2020
3.5.ĐÁNH GIÁ CHUNG
3.5.1. Kết quả đạt được
QH, KHSDĐ của Tp. Biên Hòa đã đạt được những thành quả nhất định:
- Công tác lập QH, KH SDĐ được UBND thành phố thực hiện đầy đủ theo quy định, được UBND tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường chỉ đạo đơn vị tư vấn thực hiện
kịp thời; quá trình thực hiện theo trình tự quy định như: lấy ý kiến cộng đồng, thông
qua Hội đồng thẩm định cấp tỉnh, thông qua HĐND thành phố và trình UBND tỉnh
phê duyệt. Việc công khai quy hoạch được minh bạch, đồng thời UBND thành phố giao Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai – Chi nhánh Biên Hòa thường xuyên cung cấp kịp thời các thông tin quy hoạch khi người dân có yêu cầu.
- Đảm bảo việc bố trí hợp lý quỹ đất cho sự phát triển của các ngành, lĩnh vực, đáp ứng nhu cầu đất đai cho xây dựng kết cấu hạ tầng, xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, thương mại, dịch vụ, các khu dân cư. Đồng thời, giúp cho thành phố chủ động kiểm soát việc chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, cân đối, điều hòa mục đích sử
dụng đất cho các ngành, lĩnh vực theo quy hoạch, qua đó tác động đến chuyển dịch cơ
cấu lao động và dân cư, giải quyết việc làm,...
- Đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi
trường sinh thái, góp phần quan trọng thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, giữ vững ổn định tình hình xã hội đáp ứng yêu cầu công nghiệp hóa và hiện đại hóa của tỉnh.
- Việc sử dụng đất của thành phố đã theo sát các chỉ tiêu quy hoạch được duyệt.
Quá trình sử dụng đất đều dựa trên những quan điểm khai thác sử dụng hợp lý, tiết
chỉ tiêu đất phi nông nghiệp theo kết quả thống kê đất đai còn thấp so với quy hoạch đề ra.
3.5.2. Những tồn tại cơ bản
Bên cạnh những kết quả đạt được trong quá trình thực hiện QH, KHSDĐ đến năm 2015 của thành phố Biên Hòa vẫn còn những tồn tại sau:
- Việc phối hợp giữa các ngành trong công tác lập QH, KHSDĐ nhìn chung chưa
thật chặt chẽ. QH, KHSDĐ và quy hoạch các ngành khác chưa thực sự thống nhất, từ đó việc dự báo các nhu cầu sử dụng đất còn thiếu chính xác dẫn đến tình trạng dự báo
vừa thiếu, vừa thừa quỹ đất và thường phải điều chỉnh cho phù hợp.
- Giai đoạn 2011 - 2015 là giai đoạn giao thời trong thực hiện Luật đất đai 2003
và 2013. Do vậy nên nhiều dự án đã lập thủ tục theo Luật 2003 nhưng nay không phù
hợp với Luật 2013, phải lập lại hồ sơ nên ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa sát với thực tiễn, do chưa bám sát vào QHSDĐ đã được duyệt mà thường chỉ căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất của các ngành, các tổ chức sử dụng đất cũng như các xã, phường. Việc đăng ký nhu cầu sử dụng đất
của các tổ chức còn chủ quan, không có dự án tiền khả thi nên nhiều dự án đã được
phê duyệt nhưng không có khả năng thực hiện.
- Việc quản lý và sử dụng đất đai ở một số phường, xã chưa được chặt chẽ theo đúng QH, KHSDĐ, dẫn đến một số trường hợp người dân tự ý chuyển đổi mục đích sử
dụng không theo quy hoạch, gây khó khăn khi thu hồi đất để triển khai thực hiện dự
án.
- Đối với các xã khu vực nông thôn và các phường mới phát triển, áp lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng nhà ở là rất lớn, nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở
của người dân địa phương, đặc biệt là số lao động nhập cư làm việc tại các khu công
nghiệp (như: Trảng Dài, Long Bình, Long Bình Tân, An Hòa, Tam Phước, Phước Tân,
Hóa An,...). Tuy nhiên, tại một số xã chưa được lập quy hoạch chi tiết xây dựng (quy
hoạch phân khu); bộ máy quản lý cấp cơ sở chưa thực hiện chặt chẽ việc quản lý, kiểm
tra việc xây dựng của người dân, nên một số khu dân cư phát triển lộn xộn, thiếu cơ sở
hạ tầng đồng bộ.
