3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn:
1.3. Các công trình nghiên cứu có liên quan
Hiện nay đã có một số công trình nghiên cứu liên quan đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, có thể kể ra đây một số công trình:
* Theo tác giả Võ Anh Thiện (2014), tại quận Thanh Khê – thành phố Đà Nẵng, giai đoạn 2009-2013, thành phố đã cấp được 12.157 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 698.76 ha. Như vậy từ năm 2009 đến năm 2013, thành phố Đà Nẵng trung bình mỗi năm cấp được 2.431 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích là 139,7 ha. Theo tác giả này thì tại thành phố Đà Nẵng, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có một số ưu điểm và hạn chế như sau:
Về ưu điểm: Số lượng GCNQSDĐ được cấp đã tăng lên rõ rệt do các nguyên nhân chính:
- Với nhiều nổ lực, cán bộ thực hiện đã từng bước được nâng cao về số lượng và chất lượng, ngày càng có nhiều kinh nghiệm hơn trong công tác đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ. Cơ sở vật chất kĩ thuật ngày càng được cải thiện cả về số lượng và chất lượng
- Được sự quan tâm chỉ đạo của các cấp, các ngành về cải cách thủ tục hành chính cho nên hoạt động theo cơ chế "một cửa" dần đi vào nề nếp, thủ tục cấp GCNQSDĐ được rút giảm, gọn nhẹ, dễ thực hiện, đặc biệt là các loại giấy tờ liên quan đến cấp GCNQSDĐ đã được sử dụng theo mẫu thống nhất nên đã tạo nhiều thuận lợi cho người sử dụng đất đi đăng ký cấp GCNQSDĐ và các cán bộ thực hiện công tác này. Hồ sơ được kiểm tra chặt chẽ về pháp lý, cơ sở dữ liệu địa chính, quản lý tốt việc tách thửa đất, không để xãy ra việc chia cắt manh múng, không đúng quy định.
Về hạn chế:
- Hiện nay do hệ thống văn bản pháp luật liên quan lĩnh vực đất đai thay đổi nhiều, việc ban hành chưa kịp thời, thiếu đồng bộ, điều chỉnh ở nhiều văn bản khác nhau dẫn đến nhiều điểm chưa thống nhất, chồng chéo. Một số quy định chưa phù hợp với thực tiễn dẫn đến vướng mắc trong công tác cấp GCN.
- Một số quy định các giấy tờ về quyền sử dụng đất để cấp giấy chứng nhận tại khoản 1, điều 50 Luật đất đai chưa đầy đủ, chưa tạo sự công bằng trong nhiều trường hợp khác nhau.
- Quy định về việc cấp GCN trong trường hợp có sự chênh lệch giữa số liệu diện tích đo đạc thực tế so với số liệu đã ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất tại Điều 18, nghị định số 84/2007/NĐ của Chính phủ dẫn đến thắc mắc, khiếu nại khi cấp GCN [20].
* Theo Tác giả Vũ Minh Toàn (2013), từ năm 2010 đến năm 2012, thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An tiếp nhận 2.233 bộ hồ sơ xin cấp GCNQSD đất và đã cấp được 1.852 GCNQSD đất . Như vậy tỷ lệ cấp GCNQSDĐ so với hồ sơ đăng ký cấp giấy tại thị xã Thái Hòa giai đoạn 2010-2012 đạt 83%. Kết quả nghiên cứu của tác giả Vũ Minh Toàn (2013) cũng đã chỉ ra một số khó khăn trong việc cấp GCNQSDĐ tại thị xã Thái Hòa, tỉnh Nghệ An đó là:
- Việc lập hồ sơ do cán bộ địa chính của các xã, thị trấn hướng dẫn cho công dân còn sai sót như trên mẫu đơn, hợp đồng, giấy xác nhận nguồn gốc đất.., phiếu ý kiến khu dân cư còn chưa thống nhất nên hồ sơ phải trả lại nhiều lần, việc thẩm tra hồ sơ tại thực địa của cán bộ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có lúc còn chưa kịp thời nên làm chậm thời gian so với quy định, quá trình thẩm định hồ sơ giữa các cơ quan liên quan đôi lúc chưa kịp thời, việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất như nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân vào ngân sách nhà nước theo thông báo của Chi cục thuế một số hộ gia đình, cá nhân thực hiện chưa đúng thời gian quy định.
- Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây theo Nghị định 64/CP chủ yếu thực hiện theo hình thức người dân tự kê khai, không kiểm tra thực tế nên còn một số hạn chế đó là không đảm bảo tính chính xác về tên, họ, số thửa, diện tích, hình thể, loại đất, hiện nay các hộ gia đình thực hiện chuyển nhượng, tặng cho, chuyển mục đích sử dụng đất qua kiểm tra phần lớn đều tăng diện tích so với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã được cấp nên phải xử lý cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận mới.
- Các hộ gia đình, cá nhân trong quá trình sử dụng đã lấn chiếm hành lang giao thông ở các tuyến đường tỉnh lộ, quốc lộ, bản đồ địa chính đo đạc theo hiện trạng nên khi xét duyệt phải bóc tách phần diện tích nằm trong hành lang giao thông để xử lý cấp
giấy chứng nhận. Việc cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sử dụng trước ngày 18/12/1980 còn nhiều vướng mắc như sổ đăng ký ruộng đất và bản đồ 299/TTg chưa được cấp thẩm quyền phê duyệt [21].
* Theo tác giả Nguyễn Luôn (2014), tại huyện Mộ Đức, tỉnh Quảng Ngãi, giai đoạn 2009-2014, toàn huyện đã cấp được 8.802 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo tác giả này, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Mộ Đức có một số ưu điểm và hạn chế như sau:
Về ưu điểm: Công tác đăng ký đất đai, lập HSĐC và cấp giấy chứng nhận dần
đi vào nề nếp, ngày càng có sự chuyển biến tích cực; vụ việc khiếu nại, tố cáo liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ của UBND huyện đã giảm xuống. công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đã triển khai rộng rãi đến từng thôn, tổ dân phố… thuộc các xã, thị trấn trên địa bàn huyện được người dân đồng tình, ủng hộ.
Về hạn chế: Tuy đạt nhiều kết quả khả quan nhưng vẫn chưa đáp ứng được sự
mong đợi của người dân, theo kết quả điều tra tỷ lệ hồ sơ trể hẹn còn tương đối cao (17,8%). Công tác đăng ký biến động đất đai chưa được người dân quan tâm thực hiện, theo kết quả điều tra có đến 83,8% hộ dân chưa đăng ký biến động đất đai. Quy trình thực hiện giải quyết hồ sơ còn chậm chiếm tỷ lệ 26,2 %; chính sách pháp luật đất đai trong công tác cấp GCNQSD đất, việc xác định lại diện tích đất ở, quy hoạch sử dụng đất một số trường hợp chưa hợp lý [12].
CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU