6. Tổng quan tài liệu nghiên cứu
2.3. NGHIÊN CỨU TÌNH HUỐNG CỤ THỂ: ”THẨM ĐỊNH DỰ ÁN ĐẦU
ĐẦU TƯ KHÁCH SẠN PHƯƠNG NAM CỦA CÔNG TY CP ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ THƯƠNG MẠI DAHACO”
2.3.1. Giới thiệu dự án khách sạn Phương Nam Đà Nẵng
- Tên dự án: Đầu tư mua lại và nâng cấp, sửa chữa khách sạn Phương Nam - Địa điểm: 205 Trần Phú, Phường Phước Ninh, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng
- Chủđầu tư: : Công ty CP đầu tư xây dựng và thương mại Dahaco - Sản phẩm dự án: Khách sạn tiêu chuẩn 3 sao
- Hình thức đầu tư: Tựđầu tư
- Quy mô: tổng số phòng khách sạn là 120 phòng
2.3.2. Giới thiệu khách hàng
a. Quá trình hình thành và phát triển của công ty
- Tên doanh nghiệp: Công ty CP đầu tư xây dựng và thương mại Dahaco - GCN ĐKKD/GP đầu tư: 0401311443 ngày 02/11/2009 bởi Sở
KH&ĐT Tp Đà Nẵng
- Đại diện theo pháp luật: Bà Võ Thị Kim Oanh
- Trụ sở: 78 Lý Tự Trọng, Phường Thạch Thang, Quận Hải Châu, TP Đà Nẵng
- Điện thoại: 05113.730.382 - Vốn điều lệ :30 tỷđồng
- Vốn thực góp (tính đến 31/03/2012): 180.000 triệu đồng
- Năm thành lập: 02/11/2009. Và năm bắt đầu kinh doanh thực tế là 2010 Chủ tịch hội đồng quản trị là ông Nguyễn Thành Tám đã có kinh nghiệm kinh doanh sản xuất linh kiện phụ tùng xe máy, sản xuất hàng nhựa công nghiệp từ năm 2004 khi thành lập công ty TMHH TM & DV Thành Duy
Hiện tại công ty đang kinh doanh ngành nghề khách sạn, xe máy
b. Tình hình tài chính của công ty
ü Cơ cấu tài sản của công ty
- Theo báo cáo nội bộ công ty, cơ cấu phân bố tài sản:Tài sản lưu động và đầu tư ngắn hạn, TSCĐ và đầu tư dài hạn tương ứng qua các năm 2010, 2011 và thời điểm 30/04/2012 như sau: 2,78% và 97,22%; 3,43% và 96,57% ; 4,61% và 95,39%. Cơ cấu phân bố tài sản tương đối phù hợp với hoạt động kinh doanh hiện tại của công ty.Cơ cấu phân bố tài sản qua các thời điểm
không biến động nhiều, tuy nhiên có chiều hướng tăng Tài sản ngắn hạn là do công ty đang trong quá trình đầu tư từ nâng cấp, sửa chữa 02 khách sạn tại Nha Trang và Đà Nẵng
- Công ty hoạt động kinh doanh chính trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ
khách sạn, tuy nhiên cuối năm 2011 có khoản trả trước người bán là 4.120 triệu đồng chiếm 42,42% TSNH và thời điểm 30/04/2012 là 5.809 triệu đồng, chiếm 43,91%TSNH. Nguyên nhân là do trong năm 2010 công ty tiến hành mua lại 01 khách sạn tại Nha Trang (có hai khu cung cấp phòng ở) và trong năm 2011 công ty thực hiện cải tạo khu A (phía mặt tiền đường Trần Phú, TP Nha Trang) và nâng cấp khu B (nằm sau lưng dãy phòng của khu A). Khoản trả trước cho người bán là phần công ty trả tiền ứng trước cho nhà thầu thi công công trình khách sạn tại Nha Trang
- Khoản phải thu khác cuối năm 2011 là 3.826 triệu đồng và thời điểm 30/04/2012 là 5.857 triệu đồng, chiếm 47,38%TSNH, đây cũng là khoản tiền công ty ứng cho khách sạn Luxury tại Nha Trang thực hiện xây dựng mới, nâng cấp và sửa chữa công trình
- TSCĐ vô hình của công ty tại thời điểm cuối năm 2011 tăng 18,82% so với cuối năm 2010 là quyền sử dụng đất của 02 khách sạn tại Nha Trang và
Đà Nẵng. Năm 2010 công ty đầu tư mua lại một khách sạn tại 24 Trần Phú, Nha Trang, Khánh Hòa và năm 2011 công ty mua thêm một khách sạn tại 205 Trần Phú, Đà Nẵng
- Chi phí xây dựng đầu tư cơ bản dở dang năm 2011 tăng mạnh so với thời điểm 2010 là phần chi phí đầu tư xây dựng, nâng cấp và sửa chữa mới khách sạn Luxury Nha Trang chưa đủ chứng từ để hoạch toán vào TSCĐ. Thời
điểm 30/04/2012, chi phí XDCB dở dang tăng 9,73% (4.410 triệu đồng) là do khách hàng tiến hành sửa chữa và nâng cấp khách sạn Phương Nam tại Đà Nẵng
Bảng 2.4. Bảng cơ cấu tài sản của công ty Dahaco (Đơn vị tính: triệu đồng) TÀI SẢN 2010 2011 30/4 2012 Năm 11/10 Năm 12/11 A. TSNH 4.409 9.489 13.229 1,15% 39%
I.Tiền & các khoản khác 30 304 251 9,13% (0,17%) III.Các KPT ngắn hạn 1.879 8.329 12.361 3,43% 0,48% 1.Phải thu khách hàng 0 383 695 0,81% 2.trả trước người bán 1.879 4.12 5.809 1,19% 0,41% 3.Phải thu nội bộ 3.826 5.857 0,53% IV.Hàng tồn kho 0 75 393 4,24% V.Tài sản ngắn hạn khác 2.5 781 224 (0,69%) 0,71% B. TSDH 154.25 267.41 274.008 0,73% 0,02% II.Tài sản cốđinh 154.25 257.15 261.053 0,67% 0,02% 1.TSCĐ hữu hình 26.547 71.587 70.849 1,69% -0,01% - Nguyên giá 26.547 72.32 72.32 1,72% 0% - Giá trị hao mòn lũy kế 0 -733 -1.471 1,01% 3.TSCĐ vô hình 118.03 140.24 140.472 0,19% 0% - Nguyên giá 118.03 140.24 140.472 0,19% 0% - Giá trị hao mòn lũy kế 4.Chi phí XDCB DD 9.68 45.332 49.732 3,68% 0,1% V.Tài sản DH khác 0 10.257 12.955 0,26% TỔNG CỘNG TS 158.66 276.9 287.238 0,75% 0,04% - Cuối năm 2011 và thời điểm 30/04/2012, BCTC của công ty có khoản mục Tài sản dài hạn khác tương ứng 10.257 triệu đồng, (chiếm 3,84% TSDH)
và 12.995 triệu đồng chiếm 4,735 TSDH). Đây là các giá trị các công cụ dụng cụ của các phòng trong khách sạn nhưng giá trị tài sản không đủ để hoạch toán tài sản cốđịnh theo nguyên tác kế toán, vì vậy công ty hoạch toán vào tài sản dài hạn khác và thực hiện phân bổ trong thời gian 96 tháng.
ü Cơ cấu nguồn vốn của công ty
- Cơ cấu của nguồn vốn của công ty biến động theo hướng tăng sử dụng nợ và toàn bộ là nợ dài hạn
Bảng 2.5. Bảng cơ cấu nguồn vốn của công ty Dahaco
(Đơn vị tính: triệu đồng) NGUỒN VỐN 2010 2011 30/04/2012 2010/2009 2012/2010 A. NỢ PHẢI TRẢ 138.880 248.304 256.940 0,79% 0,03% I.Nợ ngắn hạn 17 5.826 7.162 341,71% 0,23% 1.Vay và nợ ngắn hạn 0 0 2.Phải trả người bán 2.624 1.229 (0,53)% 3.Người mua trả trước 2.949 5.549 0,88% 5.Phải trả NLĐ 17 218 318 11,82% 0,46% II.Nợ dài hạn 138.863 242.478 249.778 0,75% 0,03% 3.Phải trả dài hạn 22.433 149.548 5,67% 4.vay và nợ DH 138.863 110.045 100.230 (0,21)% 0,09% B. VỐN CSH 19.784 28.592 30.298 0,45% 0,06% I.Vốn chủ sở hữu 19.784 28.592 30.298 0,45% 0,06% 1.Vốn đầu tư CSH 20.000 30.000 30.000 0,5% 0% 10.LNST CPP (216) (1.408) 298 5,52% (1,21)% ∑ NGUỒN VỐN 158.664 276.896 287.238 0,75% 0,04% - Tính đến thời điểm 31/12/2011, công ty hoạt động chủ yếu bằng vốn tự có (10,33%) và vốn vay (89,67%)
- Cuối năm 2011, phải trả người bán chiếm 45,04 nợ ngắn hạn và 17,16% tại thời điểm 30/04/2012, đây là khoản tiền công ty đâng nợ các nhà thầu xây dựng công trình khách sạn Nha Trang và Đà Nẵng
- Ngoài ra, khoản mục người mua trả tiền trước tại thời điểm cuối năm 2011 và 30/04/2012 là 2.949 triệu đồng và 5.549 triệu đồng, chiếm tỷ trọng tương ứng là 50,62% Nợ ngắn hạn và 77,48% nợ ngắn hạn, qua trao đổi với khách hàng được biết, đây là số tiền công ty TNHH Thành Duy (công ty này do ông Nguyễn Thành Tám làm giám đốc) ứng trước cho việc mua xe máy của công ty. NVPT không có chứng từ để làm rõ khoản mục này, cũng như
các thông tin về báo cáo tài chính và các chứng từ pháp lý của công ty TNHH Thành Duy (PGĐ chỉ cung cấp BCTC năm 2011 của công ty Thành Duy được lấy theo báo cáo CIC)
- Nợ dài hạn chiếm tỷ trọng chủ yếu trong khoản mục nợ phải trả, tương
ứng qua các năm như sau: 2010: 99,98% NPT; 2011: 97,65% nợ phải trả; 30/04/2012: 97,21%.
- Vay nợ dài hạn của công ty cuối năm 2010; 2011; 30/04/2012 tương
ứng là 138.863triệu đồng; 220.045triệu đồng; 100.230 triệu đồng. Theo báo cáo của CIC ngày 14/05/2012, công ty hiện đang có dư nợ vay dài hạn 79.735 triệu đồng, đây là dư nợ vay của công ty được Eximbank tài trợ để mua lại khách sạn Luxury Nha Trang.
- Phải trả dài hạn cuối năm 2011 và 30/04/12 là 22.433 triệu đồng; 149.548 triệu đồng, đây là số tiền công ty vay mượn dài hạn của chính vợ
chồng giám đốc công ty là ông Nguyễn Thành Tám và bà Võ Thị Kim Oanh, mục đích mua lại khách sạn Phương Nam Đà Nẵng và Luxury Nha Trang.
ü Hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty
xe máy, kinh doanh dịch vụ khách sạn. Trong năm 2010 và 2011 công ty đang tiến hành mua lại khách sạn Luxuri Nha Trang và thực hiện xấy dựng mới và nâng cấp sửa chữa
Bảng 2.6. Hiệu quả hoạt động kinh doanh của công ty Dahaco
(Đơn vị tính: triệu đồng) CHỈ TIÊU 2010 2011 30/4/2012 2011/2010 1.Doanh thu 199 3.280 8.091 15,48% 2.Các khoản giảm trừ 6 2 3. DTT 199 3.274 8.089 15,45% 4.Giá vốn hàng bán 0 2.609 2.811 5.LN gộp 0 665 5.278 6.DT hoạt động tài chính 0 2 2 7.CP hoạt động tài chính 0 3.918 Trong đó CPLV 0 3.918 8.CP bán hàng 0 17 9.CP quản lý DN 208 1.781 371 7,56% 10.LN thuần từ HĐKD (208) (1.131) 991 4,44% 11.Thu nhập khác 0 216 77 12.CP khác 8 227 73 27,38% 13.LN khác (8) (61) 4 6,63% 14.Tổng LN trước thuế (216) (1.192) 995 4,52% 15.Thuế TNDN 0 0 55 17.LN sau thuế TNDN (216) (1.192) 940 4,52%
- Doanh thu năm 2010 và 2011 là doanh thu của lĩnh vực xe máy, doanh thu năm 2011 đạt 3.280 triệu đồng, tăng mạnh so với năm 201từ khách sạn
Luxury Nha Trang chiếm 60%(4.855 triệu đồng) và từ khách sạn Phương Nam chiếm 40%( 3.236 triệu đồng)
- Qua trao đổi với khách hàng, đầu năm 2012 hoạt động kinh doanh lắp ráp và phân phối xe gắn máy chuyển sang cho công ty TNHH Thành Duy, doanh thu tính đến thời điểm 30/04/2012 là doanh thu thực tế của khách sạn Luxuri Nha Trang chiếm 60%(4.855 triệu đồng) và từ khách sạn Phương Nam chiếm 40%(3.236 triệu đồng)
- Doanh thu theo tờ khai VAT 3 tháng đầu năm 2012 của Dahaco đạt 4.480 triệu đồng, đã đạt 136,58% so với doanh thu theo cáo cáo thuế năm 2011, trong đó doanh thu của Dahaco Đà Nẵng (từ khách sạn Phương Nam)
đạt 2.100 triệu đồng và Dahaco Nha Trang (từ Luxury đạt 2.380 triệu đồng - Nếu xét loại trừ hoạt động kinh doanh xe máy và chỉ dựa vào doanh thi từ hoạt động kinh doanh của hai khách sạn Luxury Nha Trang và Phương Nam Đà Năng thì công ty đảm bảo khả năng trả nợ cho ACB và các TCTD khác
c. Quan hệ tín dụng của khách hàng
Hiện công ty đang có quan hệ tín dụng tại Ngân Hàng TMCP Eximbank -Chi nhánh Đà Nẵng với dư nợ dài hạn 79.735 triệu đồng, đây là dư nợđủ tiêu chuẩn. Công ty không phát sinh nợ xấu trong 5 năm trở lại đây
Tại ACB: Khách hàng hiện chưa phát sinh quan hệ giao dịch lần nào
2.3.3. Thẩm định tài chính dự án
a. Thẩm định phương án kinh doanh và nhu cầu vay vốn
Khoản mục đầu tư khách sạn Phương Nam (xem phụ lục 3)
- Tổng mức đầu tư: 98.368 triệu đồng (chín tám tỷ ba trăm sáu mươi tám triệu đồng)
- Vốn tự có: 68.368 triệu đồng (sáu tám tỷ ba trăm sáu mươi tám triệu
- Số tiền vay : 30.000 triệu đồng (ba mươi tỷđồng).
- Thời hạn vay : 120 tháng (10 năm) . Thời hạn ân hạn :0 tháng - Lãi suất vay: 19,5%
Tên dự án: Đầu tư mua lại và nâng cấp, sửa chữa khách sạn Phương Nam
Chủ đầu tư: Công ty CP đầu tư xây dựng và thương mại Dahaco (sau
đây gọi tắt là công ty)
Sản phẩm dự án: Dịch vụ khách sạn
b. Căn cứ tính toán-giải trình các thông số cơ bản
Các thông số cơ bản của dự án đầu tư Khách sạn Phương Nam (xem phụ lục 4)
c. Các bảng dự trù tài chính
Bảng dự phóng kết quả kinh doanh và dòng tiền dự án (xem phụ lục 5,6)
d. Phân tích tình huống
Tác động của biến động giá cho thuê, biến động chi phí đến hiệu quả
dự án (xem phụ lục 7): dự án có hiệu quả khi biến động chi phí tăng không cao hơn biến động doanh thu và các yếu tố khác không đổi
Tác động của biến động lãi suất đến nguồn trả nợ của dự án: (xem phụ
