Sau khi có Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực và một số Nghị định, Chỉ thị, Nghị quyết của Chính phủ nhằm nâng cao tính pháp lý của hoạt động đăng ký đất đai và cấp GCN quyền sử dụng đất. Đặc biệt với Quyết định số 1358/QĐ-UBND về việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thì thành phố Hà Nội trong giai đoạn này đã tổ chức thực hiện rộng khắp và đúng theo quy định của pháp luật về cấp GCN quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, vẫn còn tồn tại nhiều yếu kém, chƣa kịp thời tổ chức các lớp tập huấn các văn bản luật mới ra cho đội ngũ cán bộ địa chính xã, với đa số là cán bộ lâu năm gần đến tuổi nghỉ hƣu, thủ tục vẫn còn phức tạp gây phiền hà cho ngƣời dân. Vì vậy, cũng có không ít khó khăn do các điều kiện khách quan đó tạo ra, dẫn đến hoạt động cấp GCN quyền sử dụng đất còn chƣa đạt nhƣ tiến độ đề ra. Tuy nhiên, với sự chỉ đạo
sát sao của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, UBND Thành phố Hà Nội, phòng Tài nguyên và Môi trƣờng các quận, huyện, thị xã thì việc cấp GCN quyền sử dụng đất ở thành phố Hà Nội đã thu đƣợc một số kết quả nhất định:
2.3.1. Về số lượng giấy chứng nhận được cấp
Xét trong giai đoạn từ 2013 đến 2015 với cột mốc là đến tháng 12/2013, số lƣợng giấy đã đƣợc cấp trên địa bàn thành phố Hà Nội nhƣ sau:
Bảng 2.4: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2013
Năm 2013 Số giấy Diện tích đã cấp (ha) Chiếm số %
đã cấp diện tích cần cấp Tổng 1,752,151 169,006 77.10% Đất SXNN 646,863 121,664 93.00% Đất lâm nghiệp 1,260 8,875 37.00% Đất ở đô thị 406,626 6,916 85.50% Đất ở nông thôn 693,460 23,401 83.00% Đất chuyên dùng 3,942 8,150 38.90%
(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội – Sở TNMT Hà Nội) Tính đến tháng 6/2015 số lƣợng cấp giấy đã thay đổi nhƣ sau:
Bảng 2.5: Báo cáo định kỳ về tình hình cấp GCN của thành phố Hà Nội năm 2015
Năm 2015 Số giấy đã cấp Diện tích đã cấp (ha) Chiếm số % diện tích cần cấp
Tổng 1,906,710 206,277 86.90%
Đất SXNN 646,863 139,192 93.00%
Đất lâm nghiệp 1,260 16,875 70.40%
Qua bảng số liệu trên, chúng ta thấy rằng tỷ lệ đất đƣợc cấp GCN của thành phố Hà Nội đối với các loại đất là tƣơng đối cao. Tỷ lệ diện tích đƣợc cấp trung bình năm 2013 chiếm 77,1%, đến năm 2015 tỷ lệ này đã tăng lên 86,9%. Trong đó, tỷ lệ diện tích đƣợc cấp cao nhất vẫn là đất SXNN bởi sau quá trình mở rộng diện tích thì tỷ lệ đất nông nghiệp tăng cao và nhu cầu đƣợc cấp GCN với đất SXNN là rất lớn.
Tiếp sau đó là đất ở đô thị với 85.5% (năm 2013) và 92.6% (năm 2015). Điều này luôn đúng, nhất là với đô thị loại 1 nhƣ thành phố Hà Nội thì việc cấp GCN quyền sử dụng đất luôn là một vấn đề nhức nhối phức tạp khi tốc độ đô thị hóa ngày càng tăng, mật độ dân số ngày càng lớn trong khi quỹ đất có hạn. Vì vậy sẽ nảy sinh nhiều trƣờng hợp chuyển nhƣợng, chia tách, chuyển đổi mục đích sử dụng đất…Nhìn chung, tình hình cấp GCN ở hầu hết các loại đất chính đã đạt ở mức khá cao. Năm 2015, có 3/5 loại đất chính đạt trên 85% tỷ lệ diện tích đất cần cấp, có 2/5 loại đất đạt tỷ lệ trên 50% diện tích đất cần cấp.
Thực hiện Nghị định 64/1993/NĐ- CP của Chính Phủ, thành phố Hà Nội đã tiến hành việc giao đất nông nghiệp gắn với đất ở khu vực nông thôn và lập hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất cho hộ gia đình theo Nghị định 64/1993/NĐ-CP của Chính Phủ, đất nông nghiệp thời hạn 20 năm và đất ở thời hạn lâu dài.
Đặc biệt từ năm 2003 cho đến nay UBND các quận, huyện trong địa bàn thành phố đã và đang tiến hành lập Kế hoạch Triển khai thực hiện Quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) theo Kế hoạch số: 23/KH-UBND ngày 31 tháng 01 năm 2013 của thành phố Hà Nội, theo chƣơng trình đến giữa năm 2016 hoàn thành và trình UBND thành phố phê duyệt. Đến nay đã có 30 đơn vị hành chính cấp quận, huyện, thị xã trong đó bao gồm 577 xã, phƣờng, thị trấn đã triển khai thực hiện cấp đất, giao đất ở cho hộ gia đình cá nhân. Việc thực hiện cấp đất, giao đất cho hộ gia đình cá nhân, đã đƣợc các phƣờng, xã, thị trấn thực hiện một cách nghiêm túc từ việc lập hồ sơ, công khai trên hệ thống truyền thanh, niêm yết tại trụ sở và tổ chức đấu giá đất, xét duyệt đối tƣợng giao đất một cách công khai minh bạch, đúng theo quy định của Luật Đất đai.
2.3.2. Về quy trình thủ tục hành chính trong cấp giấy chứng nhận
Quy trình đƣợc xây dựng và ban hành trên cơ sở cập nhật các văn bản quy phạm pháp luật mới nhất liên quan đến việc cấp GCN quyền sử dụng đất của Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trƣờng và UBND Thành phố Hà Nội. Mục đích ban hành quy trình nhằm phân định rõ chức năng nhiệm vụ, thời gian giải quyết của từng cơ quan, bộ phận khi thực hiện thủ tục cấp GCN cho công dân. Quy trình đã quy định cụ thể các yêu cầu về thành phần hồ sơ và mức thu phí, lệ phí theo quy định; đồng thời ban hành kèm các biểu mẫu, tờ khai theo quy định hiện hành. Quy trình trong Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố về cấp GCN cho tổ chức và đối với việc thực hiện Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND Thành phố về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân đã có nhiều điểm mới ƣu việt so với quy trình cũ, cụ thể:
Thứ nhất, công dân đƣợc quyền lựa chọn nộp hồ sơ tại ba nơi: UBND xã,
phƣờng nơi có đất hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội. Với quy trình một cửa, hồ sơ sẽ đƣợc tự chuyển trong thời gian ngắn nhất có quy định của pháp luật kèm theo tới bộ phận chuyên môn. Điều đó sẽ tối giản đƣợc thời gian công dân rất nhiều.
Thứ hai, về thành phần hồ sơ: Công dân đƣợc nộp bản photo CMND, sổ hộ
khẩu và bản sao các giấy tờ về đất và tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ ba, về thời gian thực hiện quy trình không quá 30 ngày làm việc kể từ
khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ, rút ngắn 10 ngày so với quy trình trƣớc (không quá 40 ngày). Thời gian trên không bao gồm thời gian: trích đo địa chính, niêm yết công khai, công dân hoàn thiện hồ sơ và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Thứ tư, theo quy trình mới, UBND phƣờng có đất bỏ Hội đồng xét duyệt
cấp GCN tại các phƣờng. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm thời gian, chi phí và giảm bớt thủ tục hành chính mà còn nâng cao trách nhiệm của lãnh đạo UBND và cán bộ địa chính phƣờng trong việc rà soát và xác nhận hồ sơ đề nghị cấp GCN cho công dân. Sau khi cán bộ địa chính kiểm tra xem xét, nếu hồ sơ đủ điều kiện thì triển khai ngay việc công khai kết quả kiểm tra mà không phải chờ trình Hội đồng
xét duyệt nhƣ trƣớc đây (thời gian công khai 15 ngày), kết thúc niêm yết công khai nếu không có đơn thƣ thì lãnh đạo UBND phƣờng ký xác nhận hồ sơ, tờ trình trình UBND quận xem xét cấp GCN cho công dân. Thời gian giải quyết tại phƣờng không quá 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Các công việc cụ thể UBND phƣờng thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 70 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ
Thứ năm: Thời gian giải quyết thủ tục hành chính về đăng ký biến động đất đai
giảm 1/3 so với trƣớc đây, thời gian giải quyết hồ sơ chuyển nhƣợng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất trƣớc đây là 21 đến 30 ngày thì nay chỉ còn 10 đến 15 ngày.
Và cấp GCN vẫn luôn là nhiệm vụ trọng tâm của UBND Thành phố Hà Nội. Ngày 08/11/2016, Chủ tịch UBND Thành phố Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký công văn số 6443/UBND-TKBT về việc chỉ đạo cải cách thủ tục hành chính trong cấp GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Thành phố nhằm gỡ "nút thắt”, đẩy nhanh tiến độ cấp GCN quyền sử dụng đất.
Theo đó, đối với việc thực hiện Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014 của UBND Thành phố về cấp GCN cho tổ chức: Khi thực hiện Điều 11,
12 Quyết định số 25/2014/QĐ-UBND ngày 20/6/2014, hồ sơ đƣợc rút gọn những thủ tục giấy tờ nhƣ: Chủ sử dụng đất không phải nộp bản đồ địa chính khi nộp hồ sơ (quy định tại Điểm c Khoản 2); bỏ thủ tục lấy ý kiến bằng văn bản của UBND cấp huyện nơi có đất xác nhận việc quản lý, sử dụng đất và đề nghị công nhận quyền sử
dụng đất cho tổ chức (quy định tại Điểm h Khoản 2); bỏ thủ tục nộp bản sao công chứng hoặc chứng thực Quyết định thành lập hoặc GCN đăng ký kinh doanh hoặc Giấy phép đầu tƣ của ngƣời sử dụng đất.
Đối với việc thực hiện Quyết định số 37/2015/QĐ-UBND ngày 18/12/2015 của UBND Thành phố về cấp GCN cho hộ gia đình, cá nhân: Khi thực hiện Khoản 3 Điều 29 (quy định về Hồ sơ và trình tự, thủ tục công nhận quyền sử dụng đất và cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất), Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện phối hợp với Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội tại cấp huyện việc tích hợp nội dung quyết định công nhận quyền sử dụng đất và nội dung
quyết định cấp GCN quyền sử dụng đất vào một bản quyết định, trình UBND cấp huyện ký quyết định, đồng thời ký GCN, giảm thời gian thực hiện thủ tục hành chính tại Khoản 3 Điều 29 là 07 ngày. Đối với các tổ chức mua nhà ở, diện tích sàn kinh doanh thƣơng mại tại các dự án phát triển nhà ở, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với chủ đầu tƣ thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng không phải báo cáo UBND Thành phố xin chấp thuận chủ trƣơng mà xét cấp ngay GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính nhƣ việc cấp GCN cho các hộ gia đình, cá nhân mua nhà tại dự án.
Ngoài ra, trong quyết định lần này UBND Thành phố Hà Nội cũng quy định khi thực hiện việc cấp GCN cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong dự án phát triển nhà ở yêu cầu Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, các Chủ đầu tƣ dự án phát triển nhà thực hiện Khoản 1 Điều 32 ngay từ thời điểm Chủ đầu tƣ ký hợp đồng bán nhà cho ngƣời mua; tiến hành thanh tra, kiểm tra (nếu có) và triển khai thực hiện các bƣớc thủ tục cấp GCN, đảm bảo khi Chủ đầu tƣ bàn giao nhà cho ngƣời mua nhà; đồng thời Nhà nƣớc trao GCN cho ngƣời mua nhà theo quy định.
Đối với các trƣờng hợp chủ đầu tƣ vi phạm quy định về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, quy hoạch, thì chỉ những trƣờng hợp vi phạm liên quan đến nhiều lĩnh vực do các ngành, các cấp khác nhau quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng mới tiến hành thanh tra hoặc đề xuất thanh tra; các trƣờng hợp vi phạm không nghiêm trọng, liên quan đến 1 lĩnh vực quản lý thì Sở Tài nguyên và Môi trƣờng chủ động kiểm tra, xử lý theo quy định của pháp luật, để đẩy nhanh tiến độ xử lý, khắc phục tồn tại, giải quyết việc cấp GCN cho ngƣời mua nhà
Nhƣ vậy, từ khi Luật Đất đai ra đời việc quản lý và sử dụng đất đai ở thành phố Hà Nội đã dần đi vào nề nếp và sử dụng có hiệu quả. Từ đó, thành phố cũng đã tổ chức lực lƣợng nhằm đảm bảo thống nhất quy trình và hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm đăng ký đất đai. Mỗi xã, thị trấn, phƣờng tiến hành đăng ký đất đai đều lập thành tổ chuyên môn bao gồm, cán bộ địa chính xã và các thành viên trong UBND
xã, phƣờng am hiểu về tình hình đất đai của địa phƣơng và trong quá trình đăng ký đất đai các xã luôn bám sát chủ trƣơng đƣờng lối của quận, huyện cấp trên.
- Việc cấp GCN quyền sử dụng đất đã góp phần xác lập quyền sử dụng đất cho nhiều hộ gia đình, cá nhân, phù hợp với nguyện vọng và mong muốn của nhiều ngƣời dân. (Năm 2015, tỷ lệ trung bình đạt 86,9% diện tích đất cần cấp GCN)
- Việc cấp GCN quyền sử dụng đất giúp cho ngƣời sử dụng đất có thể sinh sống ổn định trên mảnh đất của mình, từ đó có thể yên tâm sản xuất kinh doanh.
- Việc đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, thực hiện thủ tục cấp giấy theo cơ chế một cửa đã góp phần nâng cao hiệu quả của hoạt động này và làm hạn chế phần nào sự nhũng nhiễu, hách dịch của quan chức hành chính đối với ngƣời dân.
- Việc thực hiện thủ tục cấp GCN quyền sử dụng đất đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan hành chính nhà nƣớc trong lĩnh vực quản lý đất đai đảm bảo đúng quy định, kế hoạch sử dụng đất đề ra.
- Đã có sự chỉ đạo thống nhất của các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền trong việc cấp GCN quyền sử dụng đất.
- Về đất nông nghiệp: Cho đến nay Thành phố đã tiến hành chỉ đạo cấp GCN quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hầu hết các địa phƣơng và đạt kết quả 93%, số còn lại chƣa đƣợc cấp là do nhiều nguyên nhân nhƣ chƣa kê khai đƣợc chủ sử dụng đất, thửa đất chƣa đƣợc đo vẽ bản đồ địa chính, đất không rõ nguồn gốc. Những trƣờng hợp trên đang đƣợc UBND quận, huyện lập kế hoạch trích đo địa chính và tổ chức kê khai cấp giấy trong thời gian tới.
2.4. Những hạn chế và nguyên nhân
2.4.1. Những hạn chế
- Vấn đề khó khăn hiện nay là việc cấp đổi GCN quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất. Bởi vì trƣớc kia, trong hồ sơ cấp GCN quyền sử dụng đất đều sử dụng số liệu bản đồ 299, phƣơng pháp đo vẽ chủ yếu là thủ công và máy móc thô sơ, hiện nay hệ thống bản đồ đã đƣợc số hóa hiện đại theo hệ tọa độ VN-2000. Đối chiếu với số liệu đƣợc cấp giấy trƣớc đây và số liệu đo đạc mới hiện nay thì diện tích của thửa đất có nhiều thay đổi, thƣờng là diện tích tăng
lên nhiều so với GCN đã cấp. Trong khi đó, căn cứ theo Luật Đất đai 2013 và các văn bản pháp luật hiện hành thì nếu diện tích thửa đất đƣợc tăng mà xác định là ranh giới có sự thay đổi thì bóc tách phần diện tích tăng lên để xem xét cấp giấy riêng trong khi căn cứ để xác định phần diện tích tăng lên đó lại không có. Vì vậy, đang xảy ra nhiều tranh cãi, ngƣời dân vẫn chƣa thực sự hài lòng, Sở Tài nguyên và Môi trƣờng đã có nhiều công văn hƣớng dẫn khắc phục vấn đề này, nhƣng nhìn chung huyện vẫn chƣa thực hiện tốt, ngƣời dân vẫn chƣa thực sự hài lòng, vì vậy việc hoàn tất hồ sơ cấp GCN hiện nay còn gặp rất nhiều khó khăn.
- Nhìn chung, việc cấp GCN quyền sử dụng đất vẫn còn chậm, chƣa đạt đƣợc tiến độ đề ra, trong đó khó khăn nhất là việc cấp GCN cho các hộ trƣớc đây đƣợc giao đất trái thẩm quyền. Tính đến tháng 12 năm 2015, có 207.266 thửa đất chƣa đƣợc