Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi được xem là một trong những nhiệm vụ đặc biệt quan trọng và được lãnh đạo UBND thành phố quan tâm, quản lý rất chặt chẽ. Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003 (nay Luật đất đai 2013) và các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, UBND tỉnh và UBND thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau:
- Về giá đất, hàng năm: UBND tỉnh ban hành Quyết định giá đất theo đúng quy định.
- Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: UBND tỉnh ban hành một số quy định như Quyết định số 14/2009/QĐ-UBND ngày 16/3/2009 Ban hành Quy chế đầu tư và xây dựng Khu dân cư trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 22/2009/QĐ-UBND ngày 25/3/2009 Ban hành Quy định diện tích tối thiểu tách thửa đất và trình tự, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất khi người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; Quyết định số 14/2010/QĐ-UBND ngày 18/6/2010 Ban hành Quy định trình tự, thủ tục lập hồ sơ thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và thực hiện các QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.
- Về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: UBND tỉnh ban hành các Quyết định số 39/2007/QĐ-UBND ngày 20/7/2009; Quyết định số 66/2009/QĐ-UBND ngày 20/7/2009; Quyết định 35/2010/QĐ-UBND ngày 27/12/2010 và Quyết định 08/2013/QĐ-UBND ngày 28/01/2013 Ban hành quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất áp dụng trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi.
- Việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: Quá trình mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất là nhu cầu tất yếu của xã hội, do đó việc cải cách hành chính, vận dụng một cách linh hoạt trong quá trình giải quyết thủ tục mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất của các đơn vị có liên quan đã đáp ứng kịp thời nhu cầu của người sử dụng đất. Về thẩm quyền công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật hiện hành cũng chưa thống nhất, cụ thể theo quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai 2003 thì: “Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất”. Còn theo quy định tại Khoản 3 Điều 93 Luật nhà ở 2005 thì: “Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn”. Như vậy, đối với trường hợp chuyển nhượng cả nhà và đất tại đô thị thì thẩm quyền công chứng, chứng thực hợp đồng được quy định không thống nhất. Thực tiễn việc công chứng, chứng thực hợp đồng về QSDĐ của người dân trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thi hành cũng có sự thay đổi, được chia làm 2 giai đoạn, trước và sau ngày 04/3/2009, cụ thể:
+ Giai đoạn thứ nhất: Trước ngày 04/3/2009, thẩm quyền công chứng, chứng thực Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại thành phố Quảng Ngãi thuộc về UBND cấp xã nơi có đất; trong thời kỳ này, người tham gia mua bán, chuyển nhượng thực hiện thủ tục rất đơn giản, nhanh chóng, chỉ cần người sử dụng đất, tài sản và người nhận chuyển nhượng đến UBND cấp xã kê khai là có thể được phép chuyển nhượng, sau đó lập thủ tục đăng ký cấp GCNQSDĐ; giai đoạn này đã đáp ứng tốt, giải quyết nhanh chóng nhu cầu chuyển nhượng của người dân. Tuy nhiên, đây cũng là giai đoạn xảy ra nhiều sai sót, dẫn đến nhiều vấn đề phát sinh khó giải quyết trong lĩnh vực đất đai, nhiều khiếu nại, khiếu kiện xảy ra vì lý do khi lập hợp đồng chuyển nhượng, bên chuyển nhượng không có đầy đủ những người có quyền lợi liên quan đến thửa đất chuyển nhượng ký vào hợp đồng nhưng UBND xã, phường vẫn ký chứng thực; hoặc khi người sử dụng đất chưa có GCNQSDĐ nhưng cũng được cho phép chuyển nhượng QSDĐ. Mặt khác, vấn đề xảy ra trong giai đoạn này là chính quyền địa phương xã, phường nơi chứng thực lạm dụng quyền hành ép người dân phải thực hiện một số nghĩa vụ với địa phương (các loại thuế mà chưa đóng nay phải đóng mới được chứng thực,...) và đề ra những khoản thu mà không có trong quy định (tiền ủng hộ địa phương,...) đã gây ra dư luận không tốt trong nhân dân; tình trạng nhũng nhiễu của cán những cán bộ thực hiện nhiệm vụ trong giai đoạn này là rất cao.
