3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất
1.2.1.1 Chính sách
Hội nghị Trung ương 7 (Khóa IX) đã khẳng định quan điểm coi đất đai là hàng hóa đặc biệt, QSDĐ là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS, quan điểm đổi mới của Đảng “... là điều kiện để xây dựng hành lang pháp luật của thị trường BĐS,
đưa thị trường này phát triển lành mạnh, đúng hướng, hạn chế những biến động tiêu cực, trong đó có những biến động về giá đất ...”.
Quá trình xây dựng Luật Đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến lĩnh vực đất đai, chúng ta đã đạt được những thành tựu rất lớn, góp phần ổn định xã hội, phát triển kinh tế đất nước, công tác quản lý Nhà nước về đất đai đang có chiều hướng tích cực, hiệu quả nhưng còn có nhiều nhược điểm tồn tại được Bộ Tài nguyên Môi trường đánh giá “... Quá trình liên tục đổi mới về chính sách, pháp luật đất đai đã tạo
giữa các văn bản, có nhiều phạm vi chưa được điều chỉnh hoặc chưa đủ quy định để điều chỉnh, tức là hệ thống pháp luật phức tạp nhưng còn nhiều kẽ hở” [17].
1.2.1.2. Pháp luật
Để đổi mới và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai Luật Đất đai 2013 đã đề cập tương đối toàn diện những nội dung trong công tác quản lý, sử dụng đất đai và xây dựng một số chế định mới giải quyết các vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai những năm vừa qua, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.
Một trong những nội dung là chế định đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất, Chế định này Luật Đất đai 1988, 1993, Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001 và các văn bản quy phạm pháp luật trước đây chưa quy định thành văn, chỉ có một số Nghị định, thông tư đề cập đến một số nội dung liên quan đến chế định này:
* Luật Đất đai 1988 quy định cụ thể quyền của người sử dụng đất rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ “được quyền chuyển nhượng, bán nhà ở, vật kiến trúc khác, cây lâu năm mà người sử dụng đất có được một cách hợp pháp trên đất được giao”, được Nhà nước đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác khi đất đang sử dụng bị thu hồi.
* Luật Đất đai 1993 trên cơ sở khẳng định chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyền của người sử dụng đất được mở rộng trong điều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các đối tượng cụ thể.
* Với Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, 2001, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, một lần nữa được quan tâm đầy đủ, vừa đảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo đảm quyền và lợi ích của người sử dụng đất, tạo điều kiện lành mạnh cho thị trường BĐS hoạt động trong đó có thị trường QSDĐ, nhà cửa gắn liền QSDĐ.
* Từ năm 1994 đến trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường theo từng lĩnh vực:
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế đấu thầu; Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số 66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều của quy chế đấu thầu.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các Thông tư hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày 19/9/1999; Thông tư 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp điều kiện được cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho các trường hợp chưa có giấy chứng nhận QSDĐ để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy và tạo điều kiện cho người sử dụng có cơ sở
- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ. - Nghị định số 04/2000/NĐ-CP của Chính phủ ngày 11/02/2000 về thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai.
- Nghị định số 38/NĐ-CP ngày 23/8/2000 của Chính phủ về hướng dẫn thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 94/TT-LB ngày 14/11/1994 của Liên Bộ Ban vật giá Chính phủ - Tài chính - Xây dựng - Tổng cục Địa chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ.
- Thông tư số 19/TC-TCT ngày 16/3/1995 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thi hành Nghị định số 193/CP ngày 29/12/1994 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ.
- Thông tư số 02/BTC ngày 01/01/1995 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 89/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ.
- Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC của Bộ tài chính quy định về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
* Từ khi có Luật Đất đai 2003, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu giá tài sản.
- Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 17/ 2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Thông tư 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/05/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
.- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
* Từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có liên quan đã ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến thị trường đất đai như sau:
- Luật Đất đai 2013 ngày 29/11/2013.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho các Nghị định 181/20004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 sửa đổi Nghị định
hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho các Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu tiền sử dụng đất, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông tư 76/2014/TT- BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất. Các văn bản này thay thế cho Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Các văn bản này thay thế cho Nghị định 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất