Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến quyền của người sử dụng đất
2.1.6. Những yếu tố tác động đến việc thực hiện các quyền của chủ sử dụng đất
2.1.6.1. Yếu tố pháp lý
Thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về đất đai, quản lý, sử dụng đất đai, Nhà nước ta đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật đất đai như: Hiến pháp, Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và nhiều văn bản hướng dẫn thi hành, tạo thành hệ thống văn bản quy phạm pháp luật đất đai khá đồ sộ. Luật Đất đai năm 2013 là đạo luật lớn với 14 chương, 212 điều, quy định tương đối đầy đủ, toàn diện về
quản lý và sử dụng đất đai, đã cụ thể thành công các quy định về đất đai trong Hiến pháp năm 2013. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân. Tuy nhiên, sau một thời gian triển khai, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành đã bộc lộ một số hạn chế, đặc biệt tác động đến việc thực hiện quyền của chủ sử dụng đất như sau:
Hạn chế thứ nhất là khi thực hiện bất cứ một quyền nào liên quan đến quyền sử dụng đất, trong Luật đất đai 2013 bắt buộc phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy trong trường hợp chủ sử dụng đất đã có giấy chứng nhận nhưng bị mất muốn tham gia vào việc thực hiện quyền sử dụng đất thì tại khoản 2 Điều 77 Nghị định số 43/NĐ-CP quy định sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết thông báo về việc mất giấy chứng nhận mới nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận. Tuy nhiên, tại điểm b khoản 2 Điều 10 Thông tư số 24/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Mơi trường quy định về hồ sơ địa chính lại quy định thời gian niêm yết là 15 ngày, khó khăn cho địa phương trong thực hiện các thủ tục. Qua đó, có thể thấy sự không thống nhất trong quy định của Nghị định và Thơng tư. Vì vậy, để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật, cần sửa đổi Thông tư trên theo hướng thống nhất thời gian niêm yết thông báo việc mất giấy chứng nhận là 30 ngày; sau 30 ngày mới được thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận.
Hạn chế thứ 2 là về giá đất vừa là sản phẩm tất yếu của cơ chế thị trường, vừa là công cụ để nhà nước quản lý đất đai và thị trường bất động sản, đồng thời giá đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chính sách xã hội về đất đai, giá đất cịn góp phần đảm bảo cho cơ chế sử dụng đất có hiệu quả và tiết kiệm, nhưng giá đất ở hầu hết các tỉnh, thành phố hiện nay đều thấp hơn nhiều so với giá thực tế. Vì vậy, Nhà nước cần phải quy định chi tiết, cụ thể hơn về giá đất, để giá đất sát với giá thị trường nhất. Khi đó việc thực hiện quyền sử dụng đất sẽ phát huy được hết lợi ích cho nhà nước và người dân.
Như vậy cần phải chú trọng cải cách thủ tục hành chính về đất đai theo hướng: Tiếp tục kiểm soát chặt chẽ việc ban hành mới các thủ tục hành chính, sửa đổi, bổ sung các thủ tục hành chính về đất đai; thường xuyên rà sốt, cập nhật và cơng bố cơng khai bộ thủ tục hành chính về đất đai; tiếp tục rà sốt, hồn thiện thể chế, chính sách trong lĩnh vực đất đai, trong đó tập trung vào các nội
dung như: liên thông trong việc luân chuyển thơng tin đất đai cho các cơ quan tài chính, thuế, kho bạc trong việc xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai; tiếp tục rút ngắn hơn thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; quy định cụ thể việc xây dựng, quản lý và khai thác hệ thống thông tin đất đai; lộ trình phù hợp để thực hiện các giao dịch điện tử trong lĩnh vực đất đai; các loại hình cung cấp dịch vụ trong lĩnh vực đất đai của văn phòng đăng ký đất đai một cấp nhằm đáp ứng các nhu cầu khác nhau của người dân, doanh nghiệp; cơ chế thu phí, lệ phí tương ứng.
Trên đây là những vấn đề mà pháp luật đất đai cần hoàn thiện nhằm nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai ở nước ta hiện nay.
