Tổng diện tích tự nhiên của thị xã năm 2015 là 6.520,16 ha, tăng 60,09 ha so với năm 2011. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2015 được thể hiện trong bảng 4.3.
Bảng 4.3. Biến động sử dụng các loại đất giai đoạn 2011 - 2015
Đơn vị tính: ha
TT CHỈ TIÊU MÃ năm 2015 Diện tích Diện tích năm 2011 Biến động 2011/2015 Tổng diện tích tự nhiên 6520,16 6460,07 60,09 1 Đất nông nghiệp NNP 4335,75 4263,29 72,46 1.1 Đất trồng lúa LUA 1329,34 1445,26 -115,92 1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 819,33 745,93 73,4 1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 1274,78 1233,87 40,91 1.4 Đất rừng sản xuất RSX 662,8 705,86 -43,06 1.5 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 234,77 132,37 102,4 1.6 Đất nông nghiệp khác NKH 14,73 14,73 2 Đất phi nông nghiệp PNN 2155,67 1977,72 177,95 2.1 Đất quốc phòng CQP 183,41 183,55 -0,14 2.2 Đất an ninh CAN 66,27 65,5 0,77 2.3 Đất khu công nghiệp SKK 51,8 51,8 2.4 Đất thương mại dịch vụ TMD 2,71 2,71 2.5 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 63,89 46,22 17,67 2.6 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản SKS 0 0,91 -0,91 2.7 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia, cấp tỉnh, cấp thị xã, cấp xã DHT 824,99 760,22 64,77 2.8 Đất danh lam thắng cảnh DDL 0 0 2.9 Đất có di tích lịch sử văn hóa DDT 0,08 4,22 -4,14 2.10 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 0,09 1,44 -1,35 2.11 Đất ở tại nông thôn ONT 323,64 267,92 55,72 2.12 Đất ở tại đô thị ODT 125,8 120,97 4,83 2.13 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 8,48 7,93 0,55 2.14 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự nghiệp DTS 12,1 23,89 -11,79 2.15 Đất cơ sở tôn giáo TON 11,02 12,46 -1,44 2.16 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng NTD 47,48 38,81 8,67 2.17 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm SKX 12,61 15,79 -3,18 2.18 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH 5,22 5,22 2.19 Đất khu vui chơi giải trí công cộng DKV 9,33 9,33 2.20 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 2,52 2,24 0,28 2.21 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 350,1 347,41 2,69 2.22 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 54,13 78,17 -24,04 2.23 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0 0,07 -0,07
3 Đất chưa sử dụng CSD 28,74 219,06 -190,32 Nguồn: Phòng TN & MT thị xã Phú Thọ (2011, 2015)
Nhìn chung, xu hướng biến động đất đai của thị xã theo hướng tích cực, giảm điện tích đất chưa sử dụng tăng diện tích đất nông nghiệp và phi nông nghiệp cụ thể:
Đất nông nghiệp tăng 72,46 ha, giảm mạnh diện tích đất trồng lúa là 115,92 ha diện tích trồng lúa được chuyển sang đất trồng cây hàng năm và đất nông trồng thủy sản để phù hợp với địa hình trung du. Với vùng đất ven sông hồng được người dân tận dụng chuyển sang nuôi trồng thủy sản để tăng thêm thu nhập đây là hướng đi mới của thị xã trong khi đất lúa nước không đem lại hiệu quả kinh tế. Ngoài ra, một số diện tích đất nông nghiệp bị giảm do chuyển sang đất ở hoặc đất chuyên dùng khác phục vụ sinh hoạt người dân.
Đất phi nông nghiệp thị thị xã tăng trong những năm qua tập trung chủ yếu vào các loại đất như đất phát triển hạ tầng, đất an ninh, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và đất ở nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển cơ sở hạ tầng và các công trình dân sinh kinh tế. Đất phi nông nghiệp tăng từ 1977,72 ha lên 2155,67 ha tăng 177,95 ha. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy luật phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời cũng phản ánh việc phát triển trên địa bàn thị xã trong những năm qua đã được các cấp, ngành quan tâm đầu tư. Trong các loại đất phi nông nghiệp, đất phát triển hạ tầng tăng mạnh nhất (chiếm 56,44% tổng diện tích tăng đất phi nông nghiệp) cho thấy cơ sở hạ tầng kinh tế, hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của thị xã được đầu tư phát triển. Đất ở của thị xã tăng từ 388,89 ha lên 449,44 ha tăng 60,55 ha. Trong đó đất ở đô thị tăng 4,83 ha, đất ở nông thôn tăng 55,72 ha.
Đất chưa sử dụng giảm 190, 32 ha. Đất chưa sử dụng vùng trũng chủ yếu được cải tạo, sử dụng để nuôi trồng thủy sản phần nhỏ đất đồi sỏi đá chuyển thành đất rừng sản xuất với chủ yếu là rừng keo.
4.3. GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ PHÚ THỌ 4.3.1. Giá đất ở quy định của thị xã
4.3.1.1. Nhóm các đường phố trong khu vực I
Giá đất ở quy định của thị xã khu vực I giai đoạn 2011 - 2015 được thể hiện trong bảng 4.4.
51
Bảng 4.4. Giá đất ở quy định của thị xã Phú Thọ khu vực I giai đoạn 2011 - 2015
Đơn vị: 1000 đồng/m2
STT Tên đường Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
1.1 Nguyễn Tất Thành (Hùng Vương)
1.1.1. Đoạn từ ngã tư 27/7 đến cầu Trắng 4.000 4.000 4.000 4.000 6.400
1.1.2 Từ Cầu Trắng đến cổng Chi nhánh điện 2.000 2.000 2.000 2.000 3.200
1.2 Đinh Tiên Hoàng (Hùng Vương)
1.2.1 Từ ngã tư 27/7 đến ngã tư chợ phường 2.500 2.500 2.500 2.500 6.400
1.2.2 Đất các hộ hai bên mặt tiền đoạn từ ngã tư chợ Phường đến hết địa phận phường Hùng Vương 1.200 1.200 1.200 1.200 4.000
1.3 Bạch Đằng (Âu Cơ)
1.3.1 Đoạn từ Công an thị xã ra bờ sông 4.000 4.000 4.000 4.000 6.400
1.3.2 Ngõ Bách Hoá đến cột 3F 700 700 700 700 1.300
1.3.3 Đoạn từ Bến xe khách đến Hiệu sách thị xã 3.000 3.000 3.000 3.000 4.800
1.3.4 Ngõ Giếng Cao (Chi nhánh ngân Hàng Công
Thương đến đình Cao Du) 300 300 300 300 550
1.3.5 Ngõ Cao Trung (Yến Tạo đến nhà Bà Huyền) 600 600 600 600 1.100
Nguồn: UBND tỉnh Phú Thọ (2011,2012,2013,2014,2015)
Qua kết quả điều tra và bảng thống kê giá đất ở quy định của các tuyến đường nghiên cứu cho thấy giá đất quy định từ năm 2011 đến 2014 hầu như không thay đổi. Giá đất chỉ biến động từ năm 2015 trở đi sau khi Luật Đất đai mới ra đời, công tác định giá đất tại thị xã Phú Thọ mới được chú trọng xây dựng để bảng giá có thể áp dụng trong 05 năm, bảng giá đất thay đổi rất nhiều để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội. Vì vậy, nghiên cứu giá đất ở quy định trên địa bàn thị xã chỉ so sánh giữa 2 năm 2011 và năm 2015.
Hình 4.2. So sánh giá đất ở quy định khu vực I năm 2011 và 2015
Các tuyến đường trong khu vực I, là những tuyến giao thông nằm ở trung tâm thị xã, nối trung tâm thị xã với các xã và các khu vực lân cận. Nhìn chung, các tuyến đường này có chiều ngang rộng, chất lượng đường tốt, cơ sở hạ tầng điện, nước đảm bảo...Các công trình nhưng trường học, bệnh viện, bến xe,...đều tập trung ở trung tâm. Mật độ dân sống ở khu vực gần các tuyến đường phố trung tâm này là khá cao. Mức sống của người dân cũng ngày càng được cải thiện rõ nét. Giá đất ở dần được đẩy lên do việc kết hợp với mục đích là đất ở với đất sản xuất kinh doanh làm tăng khả năng sinh lời ở các thửa đất, cụ thể:
Đường Nguyễn Tất Thành là con đường có giá đất ở cao nhất. Năm 2011 đoạn từ ngã tư 27/7 đến cầu Trắng giá đất là 4.000.000 đồng/m2 đến năm 2015 giá đất tăng lên là 6.400.000 đồng/m2 gấp 1,6 lần năm 2011.
Đường Đinh Tiên Hoàng giá đất ở quy định đoạn từ ngã tư 27/7 đến ngã tư chợ phường năm 2011 là 2.000.000 đồng/m2 tăng lên 6.400.000 đồng/m2 năm 2015 gấp 3,2 lần năm 2011.
Đường Bạch Đằng, giá đất ở các thửa quanh mặt tiền năm 2011 là 3.000.000 đồng/m2 đến 4.000.000 đồng/m2 đến năm 2015 giá đất ở tăng lên là 4.800.000 đồng/m2 đến 6.400.000 đồng/m2 như vậy, giá đất tăng lên 1,6 lần so với năm 2011. Riêng các đoạn đường trong ngõ giá khá thấp năm 2011 giá đất ở là ngõ Bách Hoá đến cột 3F giá cao nhất là 2.000.000 đồng/m2 còn những ngõ còn lại giá chỉ từ 300.000 đồng/m2 đến 700.000 đồng/m2. Năm 2015, giá đất ở quy định tăng lên 550.000 đồng/m2 đến 1.300.000 đồng/m2, mức chênh từ 1,8 - 1,85 lần so với năm 2011.
Khu vực 1 là các tuyến đường trục chính xuyên qua trung tâm thị xã Phú Thọ, là cột xương sống của hệ thống giao thông thị xã (tỉnh lộ 315). Dân cư tập trung hai ven đường đông đúc nhất, hệ thống hạ tầng điện, đường, nước được đầu tư và tốt nhất nhì thị xã. Điều này lý giải vì sao khu vực I có giá đất ở trao đổi trên thị trường cao nhất. Trong năm 2015, giá đất ở thay đổi rõ rệt, mức chênh lệch so với năm 2011 là từ 1,6 đến 3,33 lần, giá đất ở các đoạn đường, ngõ nhỏ có giá trị thấp và thay đổi nhiều nhất.
4.3.1.2. Nhóm các đường phố trong khu vực II
Khu vực II là các tuyến đường nằm xa trung tâm thuộc phường Âu Cơ và phường Thanh Vinh. Đặc điểm chung của các tuyến đường này là mặt tiền không lớn nhưng tuyến đường dài liên các xã có điều kiện phát triển khá nhưng không bằng các tuyến đường khu vực I. Giá đất ở quy định khu vực II được thể hiện trong bảng 4.5.
Đường Cao Băng có giá đất cao nhất trong 3 tuyến đường, giá đất ở năm 2011 là 3.500.000 đồng/m2 ở hai bên mặt tiền đường Cao Băng. Giá đất thấp nhất thuộc đường trong ngõ 4 phố Tân Phú 600.000 đồng/m2. Giá đất tuyến đường này không có sự thay đổi trong các năm tiếp theo đến năm 2014. Năm 2015, giá đất ở đường Cao Băng cao nhất là 5.500.000 đồng/m2 và giá đất thấp nhất là 550.000 đồng/m2, mức giá chênh lệch so với năm 2011 là 1,6 lần. Giá đất ở trên cùng tuyến đường chênh lệch khá lớn mức chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất năm 2011 là 5,8 lần; mức chênh lệch năm 2015 là 10 lần. Đất vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn đất thuộc đường trong ngõ, vì đường mặt tiền ngoài việc thuận lợi hơn trong giao thông, đất mặt tiền còn có khả năng sinh lợi cao hơn đường ngõ do có thể kết hợp ở và kinh doanh dịch vụ.
Bảng 4.5. Giá đất ở quy định khu vực II trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015
Đơn vị: 1000 đồng/m2
Tên đường Năm
2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Đường Cao Băng
- Đất hai bên mặt tiền đường Cao Băng 3.500 3.500 3.500 3.500 5.500
- Ngõ 4 phố Tân Phú 600 600 600 600 550
Đường Hùng Vương
- Từ ngã tư 27/7 đến nhà Bà Luyên 3.000 3.000 3.000 3.000 4.800
- Đất các hộ mặt tiền từ nhà bà Hằng Quốc đến cổng Trường Bồi dưỡng giáo viên
2.500 2.500 2.500 2.500 4.000
- Đất các hộ mặt tiền từ giáp cổng Trường Bồi dưỡng giáo viên đến nhà ông Thọ
2.000 2.000 2.000 2.000 3.200
- Đất các hộ mặt tiền từ ngã tư 27/7 đến
cổng Trường Tiểu học Hùng Vương 1.500 1.500 1.500 1.500 2.400
- Đoạn từ Cổng trường Tiểu học Hùng
Vương đến hết địa phận phường Âu Cơ 1.200 1.200 1.200 1.200 2.500
Đường Nguyễn Trãi
- Đất hai bên mặt tiền đoạn từ Ngô
Quyền đến đường Lê Lai 250 250 250 250 500
- Đoạn từ đường Lê Lai đến đường
Hùng Vương 700 700 700 700 1.300
Nguồn: UBND tỉnh Phú Thọ (2011, 2012, 2013, 2014, 2015) Mức chênh lệch giữa giá quy định năm 2015 và năm 2011 khu vực II được thể hiện trong hình 4.3.
Đường Hùng Vương là tuyến đường dài nhất trong khu vực II, trong nghiên cứu chỉ xét đoạn đường thuộc địa phận phường Âu Cơ. Giá đất ở quy định năm 2011 cao nhất là 3.000.000 đồng/m2 (đoạn từ ngã tư 27/7 đến nhà Bà Luyên) giá đất ở thấp nhất là 1.200.000 đồng/m2 (đoạn đường Cổng trường Tiểu học Hùng Vương đến hết địa phận phường Âu Cơ), mức chênh lệch giữa giá cao nhất và thấp nhất là 2,5 lần. Giá đất ở cao nhất năm 2015 là 4.000.000 đồng/m2 tăng 1,5 lần so với năm 2011.
Giá đất ở đường Nguyễn Trãi năm 2011 là 2.000.000 đồng/m2 giá đất cao nhất và giá đất thấp nhất là 550.000 đồng/m2 và năm 2015 giá đất ở cao nhất là 4.500.000 đồng/m2 tăng 2,25 lần so với năm 2011 và giá đất thấp nhất là 600.000 đồng/m2. Nhìn chung, các tuyến đường khu vực I ổn định từ năm 2011 đến năm 2014 và biến động năm 2015 do công tác định giá đất được chú trọng, bảng giá đất thay đổi để phù hợp với sự thay đổi trong 5 năm tới.
4.3.1.3. Nhóm các đường phố trong khu vực III
Khu vực III là khu vực đất ở nông thôn thuộc 2 xã là xã Văn Lung và xã Thanh Minh. Đây là 2 xã có điều kiện kinh tế phát triển kém, cơ sở hạ tầng chưa phát triển, các tuyến đường thuộc khu vực này nhỏ, chất lượng đường khá tốt. Giá đất ở quy định được tổng hợp và thể hiện trong bảng 4.6.
Đối giá đất ở nông thôn khu vực III cũng ít sảy ra biến động, từ năm 2011 đến năm 2014 giá đất các tuyến đường này hầu như không thay đổi. Năm 2015, giá đất mới có sự thay đổi cụ thể:
Đường quốc lộ 315 thuộc xã Văn Lung và quốc lộ 320 thuộc xã Thanh Minh có giá đất khá tương đương và cao nhất nhất khu vực III. Giá đất ở quy định năm 2011 của quốc lộ 315 là 1.500.000 đồng/m2 và giá đất thấp nhất là 600.000 đồng/m2. Năm 2015 giá đất tăng lên là 2.400.000 đồng/m2vị trí mặt tiền gấp 1,6 lần giá đất năm 2011 và giá đất thấp nhất là 1.000.000 đồng/m2. Giá đất thấp nhất thuộc về đường nội thôn, xóm thuộc xã Văn Lung giá đất cao nhất năm 2011 là 700.000 đồng/m2 và giá đất thấp nhất 150.000 đồng/m2. Năm 2015 giá đất tăng lên là 850.000 đồng/m2giá đất thấp nhất là 200.000 đồng/m2. Nếu so với 2 khu vực còn lại thì giá đất khu vực III là ít có biến động nhất.
Bảng 4.6. Giá đất ở quy định khu vực III trên địa bàn thị xã Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2015
Đơn vị: 1000 đồng/m2
Tên đường Năm
2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015
Đường tỉnh lộ 315 xã Văn Lung - Đất hai bên mặt tiền từ cầu
Quảng đến đường rẽ khu 1 1.500 1.500 1.500 1.500 2.400 - Đất hai bên mặt tiền đường rẽ
khu 1 đến giáp nhà ông Trường khu 4
1.000 1.000 1.000 1.000 1.800 - Đất hai bên mặt tiền đất từ nhà
ông Trường đến Nghĩa trang Km4
1.300 1.300 1.300 1.300 2.000 - Đất 2 bên mặt tiền từ đường
vào Nghĩa trang Km4 đến Cầu Dóc
600 600 600 600 1.000 Đường tỉnh lộ 320 - xã Thanh
Minh
- Đất 2 bên mặt tiền đường 320 1.500 1.500 1.500 1.500 2.400 - Băng 2 đường tỉnh lộ 320 500 500 500 500 900 Đường nội xóm xã Văn Lung
- Đất 2 bên đường bê tông liên
thôn, xã 100 100 100 100 300 - Đất hai bên đường từ Ao Lầu
đi Cầu Róc 250
- Đất từ chùa Thắng Sơn đi
đường TL 315B 250
- Đất các khu vực còn lại của xã 70 70 70 70 200 Nguồn: UBND tỉnh Phú Thọ (2011, 2012, 2013, 2014, 2015) Mức chênh lệch giữa giá đất ở quy định khu vực III năm 2015 và 2011 được thể hiện trong hình 4.4 cho thấy: mức chênh lệch giá năm 2011 với năm 2015 khá lớn từ 1,53 - 1,8 lần, như vậy giá đất tăng từ 53% - 80% so với giá đất quy định từ năm 2011, chứng tỏ giá đất quy định năm 2015 thay đổi rất lớn so với những năm trước, đây là điểm tích cực của công tác định giá nhằm đưa giá đất quy định sát với thực tiễn hơn. Trong những năm gần đây UBND tỉnh cũng