3. Ý nghĩa của đề tài
1.2.3. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam
Sau hơn 20 năm thực hiện công cuộc đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đã thực hiện nhiều chuyển đổi từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó yếu tố thị trường chưa có, nay đã hình thành và từng bước phát triển. Đối với thị trường đất đai cũng vậy, tuy nó cũng có những tính chất đặc trưng khác với những thị trường hàng hóa khác, nhưng cùng với xu hướng phát triển chung của nền kinh tế thị trường, thị trường đất đai đã từng bước hình thành và phát triển. Trong những năm gần đây với việc hệ thống pháp lý ngày càng hoàn thiện, đặc biệt Nhà nước với vai trò người định hướng đã áp dụng chủ trương, chính sách mới đáp ứng được những yêu cầu hiện tại. Một trong những chính sách đó là công tác đấu giá QSDĐ, tuy là hoạt động mới triển khai nhưng đã đạt được những kết quả nhất định, đem lại lợi ích chung cho cộng đồng, người sử dụng đất và Nhà nước. Một số mô hình đấu giá QSDĐ được áp dụng có quy mô vừa và nhỏ với các loại hình, cách thức tổ chức đấu giá khác nhau như đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Đà Nẵng, tỉnh Quảng Nam.
1.2.3.1. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Hà Nội
Đấu giá quyền sử dụng đất là một chủ trương lớn và là nhiệm vụ trọng tâm của thành phố Hà Nội, trên cơ sở quy định của pháp luật đất đai và các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản quy định việc đấu giá quyền sử dụng đất.
Ngày 29/5/2003 UBND thành phố Hà nội đã ban hành Quyết định số 66/2003/QĐ- UB về việc Ban hành Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 23/10/2008 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 43/2008/QĐ- UBND về việc Ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 14/9/2011 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 29/2011/QĐ- UBND về việc Ban hành Quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Ngày 15/9/2014 UBND thành phố Hà Nội ban hành Quyết định số 71/2014/QĐ- UBND quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê trên địa bàn Thành phố.
Sau khi nhận được các văn bản của các cấp, các địa phương đã tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó kịp thời, hiệu quả và đã đạt được những kết quả rất quan trọng, góp phần thực hiện hoàn thành kế hoạch đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn cả thành phố. Sau hơn 10 năm thực hiện, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội đã mang lại cho thành phố một nguồn thu lớn nhằm bổ sung cho nguồn vốn đầu tư phát triển của thành phố và các quận, huyện, thị xã. Cụ thể: năm 2009 thành phố Hà Nội đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng 17,45 ha đất của 28 dự án, thu về hơn 3.480 tỉ đồng, năm 2010 thu được trên 3.500 tỷ đồng, năm 2013 thu được 1.960 tỷ đồng, năm 2014, nhờ sự chỉ đạo quyết liệt của Ủy ban Nhân dân thành phố, sự vào cuộc tích cực của Tổ công tác liên ngành thành phố, đặc biệt là việc cải cách chính sách đấu giá quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013, Hà Nội đã thu được gần 3.000 tỷ đồng từ công tác đấu giá quyền sử dụng đất với diện tích đất tổ chức đấu giá 18,38 ha, năm 2015 Hà Nội dự kiến thu 2.200 tỷ đồng từ đấu giá quyền sử dụng đất Tuy nhiên tình trạng nợ quá hạn tiền đấu giá quyền sử dụng đất của Hà Nội vẫn còn lớn, lên đến hơn 1.000 tỷ đồng [16], [17].
1.2.3.2. Đấu giá quyền sử dụng đất ở tại thành phố Đà Nẵng
Là một thành phố trực thuộc Trung ương và là trung tâm của các tỉnh khu vực miền Trung, vì vậy cần phải đầu tư xây dựng hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhằm tạo động lực mạnh mẽ thúc đẩy kinh tế - xã hội, cải thiện điều kiện sinh hoạt của nhân dân. Vấn đề khai thác quỹ đất tạo vốn được thành phố Đà Nẵng thực hiện từ khá sớm và thu được kết quả đáng kể, nguồn thu này tạo ra hiệu quả to lớn đối với việc phát triển cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố. Trung tâm thương mại - siêu thị Đà Nẵng là dự án đầu tiên của thành phố thực hiện việc đấu QSDĐ.
Hình thức đấu giá: được tiến hành công khai bằng lời nói.
Đối tượng tham gia đấu giá: những người ở trong và ngoài thành phố có nhu cầu nhận QSDĐ và có khả năng tài chính đều có quyền đăng ký và tham gia đấu giá.
Trong quá trình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất UBND thành phố Đà Nẵng đã ban hành nhiều quy định nhằm phù hợp với thị trường thực tế như giảm giá đất nền ở một số khu vực trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, thành phố còn cho phép khu vực nếu sau 10 ngày công bố đấu giá không có người tham gia thì giảm 10% giá đất để đấu giá, nếu bất thành thì được giảm 10% để đấu giá tiếp, và nếu đến lần thứ 3 mà vẫn không tổ chức đấu giá được thì Thành phố sẽ xem xét, quyết định sử dụng đất trực tiếp, không cần đấu giá. Đây là biện pháp được đánh giá cao của UBND thành phố Đà Nẵng, bởi nếu đất của Nhà nước giảm giá thì đất nền của tư nhân sẽ phải hạ xuống, tạo
1.2.3.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hồ Chí Minh
Cũng là một thành phố thuộc trung ương, là trung tâm văn hóa, kinh tế, chính trị, xã hội của khu vực phía Nam. Thành phố Hồ Chí Minh cũng là nơi thực hiện công tác đấu giá QSDĐ từ rất sớm. Năm 2003 nguồn thu từ đất của thành phố Hồ Chí Minh là 700 tỷ đồng, năm 2004 là 1.700 tỷ đồng, năm 2005 là hơn 1.400 tỷ đồng. Để sử dụng nguồn thu đó thành phố đã quyết định dành một phần lớn tiền thu được từ đấu giá QSDĐ cho các quận, huyện nhằm khuyến khích khai thác giá trị từ đất. Cụ thể như sau: để lại địa phương (quận, huyện có dự án đấu giá 50%, 40% và 30% nguồn thu từ đấu giá QSDĐ tương ứng với những khu đất trị giá dưới 50 tỷ đồng, 50 - 100 tỷ đồng và 100 - 500 tỷ đồng. Các quận, huyện được tự tổ chức đấu giá với đất công có diện tích 500 -1.000 m2 (nội thành) và 1.500 - 2.000 m2 (ngoại thành)).
1.2.3.4. Đấu giá quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Nam
Cũng giống như một số địa phương khác trong cả nước, đấu giá QSDĐ để giao đất, cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam được thực hiện bắt đầu từ những năm 2003. Nhưng trong giai đoạn từ năm 2003 đến đầu năm 2006 UBND tỉnh Quảng Nam chưa ban hành quy chế đấu QSDĐ để áp dụng thống nhất trên địa bàn tỉnh mà chỉ ban hành cơ chế tài chính thực hiện dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn tỉnh. Do đó trong giai đoạn này đấu giá QSDĐ tại các địa phương được thực hiện trên cơ sở phương án xây dựng của các huyện, thành phố được UBND tỉnh phê duyệt. Đến năm 2007 UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số Quyết định số 17/2007/QĐ-UBND ngày 27/6/2007 của UBND tỉnh về việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Đây là quy chế đấu giá QSDĐ được áp dụng thống nhất cho các địa phương trong tỉnh. Nhưng trong quá trình thực hiện quyết định này đã phát sinh một số vướng mắc. Khi thực hiện đã phát sinh một số tồn tại như quy định về việc xây dựng giá khởi điểm, bước giá... không còn phù hợp. Đồng thời để thực hiện theo đúng các nội dung của Nghị định số 17/2010/NĐ-CP về bán đấu giá tài sản, ngày 28/12/2012 UBND tỉnh Quảng Nam đã ban hành Quyết định số 37/2012/QĐ-UBND về việc ban hành Quy chế đấu giá QSDĐ để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam.
Kể từ khi có chủ trương đấu giá QSDĐ, các địa phương trong tỉnh đã thực hiện đấu giá QSDĐ tại hầu hết các dự án để giao đất ở cho người sử dụng đất và đã thu được những kết quả nhất định. Qua kết quả đấu giá tại các dự án thể hiện rằng giá trúng đấu giá đều cao hơn nhiều so với giá khởi điểm, từ kết quả này đã tạo điều kiện tăng nguồn thu từ đất cho các địa phương.
Với nguồn thu được từ đấu giá QSDĐ, các địa phương đã được trích lại 30% tổng nguồn thu được từ đấu giá để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển các mục
tiêu khác của địa phương.
Từ kết quả đấu giá và thực tế tại các địa phương có thể khẳng định rằng đấu giá QSDĐ đã mang lại nhiều hiệu quả cho các địa phương trên địa bàn tỉnh. Mặc dù hiệu quả đấu giá QSDĐ đã thể hiện rõ nhưng trong thời gian qua chưa có những nghiên cứu nhằm đánh giá lại hiệu quả đấu giá QSDĐ để các cấp, các ngành có cách nhìn tổng quát hơn về hiệu quả của đấu giá QSDĐ trên địa bàn tỉnh, vì vậy việc nghiên cứu vấn đề này là hết sức cần thiết.