2.3.2.1. Công tác định giá đất ở Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong vài thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai nước ta. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của đất nước, thị trường đất đai nước ta tuy chậm nhưng đã có những bước phát triển đáng kể. Hiện nay, định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất…
Năm 2003, Luật Đất đai ra đời, tại Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi, Chính phủ quy định khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo thời gian”. Trên thực tế, do đặc thù của mỗi địa phương khác nhau nên việc áp dụng khung giá đất của Chính phủ rất phức tạp vì vậy các địa phương căn cứ vào khung giá đất của Chính phủ xác định khung giá cho địa phương mình không vượt quá phạm vi điều tiết khung giá của Chính phủ.
Trên cơ sở đó, ngày 16/11/2004, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Trong đó, căn cứ giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định giá các loại đất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm không quá 20% so với mức giá tối đa và giảm không quá 20% so với mức tối thiểu của khung giá đất cùng loại. (Nghị định 188/2004/NĐ-CP).
Ngày 26/11/2004, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Theo thông tư này, giá đất được xác định theo 2 phương pháp là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Ngày 27/7/2007, Chính phủ ban hành Nghị định 123/2007/NĐ-CP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. Nghị định này có một số điểm mới so với Nghị định 188/2004/NĐ-CP là: bổ sung thêm 2 phương pháp định giá đất là phương pháp thặng dư và phương pháp chiết trừ; định giá đất nông nghiệp không căn cứ và hạng đất; quy định cụ thể hơn về định giá đất ở những khu vực ráp ranh.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chính ban hành thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
Ngày 13/08/2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Theo đó, giá đất cụ thể được xác định lại không bị giới hạn về việc Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh lựa chọn phương pháp phù hợp trong các phương pháp xác định giá đất quy định tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Ngày 08/01/2010, Bộ Tài nguyên và Môi trường - Bộ Tài chính ban hành thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Thông tư này bãi bỏ các nội dung hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất hàng năm và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06 tháng 12 năm 2007 của Bộ Tài chính.
Ngày 02/02/2010, Liên Bộ Tài Nguyên & Môi trường và Bộ Nội vụ ban hành Thông tư Liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV về hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở Tài Nguyên và Môi trường thuộc UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, phòng Tài Nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh về công tác định giá đất.
Để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội cũng như với sự thay đổi của thị trường và Hiến pháp 2013 ngày 29/11/2013 Luật Đất đai 2013 ra đời có hiệu lực từ ngày 1/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chương với 212 điều, tăng 7 chương và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật Đất đai năm 2003. Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ nguyên tắc định giá đất phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá, theo thời hạn sử dụng đất; bổ sung quy định về cơ quan xây dựng, cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất, thẩm định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể. Luật quy định khung giá đất do Chính phủ ban hành, định kỳ 05 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng; bỏ quy định việc công bố bảng giá đất vào ngày 01/01 hàng năm, thay vào đó, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 5 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ. Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định hiện
hành. Luật đã tiếp cận và thể hiện đầy đủ về vấn đề tài chính đất đai theo cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội; phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Ngày 15/5/2014 Nghị định 44/2014/ NĐ-CP của chính phủ quy định về giá đất. Nghị định này thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 188/2004/NĐ - CP; bãi bỏ nội dung về giá đất quy định tại Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 189/2013/NĐ - CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2011/NĐ - CP ngày 18/7/2011 của Chính phủ về chuyển doanh nghiệp 100% vốn nhà nước thành công ty cổ phần. Theo nghị định này giá đất được xác định theo 5 phương pháp đó là phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp triết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh (Chính phủ, 2014).
Ngày 30/6/2014 thông tư 36/2014/TT - BTNMT của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng điều chỉnh khung giá đất, định giá đất cụ thể và hoạt động tư vấn xác định giá đất. Ngày 14/11/2014 Chính phủ ban hành nghị định về khung giá đất đó là Nghị định 104/2014/NĐ - CP nghị định này quy định khung giá đối với từng loại đất, theo từng vùng quy định tại điều 113 Luật đất đai.
2.3.2.2. Thực trạng thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất ở Việt Nam
a. Những kết quả đạt được
Năm 2014 và năm 2015 là những năm trọng tâm triển khai tổ chức thi hành Luật Đất đai năm 2013 đã được Quốc hội thông qua và là năm bản lề thực hiện thành công kế hoạch 05 năm 2011 - 2015. Với sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ và Lãnh đạo Bộ Tài nguyên và Môi trường; sự đoàn kết, nhất trí cao của tập thể Lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai và sự nỗ lực của các cán bộ, công chức, viên chức trong toàn ngành quản lý đất đai; sự phối hợp chặt chẽ và hỗ trợ tích cực của các Bộ, ngành, cơ quan liên quan ở Trung ương và các địa phương trên cả nước, ngành quản lý đất đai đã hoàn thành tốt nhiệm
vụ được Trung ương Đảng, Quốc hội, Chính phủ giao, góp phần quan trọng vào việc giữ ổn định chính trị, xã hội, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế của đất nước (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015). Trong đó, việc thực hiện chính sách, pháp luật về xây dựng bảng giá đất đã đạt được những kết quả chủ yếu như sau:
- Hành lang pháp lý về xây dựng bảng giá đất (bao gồm: quy định về trình tự, thủ tục, nội dung xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất; định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng bảng giá đất; chức năng, nhiệm vụ, cơ cấu tổ chức làm công tác giá đất thuộc Sở TNMT, Phòng TNMT) đã được quy định đồng bộ, tạo thuận lợi cho UBND cấp tỉnh trong việc ban hành bảng giá đất.
- Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7/2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phương; 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01/01/2015 theo đúng quy định của pháp luật về đất đai. Trên cơ sở đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã có Báo cáo số 21/BC - BTNMT ngày 27/4/2015 báo cáo Thủ tướng Chính phủ về tình hình và kết quả xây dựng bảng giá đất năm 2015 của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
- Giá các loại đất trong Bảng giá đất qua hai năm 2014 và 2015 các năm cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương.
Trên cơ sở quy định của pháp luật về định giá đất cụ thể, Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã tổ chức thực hiện việc xác định giá đất cụ thể tại địa phương. Việc xác định giá đất cụ thể để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất thực hiện. Giá đất cụ thể được xác định cơ bản phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều 112 của Luật Đất đai, góp phần tăng thu cho ngân sách nhà nước, bảo đảm quyền lợi của người có đất thu hồi (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015).
b. Những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
Tại một số địa phương, việc triển khai công tác định giá đất cụ thể theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 còn chậm; thời gian thực hiện việc xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn kéo dài, chưa đáp ứng kịp yêu cầu về tiến độ để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; việc xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất còn phức tạp. Việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ cho công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do người cung cấp thông tin về giá đất (người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất) không ký vào Phiếu điều tra để xác nhận thông tin về giá đất đã cung cấp (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015). Giá đất thị trường với giá đất thực tế còn chênh lệch rất lớn. giá đất đền bù mà nhà nước sử dụng khi bồi thường tại nhiều tỉnh vẫn còn quá thấp và chênh lệch so với giá của tổ chức thương lương với người dân gây nhiều khiếu kiện. Ví dụ, từ năm 2009 đến nay, giá đất đền bù thu hồi cho 1 m² đất nông nghiệp tại Hà Nam vẫn không thay đổi, vẫn giữ ở mức 40.000 đồng/m², “chỉ bằng một bát phở”. Cùng với một số nội dung đền bù đi kèm như hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, đào tạo nghề... tổng cộng 1 m² đất nông nghiệp được đền bù khoảng 135.000 đồng. Tính trên 1 sào đất, tổng cộng số tiền đền bù vào khoảng 49 triệu đồng/ sào. Trong khi đó nếu doanh nghiệp trực tiếp thỏa thuận với người dân thì giá đền bù thường vào khoảng trên dưới 100 triệu đồng/m². “Mức giá đền bù thu hồi đất do doanh nghiệp tiến hành khác xa so với do Nhà nước thu hồi (Hoài Anh, 2015).
Nguyên nhân của tình trạng trên là do quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp; chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin giá đất thị trường; đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá. Công tác chỉ đạo thực hiện tại một số địa phương chưa thực sự sát sao, quyết liệt (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2015).