3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.2. Tình hình quản lý đất đai, kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận tại Việt Nam
1.2.2.1. Trước khi có Luật đất đai 2003
Trong các thời kỳ khác nhau, Nhà nƣớc ta đã ban hành hệ thống văn bản pháp luật phù hợp với hoàn cảnh thực tế đất nƣớc để đảm bảo tính chặt chẽ, cơ sở pháp lý cho công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận đất đai. Cho đến nay, hệ thống văn bản pháp luật về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động đất đai đang ngày càng đƣợc hoàn thiện giúp cho cơ quan quản lý đất đai và ngƣời sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hoà đƣợc thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trƣớc đây đều bị bãi bỏ. Tháng 11/1953, Hội nghị ban chấp hành Trung ƣơng Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cƣơng lĩnh cải cách ruộng đất. Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua “Luật cải cách ruộng đất”, xoá bỏ chế độ phong kiến, thực hiện khẩu hiệu “ngƣời cày có ruộng”. Hiến pháp năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về ruộng đất là: Sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể và sở hữu tƣ nhân. Chính sách đất đai thời kỳ này chú trọng việckhuyến khích nhân dân khai hoang mở rộng, bảo vệ và cải tạo đất đai. Tháng 4/1975,đất nƣớc thống nhất, cả nƣớc đi lên xây dựng chủ nghĩa xã hội. Năm 1976, Nhà nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã ban hành các văn bản pháp luật để điều chỉnh mối quan hệ đất đai, trong đó có nội dung tổ chức thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai trong cả nƣớc. Ngày 20/6/1977, Chính Phủ ban hành Quyết định số 169/QĐ-CP để thực hiện nội dung trên. Năm 1980, Hiến pháp nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời quy định tại điều 19: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, Tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm lục địa, các xí nghiệp...cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Giai đoạn này công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính đƣợc Đảng và Nhà nƣớc ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau: Ngày 01/7/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ-CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nƣớc; Ngày 10/11/1980, Thủ tƣớng Chính phủ ra Chỉ thị số 299-TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nƣớc; Ngày 05/11/1981, Tổng cục Quản lý Ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ-ĐKTK quy định về trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Ngày 08/01/1988, Luật Đất đai đầu tiên của nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời. Tại điều 9 nêu rõ: “đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. Đây là một trong những nội dung quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Cùng ngày, Hội đồng Bộ Trƣởng (nay là Chính Phủ) ra Chỉ thị số 67/CT về một số việc cần triển khai để thi hành Luật Đất đai năm1988. Trong khoản 2, điều 6 nêu rõ: “Chỉ đạo hoàn thành việc đo đạc, phân hạng và đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất”; Ngày 23/3/1989, Hội đồng Bộ trƣởng ban hành Nghị định số 30/HĐ về việc thi hành Luật Đất đai, tại điều 4, Chƣơng I có nêu: “Ngƣời đang sử dụng đất hợp pháp là ngƣời đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”; Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ-ĐKTK ngày 24/7/1989, về đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Thông tƣ số 302/TT-ĐKTK này 28/10/1989 hƣớng dẫn thi hành Quyết định 201/QĐ-ĐKTK; Để phù hợp hơn với nền kinh tế, xã hội trong hoàn cảnh mới, Hiến pháp năm1992 đƣợc ban hành và trong đó một lần nữa khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc...cùng các tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Trên cơ sở đó, Luật Đất đai 1993 đã đƣợc Quốc hội khoá IX thông qua ngày 14/7/1993. Trong đó khẳng định công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong 7 nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Sau đó, Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản dƣới luật nhằm tăng cƣờng công tác quản lý, sử dụng đất, giao đất ổn định lâu dài cho ngƣời sử dụng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
- Nghị định số 64/CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp;
- Công văn 434/CV-ĐC tháng 7/1993 của Tổng cục Quản lý ruộng đất ban hành tạm thời mẫu sổ sách hồ sơ địa chính;
- Nghị định số 02/CP ngày 15/01/1994 của Chính phủ quy định việc giao đất lâm nghiệp cho tổ chức; hộ gia đình, cá nhân vào mục đích lâm nghiệp;
- Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị;
- Quyết định số 499/QĐ-ĐC ngày 27/7/1995 của Tổng cục Địa chính quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sổ theo dõi biến động đất đai;
- Công văn số 1427/CV-ĐC của Tổng cục địa chính ban hành ngày 13/10/1995 hƣớng dẫn xử lý một số vấn đề đất đai để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị;
- Thông tƣ số 346/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính;
- Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ ngày 20/02/1998 về đẩy mạnh và hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp;
- Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/7/1999 của Thủ tƣớng Chính phủ về một số biệnpháp đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn;
- Công văn số 776/CV-NN ngày 28/7/1999 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở đô thị;
- Công văn số 830/CP-NN ngày 10/8/1999 của Chính phủ về việc tiếp tục thực hiện Chỉ thị số 18/CT-TTg ngày 01/7/1999;
- Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ quy định về lệ phí trƣớc bạ;
- Thông tƣ liên tịch số 1442/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của Bộ Tàichính và Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg ngày 01/7/1998 của Thủ tƣớng Chính phủ;
- Nghị số 04/2000/NĐ-CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện đƣợc cấp xét và không đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Nhằm đƣa công tác quản lý đất đai chặt chẽ và phù hợp với thực tiễn mới, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1993 đƣợc Quốc hội khoá IX thông qua, tại kỳ họp thứ 4, ngày 02/12/1998 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
- Luật Đất đai năm 1993 (đã sửa đổi bổ sung năm 1998), đƣợc Quốc hội khoá X thông qua tại kỳ họp thứ 9, ngày 29/6/2001. Thông tƣ số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn các thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tƣ số 346/TT-TCĐC ngày 16/03/1998.Thông tƣ 93/2002/TT-BTC ngày 21/10/2002 của Bộ Tài chính quy định chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính đối với tổ chức, hộ gia đình, cán hân.
1.2.2.2. Sau khi có Luật đất đai 2003
Ngày 16/11/2003, Luật đất đai 2003 đƣợc ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Luật đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vƣớng mắc mà Luật đất đai giai đoạn trƣớc chƣa giải quyết đƣợc. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản dƣới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện:
Chỉ thị số số 05/2004/CT - TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tƣớng Chính phủ về việc các địa phƣơng phải hoàn thành việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong năm 2005.
Nghị định số 181/2004/NĐ - CP ngày 29/10/2004 hƣớng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 do Chính phủ ban hành.
Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thông tƣ số 29/2004/TT - BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng về việc hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
Quyết định số 08/2006/QĐ - BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ - BTNMT ngày 01/11/2004.
Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, h trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai .
Thông tƣ số 06/2007/TT - BTNMT ngày 15/06/2007 hƣớng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ - CP ngày 05/05/2007.
Thông tƣ số 09/2007/TT - BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng hƣớng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, Luật này có hiệu lực kể từ ngày 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 có 14 chƣơng với 212 điều, tăng 7 chƣơng và 66 điều, đã khắc phục, giải quyết đƣợc những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nƣớc, thu hút đƣợc sự quan tâm rộng rãi của nhân dân.
Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời, Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản dƣới luật thay thế các văn bản cũ:
Bảng 1.1. c v n n i u t
Văn bản hướng dẫn Văn bản bị thay thế
Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của luật đất đai (Có hiệu lực từ 01/07/2014).
{- Thông t 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nh n quyền sử ụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn iền v i đất ( ó hiệu ực từ 05/07/2014).
- Thông t 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính (Có hiệu ực từ 05/07/2014). - Thông t 25/2014/TT-BTNMT về n đồ địa chính ( ó hiệu ực từ 05/07/2014)} Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004. Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007. Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/ 2009. Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009.
Luật đất đai năm 2013 bổ sung quy định về các trƣờng hợp đăng ký đất đai lần đầu, đăng ký biến động, đăng ký đất đai trên mạng điện tử; bổ sung quy định trƣờng hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều ngƣời thì cấp cho m i ngƣời một Giấy chứng nhận hoặc cấp chung một sổ đỏ trao cho ngƣời đại diện. Tuy nhiên, Giấy chứng nhận ghi đầy đủ tên của những ngƣời có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trƣờng hợp đất là tài sản chung của vợ chồng thì ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng (trừ trƣờng hợp vợ, chồng có thỏa thuận ghi tên một ngƣời). Nếu Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ tên của vợ hoặc chồng thì đƣợc cấp đổi sang Giấy chứng nhận mới ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng nếu có nhu cầu.
Luật đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trƣờng hợp sử dụng đất đƣợc cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ đang sử dụng đất có và không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặc dù Luật mới quy định “ cấp giấy chứng nhận đƣợc cấp theo từng thửa đất” nhƣng nếu ngƣời sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phƣờng, thị trấn mà có yêu cầu thì đƣợc cấp một giấy chứng nhận chung cho các thửa đất đó.
Nếu đất liên quan đến đình, đền, am, từ đƣờng, miếu, nhà thờ họ đƣợc UBND cấp xã xác nhận là sử dụng chung cho cộng đồng dân cƣ thì đƣợc cấp giấy chứng nhận.
Luật cũng quy định những trƣờng hợp có thể cấp giấy chứng nhận ngay cả khi không có giấy tờ về QSDĐ. Những hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trƣớc ngày Luật có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ Luật quy định vẫn đƣợc cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất không có các giấy tờ theo quy định nhƣng đất đã đƣợc sử dụng ổn định trƣớc ngày 01/7/2014 và không vi phạm pháp luật về dất đai, nay đƣợc UBND cấp xã xác nhận đã phù hợp với quy hoạch sử dụng đất sẽ đƣợc cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra, Luật đã giao cho Chính phủ quy định các loại giấy tờ khác đƣợc xác lập trƣớc ngày 15/10/1993 đƣợc xét cấp giấy chứng nhận nhằm giải quyết vƣớng mắc thực tiễn. Hộ gia đình, cá nhân đƣợc sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan Nhà nƣớc có thẩm quyền đã đƣợc thi hành thì đƣợc cấp giấy chứng nhận, trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận thì đƣợc cấp Giấy chứng nhận, trƣờng hợp chƣa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật… Có thể nói Luật Đất đai 2013 ra đời đáp ứng kịp thời nhu cầu phát triển thực tiễn của đất nƣớc. Bên cạnh đó các văn bản hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai đƣợc ban hành kịp thời để các địa phƣơng, các ngành tổ chức thực hiện, trong đó quy định rất chi tiết về thủ tục hành chính trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành những văn bản chuyên môn cụ thể