3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam
1.2.2.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Luật Đất đai 1987 quy định Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ trên thị trường. Đất đai không có giá, Nhà nước tiến hành giao đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng đất. Luật Đất đai 1988 mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh, chủ yếu chỉ giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với người được Nhà nước giao đất. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà nước quản lý đất đai theo loại đất, hạng đất. Việc quản lý đất đai mang nặng tính hành chính, mệnh lệnh đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, Nhà nước không kiểm soát được.
Năm 1993, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai 1993 với nội dung chủ yếu là tạo hành lang pháp lý cho phát triển kinh tế nông nghiệp hàng hóa. Luật Đất đai 1993 có hai nội dung đổi mới cơ bản. Một là, người sử dụng đất nông nghiệp, đất ở được Nhà nước giao cho năm quyền, bao gồm quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp, cho thuê đối với QSDĐ. Hai là, đất có giá, giá đất do Nhà nước quy định để điều chỉnh mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Với những điểm mới của Luật Đất đai 1993 đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta.
Luật Đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau. Chẳng hạn như mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển QSDĐ, thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS, thừa nhận đất có giá. Nhà nước không chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại đất, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị của đất (thông qua hình thức giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy, bên cạnh hình thức giao đất không thu tiền, Nhà nước còn tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất.
Chính sách sử dụng đất đai phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường. Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước. Mặt khác, với chính sách giao đất có thu tiền sử dụng sẽ tạo được sự công bằng giữa người sử dụng đất với nhau, giữa người trực tiếp lao động sản xuất với người sử dụng đất vào mục đích kinh doanh. Nguồn tài nguyên đất đai được xác định rõ giá trị sẽ góp phần tác động tới ý thức, trách nhiệm từ phía
người sử dụng đất, đất đai sẽ được sử dụng tiết kiệm và hiệu quả hơn. Thực tế sử dụng đất tại các địa phương đã chứng minh tính đúng đắn, hợp lý của chính sách sử dụng đất có thu tiền sử dụng.
Mầm móng của cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta được xuất phát từ tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu. Đây là một trong những địa phương đầu tiên của cả nước áp dụng cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng”, được thực hiện từ tháng 4 năm 1992. Đến tháng 2 năm 1993, Chính phủ đã chính thức cho phép địa phương thử nghiệm cơ chế này. Sau đó chủ trương “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” của Chính phủ đã được nhiều tỉnh, thành phố chủ động tiến hành nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng địa phương. Đến nay, chủ trương này đã được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu để khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa. Như vậy dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hay cơ chế “đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” nhiều địa phương đã huy động được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống chợ, trường học, đường giao thông, trạm y tế, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật chất, tinh thần cho nhân dân. Có thể khẳng định rằng, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng đã mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được, chủ trương này còn tồn tại một số hạn chế như giá đất để giao dựa vào bảng giá đất của UBND tỉnh, thành phố thường thấp hơn giá thị trường, định giá cơ sở hạ tầng cao hơn nhiều so với giá thực tế,....đã làm thất thoát một nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước.
1.2.2.2. Chủ trương đấu giá đất được hình thành
Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng hay “đổi đất lấy hạ tầng” với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn cho nhiều địa phương. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng và cơ chế “đổi đất lấy hạ tầng” đã bộc lộ những hạn chế nhất định. Để khắc phục những hạn chế của các hình thức giao đất đó một số địa phương đã áp dụng thí điểm cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và đã mang lại nhiều kết quả tích cực. Chính vì vậy, ngày 18/12/2003 Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn.
Qua thực tế cho thấy, đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất [17].
1.2.2.3. Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013
Luật Đất đai năm 2013 thay thế Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014. Tại Luật này, đấu giá QSDĐ đã được quy định cụ thể tại Điều 117, Điều 118 và Điều 119. Các quy định đó đã được sửa đổi theo hướng quy định rõ ràng các nguyên tắc đấu giá, các trường hợp được đấu giá và không đấu giá QSDĐ, điều kiện thực hiện đấu giá QSDĐ. Đây là điểm khác so với Luật đất đai năm 2003 chỉ quy định về cơ chế tài chính khi đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất tại Điều 58, Mục 6.
Có thể nói rằng cho đến nay công tác đấu giá QSDĐ đã được thực hiện rộng khắp trên địa bàn cả nước, được các địa phương hướng dẫn cụ thể bằng những quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đấtđã mang lại những hiệu quả nhất định cho các địa phương.
1.2.2.4. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá QSDĐ
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian nhất định. Ở nước ta, đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân, giá cả đất đai không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ theo quy định của pháp luật [19].
Theo Luật Đất đai 2013, giá đất là giá trị của QSDĐ tính trên một đơn vị diện tích đất. Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau:
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá QSDĐ đối với những nơi có đấu giá QSDĐ hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự nhau thì có mức giá ngang nhau.