3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.4. Đánh giá kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, quyền sở
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại thành phố Biên Hòa
Từ kết quả phân tích số liệu trên, có thể thấy rằng công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn tỉnh Đồng Nai nói chung và thành phố Biên Hòa nói riêng đƣợc sự quan tâm, đặc biệt của các cấp uỷ đảng, chính quyền địa phƣơng. Công tác đo đạc thành lập bản đồ địa chính đƣợc thực hiện ngay sau khi có luật đất đai năm 1993 song song với nó là công tác kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận. Trƣớc khi Luật đất đai 2003 hình thành trên địa bàn thành phố Biên Hòa đã cơ bản hoàn thành công tác kê khai đăng ký trên địa bàn 30 phƣờng, xã. Sau khi có luật đất đai 2003 Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Biên Hòa đƣợc thành lập theo Quyết định số 1484/QĐ-UBND ngày 29/6/2005 của UBND thành phố Biên Hòa, bắt đầu hoạt động từ ngày 01/7/2005, là cơ quan dịch vụ công, hoạt động theo loại hình đơn vị sự nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động thƣờng xuyên, có chức năng tổ chức thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất và bản đồ về sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa chính về quản lý và sử dụng đất. Từ đây công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu đƣợc thực xem nhƣ một nhiệm vụ chính trị có kế hoạch hàng năm theo chỉ tiêu của Thành Ủy và UBND thành phố Biên Hòa.
Do đó, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất phải phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố Biên Hòa xây dựng kế hoạch riêng cho công tác kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận lần đầu hàng năm và đảm bảo hoàn thành kế hoạch. Để đạt đƣợc điều này đội ngũ cán bộ địa chính phƣờng, xã và nhân viên Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Biên Hòa chuyên viên Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng đã từng bƣớc kiện toàn, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cơ bản đáp ứng với yêu cầu công việc.
Năm 2013 là năm cuối cùng thực hiện việc cấp giấy chứng nhận theo Luật đất đai năm 2003. Ngày 04/04/2013 Chính phủ đã ban hành chỉ thị số 05/CT-TTg “về t p
trung chỉ đạo và t ng c ờng iện ph p thực hiện để trong n m 2013 hoàn thành cơ n việc cấp giấy chứng nh n quyền sử ụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn iền v i đất”. Theo đó thành phố Biên Hòa đã rà soát hồ sơ chƣa cấp giấy và xây
dựng kế hoạch với số giấy cần cấp là 6.900 giấy chứng nhận. Với sự quan tâm chỉ đạo của UBND thành phố Biên Hòa đến cuối năm 2013 đã thực hiện thẩm tra cấp giấy với số lƣợng là 8.027 giấy chứng nhận và thành phố Biên Hòa cơ bản hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu. Tuy nhiên việc hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu dựa trên số liệu về tổng số hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận, số lƣợng hồ sơ chƣa đủ điều kiện cấp giấy vẫn còn khá nhiều (25.854 hồ sơ/25.854 thửa), đặc biệt ở các phƣờng xã đo đạc thành lập lại bản đồ địa chính nhƣ: An Hòa, Bửu Hòa, Phƣớc Tân, Tam Phƣớc, Trảng Dài, Long Bình và Tân Hòa.
Trong đó việc cấp giấy chứng nhận cho phƣờng Long Bình là đặc biệt khó khăn do đặc thù đây là đất vùng đất thuộc căn cứ quân sự Long Bình đƣợc Bộ Quốc phòng bàn giao về cho địa phƣơng quản lý vào năm 1995. Tuy nhiên trƣớc đó đã có nhiều ngƣời dân tự ý vào sử dụng đất, xây dựng nhà ở và sinh sống, do đó trong quá trình cấp giấy chứng nhận thì các đối tƣợng này đƣợc địa phƣơng cho rằng họ sử dụng đất là do đã lấn chiếm đất để sử dụng dẫn đến khi cấp giấy chứng nhận thì đất phải phù hợp với quy hoạch và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính rất cao theo dạng đất lấn chiếm, điều này không đƣợc sự đồng tình của ngƣời sử dụng đất, dẫn đến ngƣời sử dụng đất không đồng ý nhận giấy chứng nhận và thƣờng xuyên khiếu lại, kiếu kiện.
Đối với các phƣờng xã An Hòa, Phƣớc Tân, Tam Phƣớc số lƣợng hồ sơ chƣa cấp giấy nhiều là do 3 xã trên đƣợc chuyển giao đơn vị hành chính từ huyện Long Thành về thành phố Biên Hòa vào năm 2010 với số lƣợng hồ sơ đƣợc bàn giao là 19.554 hồ sơ. Sau khi tiếp nhận bàn giao, thành phố Biên Hòa đã tổ chức rà soát phân loại hồ sơ. Từ đó đƣa vào kế hoạch hàng năm để tổ chức cấp giấy. Tuy nhiên do đặc thù các xã trên có rất nhiều đất do nông, lâm trƣờng quản lý, ngƣời dân lấn chiếm sử dụng nay không thể lập thủ tục cấp giấy chứng nhận, cộng với việc hồ sơ đăng ký không đầy đủ, kê khai không chính xác nguồn gốc đất. Cùng với các phƣờng Bửu Hòa, Trảng Dài, và Tân Hòa thì đây là các phƣờng xã có sự biến động về đất đai rất lớn,
tình trạng phân lô, bán nền diễn ra thƣờng xuyên từ trƣớc và sau khi đo đạc thành lập lại bản đồ địa chính dó đó hồ sơ đăng ký cấp không còn phù hợp với thực tế sử dụng, và không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận. Đồng thời đây là các xã phƣờng tập trung rất nhiều các đơn vị quân đội đóng quân cùng với đó việc phân cấp đất cho các quân nhân trong quân đội xây dựng nhà ở để ổn định cuộc sống, yên tâm công tác diễn ra khi bắt đầu có Luật đất đai năm 1987 đến nay. Từ đó hình thành các khu gia đình quân nhân nằm xen kẽ với các khu dân cƣ, sau đó các khu gia đình quân nhân đƣợc bàn giao về cho địa phƣơng quản lý.
Tuy nhiên việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận diễn ra không đồng thời với việc bàn giao, điều này làm ảnh hƣởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy chứng nhận cho các hộ gia đình quân nhân thƣờng cao hơn rất nhiều so với các hộ gia đình cá nhân sử dụng đất trong khu dân cƣ khác. Điều đó dẫn đến việc khiếu nại về công tác cấp giấy chứng nhận, việc xác định nghĩa vụ tài chính trong các khu gia đình quân nhân diễn ra ngày càng nhiều, công tác phát giấy chứng nhận gặp nhiều khó khăn, số lƣợng giấy chứng nhận tồn ngày càng tăng. Cùng với đó do lịch sử quản lý đất đai và nhà ở tại thành phố Biên Hòa rất phức tạp. Rất nhiều trƣờng hợp chủ sử dụng nhà đất không có giấy tờ hợp lệ do giao trái thẩm quyền, đa số chủ sử dụng đất không còn giữ đƣợc giấy tờ giao đất, biên lai, phiếu thu tiền, các loại giấy tờ nộp tiền, đất lấn chiếm, đất không rõ nguồn gốc, để đƣợc sử dụng đất chƣa đƣợc cấp giấy chứng nhận. Vì thế khi lập, thẩm định hồ sơ gặp rất nhiều khó khăn trong khâu thẩm tra, kéo dài thời gian xác minh, kiểm tra hồ sơ lƣu trữ. Đây là một cản trở lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận. Nguyên nhân là do tình trạng mua bán chuyển nhƣợng nhà đất diễn ra thƣờng xuyên mà đa phần là chuyển nhƣợng trao tay nhiều chủ sử dụng nên không giữ đƣợc giấy tờ gốc tại thời điểm chủ đầu tiên bắt đầu sử dụng đất. Thêm vào đó là tình trạng lấn, chiếm, xây dựng nhà trái phép không phép nên thông tin nhà đất chƣa đƣợc đăng ký đất đai để quản lý đầy đủ trong hệ thống sổ sách. Nếu có thì do hồ sơ kê khai đã cách khá lâu nên luôn có những thông tin mới biến động, khiến cho hồ sơ kê khai bị lạc hậu, phải bổ sung thay đổi thông tin. Nguyên nhân này cũng làm mất nhiều thời gian cho công tác chuẩn bị xây dựng, kiểm tra, thẩm định hồ sơ, gây khó khăn cho việc thực hiện đúng tiến độ cấp giấy chứng nhận.
Sau khi Luật đất đai 2013 ra đời thay thế Luật đất đai 2003. Đi cùng là Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 25/05/2004 thay thế cho Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004, Nghị định 84/2007/NĐ CP ngày 25/05/2007 và Nghị định số 88/2009/NĐ-CPngày 19/10/2009. Trong đó tại khoản 1 điều 20 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 25/05/2014 quy định “1. Hộ gia đình, c nhân sử ụng đất có
nhà ở, công trình xây ựng kh c từ tr c ngày 15 th ng 10 n m 1993; nay đ ợc Ủy an nhân ân cấp xã nơi có đất x c nh n không có tranh chấp sử ụng đất; việc sử ụng đất tại thời điểm nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nh n quyền sử ụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài s n kh c gắn iền v i đất à phù hợp v i quy hoạch sử ụng đất, quy hoạch chi tiết xây ựng đô thị hoặc quy hoạch xây ựng điểm ân c nông thôn hoặc quy hoạch xây ựng nông thôn m i đã đ ợc cơ quan nhà n c có thẩm quyền phê uyệt (sau đây gọi chung à quy hoạch) hoặc không phù hợp v i quy hoạch nh ng đã sử ụng đất từ tr c thời điểm phê uyệt quy hoạch hoặc sử ụng đất tại nơi ch a có quy hoạch thì đ ợc công nh n quyền sử ụng đất nh sau:…”
Với quy định này thì ngƣời sử dụng, sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch nhƣng đã sử dụng trƣớc thời điểm đƣợc nhà nƣớc công bố quy hoạch thì vẫn đƣợc xét cấp giấy chứng nhận, đây là một chính sách thay đổi so với Luật đất đai 2003 ảnh hƣởng trực tiếp đến công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu, giúp cho nhiều trƣờng hợp từ không đủ điều kiện cấp giấy, nay đủ điều kiện xét cấp giấy chứng nhận làm nguồn hồ sơ cấp giấy chứng nhận đƣợc tăng lên. Và công tác cấp giấy chứng nhận tại thành phố Biên Hòa tiếp tục đƣợc triển khai.
Ngoài ra, nhìn chung về phía cơ quan nhà nƣớc, Đảng uỷ, Uỷ ban nhân dân, cán bộ địa chính còn cầu toàn, sợ trách nhiệm, ngại va chạm, ngại khó nên chƣa giám mạnh dạn xác nhận hồ sơ, chƣa thực sự tích cực triển khai công việc. Nguyên nhân chính là do chủ hộ không có hồ sơ gốc, cán bộ cơ sở thƣờng không nắm chắc đƣợc nguồn gốc nhà đất, không có hồ sơ lƣu trữ do đất giao trái thẩm quyền, thông thƣờng UBND các xã, thị trấn, tổ chức, cụm dân cƣ, ngƣời giao đất thời điểm trƣớc, các nhiệm kỳ trƣớc đây thƣờng muốn che dấu hồ sơ, nên khi hết nhiệm kỳ cán bộ nghỉ chế độ thì hồ sơ cũng không còn lƣu trữ. Chính quyền các xã, phƣờng, cán bộ địa chính cơ sở còn thiếu nhiệt tình với công việc, ngại học hỏi kinh nghiệm, chuyên môn, thiếu linh hoạt khi xử lý hồ sơ.
Về phía ngƣời dân còn chƣa thực sự coi trọng giấy chứng nhận, đặc biệt với những hộ dân chỉ dùng nhà, đất để ở không kinh doanh buôn bán gì. Họ có tƣ tƣởng không cần giấy chứng nhận, họ vẫn có thể ở, để lại cho con cái, mà không có ảnh hƣởng gì, không ai vào chiếm đƣợc.
Đội ngũ cán bộ địa chính cho công tác xét duyệt cấp giấy chứng nhận còn thiếu và yếu.
