Phần 2 Tổng quan tài liệu
2.3. Công tác phát triển quỹ đất tại Việt Nam
2.3.2. Hình thức phát triển quỹ đất
Pháp luật về đất đai kể từ năm 2003 đã cho phép hai chủ thể được tham gia thực hiện việc phát triển quỹ đất để thực hiện dự án đầu tư, đó là Nhà nước và Nhà đầu tư nói chung.
Trong thời gian qua, cơng tác phát triển quỹ đất tại các địa phương đã có nhiều tiến bộ, góp phần nâng cao giá trị và hiệu quả sử dụng đất. Hiện có hai hình thức phát triển quỹ đất: Một là Nhà nước đứng ra thu hồi và giao lại mặt bằng cho các chủ đầu tư; Hai là các chủ đầu tư trực tiếp thỏa thuận với chủ sử dụng đất, hình thức này thực tế là chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hai hình thức phát triển quỹ đất này tuy có phương thức thực hiện khác nhau nhưng đều phải đáp ứng các yêu cầu sau:
- Nâng cao giá trị, hiệu quả sử dụng đất, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, giữ vững an ninh chính trị, quốc phịng và mơi trường của đất nước;
- Đảm bảo hài hịa lợi ích của người sử dụng đất, chủ đầu tư và Nhà nước; Trong một nhà nước pháp quyền, mọi hoạt động của người dân đều phải nằm trong khuôn khổ của luật pháp thì việc ban hành các cơ chế, chính sách chi tiết và cụ thể là rất cần thiết. Nếu thiếu đi các chủ trương, cơ chế, chính sách pháp luật thì việc thu hồi đất phục vụ công tác phát triển quỹ đất sẽ không thể thực hiện được. Vậy nên để đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước thì các cơ chế, chính sách pháp luật của Nhà nước cũng phải thay đổi để phù hợp với từng giai đoạn khác nhau.
2.3.2.1. Nhà nước thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Đất đai 2013. Theo đó thì có 03 trường hợp Nhà nước tổ chức thu hồi đất là: Thu hồi đất vì mục đích quốc phịng an ninh, phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, cộng đồng; Thu hồi đất vì vi phạm pháp luật về đất đai; thu hồi đất do chấm dứt sử dụng đất, tự nguyện trả lại đất.
Với hình thức này, việc bồi thường khi thu hồi đất, mức bồi thường sẽ được tính dựa trên mục đích sử dụng đất và giá cụ thể của từng loại đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất. Theo đó, về cơ bản, việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu khơng có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013).
Về thẩm quyền ra quyết định thu hồi đất: Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể thẩm quyền của UBND cấp huyện cũng như của UBND cấp tỉnh, nhưng trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền quyết định thu hồi đất của hai cấp thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
Về trình tự, thủ tục: Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nơng nghiệp, cơ quan có thẩm quyền phải thơng báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi biết. Nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm. Như vậy, Luật mới đã cụ thể hóa hơn và có sự tham gia của người dân vào kế hoạch khảo sát, đo đạc, kiểm đếm, tránh các trường hợp không đồng ý về phương án đền bù khi thu hồi đất.
Về các trường hợp thu hồi đất: Luật đất đai 2003 quy định 12 trường hợp thu hồi đất nhưng Luật Đất đai 2013 chỉ phân chia ra thành 4 trường hợp thu hồi đất được quy định từ điều 61 đến điều 65 nhưng lại phù hợp hơn với tình hình thu hồi đất trên thực tế. Và trong các quy định thu hồi đất này, có những điểm rất mới như thu hồi do sử dụng đất khơng đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho th, cơng nhận QSDĐ và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi sử dụng đất khơng đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; đất không được chuyển nhượng, tặng cho theo quy định của pháp luật mà nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho; người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà khơng chấp hành….
Về quy trình thu hồi đất: Quy trình thu hồi đất được quy định rõ ràng và chú ý hơn đến sự thông báo, phổ biến đến từng người dân cũng như thông báo trên phương tiện thông tin đại chúng. Trường hợp người sử dụng đất trong khu vực có đất bị thu hồi không phối hợp với tổ chức làm nhiệm vụ BT, HT&TĐC thì được vận động, thuyết phục để cùng phối hợp thực hiện. Việc vận động, thuyết phục người dân trong trình tự thu hồi đất được quy định trong luật là một điểm mới. Phương pháp thuyết phục được quy định trước khi áp dụng cưỡng chế sẽ giảm thiểu được thủ tục và chi phí cho việc cưỡng chế khi thu hồi đất và cũng là sự phổ biến pháp luật đất đai đến người dân khi Nhà nước thu hồi đất.
Về nguyên tắc bồi thường: Luật Đất đai năm 2013 đã tách nguyên tắc bồi thường về đất và nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản, ngừng sản xuất, kinh doanh khi Nhà nước thu hồi đất thành 2 điều riêng biệt (Điều 74 và Điều 88). Trong đó, quy định cụ thể các nguyên tắc bồi thường về đất và các nguyên tắc bồi thường thiệt hại về tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất để các bộ, ngành, địa phương và người thu hồi đất căn cứ vào đó thống nhất thực hiện.
Về các điều kiện để được bồi thường về đất: Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể và làm rõ các điều kiện để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phịng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với từng loại đối tượng mà Nhà nước thu hồi đất. Và đặc biệt, Luật Đất đai 2013 còn bổ sung thêm 2 trường hợp được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 75.
Về giá đất cụ thể: Luật Đất đai năm 2003 chưa quy định việc xác định giá đất cụ thể, trong q trình vận hành khơng những gây thất thu cho ngân sách Nhà nước mà còn là nguyên nhân phát sinh khiếu nại của người bị thu hồi đất do giá đất tính thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đều áp dụng theo bảng giá đất mà mức giá đất trong bảng giá luôn luôn thấp do khơng theo kịp với giá thị trường. Vì vậy, tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 đã bổ sung quy định về việc xác định và áp dụng giá đất cụ thể trong 4 trường hợp, trong đó có tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.”
Nhằm bảo đảm tốt hơn quyền và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, khắc phục bất cập và điều tiết một cách hài hịa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư, đồng thời nhằm giảm thiểu khiếu kiện trong BT,
HT&TĐC. Luật Đất đai 2013 đã tiếp tục kế thừa và đồng thời sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của pháp Luật Đất đai năm 2003 nhằm đưa chính sách về BT, HT&TĐC của Nhà nước đi vào cuộc sống. Và với các quy định mới về bồi thường, thu hồi đất, cơ chế thu hồi rõ ràng trên Nhà nước đã nâng cao quyền của người dân trong quá trình tham gia vào việc bồi thường, thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 đưa vào thực hiện sẽ giảm số lượng khiếu nại, khiếu kiện do đã có quy định rõ ràng và nâng cao hơn nữa quyền của người dân đối với QSDĐ khi được Nhà nước BT, HT&TĐC khi thu hồi đất. Và người dân cũng nên nắm bắt những điểm mới này về bồi thường, thu hồi đất để tự bảo vệ được quyền lợi của mình, tránh được các tranh chấp khơng đáng có về sau.
2.3.3.2. Tự thỏa thuận giữa chủ sử dụng đất và chủ đầu tư
Kể từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành, đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà khơng phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Bảng 2.1: Diện tích đất được tạo lập theo hình thức thỏa thuận
STT Tỉnh/Thành phố Diện tích(ha) STT Tỉnh/Thành phố Diện tích (ha)
1. Hịa Bình 499 10. Thanh Hóa 496
2. Điện Biên 3.702 11. Tây Ninh 69
3. Sơn La 40 12. Đồng Nai 1.555
4. Hà Giang 13.698 13. Bình Dương 12.339
5. Tuyên Quang 24 14. Long An 3.888,4
6. Phú Thọ 1.402 15. Hồ Chí Minh 372
7. Quảng Ninh 21.335 16. Đắk Nông 70
8. Bắc Ninh 261 17. Gia Lai 5.769
9. Nam Định 184 18. Ninh Bình 81
Tổng số 65.784,4
Đến pháp luật đất đai năm 2013, chủ đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng phải đảm bảo nguyên tắc phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện đã được phê duyệt và công bố, trên địa bàn triển khai dự án khơng cịn quỹ đất đã được giải phóng mặt bằng để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phù hợp, trừ trường hợp các dự án thuộc lĩnh vực, đại bàn khuyến khích đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định; trường hợp chủ đầu tư thực hiện phương thức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà phải chuyển mục đích sử dụng đất thì chỉ được thực hiện sau khi Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền có văn bản cho phép thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp với việc sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh. Trừ trường hợp diện tích đất thực hiện dự án sản xuất, kinh doanh có phần diện tích đất mà người đang sử dụng đất khơng có quyền chuyển nhượng, cho th, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, chủ đầu tư được phép thỏa thuận mua tài sản gắn liền với đất, Nhà nước thực hiện thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cho chủ đầu tư thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.
Như vậy, đến pháp luật đất đai năm 2013 việc nhận chuyển nhượng, góp vốn, thuê quyền sử dụng đất có quy định chặt chẽ hơn, tránh hiện tượng nhận chuyển nhượng tràn lan, lãng phí tài nguyên đất đai.