- Xác định giá đất để bồi thường là một vấn đề rất khó, nhạy cảm bởi việc tăng giảm giá không chỉ ảnh hưởng đến người dân bị thu hồi đất mà nó còn ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, uy tín của Nhà nước, vì vậy UBND tỉnh cần chỉ đạo các ngành chức năng nhanh chóng phối hợp nghiên cứu một cách toàn diện theo hướng đa dạng hoá phương thức bồi thường.
Đồng thời, Xác định giá cả bồi thường và các khoản hỗ trợ phù hợp, cần xây dựng cụ thể kế hoạch đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân có đất nông nghiệp bị thu hồi, nhằm tạo được sự đồng thuận của người dân khi Nhà nước thực hiện thu hồi đất.
- Qua kết quả đã nêu ở trên, mặc dù tại thành phố Quảng Ngãi, số lượng người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất là khá lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ,...). Những người này hoặc là vẫn tiếp tục sử dụng đất nhưng chỉ để là cầm chừng, hiệu quả không cao, hoặc là cho những người khác mượn, thuê với mục đích giữ đất, thậm chí có những hộ bỏ hoang đất. Họ không muốn chuyển nhượng hay cho thuê trong thời gian dài vì tâm lí muốn giữ đất như là một tài sản cố định để đề phòng các trường hợp rủi ro hay chờ nhận tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,... Trong khi đó, có những hộ thiếu đất để sản xuất (do bị thu hồi đất nông nghiệp hoặc các nguyên nhân khác) hoặc có những hộ muốn tích tụ đất để sản xuất nông nghiệp quy mô lớn nhưng lại không có cung về đất nông nghiệp trên thị trường. Điều này đã dẫn đến sự lãng phí một quỹ đất nông nghiệp nhất định, không thúc đẩy được quá trình phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa, ai giỏi nghề gì làm nghề ấy cũng như phát triển các mô hình trang trại, sản xuất hàng hoá. Do đó cần có giải pháp để tháo gỡ khó khăn nhằm thúc đẩy thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ nông nghiệp theo hướng phân phối hợp lý lại quỹ đất giữa các chủ sử dụng đất để phát triển theo hướng chuyên môn hoá ngành nghề.
- Bên cạnh các giải pháp tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ nêu trên thì quy hoạch sử dụng đất là một công cụ hữu hiệu để giải quyết vấn đề này. Quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước, hoạch định rõ các khu vực cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất giúp cho người sử dụng đất có kế hoạch sử dụng đất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, nhận thuê QSDĐ để đầu tư phát triển sản xuất. Mặc dù thành phố Quảng Ngãi đã có phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 nhưng trong quá trình thực hiện cho đến nay còn nhiều dự án không khả thi, không phù hợp nên đã được điều chỉnh, bổ sung tại phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020. Việc phương án quy hoạch không chắc chắn được thực hiện đã gây ra những cản trở nhất định đến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ. Do đó, thành phố cần xây dựng phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch.
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
- Với vị trí thuận lợi, thành phố Quảng Ngãi có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Kết quả điều tra ở các điểm nghiên cứu cho thấy số lượng các giao dịch về đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ) ngày càng gia tăng.
- Các giao dịch về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi diễn ra rất sôi động, làm cho thị trường về bất động sản nóng lên và nhu cầu về nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều. Do đó, nhu cầu đăng ký lần đầu về cấp GCNQSDĐ là rất lớn. Kết quả là số lượng hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân nộp quá nhiều nhưng cơ quan Nhà nước chưa giải quyết đảm bảo được thời gian theo đúng quy trình.
- Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế; công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được thực hiện tương đối nhanh và theo đúng quy định của pháp luật.
Tuy nhiên, bảng giá đất do UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành còn thấp, chưa theo sát thị trường. Do vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng nếu khi dùng mức giá thấp này để tính toán giá bồi thường thì người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Mặt khác, theo quy định đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, nhưng cho đến nay tại thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa có các chính sách thích hợp để giải quyết việc làm cho những người thuộc diện này.
- Tình hình giao dịch về QSDĐ diễn ra ở các xã, phường có mức độ phát triển khác nhau thì khác nhau. Các địa phương ở trung tâm thành phố có điều kiện kinh tế tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Lê Hồng Phong, Trương Quang Trọng) thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn các xã ở nông thôn (như xã Nghĩa Dõng).
- Tại thành phố Quảng Ngãi các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế;
quyền tặng cho và quyền thế chấp, góp vốn (trong đó quyền chuyển đổi và cho thuê được thực hiện không đáng kể). Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi cho thấy, tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo ở thành phố Quảng Ngãi vẫn diễn ra nhưng có xu hướng giảm dần so với trước đây, nguyên nhân chủ yếu là do người dân rất sợ rủi ro trong quá trình thực hiện các giao dịch QSDĐ.
- Qua nghiên cứu ở thành phố Quảng Ngãi trong giai đoạn từ năm 2010 - 2014 cho thấy một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các QSDĐ là:
+ Ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng còn hạn chế.
+ Công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm trong khi đây là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật.
+ Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai ở cấp xã còn hạn chế. Những quy định trong việc thực hiện các QSDĐ chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu, chưa kịp thời và không được cập nhật thường xuyên.
+ Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện: 15% số hộ cho rằng thủ tục thực hiện QSDĐ phức tạp; 29,17% số hộ cho rằng thời gian hoàn thành các thủ tục dài; 23,33% số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn khó hiểu; 16,67% số hộ trả lời là khó thực hiện các quy định về QSDĐ và 16,66% số hộ cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ còn cao.
- Từ kết quả nghiên cứu, đã đề xuất một số giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất, về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các QSDĐ, về chính sách.
5.2. Kiến nghị
- UBND tỉnh cần nghiên cứu điều chỉnh khung giá bồi thường, hỗ trợ đất nông nghiệp phù hợp với khả năng sinh lợi của đất, khắc phục tình trạng giá đất ở trong mức giá bồi thường thấp hơn nhiều so với giá đất và nhà ở do các đơn vị chủ đầu tư xây dựng bán cho người dân.
Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quỹ được hình thành từ một phần của các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuế đất nộp vào ngân sách nhà nước của các doanh nghiệp khi sử dụng đất.
- Kiện toàn hoạt động của Văn phòng đăng ký QSDĐ để giải quyết kịp thời các công việc theo quy định của Luật Đất đai hiện hành.
- Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa chính cơ sở, tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân.
- Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai cho tất cả các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.
- Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ.
- Cần trích lại một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin (tài liệu chuyên môn, pháp luật,...), khen thưởng cho người có công,...
- Xây dựng các phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch.
- Nội dung nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong phạm vi của thành phố Quảng Ngãi, với một đối tượng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất vườn, ao liền kề của hộ gia đình, cá nhân, do đó các giải pháp được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối tượng được mở rộng hơn.
PHẦN 6
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản
trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ thuật, Hà Nội, tr. 39 - 48.
2. Hoàng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
3. Bộ luật dân sự (1995), (2005) NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
4. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2012), Báo cáo Tổng kết tình hình thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai.
5. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật để tài cấp nhà nước Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát
triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy hoạch Đất đai - Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
6. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản: thực trạng,
nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
7. Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (5/2005), tr. 48 - 51.
8. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của một số
nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
9. Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
10. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất
đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
11. Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội.
12. Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998; Luật
sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001 (2002), NXB Bản Đồ, Hà Nội.
13. Luật Đất đai 2003 (2004), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
15. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai”, Hội thảo Chính
sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội.
16. Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo về công tác tài nguyên, môi trường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.
17. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của người sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64.
18. Lưu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, (8/2006), tr. 43 - 44.
19. Tìm hiểu những quy định mới về đất đai (2004), NXB Lao động, Hà Nội.
20. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp, Hà Nội, tr. 26 - 27; tr.33 - 34.
21. Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
22. Nguyễn Quang Tuyến (2009) - Đại học Luật Hà Nội, Nguyễn Nguyễn Xuân Trọng - Vụ Chính sách Pháp chế, Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
23. Tổng cục địa chính - Viện nghiên cứu địa chính (2003), Điều tra nghiên cứu xã hội học về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng và tái định cư.
24. Ủy ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh năm 2014 và nhiệm vụ pháp triển năm 2015.
24. Uỷ ban nhân dân thành phố Quảng Ngãi (2014), Báo cáo về việc thực hiện kế hoạch số 32/KH-ĐKS ngày 20/8/2014 của Đoàn khảo sát Hội đồng nhân dân tỉnh về kế hoạch khảo sát tình hình thực hiện một số cơ chế, chính sách khuyến khích phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ngãi.
26. UBND thành phố Quảng Ngãi, Báo cáo thuyết minh số liệu thống kê đất đai các năm 2006, 2007, 2008, 2009, 2011, 2012, 2013 trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi.
27. UBND thành phố Quảng Ngãi, Báo cáo thuyết minh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011-2015) thành phố Quảng Ngãi.
PHẦN 7. PHỤ LỤC
Phụ lục 01. Thông tin chung về các hộ điều tra ở 3 xã, phường.
Phụ lục 02. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ tại 3 xã, phường điều tra.
Phụ lục 3. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã,