3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.2.2. Đánh giá chung về tình hình sử dụng và tính hợp lý của việc sử dụng đất trên địa
trên địa bàn thành phố Biên Hòa
Trong thời gian qua, việc sử dụng đất hợp lý và hiệu quả đã đƣợc thành phố Biên Hòa coi trọng, điều đó đã góp phần quan trọng trong việc phát triển kinh tế , xã hội, ổn định an ninh chính trị trên địa bàn thành phố. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật của thành phố
từng bƣớc đƣợc đầu tƣ cải tạo nâng cấp, đô thị đƣợc chỉnh trang, thành phố đã thu hút nhiều đầu tƣ vào các dự án phát triển nhà ở, chung cƣ cao tầng, thƣơng mại, công nghiệp... Nhiều công trình, dự án đã hoàn thành và đƣa vào sử dụng, tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế - xã hội của thành phố.
- Những mặt tích cực:
Các ngành kinh tế của thành phố Biên Hòa có tốc độ tăng trƣởng khá cao, chuyển dịch cơ cấu kinh tế hợp lý, thu nhập bình quân đầu ngƣời tăng cao, đời sống dân cƣ đƣợc cải thiện.
Trong những năm qua, thành phố Biên Hòa đã không ngừng đầu tƣ xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng: giao thông, thủy lợi, y tế, giáo dục, văn hóa,... Nhiều trục giao thông chính yếu nhƣ Quốc lộ 51, quốc lộ 1, đƣờng Tránh Biên Hòa, ... đã từng bƣớc đƣợc nâng cấp, làm mới. Nhiều công trình về y tế, giáo dục, văn hóa - thể thao đã và đang đƣợc triển khai xây dựng mới nhƣ: bệnh viện Đa khoa Đồng Nai, các điểm trƣờng học, trung tâm văn hóa thể thao thành phố, qua đó đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển của thành phố, và góp phần quan trọng trong sự phát triển chung toàn thành phố.
Nhiều dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở, thƣơng mại, dịch vụ, cũng đƣợc đầu tƣ phát triển mạnh trong thời gian qua nhƣ Dự án phát triển đô thị Thung Lũng Xanh 40ha, Khu dân cƣ Phú Tín 15 ha, Biên Hòa Riverside Garden 16 ha, Công viên Biên Hùng, Công viên Phan Văn Trị, Siêu thị Coop Mart, Metro Biên Hòa, Siêu thị Big C, góp phần giải quyết việc làm, thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội và cải thiện đô thị ngày càng văn minh, sạch đẹp.
Nhìn chung trong giai 2010-2016, thành phố Biên Hòa đã ƣu tiên dành quỹ đất phát triển hệ thống đê bao thủy lợi, phát triển cây xanh đô thị. Do đó môi trƣờng đô thị ngày càng đƣợc cải thiện, cảnh quan đô thị dần đƣợc chỉnh trang.
- Những tồn tại:
Nhiều công trình, dự án còn triển khai khá chậm so với tiến độ thực hiện, chính vì vậy còn thiếu sự đồng bộ trong phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị. Trong một số dự án triển khai chậm quỹ đất chƣa đƣợc khai thác hiệu quả, nhiều diện tích bỏ hoang trong thời gian dài.
Tốc độ phát triển đô thị trên địa bàn Thành phố diễn ra khá nhanh dẫn đến một số nơi đô thị phát triển tự phát tràn lan đã tác động tiêu cực đến quá trình đô thị hóa, nhƣ thiếu các công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, ngập úng cục bộ do mƣa, ô nhiễm môi trƣờng...
Một số cơ sở sản xuất còn nằm xen trong khu dân cƣ đã gây ảnh hƣởng đến môi trƣờng và cảnh quan đô thị.
Đất nông nghiệp ngày càng giảm, không gian mở bị thu hẹp ảnh hƣởng đến việc kiểm soát triều và nƣớc mƣa gây ngập úng ở khu vực có địa hình thấp nhƣng chƣa có giải pháp đồng bộ để giải quyết vần đề này. Hiện nay thành phố Biên Hòa khoảng 20% diện tích đất phi nông nghiệp nằm trong khu vực dƣới đỉnh triều cƣờng (1,5m), thƣờng bị ngập nhƣng chƣa có giải pháp hiệu quả để khắc phục tình trạng này.
Do tốc độ phát triển đô thị nhanh dẫn đến nhiều tác động tiêu cực đối với quỹ đất nông nghiệp của Thành phố nhƣ bỏ hoang hóa, mua bán sang nhƣợng đất nông nghiệp, xây dựng nhà trái phép trên đất nông nghiệp vẫn còn diễn ra...
- Tính hợp lý của việc sử dụng đất:
Thành phố Biên Hòa có diện tích đƣa vào sử dụng chiếm 100% diện tích tự nhiên; diện tích đất chƣa sử dụng không còn, nhƣ vậy khả năng khai thác đất chƣa sử dụng để đƣa vào sử dụng cho các mục đích là không còn và sử dụng đất trong thời gian tới là sự chu chuyển giữa 2 nhóm đất nông nghiệp và phi nông nghiệp cũng nhƣ giữa các loại đất trong nội bộ 2 nhóm đất này với nhau.
Trong cơ cấu sử dụng đất thì nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tỷ lệ cao hơn nhóm đất nông nghiệp và có xu hƣớng tăng mạnh. Ngƣợc lại nhóm đất nông nghiệp có diện tích không lớn và đang có chiều hƣớng giảm mạnh do chu chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên, hầu hết các chỉ tiêu bình quân sử dụng đất phi nông nghiệp trên đầu ngƣời của Thành phố Biên Hòa đều thấp so với định mức sử dụng đất, đặc biệt là các chỉ tiêu bình quân đất cơ sở hạ tầng, đất công trình công cộng. Điều này cho thấy hiện tại cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của Thành phố chƣa đáp ứng đƣợc yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố trong tƣơng lai và xu hƣớng trong thời gian sắp tới nhóm đất phi nông nghiệp sẽ tiếp tục tăng mạnh do nhu cầu phát triển dân cƣ và cơ sở hạ tầng. Quỹ đất này sẽ đƣợc chu chuyển từ nhóm đất nông nghiệp.
Hiện trạng diện tích đất nông nghiệp của thành phố Biên Hòa còn khá lớn (1.850,56 ha). Với quỹ đất này thành phố Biên Hòa có điều kiện thuận lợi trong việc thu hút phát triển về công nghiệp và thƣơng mại - dịch vụ, cũng nhƣ đón nhận sự giãn nở về dân cƣ từ các thành phố trung tâm.
3.3. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC Đ NG KÝ VÀ CẤP GIẤ CHỨNG NHẬN LẦN ĐẦU CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ BIÊN HÒA 3.3.1 Quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu tại thành phố Biên Hòa
Tại thành phố Biên Hòa đang thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu bằng 2 quy trình:
Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt áp dụng cho toàn bộ các đối tƣợng sử dụng đất trên địa bàn thành phố.
Quy trình đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận dạng đơn lẻ áp dụng cho những đối tƣợng chƣa kê khai đăng ký đất đai dạng đồng loạt và đã đăng ký đất đai dạng đồng loạt nhƣng có nhu cầu tự mình hoàn thiện thủ tục để đƣợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ. Quy trình này đƣợc ban hành kèm theo Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 19/5/2015 của UBND tỉnh Đồng Nai về quy trình giải quyết thủ tục hành chính của UBND cấp huyện.
3.3.1.1. Quy trình đăng ký đất đai đồng loạt
S đồ 3.1. Quy trình đ ng ký đất đai đồng oạt trên địa àn thành phố Biên Hòa
CHUẨN BỊ ĐIỀU KIỆN TRIỂN KHAI THU THẬP TÀI LIỆU XÂY DỰNG KẾ HOẠCH CHUẨN BỊ VẬT TƢ KINH PHÍ CHUẨN BỊ LỰC LƢỢNG T.HUẤN TUYÊN TRUYỀN THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG Đ NG KÝ ĐẤT ĐAI HOÀN THIỆN TÀI LIỆU CHỈNH LÝ BỔ SUNG TÀI LIỆU ĐO ĐẠC SAO IN BẢN ĐỒ ĐỂ TỔ CHỨC Đ NG KÝ XÁC MINH ĐẤT, T N CHỦ SỬ DỤNG ĐẤT
Trình tự thủ tục thực hiện công tác đăng ký đất đai đồng loạt đƣợc tiến hành thông qua các bƣớc sau:
Bước 1. Công tác chuẩn bị
Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai xây dựng kế hoạch kê khai đăng ký trình Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, UBND thành phố Biên Hòa phê duyệt kế hoạch kê khai đăng ký.
Căn cứ kế hoạch kê khai đăng ký đƣợc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, UBND thành phố Biên Hòa phê duyệt Hội đồng đăng ký đất đai đƣợc thành lập và tổ chức công tác chuẩn bị (thu thập tài liệu, chuẩn bị vật tƣ, nhân lực, in sao bản đồ…)
Bước 2. Tổ chức kê khai đăng ký
Sau khi công tác chuẩn bị đã hoàn tất, hội đồng đăng ký đất đai tổ chức triển khai đăng ký, cho ngƣời sử dụng đất nhận đất trên bản đồ, phát hồ sơ và hƣớng dẫn kê khai hồ sơ đăng ký và các giấy tờ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất . Sau khi chủ sử dụng kê khai hồ sơ, tổ chức tiếp nhận và phát trả biên nhận cho ngƣời sử dụng đất và bàn giao hồ sơ đã tiếp nhận cho UBND xã, phƣờng.
* Thành phần hồ sơ:
- Đơn đề nghị cấp Giấy chứng nhận (theo mẫu);
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến ngồn gốc và quá trình sử dụng đất - Sơ đồ kỹ thuật thửa đất (đƣợc phát trong quá trình nhận đất trên bản đồ). - Bản sao giấy tờ về tài sản gắn liền với đất dựng (đối với trƣờng hợp xin cấp tài sản gắn liền với đất;
- Sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng (đối với trƣờng hợp xin cấp quyền sở hữu nhà ở;
- Bản sao các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai theo quy định của pháp luật (nếu có);
- Tờ khai nộp lệ phí trƣớc bạ nhà, đất (theo mẫu); - Tờ khai nộp tiền sử dụng đất (theo mẫu);
- Đơn đề nghị đƣợc ghi nợ tiền sử dụng đất, ghi nợ lệ phí trƣớc bạ (đối với trƣờng hợp chƣa có khả năng tài chính để nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trƣớc bạ).
Những trƣờng hợp chƣa kê khai đăng ký theo dạng hồ sơ đồng loạt khi có nhu cầu liên hệ trực tiếp bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND thành phố Biên Hòa lập thủ tục đăng ký trễ hạn.
3.3.1.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận lần đầu dạng đồng loạt cho các thửa đất đã kê khai đăng ký
S đồ 3.2. Quy trình cấp giấy chứng nh n đồng oạt trên địa àn thành phố Biên Hòa
HỒ SƠ Đ NG KÝ ĐẤT ĐAI
UBND PHƢỜNG XÃ XÉT DUYỆT HỒ SƠ
V N PHÕNG Đ NG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KIỂM TRA
PHÁP LÝ
LẤY PHIẾU Ý KIẾN KHU DÂN CƢ
XÁC NHẬN QUÁ TRÌNH SỬ DỤNG ĐẤT
THẨM TRA HÔ SƠ, CHUYỂN THÔNG TIN
ĐỊA CHÍNH
KIỂM TRA HIỆN TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT
PHÕNG TÀI NGUY N VÀ MÔI TRƢỜNG (Trình ký giấy) SOẠN THẢO TỜ TRÌNH UBND THÀNH PHỐ BI N HÕA (Ký giấy) V N PHÕNG Đ NG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT (kiểm tra việc thực hiện NVTC
Trình tự thủ tục thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận dạng đồng loạt đƣợc tiến hành thông qua các bƣớc sau
Bước 1: Tại UBND cấp ã:
Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký đất đai đồng loạt từ hội đồng đăng ký đất đai, UBND xã, phƣờng có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội dung kê khai đăng ký, xét duyệt nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch.
Niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp, nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân cƣ nơi có đất, tài sản gắn liền với đất trong thời hạn 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai và gửi hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Biên Hòa.
Bước 2: Tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Biên Hòa;
Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất ở nơi hiện trạng ranh giới sử dụng đất đã thay đổi hoặc kiểm tra bản trích đo địa chính thửa đất do ngƣời sử dụng đất nộp (nếu có);
Kiểm tra hồ sơ đăng ký; xác minh thực địa trong trƣờng hợp cần thiết; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều kiện đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào đơn đăng ký;
Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính, trừ trƣờng hợp không thuộc đối tƣợng phải nộp nghĩa vụ tài chính hoặc đƣợc ghi nợ theo quy định của pháp luật; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên và môi trƣờng trình ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; cập nhật bổ sung việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời đƣợc cấp.
Bước 3: tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Biên Hòa .
Kiểm tra hồ sơ và trình UBND thành phố Biên Hòa ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa.
Bước 4: Tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh Biên Hòa;
Tiếp nhận thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính từ Chi cục thuế thành phố Biên Hòa và phát trả thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho ngƣời sử dụng đất (nếu ngƣời sử dụng đất liên hệ trực tiếp tại Văn phòng Đăng ký đất đai - Chi nhánh
Biên Hòa) hoặc lập danh sách chuyển giao cho UBND phƣờng, xã nơi có đất để phát trả thông báo thực hiện nghĩa vụ tài chính cho ngƣời sử dụng đất.
Cập nhật dữ liệu địa chính và phát trả giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.
Nhƣ vậy, việc tổ chức kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu trên địa bàn thành phố Biên Hòa đã đƣợc triển khai trên địa bàn toàn thành phố Biên Hòa, sau khi chủ sử dụng nộp hồ sơ đăng ký trong đó đã kê khai đầy đủ nguồn gốc, quá trình sử dụng đất và các giấy tờ kèm theo để chứng minh, theo đó sẽ rất thuận lợi cho công tác xét duyệt nguồn gốc sử dụng đất của UBND các xã, phƣờng và công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đƣợc chặt chẽ hơn.
Với quy trình đăng ký, cấp giấy chứng nhận đồng loạt, Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa chủ động phối hợp với UBND xã, phƣờng tổ chức rà soát phân loại hồ sơ đã đăng ký thành các dạng hồ sơ cụ thể nhƣ: hồ sơ cấp đất nông nghiệp, hồ sơ có nguồn gốc sử dụng vào mục đích đất ở trƣớc và sau ngày 15/10/1993, hồ sơ tranh chấp…để UBND xã, phƣờng xác nhận nguồn gốc và quá trình sử dụng đất làm cơ sở cho Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai - Chi nhánh Biên Hòa thẩm tra đề xuất Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng trình UBND thành phố Biên Hòa ký cấp giấy chứng nhận cho ngƣời sử dụng đất sau đó chuyển thông tin địa chính sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
* Ưu điểm:
Việc tổ chức kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận dạng đồng loạt giúp cho ngƣời sử dụng đất tiết kiệm đƣợc thời gian, không phải đi lại nhiều lần, hồ sơ đăng ký đƣợc kê khai đầy đủ giúp cho công tác cấp giấy chứng nhận đƣợc thuận lợi hơn.
Quản lý đƣợc nguồn gốc sử dụng của từng thửa đất. Không làm sai lệch nguồn gốc đất gây ảnh hƣởng đến việc xác định nghĩa vụ tài chính khi cấp giấy.
Đăng ký đất đai dạng đồng loạt là cơ sở cho việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai.
*Nhược điểm:
Tại thành phố Biên Hòa việc cấp giấy chứng nhận theo dạng hồ sơ đồng loạt chƣa áp dụng quy định về thời gian giải quyết, dẫn đến sau khi kê khai đăng ký nhiều hồ sơ chƣa đƣợc cấp giấy thời gian kéo dài, đất có sự biến động về ranh giới và chủ sử