lục 8) dự án có khả năng trả nợ trong năm 1. Trường hợp lãi suất < 19,5%/năm thì công ty đảm bảo khả năng trả nợ cho ACB và Exim, ngược lại lãi suất ≥ 19,5%/năm thì công ty không đủ nguồn trả nợ cho năm 2 (năm hết ân hạn gốc và bắt đầu trả gốc đều cho ACB và Exim), các yếu tố khác không
đổi. Các năm sau công ty đảm bảo khả năng trả nợ cho ACB
- Tác động của biến động công suất đến nguồn trả nợ của dự án: (xem phụ lục 9,10) dự án đảm bảo khả năng trả nợ trong năm 2 với công suất khai thác là 50%
e. Nhận xét
- Dự án có hiệu quả với suất chiết khấu 19%
- Dự án thiếu hụt dòng tiền trả nợ trong năm 2013, tuy nhiên lợi nhuận lũy kế của Công ty có khả năng bù đắp khoản thiếu hụt này
2.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI ĐÀ NẴNG DỰ ÁN ĐẦU TƯ TẠI ĐÀ NẴNG
2.4.1. Những kết quả đạt được
Thành công nổi bật của ACB Đà Nẵng trong hoạt động thẩm định DAĐT thời gian qua là đã góp phần vào việc mở rộng hoạt động tín dụng, nâng cao doanh số và thu nhập từ tín dụng cho ngân hàng
Công tác thẩm định nói chung và thẩm định tài chính nói riêng đã góp phần hạn chế được rủi ro tín dụng trong ngân hàng, và ngày càng được hoàn thiện ở các mặt sau:
ü Chất lượng báo cáo thẩm định được nâng cao
Báo cáo thẩm định đã góp phần đáng kể trong việc ra quyết định đầu tư
phù hợp. Những nhận xét, đánh giá trong Báo cáo thẩm định đều có lý do xác
đáng, chặt chẽ, có tính thuyết phục, là căn cứ tin cậy giúp lãnh đạo ngân hàng xem xét lựa chọn quyết dịnh cho vay những DAĐT có hiệu quá
ü Đã ban hành quy trình thẩm định thống nhất chung cho toàn hệ
thống
Quy trình thẩm định này được tiến hành theo một trình tự logic, đã đề
cập được đầy đủ các nội dung của công tác thẩm định dự án, đặc biệt là trong thẩm định tài chính dự án các chỉ tiêu được đưa ra để thẩm định khá đầy đủ và chi tiết, đảm bảo cho việc thẩm định được chính xác nhất là việc đánh giá khả
năng hoàn vốn và thời gian trả nợ của khách hàng vay vốn
Do quy trình thẩm định rõ ràng, cách thức luân chuyển hồ sơ, kiểm soát, phê duyệt khoản vay chặt chẽ. Các khoản vay được cán bộ tín dụng,
CBTĐ quan tâm tham gia thẩm định, lãnh đạo phòng tín dụng kiểm soát giám
đốc phê duyệt. Đối với các DAĐT vượt quyền phán quyết của đơn vị cấp dưới trình lên thì khả năng kiểm soát tăng lên và có độ tin cậy tăng cao
Việc kiểm soát được quy trách nhiệm cá nhân trở lên dễ dàng thực hiện, khi xảy ra thiệt hại, ngân hàng dễ dàng xem xét CBTĐ có thực hiện theo đúng quy trình hay không
Các DAĐT được Chi nhánh thẩm định với thời gian phù hơp, hầu hết
đáp ứng đúng nhu cầu về mặt thời gian theo quy định đối với khoản vay. Cho
đến nay chưa từng có trường hợp nào khách hàng phản ánh về việc chậm trễ
trong khi thẩm định và phê duyệt khoản vay. Đối với các dự án do cấp dưới trình lên đều được xử lý kịp thời, không có dự án nào chậm trễ, tồn đọng, gây khó khăn, phiền hà cho khách hàng
ü Nội dung và phương thẩm định đã được chú trọng đúng mức
Nội dung thẩm định đã có sự thay đổi theo chiều hướng tích cực, phù hợp với những tiêu chuẩn chung và với đòi hỏi phát triển của nền kinh tế thị trường
Các nội dung thẩm định tài chính dự án khá đầy đủ và khoa học, phản ánh đúng thực trạng tài chính dự án đầu tư giúp Ngân hàng có cơ sở để quyết
định tài trợ hay không dự án mà chủđầu tư xin vay. Dựa trên thực tế, kết hợp các thông tin thị trường, các thông tin thu thập được do đó kết quả thẩm định