Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.5.3.Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.5.3.1. Khái niệm
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TN&MT 2016).
Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT, GCN do Bộ TN&MT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TN&MT, 2014). Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
-Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
-Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận;
-Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”;
-Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy chứng nhận; mã vạch;
-Trang bổ sung Giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ “Trang bổ sung Giấy chứng nhận”; số hiệu thửa đất; số phát hành Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” như trang 4 của Giấy chứng nhận.
-Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức việc in ấn, phát hành phôi GCNQSDĐ cho Sở TN&MT, Phòng TN&MT; Lập và quản lý sổ theo dõi phát hành phôi Giấy chứng nhận; trường hợp phát hành phôi cho Phòng TN&MT thì phải gửi thông báo số lượng phôi Giấy chứng nhận và số sêri đã phát hành cho Sở TN&MT; Kiểm tra, hướng dẫn việc quản lý, sử dụng phôi Giấy chứng nhận ở các địa phương.
2.5.3.2. Đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đối tượng được cấp GCNQSDĐ được quy định tại Điều 99 và Điều 100 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013), bao gồm: Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, tổ chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
2.5.3.3. Căn cứ xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sau khi người sử dụng đất nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm xem xét từng trường hợp cụ thể để cấp GCN. Căn cứ để xét cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy đinh tại Điều 99 Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013), cụ thể:
-Người đang sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại các điều 100, 101 và 102 của Luật Đất đai 2013;
-Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ sau ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành;
-Hợp đồng chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ;
-Người được sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành đối với tranh chấp đất đai; theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành;
-Biên bản trúng đấu giá quyền sử dụng đất;
-Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế;
-Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất;
-Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; người mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
-Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa; nhóm người sử dụng đất hoặc các thành viên hộ gia đình, hai vợ chồng, tổ chức sử dụng đất chia tách, hợp nhất quyền sử dụng đất hiện có;
-Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận bị mất. Đối với các trường hợp đang sử dụng đất mà không có các giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 Luật Đất đai 2013 thì căn cứ vào nguồn gốc sử dụng đất hoặc quy định tại Điều 101, Điều 102 Luật Đất đai 2013 và Điều 19, Điều 20, Điều 22, Điều 23 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP. 2.5.4. Hồ sơ địa chính
2.5.4.1. Khái niệm
Hồ sơ địa chính là tập hợp tài liệu thể hiện thông tin chi tiết về hiện trạng và tình trạng pháp lý của việc quản lý, sử dụng các thửa đất, tài sản gắn liền với đất để phục vụ yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai và nhu cầu thông tin của tổ chức, cá nhân có liên quan.
Hồ sơ địa chính hiện nay có 2 dạng: (1) HSĐC dạng giấy được sử dụng phổ biến trong giai đoạn trước và (2) HSĐC dạng số. HSĐC dạng giấy gồm có:
- Bản đồ địa chính - Sổ địa chính - Sổ mục kê đất đai
- Sổ theo dõi biến động đất đai
HSĐC dạng số gồm bản dồ địa chính, sổ địa chính (điện tử), sổ mục kê đất đai, sổ theo dõi biến động đất đai có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số (được gọi là cơ sở dữ liệu địa chính).
2.5.5. Nội dung cụ thể trong việc thiết lập hồ sơ địa chính (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
2.5.5.1. Bản đồ địa chính
* Bản đồ địa chính được lập trước khi tổ chức việc đăng ký quyền sử dụng đất và hoàn thành sau khi được Sở Tài nguyên và Môi trường xác nhận.
Ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính được xác định theo hiện trạng sử dụng đất. Khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất có thay đổi thì Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường phải chỉnh sửa bản đồ địa chính thống nhất với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Trường hợp lập bản đồ địa chính sau khi đã tổ chức đăng ký quyền sử dụng đất thì ranh giới, diện tích, mục đích sử dụng đất của thửa đất thể hiện trên bản đồ địa chính được xác định như sau:
- Trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì xác định theo quyết định giao đất, cho thuê đất.
- Trường hợp không thuộc hai trường hợp trên thì xác định theo hiện trạng sử dụng đất.
* Quy định chi tiết việc thể hiện trên bản đồ địa chính đối với thửa đất; đất xây dựng đường giao thông; đất xây dựng hệ thống thuỷ lợi theo tuyến; đất xây dựng các công trình khác theo tuyến; đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín; đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối; mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp; mốc giới và đường ranh giới hành lang bảo vệ an toàn công trình; chỉ giới quy hoạch sử dụng đất; điểm toạ độ địa chính; địa danh và các ghi chú thuyết minh thực hiện theo tiêu chuẩn kỹ thuật quy định tại quy phạm thành lập bản đồ địa chính và ký hiệu bản đồ địa chính do Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành.
đăng ký quyền sử dụng đất thì được phép sử dụng các loại bản đồ, sơ đồ hiện có hoặc trích đo địa chính thửa đất để thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Bản đồ địa chính được chỉnh lý khi có thay đổi mã thửa đất, tạo thửa đất mới, thửa đất bị sạt lở tự nhiên làm thay đổi ranh giới thửa, có thay đổi mục đích sử dụng đất; đường giao thông, công trình thuỷ lợi theo tuyến, công trình khác theo tuyến, khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới thửa khép kín, sông, ngòi, kênh, rạch, suối và các đối tượng thuỷ văn khác theo tuyến được tạo lập mới hoặc có thay đổi về ranh giới; có thay đổi về mốc giới và đường địa giới hành chính các cấp, về mốc giới và ranh giới hành lang an toàn công trình, về chỉ giới quy hoạch sử dụng đất và các ghi chú thuyết minh trên bản đồ.
2.5.5.2. Sổ mục kê đất đai
Sổ mục kê đất đai là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất. Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin về thửa đất và phục vụ thống kê kiểm kê đất đai.
Nội dung sổ mục kê:
- Thửa đất gồm số thứ tự thửa đất, tên người sử dụng đất hoặc người được giao đất để quản lý, diện tích, mục đích sử dụng đất và những ghi chú về thửa đất (khi thửa đất thay đổi, giao để quản lý, chưa cho thuê, đất công ích,...).
- Đối tượng chiếm đất nhưng không tạo thành thửa đất hoặc có hành lang bảo vệ an toàn như giao thông; hệ thống thủy lợi (dẫn nước phục vụ cấp nước, thoát nước, tưới tiêu nước, đê, đập); công trình khác theo tuyến; sông ngòi, kênh rạch, suối và các đối tượng thủy văn khác theo tuyến; khu vực đất chưa sử dụng không có ranh giới khép kín trên bản đồ gồm tên đối tượng, diện tích trên tờ bản đồ; trường hợp đối tượng không có tên thì phải đặt tên hoặc ghi ký hiệu trong quá trình đo đạc lập bản đồ địa chính.
2.5.5.3. Sổ địa chính
Sổ địa chính là sổ ghi về người sử dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ địa chính được lập để quản lý việc sử dụng đất của người sử dụng đất và để kiểm tra thông tin thửa đất có liên quan đến từng người sử dụng đất.
Nội dung sổ địa chính bao gồm:
- Người sử dụng đất gồm tên, địa chỉ và thông tin về chứng minh nhân dân, hộ chiếu, hộ khẩu, quyết định thành lập tổ chức, giấy đăng ký kinh doanh của tổ chức kinh tế, giấy phép đầu tư của nhà đầu tư nước ngoài.
- Các thửa đất mà người sử dụng đất gồm mã thửa, diện tích, hình thức sử dụng đất (sử dụng riêng hoặc sử dụng chung), mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, sổ cấp GCNQSDĐ đã cấp.
- Ghi chú về thửa đất và quyền sử dụng đất gồm giá đất, tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình kiến trúc khác, cây lâu năm, rừng cây), nghĩa vụ tài chính chưa thực hiện, tình trạng đo đạc lập bản đồ địa chính, những hạn chế về quyền sử dụng đất (thuộc khu vực phải thu hồi theo quy hoạch sử dụng đất nhưng chưa có quyết định thu hồi, thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình, thuộc địa bàn có quy định hạn chế diện tích xây dựng).
- Những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất gồm những thay đổi về thửa đất, về người sử dụng, chế độ về sử dụng đất, về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, về GCNQSDĐ.
2.5.5.4. Sổ theo dõi biến động đất đai
Sổ theo dõi biến động đất đai là sổ để ghi những biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng.
Nội dung sổ bao gồm tên và địa chỉ của người đăng ký biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất (thay đổi về thửa đất, về người sử dụng đất, về chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về GCNQSDĐ).
2.5.5.5. Sổ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Sổ được lập để cơ quan cấp GCNQSDĐ theo dõi việc xét duyệt, cấp GCNQSDĐ đến từng chủ sử dụng đất, theo dõi và quản lý giấy chứng nhận đã cấp.
Nội dung sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Số thứ tự giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp, tên chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, tổng diện tích các thửa đất được cấp giấy chứng nhận, tổng số thửa đất được cấp giấy chứng nhận, số hiệu từng thửa đất và số tờ bản đồ có thửa đất, số hiệu tờ bản đồ có thửa đất, số quyết định, thời gian quyết định cấp giấy chứng nhận, ghi chú. Ngoài ra còn có nội dung cập nhật chỉnh lý sổ ...
2.5.6. Lập, chỉnh lý và quản lý hồ sơ địa chính
Việc lập, chỉnh lý và quản lý HSĐC được quy định tại Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 (Bộ TN&MT, 2014): (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
-Bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai được lập dưới dạng số và được lưu giữ trong cơ sở dữ liệu địa chính để sử dụng cho quản lý đất đai ở các cấp; được in ra giấy để sử dụng ở những nơi chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính hoặc chưa có điều kiện để khai thác sử dụng bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai dạng số.
-Sổ địa chính được lập ở dạng số theo thông tư 24/2014/TT-BTNMT. Địa phương chưa xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và chưa có điều kiện lập sổ địa chính dạng số theo quy định tại Thông tư 24/2014/TT-BTNMT thì tiếp tục cập nhật vào sổ địa chính dạng giấy đang sử dụng theo quy định tại Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính; nội dung thông tin ghi vào sổ theo hướng dẫn sửa đổi, bổ sung tại Phụ lục số 03 ban hành kèm theo Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT.
Cơ sở dữ liệu địa chính bao gồm dữ liệu BĐĐC và các dữ liệu thuộc tính địa chính. Dữ liệu BĐĐC được thành lập để mô tả các yếu tố tự nhiên có liên quan đến việc sử dụng đất. Các dữ liệu thuộc tính địa chính được lập để thể hiện nội dung của Sổ mục kê đất đai, Sổ địa chính và Sổ theo dõi biến động đất đai.
-Bản lưu Giấy chứng nhận dạng số được quét từ bản gốc Giấy chứng nhận trước khi trao cho người sử dụng đất để lưu trong cơ sở dữ liệu địa chính.