3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
1.2.1. Thực tiễn việc quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên thế giới
giới
Mặc dù các quốc gia trên thế giới có chế độ sở hữu về đất đai khác nhau nhưng đều xác định, đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai có một vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển KT-XH. Chính vị trí to lớn đó mà tùy thuộc vào từng giai đoạn lịch sử khác nhau mà Nhà nước sẽ áp dụng các chính sách tài chính về đất đai cho phù hợp để điều tiết được thu nhập của các chủ thể sử dụng đất.
Thuế đất và thuế tài sản là nguồn thu quan trọng của chính quyền địa phương ở nhiều nước và càng quan trọng hơn đối với các nước đang phát triển, trong thập niên 90, thuế đất và thuế tài sản chiếm khoảng 40% nguồn thu thuế địa phương ở các nước đang phát triển, 35% ở các nước công nghiệp, chúng được dùng để chi trả cho hơn 10% chi tiêu của cấp địa phương ở các nước phát triển và đang phát triển [36].
Các khoản thu ngân sách nhà nước từ đất đai: - Thuế đất:
Đối tượng chịu thuế đất thường là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất thường xuyên và tạm thời. Một số loại thuế liên quan đến đất thường được sử dụng trong các nước trên thế giới là: thuế đất nông nghiệp; thuế chuyển nhượng BĐS; thuế đánh theo từng loại đất (đất ở, đất nông thôn …). Các trường hợp được miễn, giảm thuế đất cũng được quy định khá rõ trong các bộ luật về đất đai.
- Phí đất:
Phí đất cũng là một nội dung được rất nhiều nước nêu trong các bộ luật liên quan đến đất đai. Một số loại phí đất thường được quy định trên thế giới là: Phí đăng ký đất đai, phí thu hồi đất, phí do đăng ký chậm, phí cải tạo đất, phí sử dụng đất nông nghiệp, phí giám định về đất…
Đối tượng phải nộp phí đất thường là các chủ sở hữu đất, những người liên quan đến mua bán, giao dịch đất, người thuê đất …Các trường hợp được miễn giảm phí liên quan đến đất cũng được quy định rõ trong nhiều bộ luật.
- Định giá đất
+ Mục đích của định giá đất: Tùy theo mục đích quản lý mà các nước có mục đích khác nhau trong định giá đất đai. Về cơ bản mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; tiến hành bồi thường khi Nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; Tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai.
+ Hình thức giá:
Hầu hết đều sử dụng giá thị trường làm cơ sở để xác định giá của đất đai, việc định giá tùy theo từng mục đích.
+ Nguyên tắc và phương pháp xác định giá:
Việc định giá đất phải được tiến hành theo đúng các quy định của pháp luật và phải đảm bảo dựa trên nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá đất càng sát với giá thị trường càng tốt. Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng, có cơ sở để cơ quan có chức năng có thể thực hiện việc kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường đất đai một cách công khai và minh bạch, hạn chế thấp nhất những tác động thị trường không mong muốn.
Có 4 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này).
Tuy có sự khác nhau trong việc tính toán và phân bổ nguồn thu từ thuế đất, nhưng nhìn chung, mọi hệ thống thuế đều phải đạt được các yêu cầu sau:
* Mô tả rõ ràng các mục tiêu xã hội.
* Hình thành được một khoản thu có ý nghĩa.
* Đảm bảo nằm trong tầm kiểm soát của chính quyền. * Được quản lý một cách dễ hiểu và được cộng đồng tin cậy. * Quá trình thu là tương đối đơn giản và rẻ.
* Phải thiết kế sao cho khó khăn trong việc trốn thuế. * Phân phối thuế công bằng cho cả cộng đồng.
1.2.2. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai ở nước ta
a. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn toàn quốc
Trong những năm trở lại đây, nguồn thu từ đất đai trên địa bàn cả nước đã có sự tăng trưởng đáng kể, góp phần làm tăng ngân sách nhà nước, tạo nguồn lực quan trọng để đầu tư phát triển hạ tầng cơ sở. Số thu ngân sách nhà nước từ đất đai trong năm 2017 là 67.767 tỷ đồng, chiếm 11,21% tổng thu ngân sách nhà nước.
Bảng 1.1. Tổng hợp nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2012 – 2017
Đơn vị: Tỷ đồng Số TT Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 1 Tổng thu NSNN 228.287 279.472 327.911 430.549 454.786 604.570 2 Tổng thu từ đất đai 20.686 24.009 42.133 46.532 53.414 67.767 Trong đó 2.1 Thuế sử dụng đất NN 132 111 113 97 67 56 2.2 Thuế nhà đất 515 594 711 902 1.203 1.361 2.3 Thuế chuyển QSDĐ và thuế TNCN 984 1.251 2.328 3.017 260 35 2.4 Lệ phí trước bạ 2.797 3.363 5.636 7.363 9.670 12.611 2.5 Tiền thuê đất 799 1.281 2.180 2.268 2.626 2.900 2.6 Tiền sử dụng đất 14.176 15.416 28.677 31.598 37.695 48.662 (Nguồn: Tạp chí tài chính, 2017)
Trong tổng thể số thu từ đất đai, tiền sử dụng đất luôn chiếm một tỷ trọng hết sức quan trọng, đây là tình hình chung của tất cả các tỉnh, huyện trong cả nước. Số thu từ tiền sử dụng đất cũng tăng mạnh qua các năm, từ 14.176 tỷ đồng năm 2012 lên 48.662 tỷ đồng năm 2017. Chiếm tỷ trọng lần lượt 77,27% tổng thu từ đất đai, 4,59% tổng thu ngân sách nhà nước năm 2012 và chiếm 71,81% tổng thu từ đất đai, 8,05% tổng thu ngân sách nhà nước năm 2017.
Trong xu hướng nguồn thu tăng lên hàng năm thì thuế sử dụng đất nông nghiệp đã có chiều hướng giảm mạnh, từ 132 tỷ đồng năm 2012 xuống còn 56 tỷ đồng năm 2017, sự tụt giảm số thu của thuế sử dụng đất nông nghiệp là phù hợp với chủ trương giảm dần khó khăn cho sản xuất nông nghiệp, hơn nữa, một thực tế là đóng góp của nguồn thu này không đáng kể trong tổng thu ngân sách nhà nước qua các năm, chiếm tỷ trọng 0,06% năm 2012 và chiếm xấp xỉ 0,01% vào năm 2017.
b. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của thành phố Đà Nẵng
Thành công nổi bật của Đà Nẵng trong những năm qua là việc tổ chức khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính từ đất đai cho mục tiêu phát triển KT-XH. Từ một đô thị nghèo, tiềm lực phát triển hết sức hạn chế, ưu thế cạnh tranh trên bình diện cả nước chưa có nhiều yếu tố nổi trội, thu ngân sách chưa đủ đáp ứng nhu cầu hoạt động quản lý Nhà nước … thì đến nay, huyện đã có những bước chuyển biến hết sức mạnh mẽ. Tính riêng từ năm 2012 đến năm 2017, huyện đã huy động hơn 20.000 tỷ đồng để tái đầu tư phát triển hạ tầng đô thị, thực hiện hơn 1.390 dự án với tổng diện tích hơn 17.500 ha, chuyển mục đích hơn 500 ha đất quốc phòng để thực hiện hơn 150 dự án phục vụ cho phát triển KT-XH, hơn 95.000 hộ dân đã giải tỏa, di dời về đất đai, nhà ở để xây dựng huyện văn minh, hiện đại.
Một thành công nổi bật của huyện trong khai thác hiệu quả và hợp lý nguồn lực tài chính từ đất đai là gỡ nút thắt trong công tác đền bù và giải phóng mặt bằng (GPMB). Đà Nẵng chủ trương chọn đây là khâu đột phá trong phát triển hạ tầng đô thị. Với nhiều giải pháp quản lý Nhà nước có tính thực tiễn cao nhất là tập trung quản lý chặt chẽ chất lượng đồ án quy hoạch nhằm nâng cao giá trị tài nguyên đất, giải quyết tốt việc phân chia bình đẳng phần giá trị tăng thêm của đất đai gắn với hạ tầng mới đầu tư và đảm bảo phát triển đúng quy hoạch. Nhiều chính sách đất đai riêng có ở Đà Nẵng, được UBND huyện triển khai rất hiệu quả như: chính sách về thưởng tiến độ bàn giao mặt bằng với những hộ giải tỏa chấp hành bàn giao mặt bằng đúng thời hạn quy định, chính sách hỗ trợ, ổn định đời sống và ổn định sản xuất, chính sách đối với công tác tái định cư.
Từ năm 2012 đến 2017, huyện đã tổ chức 174 cuộc thanh, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất và chấp hành các quy định của pháp luật đất đai, qua đó kiến nghị thu hồi hơn 82.000 m2 đất, ban hành 53 quyết định xử phạt vi phạm hành chính, giải quyết 1.699/1729 đơn tranh chấp đất đai, tỷ lệ giải quyết đơn khiếu nại chiếm 97,4%; 100% đơn tố cáo; 100% đơn đòi lại đất cũ…
Về định hướng phát triển nguồn lực tài chính từ đất đai, huyện đã xác định một số nội dung trọng tâm trong nhiệm vụ phát triển đến năm 2015, tầm nhìn đến năm 2020 gồm những nội dung chủ yếu sau:
- Đẩy mạnh công tác huy động các nguồn lực cho đầu tư phát triển, đảm bảo cân đối nguồn thu, chi; tập trung nguồn ngân sách cho đầu tư phát triển hạ tầng kỷ thuật, nhất là các dự án chỉnh trang đô thị; xây dựng các khu cụm dân cư trên địa bàn, mở rộng các khu vực đô thị chất lượng cao; giành quỹ đất cho đầu tư các công trình phúc lợi xã hội và nhà ở xã hội; từng bước nâng cao giá trị đất đai, tạo nguồn thu vững chắc và từng bước phát triển từ nguồn lực đất đai.
- Nâng cao hiệu quả của công tác quản lý quy hoạch, quản lý đô thị, bảo vệ tài nguyên môi trường; mở rộng không gian đô thị như khu đô thị Tây Bắc, khu đô thị sinh thái Hòa Xuân, Đa Phước… phát triển không gian liên kết với các đô thị trung tâm lân cận khu vực Miền Trung; thực hiện quyết liệt chương trình tổng thể cải cách hành chính, nhất là cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Triển khai xây dựng hơn 10.000 căn hộ cho người thu nhập thấp, 20.000 chổ ở cho công nhân các khu công nghiệp, 10.000 chổ ở tại các khu ký túc xá cho sinh viên… tạo điều kiện tối đa về nhà ở cho người dân sinh sống và công tác trên địa bàn, đồng thời lành mạnh hóa thị trường BĐS, xem đây là khâu đột phá nhằm hạn chế thất thoát nguồn ngân sách từ đất đai.
c. Thực tiễn huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của thành phố Hồ Chí Minh
Với lợi thế tuyệt đối hơn hẳn các tỉnh, huyện khác trên cả nước là quy mô dân số lớn với hơn 7 triệu người (năm 2012, chưa tính số liệu lao động nhập cư), dự tính đến năm 2020, huyện có khoảng hơn 10 triệu dân. Tốc độ đô thị hóa phát triển nhanh chóng, trung bình mỗi năm diện tích đất đô thị hóa tăng 1.000 ha, quỹ đất phi nông nghiệp tăng từ 83.774 ha (năm 2012) lên 90.747 ha (năm 2017)..., do đó, nhu cầu đất ở, đất sản xuất cũng tạo ra một sức ép rất lớn cho thành phố.
Bảng 1.2. Tổng hợp nguồn thu từ đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh Đơn vị: Tỷ đồng Số TT Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Năm 2016 Năm 2017 1 Tổng thu từ đất đai 3.368 7.138 9.291 7.618 10.123 15.411 Trong đó 1.1 Tiền sử dụng đất 1.678 4.383 5.840 4.301 6.171 10.421 1.2 Tiền thuê đất 452 491 668 712 901 1.624 1.3 Thuế chuyển QSDĐ 256 505 562 1.4 Thuế thu nhập 42 6 0,3 1.5 Thuế đất 89 99 112 121 132 154 1.6 Lệ phí trước bạ 893 1.660 2.109 2.442 2.913 3.212
2 Tỷ trong so với tổng thu
ngân sách (%) 8,27 13,20 12,61 9,72 9,65 11,75
(Nguồn: Tạp chí tài chính, 2017)
Bên cạnh mặt trái từ áp lực phát triển đô thị lên đất đai thì chính sự sôi động của thị trường BĐS là một nguồn lực hết sức to lớn cho ngân sách của huyện những năm qua. Có thể thấy, các nguồn thu từ đất đai tăng lên một cách nhanh chóng và ổn định qua từng năm, nhất là các khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ...
d. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của tỉnh Đồng Nai
Trong quá trình thực hiện chính sách huy động nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn, tỉnh đã đưa ra một số bài học kinh nghiệm như sau:
- Quản lý chặt chẽ quỹ đất và biến động quỹ đất trong quá trình sử dụng đất, nhất là đất đai phục vụ mục tiêu đô thị hóa ngày càng mạnh mẽ. Đây là điều kiện bắt buộc nếu không muốn đất đai bị sử dụng lãng phí, dẫn đến tình trạng khai thác không hiệu quả từ nguồn lực này.
- Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực chủ yếu phục vụ cho đầu tư kết cấu hạ tầng xã hội. Thực tế thấy rằng, nếu nguồn thu từ đất đai được sử dụng một cách hợp lý, điều tiết một phần thích đáng trở lại cho đất và hạ tầng kỹ thuật cơ sở sẽ là động lực
rất lớn làm tăng giá trị của đất, góp phần nuôi dưỡng và phát triển nguồn thu từ đất đai. - Việc phát triển một cách thiếu quy hoạch, định hướng phát triển các khu cụm công nghiệp là nguyên nhân dẫn đến việc thu hẹp diện tích đất canh tác, làm thái hóa đất, gây ô nhiễm môi trường đất nghiêm trọng. Mặt khác, việc phát triển một cách ồ ạt các khu cụm công nghiệp trong khi nhu cầu thực tế chưa đáp ứng dẫn đến tình trạng nhiều khu cụm công nghiệp bị bỏ hoang, thiếu đầu tư…
- Cần kiên quyết xử lý tình trạng quản lý, sử dụng đất sai quy định, nhất là việc giao đất không đúng đối tượng, không phát huy hiệu quả của công tác đấu giá QSDĐ; kiên quyết xử lý tình trạng tham nhũng, lãng phí trong quản lý và sử dụng đất cũng như đối với việc huy động nguồn lực tài chính từ đất đai.
- Đẩy mạnh các hình thức huy động nguồn lực tài chính từ đất đai, linh hoạt và đa dạng hóa các hình thức sử dụng đất đai để có thể huy động được nguồn lực tài chính từ đất đai một cách cao nhất; tăng cường quản lý đất đai và nguồn lực tài chính từ đất đai theo đúng đường lối, chủ trương của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đồng thời đề ra các chính sách về đất đai phù hợp với quy định của pháp luật và đặc thù của địa phương, đảm bảo an sinh xã hội và công bằng trong quyền, lợi ích và nghĩa vụ của người sử dụng đất.