10. Tổng lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.850 - 1.900 mm. Độ ẩm tương đối trung bình 84%, nhiệt độ trung bình trong năm 23 - 240C. Tổng tích ôn nhiệt trung bình trong năm khoảng 8.5000C. Nhiệt độ tối thấp tuyệt đối > 80C, nhiệt độ cao tuyệt đối 420C. Số giờ nắng trung bình trong năm 1.571 giờ. Có 2 loại gió chính là gió mùa Đông Nam và gió mùa Đông Bắc, tốc độ gió trung bình trong năm 1,8 m/s.
- Thủy văn: Thị xã Phú Thọ chịu ảnh hưởng trực tiếp chế độ thủy văn của sông Hồng - chảy qua phía Nam thị xã từ xã Thanh Minh đến xã Hà Thạch. Lưu lượng dòng chảy vào mùa lũ là 2.960 m3/s. Sông Hồng đóng vai trò rất quan trọng trong việc cung cấp nước cho sản xuất nông nghiệp, đồng thời cũng cung cấp lượng phù sa không nhỏ làm tăng độ phì nhiêu cho đồng ruộng. Nguồn nước mặt ở các ao hồ, kênh mương cũng góp phần không nhỏ trong việc phục vụ sản xuất trên địa bàn.
4.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
4.1.2.1. Về kinh tế
Trong những năm qua, thực hiện đường lối đổi mới cơ chế thị trường có sự quản lý Nhà nước, kinh tế tỉnh Phú Thọ nói chung và thị xã Phú Thọ nói riêng đã có bước phát triển rõ rệt.
- Tổng giá trị tăng thêm (giá so sánh năm 2011) đạt 1.387,7 tỷ đồng, tăng 6,84% so với năm 2014 (kế hoạch tăng 7,5%). Trong đó: Công nghiệp - xây dựng đạt 553,3 tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm 2014 (kế hoạch tăng 15%); Nông, lâm nghiệp, thủy sản đạt 230,7 tỷ đồng, tăng 2,8% so với năm 2014 (kế hoạch tăng 3,6%); Thương mại - dịch vụ đạt 603,7 tỷ đồng, tăng 6,1% so với năm 2014 (kế hoạch 5,4%).
- Chuyển dịch cơ cấu theo hướng tích cực tăng tỷ trọng ngành công nghiệp – xây dựng, giảm tỷ trọng ngành nông, lâm nghiệp cụ thể: tỷ trọng công nghiệp - xây dựng từ 27,26% năm 2011 lên 40,11 % năm 2015. Tỷ trọng ngành thương mại dịch vụ từ 47,55% giảm xuống còn 43,11% năm 2015. Tỷ trọng ngành nông, lâm nghiệp, thủy sản giảm nhiều nhất từ 25,19 % năm 2011 đến năm 2015 còn 16,74%. Chỉ tiêu tăng trưởng trong giai đoạn 2011 - 2015 kinh tế thị xã có bước tăng trưởng khá dù nhiều biến động cụ thể được thể hiện trong bảng 4.1.
Bảng 4.1. Một số chỉ tiêu tăng tưởng kinh tế giai đoạn 2011 - 2015 thị xã Phú Thọ TT Chỉ tiêu ĐVT Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1 Tốc độ tăng trưởng kinh tế % 7,56 7,43 6,66 7,68 6,84 2 Tổng giá trị sản