2.1.6.2. Yếu tố quản lý đất đai
Yếu tố quản lý Nhà nước về đất đai ở nước ta còn nhiều yếu kém và thiếu chặt chẽ, nhiều vướng mắc còn tồn đọng khá dai dẳng và không giải quyết được đã gây cản trở lớn cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khơng ít các trường hợp Nhà nước phải mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng khơng có chứng thư pháp lý, vi phạm pháp luật về đất đai. Tình trạng tranh chấp đất đai, khiếu kiện trong nhân dân do khơng có giấy tờ hợp pháp hay hợp lệ hoặc vì một quyết định sai chính sách trong thời gian qua khơng giảm. Vì vậy, việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai, nâng cao năng lực thể chế, ổn định pháp chế trong xã hội là những nội dung quan trọng và cần thiết nhằm giải quyết tốt các mối quan hệ đất đai. Đồng thời, nó có tác động rất lớn đối với việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất.
Lập và quản lý tốt hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) là nhiệm vụ hàng đầu để quản lý chặt chẽ đất đai trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trong đó giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác lập quyền sử dụng đất của cấp sử dụng trên thửa đất cụ thể, nó mang tính pháp lý cao nhất. Nếu chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất chưa được thực hiện các quyền của mình.
2.1.6.3. Yếu tố con người
Đối với yếu tố con người có thể nói đến 2 đối tượng là nhà quản lý, thực thi pháp luật và người sử dụng đất. Vấn đề cần nói nhất ở đây khi nói về con người đó là trình độ. Một nhà quản lý, thực thi pháp luật có trình độ, sẽ hướng
dẫn, giúp đỡ người dân lắm bắt được kiến thức pháp luật tốt hơn, từ đó đề ra những phương hướng, những giải pháp tốt nhất. Đối với người sử dụng đất, có trình độ sẽ tiếp thu được kiến thức pháp luật tốt hơn, từ đó sẽ hiểu được quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong việc thực hiện quyền sử dụng đất.
2.1.6.4. Yếu tố cơ sở vật chất
Nói đến yếu tố vật chất ở đây là nói đến các tiến bộ khoa học công nghệ, là phần mềm điện tử, mạng in-tơ-nét, máy vi tính,... là cơng cụ hỗ trợ đắc lực hiện nay, đặc biệt là ngành quản lý đất đai nói riêng. Tất cả các bản đồ, hồ sơ địa chính được thiết lập thành dữ liệu mềm sẽ là công cụ hỗ trợ đắc lực cho việc phục vụ giải quyết hồ sơ về thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2.1.6.5. Yếu tố kinh tế - xã hội
Tình hình kinh tế - xã hội có tác động mạnh mẽ đến việc thực hiện quyền của người sử dụng đất. Ở những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển sẽ diễn ra các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất rất nhộn nhịp và ngược lại, đối với những nơi có điều kiện kinh tế - xã hội kém phát triển, người dân không mấy quan tâm đến quyền lợi của mình trong việc thực hiện quyền sử dụng đất do vậy các giao dịch về thực hiện quyền sử dụng đất cũng vì thế mà ít đi. Như ở các vùng đơ thị như Hà Nội, lượng giao dịch về quyền sử dụng đất khơng ngừng tăng lên trong khi đó ở các vùng sâu vùng xa, ngay cả việc cấp giấy chứng nhận, phát tận tay đến người dân nhưng phải vận động người dân đến lấy giấy chứng nhận.
2.1.6.6. Yếu tố vị trí
Đối với đất đai gắn liền với yếu tố vị trí, đất đai khơng thể di chuyển từ nơi này sang nơi khác. Chính vì vậy ở những nơi có vị trí thuận lợi, gần trung tâm, môi trường trong lành,... là yếu tố cần thiết cho con người sinh sống, sẽ đáp ứng được nhu cầu của con người, chính vì vậy người ta muốn đến những nơi có vị trí đẹp như vậy để sinh sống, ngược lại những nơi có vị trí khơng thuận lợi, xa trung tâm, môi trường không trong lành thì khơng ai muốn đến ở, những nơi đấy đương nhiên lượng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất cũng ít hơn.