Chƣơng 1 : TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.2. Cơ sở thực tıễn về công tác công tác đăng ký đất đaı, cấp gıấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
1.2.1. Kinh nghiệm về công tác công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên thế giới quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính trên thế giới
1.2.1.1. Mơ hình của Australia
Tại Australia việc đăng ký BĐS do các cơ quan Chính phủ, các Bang thực hiện. Các cơ quan này là các cơ quan ĐKĐĐ, Văn phòng Đăng ký quyền đất đai, cơ quan quản lý đất đai hoặc cơ quan thông tin đất đai.
+ Văn phòng Đăng ký quyền đất đai của Northern Territory
Văn phòng Đăng ký quyền đất đai tại Northern Territory là một bộ phận của Văn phòng đăng ký trung ƣơng, nhiệm vụ của Văn phòng là thực hiện đăng ký quyền đất đai theo Hệ thống Torrens, bao gồm cả các phƣơng tiện tra cứu, hệ thống thông tin đất đai và các nhiệm vụ đăng ký khác. Hiện nay, tất cả bất động sản đã đăng ký tại Northern Territory đều thuộc hình thức đăng ký quyền theo Torrens. Trong hệ thống Torrens, sổ đăng ký là tập hợp của các bản ghi đăng ký và các bản ghi này lại là bản lƣu của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các loại giao dịch phải đăng ký vào hệ thống là thế chấp, mua bán, cho thuê cũng đƣợc ghi trên các giấy chứng nhận này. Từ ngày 01 tháng 12 năm 2000, bản lƣu giấy chứng nhận khơng cịn đƣợc in ra dƣới dạng bản giấy mà lƣu ở dạng điện tử, trừ trƣờng hợp chủ sở hữu yêu cầu in ra để phục vụ cho giao dịch thế chấp (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
+ Cơ quan đăng ký đất đai của Bang Victoria
Hệ thống đăng ký đất đai ở Bang Victoria là hệ thống Torrens. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria đƣợc thành lập theo Luật chuyển nhƣợng đất đai 1958. Cơ quan đăng ký đất đai Victoria có các bộ phận: Dịch vụ đăng ký quyền; Trung tâm thông tin đất đai; Bộ phận đo đạc; Bộ phận tách hợp thửa đất; Văn phòng định giá viên trƣởng. Hiện nay hầu hết đất đai và bất động sản ở Bang Victoria đã đƣợc đăng ký quyền. Các quyền, giao dịch và biến động phải đăng ký là quyền sở hữu, chuyển quyền, thế chấp, tách nhập, quyền địa dịch, quyền giám sát việc sử dụng đất của các bất động sản liên quan (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
+ Cơ quan quản lý đất đai Bang New South Wales
Ở Bang New South Wales (NSW) việc đăng ký đất đai do cơ quan quản ký đất đai của bang thực hiện. Trong cơ cấu tổ chức của cơ quan quản lý đất đai có các bộ phận sau: Đo đạc và bản đồ; Bảo vệ tài nguyên đất; Quản lý đất công; Định giá; Đăng ký đất đai. Hệ thống Torrens đƣợc đƣa vào NSW theo Luật BĐS 1863. Từ thời điểm này tất cả đất đai do Hoàng Gia cấp đều đƣợc đăng ký theo quy định của Luật này. Hiện tại, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai của NSW gồm 2 loại song hành là Hồ sơ cũ đƣợc lập trong khoảng thời gian 1863 - 1961 và Hồ sơ mới đƣợc lập từ năm 1961. Hồ sơ cũ đƣợc thiết kế dƣới dạng đóng tập, hồ sơ mới thiết kế dƣới dạng tờ rời. Việc chuyển đổi từ hồ sơ cũ sang hồ sơ mới không thực hiện đồng loạt mà thực hiện dần khi có giao dịch hoặc có thay đổi đƣợc đăng ký vào hệ thống. Những hồ sơ cũ đã đƣợc thay thế vẫn đƣợc bảo quản làm tƣ liệu lịch sử và đƣợc sao chụp và lƣu dƣới dạng điện tử để tiện tra cứu. Để phục vụ tra cứu, bên cạnh hồ sơ đăng ký cịn có một bản mục lục tên ngƣời mua, mục lục này đƣợc lập dƣới dạng sổ. Hiện tại, Quy trình đăng ký đất đai đã đƣợc tin học hoá bằng Hệ thống đăng ký quyền đất đai tự động năm 1983, nay thay thế bằng Hệ thống đăng ký quyền tích hợp năm 1999. Đây là Hệ thống Torrens đƣợc tin học hoá đầu tiên trên thế giới. Từ ngày 04 tháng 6 năm 2001 mục lục tên chủ mua trên Microfiche đƣợc tích hợp lên hệ thống đăng ký tự động (Nguyễn Văn Chiến, 2006).
1.2.1.2. Mơ hình của Thụy Điển
Bộ máy đăng kí và lực lƣợng nhân sự, cơ quan Đo đạc đất đai quốc gia trực thuộc Bộ Môi trƣờng với 04 bộ phận chuyên môn: Dịch vụ địa chính; Đăng kí quyền; Thơng tin địa lý và Đất đai; Thƣơng mại và bản đồ. Nhân viên địa chính và nhân viên quản lý đất đai là hai chức danh chủ yếu tiến hành các hoạt động đăng kí đất đai tại Thụy Điển.
+ Thủ tục đăng kí đất đai
Thủ tục đăng ký đất đai bao gồm 2 nhóm hoạt động (địa chính và đăng kí quyền). Thủ tục địa chính (thủ tục hình thành bất động sản): đƣợc xử lý bởi cơ quan địa chính và do cán bộ địa chính phụ trách, với các hoạt động nhƣ hợp thửa, tách thửa, định ranh giới bất động sản, xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề,… Sau khi các thủ tục địa chính đƣợc hồn thành, thơng tin về đơn vị bất động sản sẽ đƣợc ghi nhận vào Sổ Đăng kí bất động sản.
Đăng kí quyền: đƣợc giải quyết tại các VPĐK đất với các hoạt động nhƣ đăng kí quyền sở hữu, đăng kí thế chấp, đăng kí đất thuê, đăng kí quyền thuê mặt bằng, đăng kí tài sản trên đất,… Với thành cơng của công nghệ thông tin, Thụy Điển đã đạt đƣợc sự hợp nhất giữa thủ tục địa chính và thủ tục đăng kí.
+ Mơ hình tổ chức và nội dung thơng tin đất đai đăng kí
Dữ liệu bất động sản đã đƣợc đăng kí và lƣu giữ, cơng bố thơng qua một sổ đăng kí điện tử gọi là sổ Đăng kí bất động sản, do Cơ quan đo đạc đất đai quốc gia quản lý và vận hành. Sổ Đăng kí biến động bất động sản bao gồm 05 phần: Phần tổng quát, phần đăng kí quyền, phần địa chỉ, phần cơng trình trên đất và phần dữ liệu định giá tính thuế.
Ngồi các thơng tin về địa chính và chủ quyền mà cơ quan Đo đạc Đất đai quốc gia có đƣợc từ chính hoạt động của mình, các thơng tin về quy hoạch, về giá trị bất động sản cũng đƣợc các cơ quan quản lý liên quan chuyển đến, cập nhật thƣờng xuyên, liên tục trong Sổ đăng kí bất động sản với quy trình đăng kí, xử lý, cập nhật thông tin đƣợc pháp luật quy định chặt chẽ (Tommy Osterberg, 2010).
1.2.2. Kinh nghiệm về công tác công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam quyền sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam
1.2.2.1. Huyện Thạch Thành, tỉnh Thanh Hóa
Nhờ triển khai quyết liệt, đồng bộ các giải pháp, đến nay, huyện Thạch Thành đã cấp đƣợc 62.218/64.162 GCNQSDĐ lần đầu cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình, đạt tỷ lệ 96,97%, với diện tích 25.234,19 ha/25.731,89 ha, chiếm 98,07%. Trong đó, đất sản xuất nông nghiệp là 22.755/22.784 giấy cần cấp, đạt 99,87%; đất lâm nghiệp 8.002/8.048 giấy, đạt 99,43%; đất ở 31.457/33.326 giấy, đạt tỷ lệ 94,39%. Từ đầu năm đến nay, phòng chức năng của huyện đã tiếp nhận và xử lý hơn 340 hồ sơ thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, nhƣ chuyển nhƣợng, cho, tặng, thừa kế QSDĐ, đăng ký biến động QSDĐ, đăng ký thế chấp, xóa thế chấp QSDĐ... Tuy nhiên, bên cạnh kết quả đạt đƣợc, quá trình cấp GCNQSDĐ trên địa bàn cũng gặp khơng ít khó khăn, nhƣ khó xác định nguồn gốc đất; một số hộ gia đình có nhà ở tại địa phƣơng nhƣng khơng cƣ trú tại địa phƣơng nên khó khăn cho việc xác định hạn mức đất ở để chuyển thơng tin địa chính; một số trƣờng hợp hồ sơ cấp đổi GCNQSDĐ ở nhƣng phần diện tích nhà ở nằm ngồi diện tích đã đƣợc cấp giấy... Đặc biệt, tồn huyện cịn khoảng 1.700 hồ sơ khó giải quyết với các lý do nhận chuyển nhƣợng QSDĐ khơng qua chính quyền, lấn chiếm đất, nội bộ gia đình tranh chấp...
Trƣớc thực tế trên, để sớm hoàn thành kế hoạch cấp GCNQSDĐ trên địa bàn, huyện đã chỉ đạo phịng chun mơn, các địa phƣơng tập trung rà sốt, xác định cụ thể diện tích, khu vực đất ngƣời dân đang sử dụng nhƣng chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ để vận động ngƣời dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong cơng tác quản lý, sử dụng đất; yêu cầu các xã, thị trấn chỉ đạo, đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật đất đai để ngƣời sử dụng đất hiểu và thực hiện đúng trách nhiệm. Dự kiến đến hết quý II, năm 2017 huyện Thạch Thành sẽ cấp xong GCNQSDĐ ở lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với đất sản xuất nông nghiệp do thực hiện dồn điền đổi thửa, toàn bộ diện tích đất đã bị biến động, khơng thể chỉnh lý trên bản đồ địa chính đã đo đạc từ năm 2007 - 2008, vì vậy UBND huyện đã lập đề án và triển khai đo đạc lại đất sản
xuất nông nghiệp để thực hiện cấp đổi lại GCNQSDĐ cho hộ nông dân theo số liệu dồn điền, đổi thửa mà các hộ đã nhận tại thực địa của 26/28 xã, thị trấn trong huyện (riêng 2 xã Thạch Lâm và Thành Yên không thực hiện theo đề án vì đất đai manh mún, bậc thang không thực hiện dồn đổi) để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai theo quy định. Hiện nay, Trung tâm Kiểm định chất lƣợng sản phẩm đo đạc và bản đồ - Cục Đo đạc bản đồ Việt Nam đang tiến hành kiểm tra, nghiệm thu 13 xã đã đo đạc xong để gửi hồ sơ về Sở TN&MT phê duyệt làm căn cứ cấp đổi GCNQSDĐ cho hộ nông dân, đồng thời UBND huyện tổ chức triển khai đo đạc tiếp cho các xã cịn lại theo lộ trình đã đƣợc HĐND huyện thông qua (Vũ Bách Chiến, 2014)
1.2.2.2. Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - chi nhánh h c Th
Huyện Phúc Thọ là một trong những đơn vị kinh tế trọng điểm của thành phố Hà Nội, trong những năm vừa qua, q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh mẽ đã dẫn đến nhiều biến động về sử dụng đất. Việc hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động của Chi nhánh Phúc Thọ góp phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai trên địa bàn huyện. Cơng tác cải cách thủ tục hành chính đã và đang đƣợc các cấp các ngành quan tâm thực hiện.
Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội - Chi nhánh Phúc Thọ đƣợc thành lập và hoạt động theo đúng vai trò là đơn vị sự nghiệp công phục vụ nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng, lấy ngƣời sử dụng đất và yêu cầu giao dịch đất đai của xã hội là trung tâm và đối tƣợng phục vụ. Công tác quản lý đất đai trong giai đoạn 2013-2017 đƣợc thực hiện theo đúng quy định. Đối với đất ở trong khu dân cƣ, tính đến 31/12/2017 trên địa bàn huyện đã cấp đƣợc 52.433 GCN, trong đó cấp đồng loạt đại trà theo KH 566 (từ năm 2004 đến năm 2009) đƣợc 50.988 GCN; cấp GCN thực hiện trực tiếp tại Chi nhánh Phúc Thọ đƣợc 1445 GCN. Chi nhánh Phúc Thọ sau khi đƣợc kiện toàn một cấp đã thể hiện rõ hơn tính chuyên nghiệp trong tổ chức thực hiện nhiệm vụ ĐKĐĐ, cấp GCN; quy trình giải quyết cơng việc đƣợc thực hiện thống nhất và gắn với hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai. Hoạt động ĐKĐĐ đã có sự quản lý, điều hành tập trung, thống
nhất toàn tỉnh, bảo đảm việc triển khai thực hiện nhiệm vụ đăng ký, cấp GCN của toàn tỉnh theo đúng kế hoạch (Nguyễn Thị Ngọc Liên, 2015).
1.2.3. Bài học về công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở huyện Tam Đường, tỉnh Lai Châu
Từ thực tiễn nghiên cứu về công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trên thế giới và các địa phƣơng khác ở nƣớc ta có thể rút ra đƣợc những bài học kinh nghiệm cho huyện Tam Đƣờng, tỉnh Lai Châu nhƣ sau:
Để nâng cao hiệu quả công tác cần cải cách thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian cấp giấy giấy chứng nhận từ đó giúp giảm chi phí đi lại, chờ đợi của ngƣời dân và ngân sách nhà nƣớc.
Cần tuyên truyền vận động ngƣời dân thực hiện quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong cơng tác quản lý và sử dụng đất đai của nhà nƣớc.
Ứng dụng công nghệ thông tin vào hoạt động chuyên môn giúp nâng cao hiệu quả làm việc và hệ thống thông tin cơ sở dữ liệu trong công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận.
Đẩy nhanh tiến độ công việc, hiệu quả quản lý trong công tác của cán bộ chi nhánh văn phòng. Đáp ứng kịp thời, đảm bảo cơ sở vật chất, điều kiện làm việc và thu nhập cho cán bộ yên tâm công tác nâng cao hiệu quả trong công việc.
Để hƣớng tới tự chủ tài chính cần kiểm sốt chặt chẽ mọi khoản chi tiêu, đảm bảo tiết kiệm và hiệu quả. Xây dựng cơ chế chi tiêu phù hợp với chức năng nhiệm vụ và khả năng nguồn kinh phí của đơn vị.
Tăng cƣờng kiểm tra kiểm soát phát hiện sớm các sai phạm, xử lý kịp thời cả trong công tác chun mơn và cơng tác tài chính tại đơn vị, tình hình thực hiện các khoản thu - chi đồng thời xử lý nghiêm các sai phạm tạo lòng tin cho ngƣời dân và cán bộ.
Theo Báo cáo tổng kết của Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện Tam Đƣờng đã phối hợp với phòng TN&MT tham mƣu phê duyệt phƣơng án, cấp GCN sau dồn điền đổi thửa đất nơng nghiệp cho 7.032 hộ gia đình đạt 97,4% kế hoạch; cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
cho 2.070 hộ gia đình cá nhân; giao đất đấu giá, tái định cƣ cho 901 trƣờng hợp; kế thừa những kết quả đo đạc bản đồ giải thửa theo chỉ thị 299/TTg của Thủ tƣớng Chính phủ, hiện nay chi nhánh vẫn lƣu trữ đƣợc 767 mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ 1/500 và đã tiến hành số hóa tồn bộ; phối hợp với phịng TN&MT hồn thành nhiệm vụ thống kê, kiểm kê đất đai; trong giai đoạn từ 2018-2020, số lƣợng hồ sơ giao dịch chuyển QSDĐ đến đăng ký tại chi nhánh huyện Tam Đƣờng là 11.205 hồ sơ, số trƣờng hợp cấp đổi, cấp lại là 510, công tác giao dịch bảo đảm là 10.615 trƣờng hợp và một số thủ tục đăng ký biến động khác nhƣ cung cấp thông tin tách thửa, đính chính sai sót, thay đổi thơng tin, thực hiện nghĩa vụ tài chính là 6098 hồ sơ.
Việc quản lý, sử dụng đất đúng mục đích gắn với quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch, kế hoạch phát triển nơng lâm nghiệp, góp phần sử dụng đất đai có hiệu quả, gia tăng năng suất và hình thành vùng sản xuất nơng, lâm tập trung, góp phần quan trọng cho sự phát triển kinh tế - xã hội tại địa phƣơng.
Đồng thời, nâng cao chất lƣợng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đặc biệt là công tác dự báo phát triển kinh tế - xã hội, từ đó bố trí quỹ đất phù hợp cho phát triển các ngành, lĩnh vực; cân nhắc về hiệu quả kinh tế - xã hội, môi trƣờng nhằm sử dụng bền vững tài nguyên đất đai; phối hợp chặt chẽ trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và có sự đồng bộ giữa các quy hoạch ngành; nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý Nhà nƣớc về đất đai. Trong đó, tiếp tục rà sốt và ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai theo thẩm quyền, nhằm thống nhất và đồng bộ để tổ chức thực hiện có hiệu quả, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân và doanh nghiệp.
1.3. Đıều kıện tự nhıên, kınh tế - xã hộı của huyện Tam Đường, tỉnh Laı Châu
1.3.1. Điều kiện tự nhiên
1.3.1.1. Vị trí địa lý
Tam Đƣờng là một huyện miền núi nằm ở phía Đơng Bắc của tỉnh Lai