Thiếu ở ch là: Số lƣợng cán bộ còn ít, lực lƣợng cán bộ địa chính phải kiêm nhiệm nhiều nhiệm vụ khác ngoài việc đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận nhƣ: hoà giải tranh chấp, giải phóng mặt bằng, phối hợp xử lý vi phạm đất đai, ….
Yếu ở ch : Năng lực cán bộ còn yếu do đó hồ sơ kê khai đăng ký còn nhiều sai sót, chất lƣợng kém.
Nhiều cán bộ địa chính cơ sở chƣa thực sự nắm vững đƣợc các chính sách liên quan đến việc cấp giấy chứng nhận nhƣng lại có tƣ tƣởng bảo thủ, trì trệ, không chịu
tiếp thu, học hỏi. Hơn nữa Chủ tịch Uỷ ban nhân dân cấp xã, phƣờng thƣờng có nhiều biến động sau m i kỳ luân chuyển cán bộ hoặc bầu cử Hội đồng nhân dân. Do đó cán bộ không nắm vững đƣợc tình hình nhà đất trên địa bàn cơ sở dẫn đến lúng túng trong công tác.
Thêm vào đó tinh thần trách nhiệm phục vụ dân, ý thức làm việc của đội ngũ cán bộ địa chính còn kém, phổ biến tình trạng trì trệ kém linh hoạt.
Ngoài ra vấn đề đạo đức nghề nghiệp trong công tác cấp giấy chứng nhận là một vấn đề còn nhiều bất cập. Vẫn còn tồn tại một số cán bộ địa chính không tận tâm với nghề; lợi dụng quyền để trục lợi cho bản thân; nhiều trƣờng hợp lập hồ sơ cấp giấy chứng nhận sai nguồn gốc, còn tranh chấp đất đai nhƣng đã trình hồ sơ cấp giấy chứng nhận.
Những hạn chế của đội ngũ cán bộ đã gây ảnh hƣởng rất lớn cho công tác thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận tại thành phố Biên Hòa.
Ngoài những khó khăn và hạn chế nêu trên thì thành phố Biên Hòa cũng đã đạt đƣợc những thành tựu trong công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận lầu đầu cho hộ gia đình cá nhân.
Hoàn thành công tác kê khai đăng ký trên địa bàn toàn thành phố giúp cho công tác quản lý hồ sơ cũng nhƣ nguồn gốc sử dụng đất đƣợc rõ ràng. Ngoài những thửa đất bị vƣớng mắc trong quá trình xét cấp giấy, thì những thửa đất đủ điều kiện thƣờng xuyên đƣợc rà soát và xét cấp giấy chứng nhận, đối với những thửa đất chƣa đủ điều kiện cấp giấy cũng đã đƣợc UBND xã, phƣờng xét duyệt nguồn gốc cụ thể và đƣợc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất phân loại và lƣu giữ đúng quy định, thuận lợi cho công tác rà soát hồ sơ khi chính sách pháp luật về đất đai thay đổi tác động trực tiếp đến công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu.
Các thửa đất sau khi cấp giấy đƣợc Scan đƣa vào dữ liệu địa chính trên phần mềm phân hệ quản lý đất đai, làm cơ sở cho việc giải quyết các hồ sơ khi ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền của mình.
Cùng với việc Luật đất đai 2013 đƣợc ban hành, Văn phòng đăng ký đất đai một cấp tại tỉnh Đồng Nai cũng đƣợc hình thành. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất các huyện, thị xã và thành phố Biên Hòa trên địa bàn tỉnh Đồng Nai đƣợc tách khỏi Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng cấp huyện và chuyển thành các Chi nhánh của Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai. Điều này làm thay đổi rất nhiều đến hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa, tuy nhiên do mô hình Văn phòng đăng ký một cấp trƣớc đó đã đƣợc thí điểm thực hiện trên địa bàn 4 tỉnh là Hà Nam, Đã Nẵng, Hải Phòng và Đồng Nai từ năm 2012, theo đó thẩm quyền ký cấp giấy chứng nhận lần đầu vẫn đƣợc giao cho UBND thành phố Biên Hòa do đó
việc thành lập Văn phòng Đăng ký một cấp không làm ảnh hƣởng đến công tác cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn thành phố Biên Hòa.