bàn thị xã Phú Thọ
Trên cơ sở thực tiễn điều tra cho thấy giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố các yếu tố này mang tính định tính và định lượng. Từ phiếu điều tra và các thông tin, số liệu đã thu thập được tiến hành kiểm định 3 yếu tố mang tính định lượng ảnh hưởng tới giá đất gồm: độ rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất và khoảng cách tới trung tâm. Chọn 59 giao dịch từ 3 tuyến đường có giao dịch đại diện cho 3 khu vực nghiên cứu gồm đường Nguyễn Tất Thành, đường Cao Băng, đường tỉnh lộ 315 thuộc xã Văn Lung để chạy mô hình hồi quy tuyến tính.
a. Mô hình đa biến ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở khu vực I
Sơ đồ các điểm, thông tin phiếu điều tra trên đường Nguyễn Tất Thành được thể hiện ở hình 4.6 và phụ lục 2.
Hình 4.6. Sơ đồ vị trí các điểm điều tra đường Nguyễn Tất Thành
Kết quả các mô hình hồi quy đơn biến được trình bày cụ thể ở phụ lục 3, 4, 5. Kết quả chạy mô hình hồi quy đơn biến yếu tố chiều rộng mặt tiền, độ sâu thửa đất, khoảng cách tới trung tâm tới giá đất có hệ số tương quan bội Multipe lần lượt là 0,51; 0,45; 0,52 cho thấy mức độ tương quan khá thấp, trong đó yếu tố khoảng cách tới trung tâm có hệ số tương quan lớn nhất cho thấy khoảng cách tới trung tâm ảnh hưởng nhiều nhất tới giá đất khu vực I.
Từ kết quả mô hình hồi quy đa biến đánh giá mức độ ảnh hưởng của cả 3 yếu tố tới giá đất có phương trình tương quan như sau:
Y = 9,997 + 0,48X1 + 0,023X2 + 2,67X3 (1)
Trong đó: Y là giá đất (ĐVT triệu đồng/m2) X1 là yếu tố chiều rộng mặt tiền (m) X2 là yếu tố chiều sâu thửa đất (m)
X3 là yếu tố khoảng cách tới trung tâm (m)
Từ kết quả chạy mô hình đa biến ở phụ lục 6 và phương trình hồi quy có: yếu tố chiều rộng mặt tiền có giá trị |Tstat| = 2,01, yếu tố chiều sâu thửa đất là |Tstat| = 0,51, yếu tố khoảng cách tới trung tâm |Tstat| = 1,33. Chỉ số Multipe R hệ số tương quan bội là 0,68 và trị số R2 hiệu chỉnh là 0,14 có nghĩa là 14% sự biến đổi của giá đất được ảnh hưởng bởi 3 yếu tố chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất và khoảng cách tới trung tâm.
b. Mô hình đa biến ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở khu vực II
Số liệu, vị trí các điểm điều tra hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng trên đường Cao Băng được thể hiện trong hình 4.7 và phụ lục 15.
Từ bảng số liệu phụ lục 7, kết quả chạy mô hình hồi quy được trình bày ở phụ lục 8, 9, hệ số mutiple sau khi chạy mô hình tuyến tính đơn biến yếu tố chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất tới giá đất lần lượt là 0,48 và 0,51 hệ số tương quan thấp cho thấy hai yếu tố này không có tương quan chặt chẽ với sự thay đổi của giá đất. Riêng yếu tố khoảng cách tới trung tâm hệ số tương quan cao nhất là 0,53 (phụ lục 10) mức độ tương lớn hơn, chứng tỏ yếu tố khoảng cách tới trung tâm có tương quan tới sự thay đổi của giá đất hơn 2 yếu tố còn lại.
Kết quả chạy mô hình đa biến được trình bày trong trong phụ lục 11. Từ kết quả mô hình hồi quy đa biến đánh giá mức độ ảnh hưởng của cả 3 yếu tố tới giá đất ta có phương trình:
Y = 5,73 + 0,28 X1 + 0,17X2 + 0,45 X3 (2) Trong đó: Y là giá đất (ĐVT triệu đồng/m2)
X1 là yếu tố kích thước mặt tiền (m) X2 là yếu tố chiều sâu thửa đất (m)
X3 là yếu tố khoảng cách tới trung tâm (m)
Từ kết quả chạy mô hình đa biến được trình bày ở phụ lục 11: Yếu tố chiều rộng mặt tiền có giá trị |Tstat| = 0,45; yếu tố chiều sâu thửa đất là |Tstat| = 0,51; yếu tố khoảng cách tới trung tâm |Tstat| = 1,72. Trị số Multiple R hệ số tương quan bội là 0,71 và trị số R2 hiệu chỉnh là 0,22 có nghĩa là cứ 100% sự thay đổi của giá đất thì 3 yếu tố này đóng góp 22% sự thay đổi đó. Yếu tố khoảng cách mặt tiền có hệ số tương quan bội multiple lớn nhất chứng tỏ khoảng cách tới trung tâm cũng là yếu tố ảnh hưởng nhiều nhất tới giá đất trong 3 yếu tố đưa vào mô hình với đường Cao Bằng.
c. Mô hình đa biến ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở khu vực III
Sơ đồ các vị trí điều tra và số liệu điều tra các hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng trên đường Cao Băng được thể hiện trong hình 4.8 và phụ lục 12.
Hình 4.8. Sơ đồ vị trí các điểm điều tra trên đường tỉnh lộ 315 thuộc khu vực III
Kết quả chạy mô hình tuyến tính đơn biến các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất được thể hiện trong phụ lục 13, 14, hệ số multiple sau khi chạy mô hình tuyến tính đơn biến yếu tố chiều rộng mặt tiền, chiều sâu thửa đất tới giá đất lần lượt là 0,49 và 0,46 hệ số tương quan thấp cho thấy hai yếu tố này không có tương quan chặt chẽ với sự thay đổi của giá đất. Hệ số tương quan cao nhất là 0,53 (phụ lục 15) yếu tố khoảng cách tới trung tâm tới giá đất mức độ tương quan ≥ 50% chứng tỏ yếu tố khoảng cách tới trung tâm có tương quan tới sự thay đổi của giá đất. Từ kết quả chạy mô hình đa biến trong phụ lục 16 ta có phương trình
Y= 3,37 + 0,09 X1 + 0.017X2 + 0,097 X3 (3) Trong đó: Y là giá đất ĐVT triệu đồng/m2) X1 là yếu tố kích thước mặt tiền (m) X2 là yếu tố chiều sâu thửa đất (m)
X3 là yếu tố khoảng cách tới trung tâm (m)
Từ kết quả chạy mô hình đa biến được trình bày ở phụ lục 16: Yếu tố chiều rộng mặt tiền có giá trị |Tstat| = 0,93, yếu tố chiều sâu thửa đất là |Tstat| = 0,41, yếu tố khoảng cách tới trung tâm |Tstat| = 1,37. Trị số Multipe R hệ số tương quan bội là 0,58% > 50%, các yếu tố có mức tương quan chặt chẽ với giá đất và trị số R2 hiệu chỉnh là 0,16 có nghĩa là cứ 100% sự thay đổi của giá đất thì 3 yếu tố này đóng góp 16% sự thay đổi đó.
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. KẾT LUẬN
1. Thị xã Phú Thọ nằm trong vùng đồi trung du của tỉnh Phú Thọ cách thành phố Việt Trì 35 km về phía Tây. Thị xã có tuyến đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, đường Hồ Chí Minh, Quốc lộ 2, đường 35m, các tuyến đường Tỉnh lộ: ĐT314, ĐT315, ĐT320C, ĐT320, ĐT320B và tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai chạy qua vị trí rất thuận lợi về giao thông (thủy, bộ, đường sắt) cho phát triển kinh tế - xã hội, giao lưu với vùng Đông Bắc và Tây Bắc. Công tác ban hành và thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật trong lĩnh vực đất đai được thực hiện thường xuyên; công tác lập và công khai lấy ý kiến đóng góp của người dân về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thực hiện theo đúng quy định; bảng giá đất được ban hành cho giai đoạn 05 năm, bản đồ địa chính đã được lập 10/10 xã phường.
2. Giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã Phú Thọ từ năm 2011 - 2014 trên các tuyến đường điều tra hầu như ổn định không thay đổi. Từ năm 2015, bảng giá đất có nhiều biến động, mức chênh lệch giá đất năm 2015 với năm 2014 là từ 1,5 - 3,3 lần. Giá đất ở quy định cao nhất thuộc về các tuyến đường khu vực I giảm dần đến khu vực II và khu vực II. Mức chênh giữa giá quy định cao nhất (đường Nguyễn Tất Thành) với giá thấp nhất (đường nội xóm xã Văn Lung) là 57 lần năm 2011 và 32 lần năm 2015.
3. Giá đất thị trường đều tăng lên qua các năm và có sự chênh lệch lớn so với giá của Nhà nước quy định, cụ thể là: tại khu vực I giá đất ở thị trường chênh lệch so với giá quy định của Nhà nước từ 1,66 đến 6,25 lần; khu vực II giá đất ở thị trường chênh lệch so với giá đất ở quy định của Nhà nước từ 1,11 đến 7 lần; khu vực III giá đất ở thị trường chênh lệch so với giá quy định của Nhà nước từ 0,93 đến 7 lần. Giá đất ở thị trường tại khu vực I và II chênh lệch với giá quy định rất lớn, bảng giá đất chưa phản ánh được giá trị thực tế của giá đất.
4. Kết quả nghiên cứu cho thấy, có nhiều yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trong đó các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất chính trên địa bàn thị xã gồm các yếu tố khu vực (vị trí, cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường) yếu tố thông thường (an
ninh xã hội, tâm lý thị yếu..). Ngoài ra, các yếu tố cá biệt của thửa đất (hướng đất, hình dáng, diện tích) cũng ảnh hưởng không nhỏ tới giá đất ở của thị xã. Kết quả mô hình hồi quy tuyến tính xác định được phương trình hồi quy của 3 tuyến đường đại diện 3 khu vực nghiên cứu cụ thể: Khu vực I có phương trình là Y = 9,997 + 0,48X1 + 0,023X2 + 2,67X3; khu vực II có phương trình là Y = 5,73 + 0,28 X1 + 0,17X2 + 0,45 X3; khu vực III có phương trình là Y= 3,37 + 0,09 X1 + 0.017X2 + 0,097 X3.
5.2. KIẾN NGHỊ
Để xác định được chính xác hơn các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở trên địa bàn thị xã Phú Thọ cần mở rộng phạm vi điều tra (tăng thêm các tuyến đường điều tra), tăng số lượng phiếu điều tra và sử dụng các phần mềm nâng cao hơn để chạy mô hình hồi quy.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ tài nguyên và Môi trường (2013). Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật và nâng cao năng lực định giá đất trong xây dựng bảng giá đất, đề tài khoa học công nghệ cấp bộ, mã số TNMT.01.14.
2. Bộ Tài Nguyên và môi trường (2014). Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết về phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá.
3. Bộ Tài nguyên và môi trường (2015). Báo cáo công tác quản lý nhà nước về đất đai năm 2014, 6 tháng đầu năm 2015 và tình hình triển khai thi hành Luật Đất đai và những vấn đề cần giải quyết và tháo gỡ.
4. Chính phủ (2014). Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của chính phủ về giá đất.
5. Đảng cộng sản Việt Nam (2013). Cần đổi mới công tác định giá đất. Truy cập ngày 01/6/2016 tại http://baophutho.vn/kinh-te/201308/can-doi-moi-cong-tac-dinh-gia- dat-2261792/.
6. Đặng Võ (2012). Kinh nghiệm quốc tế về quản lý giá đất. Truy cập ngày 15/06/2016 tại http://tapchitaichinh.vn/nghien-cuu--trao-doi/trao-doi-binh- luan/kinh-nghiem-quoc-te-ve-quan-ly-gia-dat-15275.html.
7. Hoài Anh (2015). 20 điểm bất cập trong thi hành Luật Đất đai 2013. Truy cập ngày 25/06/2016 tại http://thuvienphapluat.vn/tintuc/vn/thoi-su-phap-luat/nha- dat/10483/20-diem-bat-cap-trong-thi-hanh-luat-dat-dai-2013.
8. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006). Giáo trình Định giá đất, trường Đại học Nông Nghiệp Hà Nội.
9. Lê Đình Thắng (2004). Một số giải pháp góp phần ổn định thị trường bất động sản Việt Nam.Tạp chí địa chính. (6). tr. 23.
10. Lê Thị Hương Giang (2015). Kết quả công tác quản lý nhà nước về đất đai năm 2015 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. Truy cập ngày 22/06/2016 tại
http://tnmtphutho.gov.vn/index.php?language=vi&nv=news&op=Tai-nguyen- dat/ket-qua-cong-tac-quan-ly-nha-nuoc-ve-dat-dai-nam-2015-tren-dia-ban-tinh- phu-tho-2128.
11. Lê Quang Trí (1998). Giáo trình tài nguyên đất đai. Nxb Đại học Cần Thơ, Cần Thơ. 12. Lê Quang Trí (2005). Giáo trình quy hoạch sử dụng đất đai. Nxb Đại học Cần Thơ,
Cần Thơ.
13. Lưu Văn Năng (2010). Định giá đất ở Malaysia, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng cục quản lý đất đai- Bộ tài nguyên và môi trường, Hà Nội.
14. Nguyễn Ngọc Tuấn (2014). Giải pháp đồng bộ định giá đất phù hợp thị trường. Truy cập ngày 06/06/2016 tại:
http://www.nhandan.com.vn/kinhte/thoi_su/item/24503702-giai-phap-dong-bo- dinh-gia-dat-phu-hop-thi-truong.html.
15. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005). Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp, Hà Nội.
16. Thanh Bình (2015). Kinh nghiệm quản lý đất đai ở nước Úc. Truy cập ngày 25/06/2016 tại:
http://www.tapchitainguyenvamoitruong.vn/383/TNMT/11885/Kinh-nghiem- quan-ly-dat-dai-o-nuoc-Uc.html
17. Trần Kiên (2016). Thị ủy Phú Thọ triển khai nhiệm vụ trọng tâm trong những tháng cuối năm 2016. Truy cập ngày 01/08/2016 tại http://thixa.phutho.gov.vn/Chuyen- muc-tin/Chi-tiet-tin/tabid/92/title/1070/ctitle/18/language/vi-VN/Default.aspx. 18. Tuệ Minh (2013). Nhiều bất cập trong công tác định giá đất. Truy cập ngày
21/06/2016 tại http://cafef.vn/chinh-sach-quy-hoach/nhieu-bat-cap-trong-cong-tac- dinh-gia-dat-201310181743314503.chn.
19. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (1993).Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
20. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2003). Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội
21. Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2013). Luật Đất đai, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội.
22. UBND Thị xã Phú Thọ (2010). Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất Thị xã phú thọ giai đoạn 2010 - 2020.
23. UBND Tỉnh Phú Thọ (2010). Quyết định số 4498/2010/QĐ-UBND ngày 29 tháng 12 năm 2010. Quyết định về các loại giá đất năm 2011 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 24. UBND Tỉnh Phú Thọ (2011). Quyết định số 22/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12
năm 2011. Quyết định về các loại giá đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 25. UBND Tỉnh Phú Thọ (2012). Quyết định số 24/2012/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12
năm 2012. Quyết định về các loại giá đất năm 2013 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 26. UBND Tỉnh Phú Thọ (2013). Quyết định số 40/2013/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12
năm 2013. Quyết định về các loại giá đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 27. UBND Tỉnh Phú Thọ (2014). Quyết định số 29/2014/QĐ-UBND ngày 20 tháng 12
năm 2014. Quyết định giá đất 05 năm (2015-2019) trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 28. Vũ Anh Tuấn, Phạm Quang Phân, Tô Đức Hạnh (2007). Kinh tế chính trị Mác -
PHỤ LỤC Phụ lục 1
Giải thích một số thuật ngữ trong mô hình phân tích hồi quy
Data Analysis: Công cụ thống kê và phân tích dữ liệu 1. Bảng tóm tắt SUMMARY OUTOUT:
Regression Statistics: Các thông số của mô hình hồi quy
Mutliple R: Hệ số tương quan bội (0 ≤ R ≤ 1). Thể hiện mức độ chặt chẽ của mối liên hệ tương quan bội.
R Square (hệ số xác định): Trong 100% sự biến động của biến phụ thuộc thì có bao nhiêu % sự biến động là do các biến độc lập X gây ra, còn lại là do sai số ngẫu nhiên.
Ajusted R (hệ số xác định điều chỉnh): Là hệ số xác định có tính đến độ lớn hay nhỏ của bậc tự do df.
Standard Error: Sai số chuẩn của Y do hồi quy. Observation: Số quan sát hay dung lượng mẫu.
2. Bảng phân tích phương sai ANOVA (analysis of variance): Regression: Residual: Do ngẫu nhiên
Total: Tổng cộng
Df ( degree of freedom): Số bậc tự do
SS (Sum of square): Tổng bình phương của mức động (sai lệch) giữa các giá trị quan sát của Y (ký hiệu là Yi) và giá trị bình quân của chúng
MS (Mean of square): Phương sai hay số bình quân của tổng bình phương sai lệch kể trên.
TSS (Total Sum of Square): Tổng bình phương của tất cả các mức sai lệch