Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.2. Thực hiện quyền đối với đất đai tại một số nước trên thế giới
THẾ GIỚI
2.2.1. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Thụy Điển
Pháp luật đất đai tại Thụy Điển về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Quyền sở hữu đất đai ở Thụy Điển được quy
định tại Bộ luật Đất đai năm 1970. Theo đó tất cả đất đai tại Thụy Điển được chia thành các đơn vị BĐS và được xác định trong sổ đăng kí BĐS. Quyền sở hữu đất là các quyền (chiếm hữu, sử dụng, định đoạt) đối với thửa đất với không gian ba chiều trên mặt đất và trên khơng. Các hình thức sở hữu gồm có: sở hữu nhà nước, sở hữu chính quyền tự trị, sở hữu cá nhân. QSDĐ bao gồm: quyền cho thuê (có thể lên đến 50 năm); th khơng gian tịa nhà; quyền địa dịch và quyền đi qua, quyền sở hữu sử dụng lơ đất khác cho những mục đích kết nối và dẫn tới lơ đất có quyền sở hữu; quyền thế chấp; quyền sử dụng lơ đất sở hữu thế chấp tín dụng và bị thu hồi nếu khơng có khả năng thanh tốn (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Hệ thống pháp luật đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Tịa án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vịng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toàn án sẽ xem xét, đối chiếu với sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu lại tòa án, bản gốc được trao lại cho người mua. Tòa án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán như cấm bán (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
Hệ thống đăng ký đất đai là hệ thống bằng khốn, điều này có nghĩa là cơ quan cấp phép sẽ chứng thực chủ sở hữu hợp pháp của một lô đất. Việc đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.Tại Thụy Điển quyền thế chấp được thực hiện thông qua Hệ thống thế chấp bao gồm việc đăng kí thế chấp tài sản. Hệ thống thế chấp rất quan trọng đối với các hoạt động kinh tế, ví dụ như đầu tư vào đất đai, nhà ở. Thông qua hệ thông thế chấp, những giá trị này có thể chuyển sang vốn sinh lợi góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế. Hệ thống thế chấp đóng vai trị rất quan trọng trong việc bảo đảm cho đầu tư. Khoảng 80% tổng tín dụng ở Thụy Điển được bảo đảm bằng thế chấp.
Bên cạnh đó, hệ thống thế chấp kết hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng trong việc đăng ký trên cơ sở vi tính hóa. Những văn bản thế chấp sẽ được đưa ra dưới dạng dữ liệu điện tử và được lưu trữ trong hệ thống. Hệ thống ngân hàng kết nối sẽ thu thập thơng tin về người đi vay, tình trạng kinh tế, thu nhập… Tất cả điều đó đều rất quan trọng trước khi ngân hàng ra quyết định cho vay. Đây chính
là ví dụ điển hình của “Chính phủ điện tử” (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.2. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Cộng hòa Liên bang Đức
Đối với Cộng hòa Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khn khổ pháp lý bảo đảm cho q trình chuyển đổi. Ở Cộng hịa Liên bang Đức, quyền có nhà ở của cơng dân được quy định trong Liên bang. Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua bán theo nguyên tắc thị trường.
Hiến pháp Cộng hòa Liên bang Đức (Điều 14) quy định quyền sở hữu đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước đảm bảo, tuy nhiên chủ sở hữu có nghĩa vụ sử dụng khơng đi ngươc lại với lợi ích của tồn xã hội. Khái niệm về sở hữu đất và nhà ở là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây dựng- với quyền này người được hưởng thừa kế xây dựng có thể xây dựng và sử dụng cơng trình trên mảnh đất của chủ khác. Bên giao quyền thừa kế xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm. Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 – 7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp đồng thì chủ đất mua lại nhà. Hai là, sở hữu từng phần – áp dụng trong trường hợp một người mua căn hộ trong một tồn nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một phần đất trong khn viên tồn nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù khơng chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này phụ thuộc vào diện tích và vị trí khơng gian của căn hộ trong tịa nhà (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2014).
2.2.3. Quy định về thực hiện quyền đối với đất đai tại Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nơng thơn). Vì đất đai ở nơng thơn cũng là đối tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến pháp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đã được tách rời khỏi quyền sở hữu đất đai. QSDĐ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống được áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất
cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi bất cứ lúc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc đã làm xuất hiện hình thức QSDĐ “giao”. Các doanh nghiệp, người sử dụng đất được phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giá. Khi đã có được QSDĐ người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDĐ: có ba điều kiện cơ bản để được chuyển nhượng là: đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính để có QSDĐ; có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực hiện hoạt động đầu tư ở một mức độ nhất định, thơng thường là ít nhất 25% tổng số vốn đầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006). Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDĐ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải đăng ký QSDĐ tại Phòng quản lý Nhà nước về đất đai, kèm với việc nộp phí chuyển nhượng tương ứng. Về giá cả, thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng “thấp một cách đáng nghi ngờ”, chính quyền địa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDĐ trong trường hợp này. Quy định này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDĐ.
- Cho thuê QSDĐ: Người sử dụng đất có thể cho thuê QSDĐ để nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải được thực hiện thông qua hợp đồng. Hai bên trong giao dịch phải đến cơ quan quản lý nhà nước về đất đai để đăng ký việc cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp đồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp đồng là bên thuê phải sử dụng đất đúng theo thời hạn, điều kiện mà bên cho thuê đã cam kết trước đây để có được QSDĐ (Lưu Quốc Thái, 2006).
- Thế chấp QSDĐ: Người sử dụng đất có thể thế chấp QSDĐ thơng qua GCN QSDĐ tại các tổ chức tín dụng ở địa phương để vay vốn. Giao dịch thế chấp phải được thực hiện thông qua hợp đồng giữa người sử dụng đất và chủ thể cho vay. Nếu đến hạn thanh tốn mà người thế chấp khơng trả được nợ, bên cho vay có thể phải đăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng đất mới. Đối với người sử dụng đất nước ngoài, việc thế chấp QSDĐ để vay vốn từ các tổ
chức tín dụng địa phương vẫn cịn khó khăn, bởi họ thường được coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người đi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).
Như vậy, có thể thấy, trên thế giới hiện nay tồn tại nhiều mơ hình sở hữu đất đai. Mơ hình phổ biến nhất là thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai. Bên cạnh đó là mơ hình chỉ thừa nhận hình thức sở hữu nhà nước về đất đai là hình thức sở hữu duy nhất. Mơ hình đầu được áp dụng ở hầu hết các quốc gia cịn mơ hình thứ hai mang tính đặc thù vì lý do chính trị và lịch sử.
Trung Quốc thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng thực chất có thể coi nó như hình thức sở hữu nhà nước. Tuy Trung Quốc khơng thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai nhưng đã có sự thay đổi cơ bản về phương thức thực hiện quyền sở hữu đất đai theo hướng tư nhân hóa các quyền tài sản đối với đất đai. Hiến pháp và Luật pháp nước này đã thừa nhận việc điều phối đất đai theo quan hệ thị trường, đất đai được coi là một loại hàng hóa, quyền tài sản của người sử dụng đất được ghi nhận và được bảo vệ như một loại tài sản. Tuy nhiên việc phân loại mơ hình sở hữu đất đai căn cứ vào hình thức sở hữu nói trên cũng chỉ mang tính hình thức nếu bỏ qua những yếu tố quan trọng như tính chất, cơ cấu về tỷ lệ diện tích thuộc từng hình thức sở hữu và đặc biệt là cấu trú Xét qua các mơ hình sở hữu đất đai trên thế giới. Như vậy, cho dù Hiến pháp hay pháp luật có nêu quyền sở hữu nào trên văn bản “giấy trắng mực đen” thì người làm luật cũng cần cân nhắc xóa bớt hoặc bổ sung những điều khoản để cân bằng mọi yếu tố giữa các bên, đặc biệt là nhân dân và chính quyền để tạo nên một sự hịa hợp bền vững về lợi ích kinh tế, xã hội và cả lịch sử.