- Trong quản lý và sử dụng đất đai còn lúng túng trong việc gắn kết giữa quy
hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển các ngành, quy hoạch xây dựng đô thị và
khu dân cư nông thôn; tại các xã, phường đã có quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, thường có sự điều chỉnh cục bộ để thực hiện dự án, làm thay đổi chỉ tiêu sử dụng đất được duyệt.
- Ngoài ra, việc giải tỏa, đền bù còn kéo dài nên cũng ảnh hưởng không nhỏ đến
3.5.3. Nguyên nhân tồn tại
Hầu hết các dự án trọng điểm trong đầu tư xây dựng chỉnh trang đô thị đều phải
giải tỏa trắng nhiều hộ dân, gây áp lực lớn trong việc bồi thường giải tỏa và bố trí tái định cư. Chính sách bồi thường, tái định cư trước đây còn nhiều bất cập, chưa đồng
bộ, chưa sát với thực tế của các địa phương nên khi áp dụng khó thực thi, phát sinh
nhiều khiếu kiện liên quan đến quyền lợi của người dân có đất bị thu hồi, làm cho nhiều dự án triển khai chậm.
Ngoài các dự án đã thực hiện (đã được thống kê vào hiện trạng), vẫn còn nhiều
dự án, công trình đã được giới thiệu địa điểm và chấp thuận chủ trương thu hồi đất, nhưng do khó khăn trong việc thu hồi, giải phóng mặt bằng, nên chưa được giao đất
chính thức để thống kê vào hiện trạng sử dụng đất. Vì vậy, tỷ lệ thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất trên địa bàn thành phố còn thấp.
Một số dự án đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch có ý nghĩa kinh tế xã hội
lớn, nhưng nhu cầu vốn đầu tư lớn vượt quá xa khả năng ngân sách của thành phố và sự hỗ trợ ngân sách của tỉnh. Việc quản lý và cấp phát vốn đầu tư chưa được chặt chẽ, đồng bộ giữa các cấp, ngành có liên quan dẫn đến dự án theo trình tự ưu tiên đã được
duyệt trong quy hoạch thì không có vốn thực hiện, trong khi công trình không có trong
phương án quy hoạch thì lại có vốn đầu tư. Bên cạnh đó, chính sách thu hút vốn đầu tư
thực hiện các dự án cũng chưa được quan tâm, không tạo ra lợi thế cạnh tranh theo
từng địa bàn (theo chương trình chung của tỉnh) dẫn đến nhiều dự án phải kéo dài thời
gian so với dự kiến.
Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị diễn ra liên tục nhưng chưa được quản lý cập nhật đồng bộ, chức năng quy hoạch được điều chỉnh tùy tiện
theo lợi ích của nhà đầu tư dẫn đến các nhu cầu sử dụng đất có thay đổi so với quy
hoạch được duyệt. Đối với các dự án đã được giao đất và có quy hoạch chi tiết nhưng
sau khi thực hiện, phần diện tích dành cho phát triển hạ tầng không được đầu tư xây
dựng, bàn giao cho địa phương để quản lý hoặc xây dựng theo quy hoạch, ngược lại bị điều chỉnh chức năng để đưa vào mục đích khác dẫn đến nhiều dự án dân cư đô thị không có đầy đủ các công trình phúc lợi công cộng.
Tiềm lực về kinh tế của thành phố chưa đủ mạnh nên chưa mạnh dạn đầu tư phát
triển trước hệ thống hạ tầng chính để thu hút các nhà đầu tư xây dựng các khu chức năng theo quy hoạch đã được xác định, dẫn đến đa số diện tích đất nông nghiệp ở các
vùng ven bị xé nhỏ (do đầu cơ, do chuyển đổi mục đích trái phép, làm nhà ở tự phát) để đáp ứng nhu cầu thiết thực của nhân dân, phá vỡ không gian kiến trúc quy hoạch, gây khó khăn khi triển khai thực hiện dự án.
nhà ở tự phát tại các vùng ven theo kiểu nông thôn; việc quản lý xây dựng, quản lý quy
hoạch theo hướng đô thị còn thiếu và yếu, do vậy các khu vực dân cư đô thị hóa phát
triển lộn xộn, không theo kiến trúc cụ thể nào và thiếu các cơ sở hạ tầng đi kèm. Từ những đánh giá trên, để phát huy hiệu quả quản lý sử dụng đất, hạn chế những
tồn tại có khả năng khắc phục, công tác quy hoạch nói chung và công tác quy hoạch sử
dụng đất nói riêng là vô cùng cần thiết, giúp chúng ta giải quyết những mâu thuẫn cơ
bản trong việc hoạch định các chính sách về đất đai, phân bổ đất đai cho các nhu cầu
phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời gắn liền với quản lý, sử dụng đất bền vững, cân
bằng sinh thái, bảo vệ môitrường.
3.5.4. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện phương án QHSDĐ thành phố Biên Hòa đến năm 2020 phố Biên Hòa đến năm 2020
3.5.4.1. Về sử dụng đất
Trên cơ sở đánh giá hiện trạng sử dụng đất qua các năm; kết quả thực hiện QHSDĐ qua các thời kỳ; mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của
thành phố; kết hợp điều tra khảo sát trên địa bàn. Đề xuất điều chỉnh một số chỉ tiêu sử
dụng đất của Tp. Biên Hòa:
- Đất nông nghiệp: Đất trồng lúa hiện trạng năm 2015 là 395,64 ha, QH đến năm 2020 là 590,43. Điều chỉnhđến năm 2020 là 41,96 ha (toàn bộ là đất chuyên trồng lúa,
phân bổ tại xã Phước Tân), giảm 353,68 ha so với năm 2015 do chuyển sang đất phi
nông nghiệp và chuyển đổi trong nội bộ đất nông nghiệp (tại một số khu vực trồng lúa
01 vụ bấp bênh, thiếu hệ thốngtưới, tiêu, chủ yếu dựa vào thời tiết, sản xuất lúa không
hiệu quả nên người sử dụng đất đã chuyển đổi cơ cấu cây trồng sang các loại cây khác như hoa màu hoặc chuyển sang mô hình nông nghiệp đô thị trồng rau sạch, rau an toàn một số khu vực chuyển như ở xã Hiệp Hòa, xã Phước Tân qua trồng keo nguyên liệu,... cho hiệu quả cao hơn và phù hợp với tình hình, điều kiện thực tế địa phương).
Hình 3.8. Hiện trạng SDĐ lúa tại xã Phước Tân
Hình 3.9. Nước xả thải tại KCN
- Đất phi nông nghiệp: Đất khu công nghiệp đề xuất thực hiện chuyển đổi công năng khu công nghiệp Biên Hòa I thành khu đô thị, thương mại, dịch vụ do khu công
nghiệp này đã hình thành từ lâu đời, có hệ thống cơ sở hạ tầng đã lạc hậu, đặc biệt là hệ thống xử lý nước thải không đảm bảo, gây ảnh hưởng đến môi trường sống của người dân trong khu vực và nguồn nước sông Đồng Nai.
Hiện trạng năm 2015 đất khu công nghiệp là 2137,70 ha, QH đến năm 2020 là
1.767,00 ha. Điều chỉnh QH đến năm 2020 diện tích đất khu công nghiệp trên địa bàn thành phố là 1.781,15 ha, tăng 14,15 ha so với QH được duyệt, trong đó:
- Chu chuyển tăng 351,66 do tiếp tục quy hoạch mở rộng các khu công nghiệp:
Khu công nghiệp Amata; Khu công nghiệp Hố Nai giai đoạn II; Khu công nghiệp
Giang Điền.
- Chu chuyển giảm 337,51 ha thực hiện chuyển đổi công năng khu công nghiệp
Biên Hòa I sang đất ở đô thị.
3.5.4.2. Hoàn thiện quy định về công tác QH
- Hoàn thiện hệ thống pháp luật về QH nói chung, trong đó nên cân nhắc việc quy định một ngành duy nhất chủ trì việc lập các loại QH (trong đó có QHSDĐ) nhằm đảm bảo tính thống nhất, hạn chế những khó khăn, chồng chéo giữa các QH như hiện
thời.
- Rà soát, ban hành đầy đủ, kịp thời, phù hợp với thực tiễn các quy định liên quan về lập, quản lý và thực hiện QHSDĐ như: quy trình, định mức, chế tài xử lý các vi
phạm...
3.5.4.3. Nâng cao chất lượng QHSDĐ:
- Quan tâm đào tạo, tập huấn nhằm nâng cao chất lượng chuyên môn nghiệp vụ và ý thức trách nhiệm trong lập, quản lý, giám sát thực hiện QHSDĐở các cấp,đặc biệt là
ở cấp huyện, xã.
- Phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các địa phương trong công tác lập QHSDĐ;
lập QHSDĐ phải đặc biệt coi trọng dự báo nhu cầu quỹ đất cho phát triển các ngành, lĩnh vực, tính toán khoa học, sát với chương trình, KH phát triển kinh tế - xã hội.
3.5.4.4. Tiến độ lập, phê duyệt QHSDĐ cần phải được quan tâm để đáp ứng kịp thời
cho việc quản lý, SDĐ theo yêu cầu của thực tiễn
3.5.4.5. Về quản lý và giám sát QHSDĐ:
- Công bố công khai, kịp thời nội dung QHSDĐ; thực hiện tốt công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai, nhằm nâng cao nhận thức về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người SDĐ, thông qua đó tạo ra sự đồng thuận cao trong việc tổ chức
- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm, kịp thời các
hành vi vi phạm trong quản lý và SDĐ đai.
3.5.4.6. Về vốn đầu tư:
- Rà soát, bổ sung cơ chế, chính sách tạo môi trường đầu tư thông thoáng, hấp
dẫnđầu tư; tổ chức các chương trình xúc tiến đầu tư trong và ngoài nước; kêu gọi đầu tư dưới nhiều hình thức: đầu tư trực tiếp, gián tiếp, đầu tư theo phương thức hợp tác,
liên doanh.
- Hỗ trợ tín dụng cho các doanh nghiệp thực hiện các dự án ngành công nghiệp ưu tiên, du lịch, xây dựng kết cấu hạ tầng, sản xuất các sản phẩm chất lượng cao, chế
biến sản phẩm có giá trị gia tăng và hướng đến xuất khẩu.
- Thực hiện tốt chương trình xã hội hóa để thu hút đầu tư trong các lĩnh vực giáo
dục - đào tạo, y tế, văn hóa, thể thao, khoa học công nghệ và môi trường. Đẩy mạnh
việc đấu giá quyền SDĐ, đấu thầu dự án có SDĐ.
3.5.4.7. Về bồi thường, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công
trình, dự án:
- Tiếp tục hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất, nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng để thực hiện các công trình, dự án.
- Ưu tiên thực hiện các dự án tái định cư để ổn định đời sống của người dân có đất bị thu hồi. Hỗ trợ về kinh phí, tư vấn và đào tạo nghề cho các đối tượng có đất bị
thu hồi để chuyển đổi ngành nghề phù hợp.
3.5.4.8. Về chính sách hỗ trợ:
- Xây dựng cơ chế, chính sách ưu đãi đầu tư của thành phố đối với các dự án sản
xuất sạch, thân thiện môi trường, dự án có số vốn đầu tư lớn, dự án có sản phẩm công
nghệ cao, dự án đầu tư ở địa bàn nông thôn.
- Thực hiện chương trình hỗ trợ doanh nghiệp địa phương tăng sức cạnh tranh và hội nhập, khuyến khích doanh nghiệp đầu tư mở rộng sản xuất, nâng cao hiệu quả kinh
tế. Thực hiện tốt công tác xúc tiến thương mại, tìm kiếm mở rộng thị trường tiêu thụ
sản phẩm.
- Đầu tư có trọng điểm và kịp thời trên các lĩnh vực như: công nghiệp, kết cấu hạ
tầng nông thôn, quỹ nhà ở đô thị, đặc biệt là phát triển làng nghề, kinh tế trang trại ở nông thôn để tạo thêm việc làm mới, nâng cao thu nhập cho người dân.
3.5.4.9. Giải pháp phối hợp:
- Phối hợp tốt với các Bộ, ngành trong việc thực hiện các dự án, công trình trọng điểm cấp Quốc gia trên địa bàn thành phố như: cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, đường vành đai 3, 4 - thành phố Hồ Chí Minh,… làm đòn bẩy để thúc đẩy phát triển hạ tầng
kết nối và phát triển các ngành kinh tế trên địa bàn thành phố.
- Chủ động phối hợp, liên kết với các địa phương trong Vùng KTTĐ phía Nam và vùng Đông Nam Bộ trong việc thực hiện các công trình QH có liên quan giữa các địa phương; trong sản xuất và tiêu thụ sản phẩm.