Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.4. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
2.4.1. Cơ sở lý luận của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Đối với Nhà nước: Đối với mỗi quốc gia, đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng không thể thiếu được của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Đặc biệt, trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước. Nó đã góp phần thúc đẩy ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất có hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở nên phức tạp.
Quản lý thửa đất là một trong những nội dung quan trọng nhất của quản lý đất đai, quản lý đất đai là quản lý thửa đất với 3 nội dung chính là diện tích và ranh giới thửa đất, mục đích sử dụng của thửa đất và người chủ sử dụng của thửa đất. Công tác quản lý đất đai chỉ có thể đạt được hiệu quả cao khi mỗi thửa đất trong diện được cấp GCN đều được cấp GCN. Đối với nước ta, việc cấp GCN có ý nghĩa quyết định đối với việc giải quyết những vấn đề tồn đọng trong lịch sử về quản lý và sử dụng đất; giải quyết có hiệu lực hiệu quả về tranh chấp đất đai góp phần thúc đẩy nhanh và thuận lợi cho công tác bồi thường và giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất.
Đồng thời với công tác ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ, Nhà nước tiến hành xây dựng hệ thống HSĐC. Đây là tài liệu cơ sở pháp lý quan trọng để phục vụ cho việc theo dõi quản lý của nhà nước đối với các hoạt động có liên quan đến đất đai, là dữ liệu địa chính để xây dựng hệ thống thông tin đất đai.
Đối với người sử dụng đất: GCN là chứng thư pháp lý xác lập và bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất như: quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất, bảo vệ lợi ích chính đáng của người nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế,...
Đối với xã hội: Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCN sẽ được kết nối với các cơ quan có liên quan, với hệ thống các tổ chức tài chính, tín dụng khi được lên mạng thông tin điện tử sẽ giúp cho tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp có thể tìm hiểu thông tin đất đai một cách thuận lợi và nhanh chóng, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của xã hội. GCN tạo thuận lợi cho hoạt động giao dịch bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản, tạo điều kiện để huy động nguồn vốn đầu tư thông qua hoạt động thế chấp vốn. Hệ thống thông tin đất đai có tác dụng đắc lực cho việc phòng chống tham nhũng về đất đai.
Thông qua công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC Nhà nước nắm bắt được các thông tin đất đai, tình hình sử dụng và quản lý đất đai, để từ đó quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật.
2.5. NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH 2.5.1. Đăng ký đất đai
2.5.1.1. Khái niệm
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về QSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn Thị Thu Hương, 2014).
2.5.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
2.5.2.1. Hiến pháp
Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam là văn bản pháp luật có giá trị cao nhất trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Do sự phát triển của đất nước, Hiến pháp tất yếu sẽ có sự thay đổi. Kế thừa và phát triển Hiến pháp năm 1946, 1959, Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ...đều thuộc sở hữu toàn dân” ; “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm...” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1980). Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai còn tồn tại nhiều bất cập.
Năm 1986, Đại hội Đại biểu toàn quốc Đảng Cộng sản Việt Nam khóa VI đã đề ra đường lối đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa – hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Sau đó, Hiến pháp năm 1992 ra đời quy định: “Đất đai, rừng núi,...đều thuộc sở hữu toàn dân” ; “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả...” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1992).
Năm 2013, Quốc hội khóa XIII, kỳ họp thứ 6 đã thông qua Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Tiếp tục kế thừa Hiến pháp năm 1992, Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” .Về quản lý và sử dụng đất đai: Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “ Đất đai là tài nguyên đặc b ệt của quốc g a, nguồn lực quan trọng phát tr ển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
2.5.2.2. Luật Đất đai
Năm 1987, Luật Đất đai ra đời, đánh dấu một cột mốc quan trọng của hệ thống pháp luật về đất đai. Luật Đất đa đàu tiên của chúng ta quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước giao đất cho các nông trường, lâm trường xí nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội và cá nhân để sử dụng ổn định, lâu dài” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987). ĐKĐĐ, lập và quản lý HSĐC, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất là một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1987).
