3. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
3.3.2. Những tồn tại trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện
huyện những năm qua
3.3.2.1. Công tác quản lý đất đai ở địa phương còn nhiều tồn tại
Các nguồn thu ngân sách ngoài đất đai vẫn còn khá hạn chế. Chưa có được sự tăng trưởng vượt bậc cũng như ổn định lâu dài, để tăng thu ngân sách nhà nước trên
địa bàn. UBND huyện đã nỗ lực cho việc tìm giải pháp để tăng thu ngân sách từ quỹ đất.
Tuy nhiên, việc quản lý và khai thác nguồn thu từ đất đai trên địa bàn huyện vẫn còn bộc lộ khá nhiều hạn chế:
- Việc tăng thu chủ yếu tập trung vào việc cấp giấy QSDĐ và chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là nguồn thu chưa đảm bảo cho việc phát triển bền vững của huyện. Việc tập trung rà soát quỹ đất có điều kiện thuận lợi để thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất, thiếu định hướng, lộ trình, đồng thời mới chỉ được quan tâm chỉ đạo rà soát trong một vài năm trở lại đây.
- Có nhiều khó khăn, bất cập trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói riêng và định hướng phát triển KT-XH của huyện nói chung. Việc phải thường xuyên điều chỉnh quy hoạch. kế hoạch sử dụng đất cục bộ để chuyển mục đích sử dụng đất cũng đang ảnh hưởng đến quy hoạch chung của tỉnh và huyện.
- Việc quản lý và khai thác quỹ đất công do nhà nước quản lý trên địa bàn huyện chỉ mới được quan tâm trong thời gian gần đây. Chưa có phương án định hướng quản lý, khai thác và sử dụng quỹ đất này một cách có hiệu quả, đem lại nguồn thu ổn định và lớn cho ngân sách của huyện.
3.3.2.2. Chính sách về khai thác nguồn thu từ đất chưa phát huy hết hiệu quả
Trong những năm trở lại đây, nhất là sau khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành, hệ thống chính sách tài chính về đất đai đã được ban hành khá đầy đủ và đồng bộ, việc quy định có tính hệ thống, chi tiết và chặt chẽ đối với quyền và nghĩa vụ có liên quan... nhưng thực tế vẫn còn nhiều phức tạp, thiếu tính ổn định, thường xuyên bị thay đổi, nhiều vấn đề nảy sinh trong thực tiễn thi hành chính sách của Nhà nước nhưng chậm được hướng dẫn, bổ sung nên dẫn đến khó khăn, lúng túng trong tổ chức thực hiện, cụ thể như:
- Chính sách thuế chuyển QSDĐ mà sau này là thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế thu nhập cá nhân ban hành đã phản ánh đúng hơn bản chất của thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng QSDĐ, đồng thời cũng đảm bảo tính công bằng trong nghĩa vụ về thuế đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, có một thực tế diễn ra hiện nay là, việc xác định chi phí có liên quan, giá đầu tư vào đất chưa rõ ràng, việc thiếu minh bạch trong kê khai giá trị chuyển nhượng đất đai… việc thanh toán chủ yếu bằng tiền mặt, chưa có công cụ hỗ trợ để quản lý khả năng tài chính, nguồn gốc tài chính… đã làm thất thoát khá lớn cho ngân sách nhà nước.
- Thiếu các chế tài đủ mạnh, xử lý một cách triệt để, kiên quyết đối với các trường hợp chưa thực hiện hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai. Mặc dù chế tài xử phạt khi chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính sẽ bị xử phạt theo tỷ lệ % trên
tổng số tiền phải nộp (ví dụ như chậm nộp tiền sử dụng đất, thì mỗi ngày chậm phải chịu phạt ở mức 0,02% tính trên tổng số tiền sử dụng đất nộp chậm theo quy định tại khoản 1 điều 18 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ và được thay thế bằng mức phạt 0.05% quy định tại khoản 2 điều 12 Nghị định số 98/2007/NĐ-CP ngày 07/6/2007 của Chính phủ). tuy nhiên, thực tế việc xử phạt rất ít được thực hiện, người nộp tiền thường viện đủ lý do cho việc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. hơn nữa cơ quan Nhà nước đã thiếu quyết liệt, công tâm trong xử lý vi phạm... nên tình trạng nợ đọng vẫn tiếp tục diễn ra mà chưa có dấu hiệu giảm xuống.
- Chính sách về giá đất cũng còn những “khập khiễng”, giá đất năm sau thường biến động tăng hơn năm trước. Mặt khác, để giải quyết dung hòa mâu thuẩn giữa giá đất quy định của Nhà nước và giá đất theo thị trường là hết sức khó khăn. Nó ảnh hưởng đến quá trình phát triển KT-XH. nhất là đối với địa phương khó khăn về ngân sách như huyện Xuân Lộc. Đơn giá thuê đất (mức tỷ lệ % giá đất) trên thực tế vẫn còn thấp so với mức thu tiền sử dụng đất, dẫn đến hạn chế nguồn thu và không khuyến khích sử dụng đất có hiệu quả.
- Công tác đấu giá QSDĐ còn nhiều hạn chế
Mặc dù hiệu quả và ý nghĩa do đấu giá đất mang lại là rất lớn, thế nhưng thực tế đã cho thấy tiến độ đấu giá QSDĐ diễn ra tại huyện vẫn còn chậm. Từ năm 2011 đến 2016 chưa có trường hợp nào được tiến hành đấu giá. Kết quả nghiên cứu đã chỉ ra những rào cản làm chậm tiến độ đấu giá là:
+ Công tác rà soát, thống kê, quản lý quỹ đất do nhà nước quản lý chưa được huyện và xã quan tâm trong thời gian qua. Các thửa đất công chưa được ghi nhận vào các Sổ mục kê, dẫn đến việc khẳng định thửa đất có nguồn gốc là đất công cũng chưa có cơ sở pháp lý vững chắc. Tình trạng tranh chấp, lấn chiếm đất công phổ biến tại các xã.
+ Bất cập về giá đất do UBND tỉnh quy định còn quá thấp. Hiện tại, giá đất quy định chỉ bằng 30% đến 60% giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế.
+ Quy trình, thủ tục triển khai công tác đấu giá QSDĐ vẫn còn hạn chế. Trong thời gian qua Trung tâm phát triển quỹ đất huyện mới chỉ tập trung vào việc thực hiện thu hồi đất để thực hiện các dự án trên địa bàn huyện mà chưa phát huy được trong chức năng đấu giá QSDĐ, tăng nguồn thu cho ngân sách của huyện.
+ Ngoài các nguyên nhân trên thì còn có một nguyên nhân góp phần không nhỏ trong việc làm giảm tốc độ thực hiện đấu giá, đó chính là vấn đề năng lực của một số cán bộ, viên chức còn lúng túng trong điều hành, quản lý, trình độ chuyên môn chưa nắm chắc dẫn đến chậm tiến độ, chất lượng thực hiện không cao.
3.3.2.3. Công tác quản lý sử dụng đất, thủ tục hành chính về đất đai còn nhiều bất cập
Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song công tác quản lý đất đai, thủ tục hành chính về đất đai vẫn còn nhiều bất cập. Một số vấn đề về quan hệ đất đai chưa được giải quyết triệt để và thống nhất. Chất lượng xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất còn yếu, gây lãng phí, thất thoát. Quản lý thị trường BĐS còn nhiều bất cập...
- Phương pháp, công nghệ trong điều tra cơ bản chậm đổi mới. Điều tra thiếu tập trung, còn chồng chéo. Kết quả điều tra còn thiếu độ tin cậy, chỉnh lý cập nhật không thường xuyên. Việc xử lý, lưu trữ, thông tin còn bất cập, tài liệu điều tra chưa được khai thác có hiệu quả.
- Giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quản lý và sử dụng đất đai chưa tương xứng. Các vi phạm, tranh chấp về đất đai tuy có giảm nhưng lại diễn biến phức tạp. Ý thức chấp hành pháp luật của người dân, kể cả cán bộ, công chức trong hệ thống cơ quan quản lý đất đai các cấp chưa nghiêm, mức độ sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai còn nhiều.
- Thủ tục hành chính đất đai nói chung và nghĩa vụ tài chính đất đai nói riêng của các đối tượng sử dụng đất còn nặng nề, rườm rà, chồng chéo, chưa đáp ứng thực tiễn đã gây cản trở dòng tài chính từ đất vào các hoạt động KT-XH. Nhiều thủ tục hành chính làm giảm hiệu quả sử dụng đất, việc thực hiện thiếu đồng bộ trong cơ chế giao đất, thủ tục GPMB, chính sách khấu trừ chi phí GPMB vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
- Công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai, quy hoạch còn nhiều hạn chế. chưa đến được với người dân.
- Việc đầu cơ, giao dịch ngầm về đất đai vẫn còn diễn ra phổ biến.
Trong một điều kiện thị trường nhà đất thiếu minh bạch như hiện nay, tình trạng đầu cơ đất đai, giao dịch ngầm về đất đai diễn ra khá phổ biến hiện nay trên địa bàn huyện Xuân Lộc. Tình trạng đầu cơ đất đai, giao dịch ngầm còn khá phổ biến, nhất là việc mua bán bằng hình thức “giấy tờ tay” trong các khu đất phân lô tự phát … làm cho thị trường nhà đất càng thiếu minh bạch, khó quản lý. Có thể nhìn nhận dưới một số hành vi sau:
+ Việc giao dịch không khai báo với cấp có thẩm quyền: Đây có thể coi là một trong những hoạt động khá phổ biến hiện nay. Các hoạt động mua bán vẫn xảy ra nhưng không thực hiện các thủ tục pháp lý, chỉ mua bán qua giấy tờ tay. Qua thời gian sẽ tiến hành việc mua bán qua người khác nhằm trốn tránh nghĩa vụ đối với Nhà nước. Có thể thấy, hoạt động này kéo theo những hệ lụy khá lớn như: ngân sách nhà nước bị
thất thoát do không thu được thuế, phí, rủi ro về đất đai khá lớn, tình trạng khiếu kiện tiềm ẩn nguy cơ cao.
+ Trốn thuế: Người mua và người bán thỏa thuận ghi giá trên hợp đồng chuyển nhượng BĐS thấp hơn giá trị nhằm trốn thuế. Để được cơ quan Nhà nước chấp nhận hồ sơ, họ chỉ ghi trên hợp đồng mức giá ngang hoặc cao hơn một ít so với giá quy định của UBND tỉnh. Như vậy số tiền thuế phải nộp thấp hơn số thực tế và cả 2 bên mua - bán đất cùng có lợi. chỉ Nhà nước chịu thiệt.
+ Tình trạng tích tụ đất đai để đầu cơ: Người đầu cơ đất đai tìm cách tích tụ nhiều đất đai nhưng không phải để dùng cho bản thân mình, và tất nhiên là không vì lợi ích xã hội. Mục đích của họ là kiếm lời nhanh chóng thông qua sự khan hiếm giả tạo được tạo ra bởi hành vi đầu cơ của họ. Hành vi “đầu tư” hợp pháp nhưng sai lệch này tất yếu dẫn đến những hậu quả tiêu cực về KT-XH.
3.3.2.4. Vướng mắc trong công tác thu hồi, đền bù và giải phóng mặt bằng
Công tác thu hồi đất, đền bù và GPMB đóng một vai trò hết sức quan trọng. là khâu then chốt để đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án đầu tư về hạ tầng kỹ thuật. nhất là các dự án đấu giá QSDĐ, tác động không nhỏ đến hiệu quả của việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai. Một vấn đề đặt ra hiện nay là công tác thu hồi đất, đền bù và GPMB trên địa bàn huyện đã và đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc mà nguyên nhân xuất phát từ điều kiện khách quan và chủ quan, cụ thể:
- Công tác quản lý Nhà nước về đất đai từ huyện đến các xã còn nhiều hạn chế, tình trạng chênh lệch diện tích giữa bản đồ cũ bản đồ mới, giấy chứng nhận cấp sai chủ sử dụng, giá nhà nước còn thấp so với giá thị trường. ... trong quá trình thực hiện chính sách đất đai đã và đang là rào cản lớn cho công tác đền bù. GPMB. Mặt khác, đất đai có nguồn gốc lịch sử hết sức phức tạp, nhiều vấn đề phát sinh mà pháp luật về đất đai chưa có chế tài điều chỉnh.
- Do đặc thù chính sách về đất đai của nước ta đang trong quá trình hoàn thiện nên trong quá trình thực hiện đã có nhiều điều chỉnh, chính sách ban hành sau thường thông thoáng và mở rộng hơn chính sách ban hành trước, điều này đã thực sự gây nên tình trạng bất cập giữa những người bị thu hồi đất. Thường là người chấp hành tốt thiệt thòi hơn người không chấp hành, chây ì và khiếu kiện. trong chờ vào sự thay đổi cơ chế của Nhà nước và chủ đầu tư. Mặt khác, cơ chế giá đất của Nhà nước cũng là một kẽ hở để người dân lợi dụng và kéo dài thời hạn thực hiện GPMB vì chờ đợi để được hưởng giá đất năm sau cao hơn năm trước.
- Việc quán triệt, tuyên truyền chính sách, pháp luật của Nhà nước đến với người dân, nhất là đối với người có đất bị thu hồi chưa được thường xuyên. thiếu đồng bộ, có
lúc, có nơi còn mang tính hình thức, tác động chưa đủ mạnh đề làm thay đổi nhận thức của người dân trong công tác đền bù, GPMB.
- Việc xác minh, điều tra về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất của cấp có thẩm quyền gặp rất nhiều khó khăn do tính phức tạp về lịch sử của đất đai qua các thời kỳ khác nhau, tình trạng khiếu kiện, tranh chấp về đất đai diễn biến ngày một phức tạp và có chiều hướng gia tăng.
3.3.2.5. Thị trường nhà đất chưa phát huy hết hiệu quả
Trong những năm trở lại đây, nhiều cơ chế, chính sách và quy định của pháp luật đã góp phần làm cho thị trường nhà đất trên địa bàn huyện nói riêng đã có những chuyển biến tích cực, góp phần vào việc thúc đẩy KT-XH của huyện phát triển, nhất là việc nâng cao hiệu quả huy động nguồn thu từ đất đai.
Bên cạnh mặt tích cực đạt được đó, thị trường nhà đất trên địa bàn huyện đã và đang bộc lộ nhiều hạn chế như:
- Cơ chế hai giá đất đã tạo nên một môi trường dễ dàng nảy sinh những tiêu cực về đất đai như tham những, đầu cơ về đất đai. Đây là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tính thiếu minh bạch của thị trường. Từ phía quản lý, quy định của pháp luật thiếu đầy đủ, quy hoạch phát triển thiếu công khai đã làm cho thị trường hoạt động trong một hành lang pháp lý không rõ ràng, những hoạt động ngầm có điều kiện phát triển. Từ phía người sử dụng, các khoản thuế chuyển QSDĐ, thuế mua bán BĐS, lệ phí … còn cao với một hệ thống thủ tục hành chính còn khá khó khăn đã làm cho người tham gia hoạt động thị trường nhà đất dễ dàng chấp nhận hình thức mua bán trao tay. Vì vậy. thành phần thị trường không chính thức trong thị trường nhà đất luôn chiếm tỷ lệ cao. Đây là nguyên nhân khá phổ biến ảnh hưởng đến việc thất thoát nguồn thu từ đất đai trên địa bàn huyện.
- Nhận thức về vị trí, vai trò của thị trường nhà đất đối với yêu cầu phát KT-XH chưa được đánh giá đúng mức, các cơ quan Nhà nước vẫn chỉ tập trung thực hiện tốt một số nội dung quản lý Nhà nước về đất đai mà thiếu quan tâm đến việc phát triển thị trường nhà đất, thiếu giải pháp hữu hiệu trong việc điều tiết và quản lý thị trường nhà đất.
- Việc kê khai, đăng ký đất đai, đăng ký BĐS, đặc biệt là định giá và quản lý Nhà nước về giá đất vẫn còn nhiều bất cập, chưa đáp ứng được yêu cầu của thị trường về chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn về đất.
- Thiếu minh bạch trong việc công khai thu nhập, tài chính của người dân cũng là yếu tố làm cho thị trường nhà đất thiếu minh bạch, từ đó làm thất thoát rất lớn nguồn thu của Nhà nước từ đất đai.
3.3.2.6. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai, quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai
Theo thống kê của UBND huyện Xuân Lộc, từ năm 2014 đến 2017 đã thực hiện 26 cuộc thanh tra trên các lĩnh vực như tài chính ngân sách xã, thu chi tài chính trường