+ Giai đoạn thứ hai: Ngày 04/3/2009, UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành Quyết
định số 12/2009/QĐ-UBND Ban hành Quy định về thẩm quyền công chứng đối với hợp đồng, giao dịch trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi; theo đó, thẩm quyền lập Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được lập tại Phòng công chứng và được Phòng công chứng ký chứng thực từ ngày 04/3/2009 đến nay. Trong giai đoạn này, hồ sơ để thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được Phòng công chứng kiểm soát chặt chẽ theo đúng quy định, các trường hợp có GCNQSDĐ thì mới được thực hiện thủ tục chuyển nhượng, các khoản thu lệ phí được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Qua đó, đã hạn chế rất nhiều sai sót, như vấn đề về thừa kế khi chủ sử dụng đất chết, chủ sử dụng đất là hộ gia đình,... Tuy nhiên, khi thực hiện công chứng Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, Phòng công chứng chỉ dựa trên hồ sơ do công dân cung cấp, không yêu cầu các cơ quan chức năng cung cấp thông tin, nên không nắm được tình hình thực hiện quy hoạch, các dự án được triển khai trên địa bàn, do đó một số trường hợp thửa đất đã có Quyết định thu hồi để thực hiện dự án nhưng hộ dân lại chuyển nhượng cho người khác, nhưng vẫn được Phòng công chứng chứng thực, khi thực hiện thủ tục sang tên, cấp GCNQSDĐ tại Văn phòng đăng ký QSDĐ thì không thực hiện được; mặt khác, có nhiều trường hợp thửa đất đã được thu hồi, bồi thường nhưng người dân không giao nộp GCNQSDĐ mà đem đi thế chấp cũng được Phòng công chứng chứng thực, gây hậu quả rất lớn khi xử lý.
Nhìn chung, việc UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành các văn bản quy định cụ thể về công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh đã góp phần đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, ổn định hơn. Nhờ đó cho nên việc khiếu nại, khiếu kiện về đất đai giảm rõ rệt, đồng thời thể hiện tính nhất quán, chặt chẽ của từng cấp trong công tác quản lý Nhà nước đất đai về đất đai trên địa bàn thành phố, tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được thực hiện đầy đủ các QSDĐ theo quy định của Nhà nước, góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn.
4.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi
4.2.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của thành phố Quảng Ngãi đã hoàn thành việc lập quy hoạch sử dụng đất của thành phố đến năm 2010 và được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 1046/QĐ-UBND ngày 04/5/2006. Trên cơ sở kế hoạch sử dụng đất do UBND tỉnh phân bổ và phê duyệt theo quy hoạch chung, thành phố Quảng Ngãi đã lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm, kế hoạch chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng đất để sử dụng vào mục đích đất phi nông nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả và tính pháp lý của sử dụng đất. Công tác lập kế hoạch sử dụng đất cũng được triển khai đầy đủ ở cả cấp xã, phường và cấp thành phố.
Đối với cấp xã, phường quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã hoàn thành cho 23 xã, phường trong giai đoạn 2007 - 2010. Với 2 xã Nghĩa Dõng và Nghĩa Dũng được UBND thành phố Quảng Ngãi phê duyệt quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 tại các Quyết định số 976/QĐ-UBND và Quyết định số 977/QĐ-UBND ngày 02/6/2009. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đến năm 2010 của 08 phường, được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại các Quyết định số 534, 535, 536, 537, 538, 539, 540, 541/QĐ-UBND ngày 21/11/2009 và 09 xã, 01 phường do UBND huyện Sơn Tịnh phê duyệt; 03 xã do UBND huyện Tư Nghĩa phê duyệt.
Quy hoạch sử dụng đất của thành phố Quảng Ngãi đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu (2011 - 2015) đã lập xong và được UBND tỉnh Quảng Ngãi phê duyệt tại Quyết định số 67/QĐ-UBND ngày 07/3/2014, hiện nay đang triển khai thực hiện.
4.2.2.2. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Sau khi quy hoạch sử dụng đất của thành phố Quảng Ngãi được công bố, Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố là đơn vị được giao nhiệm vụ tham mưu quản lý về quy hoạch. Tuy nhiên, việc quản lý quy hoạch còn hạn chế, chất lượng đạt được chưa cao nên việc quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch trên địa bàn thành phố gặp nhiều khó khăn. Thành phố Quảng Ngãi vừa thực hiện quy hoạch sử dụng đất, vừa
thực hiện quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, hai loại quy hoạch này không có sự trùng khớp và gắn kết, do đó phải có sự điều chỉnh trong quá trình thực hiện quy hoạch, có nhiều công trình, dự án phải bổ sung quy hoạch mới thực hiện được các thủ tục giao đất nên thường bị kéo dài về thời gian thực hiện dự án.
Nhìn chung, công tác quản lý xây dựng theo quy hoạch được tăng cường, tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức, công dân thực hiện quyền và nghĩa vụ theo quy định. Phần lớn các công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội xây dựng mới đều phù hợp với quy hoạch và định hướng phát triển đô thị, kiểu dáng kiến trúc ngày càng phong phú, đa dạng.