Trong thực tế thực hiện, Luật Đất đai năm 1987 đã bộc lộ nhiều hạn chế, nên đã không kích thích được năng lực sản xuất cho nền kinh tế. Trước thực trạng đó, năm 1993, Luật Đất đai mới thay thế cho Luật Đất đai năm 1987 đã mở ra một nội hàm rộng: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993). Tại điều 13 Luật Đất đai 1993 tiếp tục khẳng định ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC là một trong bảy nội dung quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai. Thông qua ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, Nhà nước xác định được diện tích, mục đích sử dụng đất cũng thấy rõ được quyền lợi và nghĩa vụ đối với Nhà nước (Quốc hội nước CHXHCNVN, 1993).
Luật Đất đai năm 1993 có ý nghĩa rất to lớn thúc đẩy phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai có những bộc lộ hạn chế như: chưa xác định rõ nội dung cốt lõi của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý; pháp luật về đất đai chưa đủ tầm giải quyết một cách có hiệu quả những vấn đề về đất đai để đáp ứng yêu cầu đẩy nhanh sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước trong thời kỳ đổi mới…
Để khắc phục những hạn chế thiếu sót của Luật Đất đai năm 1993, thực hiện Nghị quyết số 12/2001/QH11 về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội khóa XI (2002-2007), ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai năm 2003 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2003). Luật Đất đai năm 2003 được xây dựng trên cơ sở phù hợp với nguyên tắc cơ bản của Hiến pháp 1992 quy định, đồng thời thể chế hóa các quan điểm đã được xác định trong Nghị quyết Hội nghị lần thứ VII của Ban chấp hành Trung ương Đảng khóa IX về: “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong hời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước” (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007).
Luật Đất đai năm 2013 ra đời là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của nhân dân; đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XIII, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013, được Chủ tịch
nước ký Lệnh số 22/2013/L-CTN về việc công bố Luật ngày 09/12/2013. Việc sửa đổi Luật Đất đai cùng lúc với Hiến pháp của đất nước là một dịp hiếm có trong lịch sử, là một sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và đảm bảo giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước.
2.5.2.3. Các trường hợp đăng ký quyền sử dụng đất
ĐKĐĐ được chia thành 2 giai đoạn: (1) đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu (đăng ký lần đầu) và (2) đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (đăng ký biến động) (Nguyễn Thị Thu Hương, 2014).
ĐKĐĐ lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền quản lý đất, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất được thực hiện lần đầu tiên. Đây là công việc mà thời điểm kết thúc được xác định bằng việc cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, người sở hữu tài sản trên đất thiết lập thông tin trong hồ sơ địa chính. Đăng ký lần đầu được thực hiện trong các trường hợp sau (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013)
-Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; -Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký;
- Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký; -Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật, được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có sự thay đổi Đăng ký biến động được quy định Luật Đất đai 2013 (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013):
-Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
-Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được phép đổi tên; -Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất;
-Có thay đổi về tài sản gắn liền với đất so với nội dung đã đăng ký; -Chuyển mục đích sử dụng đất;
-Có thay đổi thời hạn sử dụng đất;
-Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê; từ hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang hình thức thuê đất; từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định của Luật này;
-Chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của vợ hoặc của chồng thành quyền sử dụng đất chung, quyền sở hữu tài sản chung của vợ và chồng;
-Chia tách quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của tổ chức hoặc của hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;
-Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ; quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai, quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật;
-Xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất liền kề; -Có thay đổi về những hạn chế quyền của người sử dụng đất.
2.5.3. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.5.3.1. Khái niệm
GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp
của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TN&MT 2016).
Theo Khoản 1 Điều 3 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ TN&MT, GCN do Bộ TN&MT phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Bộ TN&MT, 2014). Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190 mm x 265 mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
-Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
-Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác