4.3.5.1. Những ưu điểm
Được sự chỉ đạo của UBND thành phố Hà Nội quận Long Biờn đó triển khai xõy dựng bỏo cỏo quy hoạch sử dụng đất cấp quận trờn cơ sở dự bỏo phỏt triển kinh tế xó hội và nhu cầu sử dụng đất để đỏp ứng cỏc mục tiờu đú. Phương ỏn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó trở thành cơ sở phỏp lý quan trọng để thu hồi đất, giao đất, cho thuờ đất, cho phộp chuyển mục đớch sử dụng đất. Nhờ vậy mà cụng tỏc quản lý đất đai dần đi vào nền nếp.
Đất dành cho phỏt triển cụng nghiệp, dịch vụ, xõy dựng kết cấu hạ tầng, chỉnh trang và phỏt triển đụ thị được mở rộng, gúp phần đỏp ứng nhu cầu của giai đoạn đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế của quận.
4.3.5.2. Những hạn chế
Bờn cạnh những mặt đó đạt được, qua điều tra, đỏnh giỏ kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất của quận Long Biờn cho thấy đó nảy sinh những bất cập, tồn tại chủ yếu sau:
- Kết quả thực hiện cỏc chỉ tiờu sử dụng đất theo phương ỏn quy hoạch chưa caọ Một số chỉ tiờu sử dụng đất thực hiện chưa sỏt với chỉ tiờu quy hoạch được duyệt. Điều này gõy khú khăn cho cụng tỏc quản lý đất đaị
- Một số đơn vị được giao đất, cho thuờ đất nhưng khụng sử dụng hoặc sử dụng khụng hiệu quả gõy ra việc sử dụng đất lóng phớ. Một số cụng trỡnh chưa được triển khai thực hiện do thiếu vốn, chưa cú nhu cầu hoặc do chưa giải phúng mặt bằng được.
- Việc lấy ý kiến nhõn dõn trong quỏ trỡnh lập quy hoạch sử dụng đất chi tiết và quy hoạch chi tiết xõy dựng chưa được thực hiện hoặc thực hiện cũn hỡnh thức, ớt hiệu quả, nhiều nơi chưa được coi trọng; việc xõy dựng cỏc phương ỏn quy hoạch để lựa chọn chưa thật khỏch quan.
- Việc giải phúng mặt bằng chậm đó gõy ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện cỏc dự ỏn.
- Sự phỏt triển kinh tế chậm, cựng với sự giảm dần của thị trường bất động sản trong giai đoạn 2010-2015 đó làm cho việc thu hỳt vốn đầu tư vào cỏc dự ỏn cũng như việc đấu giỏ đất bị trững lạị Do vậy nhiều dự ỏn thực hiện chậm tiến độ đề rạ
4.3.5.3. Nguyờn nhõn của tồn tại, hạn chế
Trờn cơ sở đỏnh giỏ những ưu điểm và hạn chế rỳt ra được trong quỏ trỡnh đỏnh giỏ, phõn tớch kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015 của quận Long Biờn, cú thể nhận định một số nguyờn nhõn chủ yếu sau:
a) Về chất lượng phương ỏn quy hoạch sử dụng đất
Cú sự chồng chộo giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xõy dựng. Một số chỉ tiờu sử dụng đất khụng thống nhất giữa cỏc kỳ kiểm kờ nờn việc quy hoạch gặp nhiều khú khăn.
Việc xỏc định nhu cầu và định mức sử dụng đất của cỏc ngành trờn địa bàn cũn cú sự chồng chộo, dẫn đến một số loại đất phi nụng nghiệp xỏc định diện tớch thường lớn hơn so với nhu cầu thực tế, khả năng dự bỏo cú độ an toàn khụng cao, nờn cỏc chỉ tiờu quy hoạch đất phi nụng nghiệp đạt kết quả khụng caọ Mặt khỏc, cỏc tiờu chớ loại đất khụng thống nhất nờn dẫn đến một số cụng trỡnh xõy dựng trong quy hoạch sử dụng đất thường phải búc tỏch thành nhiều hạng mục khỏc nhaụ
Tớnh toỏn nhu cầu sử dụng đất khi lập quy hoạch cũn phiến diện, chưa sỏt với thực tế: khi lập quy hoạch, mặc dự cỏc nhà quy hoạch cú điều tra, thu thập nhu cầu sử dụng đất của cỏc ngành, lĩnh vực và phường, nhưng thường nhiều ngành chưa xõy dựng được định hướng chiến lược phỏt triển dài hạn mà chỉ cú kế hoạch ngắn hạn, theo kế hoạch chung phỏt triển kinh tế - xó hội nờn rất khú xỏc định được nhu cầu sử dụng đất về quy mụ diện tớch lẫn vị trớ của từng cụng trỡnh, dự ỏn cho cả thời kỳ 10 năm, trong khi cụng tỏc dự bỏo lại chưa đỏnh giỏ hết được những tỏc động do quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế - xó hội, những thay đổi về chủ trương, chớnh sỏch, quỏ trỡnh cụng nghiệp húa, đụ thị húa, vỡ vậy chưa lường hết được những khả năng cú thể xảy ra trong tương lai nờn ảnh hưởng khụng nhỏ đến chất lượng và nội dung của phương ỏn quy hoạch sử dụng đất ngay từ thời điểm xỏc lập quy hoạch cũng như khi thực hiện.
Phương ỏn quy hoạch cũn nặng về phõn bổ đất cho những cụng trỡnh nhỏ lẻ, nhưng lại thiếu tầm nhỡn chiến lược lõu dài, chưa thể hiện được vai trũ điều tiết vĩ mụ của quy hoạch trong trường hợp kinh tế - xó hội cú sự biến động nờn cũn lỳng tỳng trong khõu triển khai thực hiện, bị động khi quy hoạch tổng thể kinh tế - xó hội khi cú sự điều chỉnh.
Cỏc giải phỏp thực hiện phương ỏn quy hoạch cũn chung chung, thiếu những giải phỏp cụ thể, thiếu những quy định bắt buộc thể hiện tớnh phỏp lý cao theo quy định của Luật Đất đaị
Việc xõy dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phần nào đú cũn mang tớnh đối phú để cú đủ căn cứ giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất, chuyển mục đớch sử dụng đất...
b) Về bố trớ nguồn vốn đầu tư
Mặc dự kế hoạch sử dụng đất hàng năm được xõy dựng chi tiết nhưng trong quỏ trỡnh thực hiện chưa cú sự phối hợp giữa ngành Kế hoạch – Tài chớnh, ngành Tài nguyờn – Mụi trường và UBND cấp xó (nơi cú cụng trỡnh quy hoạch) nờn một số cụng trỡnh quy hoạch khụng được bố trớ nguồn vốn để thực hiện, đặc biệt là cỏc cụng trỡnh trụ sở cỏc thụn, cỏc cụng trỡnh thể dục thể thao,... Đõy cũng là nguyờn nhõn dẫn đến một số chỉ tiờu sử dụng đất đạt được ở mức rất thấp so với chỉ tiờu quy hoạch được duyệt.
Vốn đầu tư cũn ảnh hưởng đến tiến độ giải phúng mặt bằng, qua đú làm chậm tiến độ thực hiện cỏc dự ỏn.
c) Vấn đề quản lý quy hoạch, giỏm sỏt thực hiện quy hoạch và ý thức chấp hành phỏp luật đất đai
Cụng tỏc tuyờn truyền, phổ biến, cụng khai quy hoạch sử dụng đất cũn mang nặng tớnh hỡnh thức, chưa thực chất; sự tiếp cận, tham gia của người dõn từ khõu lập quy hoạch đến thực hiện quy hoạch và giỏm sỏt quy hoạch chưa thực chất; sự phản hồi của người dõn và cỏc nhà phản biện về phương ỏn xõy dựng quy hoạch cũn chưa được quan tõm đỳng mức.
Trỡnh độ quản lý quy hoạch cũn nhiều hạn chế; tỡnh trạng quy hoạch bị ỏp đặt theo ý chớ chủ quan của nhà lónh đạo vẫn cũn tồn tại; tư tưởng, tư duy quy hoạch và tầm nhỡn quy hoạch cũn lạc hậụ
Cũn cú sự nhượng bộ khi chấp thuận đầu tư: trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó cố gắng phõn bổ sử dụng đất cho từng ngành, từng lĩnh vực. Nhưng trờn thực tế triển khai, một số cụng trỡnh bị thay đổi vị trớ chuyển vào địa điểm
khỏc. Điều này đó gõy ra khụng ớt xỏo trộn trong quy hoạch, đồng thời làm phỏt sinh nhiều cụng trỡnh nằm ngoài quy hoạch được duyệt.
4.4. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
Thực hiện đỳng quy hoạch là một trong những giải phỏp bảo đảm cho sự tăng trưởng và phỏt triển kinh tế của quận. Để quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cú tớnh khả thi cao, gúp phần tớch cực vào sự phỏt triển kinh tế xó hội của quận, trong quỏ trỡnh triển khai ở giai đoạn tiếp theo cần thực hiện đồng bộ một số giải phỏp sau:
4.4.1. Giải phỏp liờn quan đến nõng cao chất lượng phương ỏn quy hoạch sử dụng đất dụng đất
Cụng tỏc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cỏc cấp khụng chỉ với mục đớch giao đất, cho thuờ đất, thu hồi đất mà cũn cú ý nghĩa quan trọng là tạo quỹ đất phục vụ cho cỏc mục tiờu phỏt triển, điều tiết thị trường bất động sản trong đú cú thị trường sử dụng đất. Vỡ vậy quy hoạch sử dụng đất phải thể hiện được tớnh chiến lược và tớnh ổn định.
Để nõng cao chất lượng phương ỏn quy hoạch sử dụng đất và đưa vào thực hiện cú hiệu quả cần cú sự tham gia của cỏc cấp, cỏc ban ngành cựng cỏc nhà chuyờn gia và người dõn. Cần nõng cao vai trũ của người dõn trong quỏ trỡnh lập quy hoạch cũng như thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Nõng cao vai trũ quản lý nhà nước về đất đai theo quy hoạch và phỏp luật, chấp hành cỏc quy định của phỏp luật về điều chỉnh hoặc huỷ bỏ quy hoạch đối với những khu vực quy hoạch khụng cũn phự hợp với diễn biến của tỡnh hỡnh thực tế.
Tiến hành rà soỏt lại toàn bộ phương ỏn quy hoạch cú những đỏnh giỏ cụ thể để cú những đề ỏn phỏt triển phự hợp với phỏt triển kinh tế xó hội, đặc biệt định hướng phỏt triển đụ thị, cụng nghiệp dịch vụ. Xoỏ bỏ cỏc hạng mục khụng cũn phự hợp và bổ sung những vị trớ mới cú vị trớ thuận lợi hơn.
Nghiờn cứu xõy dựng cơ sở dữ liệu địa lý về sử dụng đất, tiềm năng đất đai và cỏc cụng cụ phõn tớch hiệu quả kinh tế, xó hội, mụi trường khi xõy dựng phương ỏn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Phối hợp một cỏch khoa học giữa quy hoạch tổng thể phỏt triển kinh tế - xó hội, quốc phũng, an ninh, quy hoạch xõy dựng, quy hoạch cỏc ngành nhằm bảo đảm sự phự hợp, tớnh thống nhất, tớnh khả thi trong quy hoạch nhằm mang lại hiệu quả toàn diện về kinh tế, xó hội, mụi trường.
Quy hoạch quận cú tớnh định hướng lớn và thời gian dài, quy hoạch quận cụ thể hoỏ những định hướng sử dụng đất của thành phố, vỡ vậy cần phải:
+ Xỏc định cụ thể cỏc chỉ tiờu cần khống chế (như diện tớch đất trồng lỳa nước, đất cõy xanh, đất quốc phũng, đất an ninh...) nhằm bảo đảm cỏc vấn đề an ninh quốc phũng; bảo vệ mụi trường sinh thỏị
+ Tạo lập, điều tiết quỹ đất hợp lý cho cỏc mục tiờu phỏt triển cụng nghiệp, dịch vụ, đụ thị, điều tiết thị trường bất động sản và tỏi định cư.
+ Cần nghiờn cứu, lựa chọn những chỉ tiờu, loại đất phự hợp, xỏc lập được trật tự sử dụng đất trong một thời gian dài, để đảm bảo tớnh ổn định tương đối của phương ỏn quy hoạch cũng như tớnh chỉ đạo vĩ mụ trong phương ỏn quy hoạch sử dụng đất.
+ Khoanh định và xỏc định chức năng của những khu vực cú sử dụng đất với quy mụ lớn, dễ gõy xỏo trộn; xỏc định những khu vực dự kiến phỏt triển, khu vực hạn chế phỏt triển, khu vực cần bảo vệ. Trờn cơ sở đú thiết lập ranh giới đú cho một số loại sử dụng đất chớnh như khu vực trồng lỳa; Khu vực phỏt triển cụng nghiệp (cỏc khu, cụm, điểm cụng nghiệp); khu đụ thị; khu dõn cư; khu vực phỏt triển văn húa thể thao, vui chơi giải trớ và dịch vụ tổng hợp (đối với những cụng trỡnh cú quy mụ lớn); cỏc khu vực cần bảo vệ, tụn tạo; khu vực chuyển đổi nụng nghiệp; khu vực dự phũng; khu an ninh quốc phũng; khu khai thỏc khoỏng sản...;
4.4.2. Giải phỏp về bố trớ nguồn vốn đầu tư
Huy động nội lực: huy động nguồn vốn nội lực là rất quan trọng để thu hỳt và tạo ra được nguồn vốn cho sự phỏt triển bền vững.
Tranh thủ nguồn vốn từ Trung ương: sử dụng nguồn vốn cú hiệu quả đầu tư phỏt triển mạng lưới lưới cơ sở hạ tầng kinh tế và hạ tầng xó hội nhằm nõng cao khả năng thu hỳt đầu tư từ bờn ngoài thỳc đẩy phỏt kinh tế xó hội và nõng cao đời sống nhõn dõn.
Kờu gọi vốn đầu tư nước ngoài: Cú những chớnh sỏch cụ thể, ưu tiờn tạo điều kiện thuận lợi cho cỏc nhà đầu tư nước ngoài thực hiện cỏc dự ỏn trong cỏc khu cụng nghiệp và đụ thị.
Ưu tiờn đầu tư đối với những hạng mục cụng trỡnh thực hiện dưới hỡnh thức xó hội hoỏ (khu đụ thị, trung tõm hành chớnh, chợ, cỏc trục giao thụng, hệ thống cơ sở hạ tầng...).
Thực hiện tốt cụng tỏc thu, chi tài chớnh về đất đai, đặc biệt là việc cho thuờ mặt bằng đất, bỏn đấu giỏ quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất khai thỏc khoỏng sản... coi đõy là một nguồn thu quan trọng để tạo vốn thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quận.
4.4.3. Giải phỏp liờn quan đến quản lý và giỏm sỏt thực hiện quy hoạch
Cần tăng cường cụng tỏc thanh tra, kiểm tra, giỏm sỏt việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được phờ duyệt. Cú biện phỏp xử lý nghiờm khắc và cụ thể đối với cỏc trường hợp cố tỡnh chậm triển khai thực hiện hoặc sử dụng đất sai mục đớch khi được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất.
Áp dụng đồng bộ và nghiờm tỳc cỏc chớnh sỏch của Nhà nước về đất đai, cụ thể hoỏ cỏc điều khoản về luật, cỏc văn bản sau luật cho phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế của địa phương.
Theo dừi sỏt diễn biến thị trường đất đai, phỏt hiện, xử lý và phản ỏnh kịp thời lờn cấp trờn những vấn đề bất hợp lý mới phỏt sinh để Nhà nước kịp thời hoàn thiện cỏc chớnh sỏch về đất đaị
Thụng tin, cụng bố quy hoạch, đảm bảo được tớnh minh bạch trong việc cụng khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để mọi thành phần kinh tế cú thể tham gia vào việc thực hiện cỏc mục tiờu trong quy hoạch.
Xõy dựng chương trỡnh truyền thụng về Tài nguyờn và Mụi trường nhằm phổ biến kiến thức, phỏp luật về đất đai và mụi trường để mọi người dõn biết và trỏnh vi phạm phỏp luật về đất đaị
4.4.4. Giải phỏp về cơ chế chớnh sỏch, phỏp luật và cụng tỏc giải phúng mặt bằng mặt bằng
Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp cú liờn quan đến cỏc ngành cỏc cấp, vỡ vậy cỏc ngành, cỏc cấp cần nõng cao trỏch nhiệm khi xõy dựng, thẩm định, xột duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để khi tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch của ngành mỡnh, cấp mỡnh đạt hiệu quả caọ Cỏc thụng tin của cỏc chương trỡnh, dự ỏn liờn quan đến đất đai phải chớnh xỏc, hợp phỏp và cần được cung cấp kịp thời đến Phũng Tài nguyờn và Mụi trường thỡ cụng tỏc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mới đạt hiệu quả caọ
Tiếp tục thực hiện tốt việc cụng bố cụng khai quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo quy định của phỏp luật, cụng bố cụng khai toàn bộ tài liệu về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được xột duyệt tại trụ sở Uỷ ban nhõn dõn xó, phũng Tài nguyờn và Mụi trường trong suốt kỳ quy hoạch để mọi người dõn và cỏc đối tượng sử dụng đất được biết và thực hiện.
Chỉ đạo thực hiện tốt cỏc nội dung quản lý của nhà nước về đất đai trờn địa bàn quận. Triển khai thực hiện và giỏm sỏt việc quản lý sử dụng quỹ đất đai theo phương ỏn quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đó được phờ duyệt, đưa cỏc chỉ tiờu kế hoạch sử dụng đất hàng năm vào hệ thống chỉ tiờu kế hoạch phỏt triển kinh tế xó hội trờn địa bàn huyện.
Cú chớnh sỏch bồi thường, hỗ trợ tỏi định cư phự hợp và đẩy mạnh cụng tỏc vận động, tuyờn truyền khi thực hiện dự ỏn thu hồi, bồi thường đất đai để người dõn thuộc đối tượng thu hồi đất đồng tỡnh thực hiện tạo điều kiện thuận lợi cho cụng tỏc thu hồi đất giải phúng mặt bằng.
Phương ỏn quy hoạch của quận cần bổ sung cỏc hạng mục cơ sở hạ tầng bảo vệ mụi trường; cú sự tham gia của cộng đồng dõn cư trong quỏ trỡnh xõy dựng quy hoạch, trong đú cần tạo cơ hội để người dõn bày tỏ ý kiến về những vấn đề liờn quan đến mụi trường sống, mụi trường sản xuất, đồng thời phải cú ý kiến của cỏc nhà chuyờn mụn, cơ quan quản lý mụi trường về khả năng tỏc động của phương ỏn quy hoạch đối với mụi trường hiện tại và cải thiện mụi trường