V Phương pháp chi phí
2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân
2.3.2.1 Hạn chế
Thứ nhất: Chậm trễ cập nhật văn bản pháp luật hiện hành
Chi nhánh đã có sự chậm trễ trong việc đổi mới, cập nhật các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt động định giá tài sản. Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành, tuy nhiên đến nay Chi nhánh vẫn áp dụng Luật đất đai 2003 trong quá trình định giá.
Thứ hai: Hạn chế trong phương pháp định giá
Cán bộ định giá của chi nhánh BIDV Bắc Hưng Yên chủ yếu sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp đối với BĐS. Tuy nhiên, theo hướng dẫn của phương pháp này, giá của các BĐS so sánh được sử dung khi tính toán phải là giá giao dịch nhưng các cán
bộ định giá lại thường sử dụng giá rao bán. Do đó dẫn đến những chênh lệch trong kết quả định giá.
Ngoài ra, khi áp dụng phương pháp này để xác định giá trị tài sản, các cán bộ định giá mặc dù nêu ra sự khác biệt về các yếu tố so sánh giữa BĐS so sánh và BĐS mục tiêu, tuy nhiên không đưa ra được tỷ lệ điều chỉnh và mức điều chỉnh. Việc điều chỉnh giá chỉ dựa trên kinh nghiệm và ước lượng chủ quan, do đó kết quả định giá thiếu tính thuyết phục.
Thứ ba, Trình độ chuyên môn của cán bộ định giá chưa cao, thiếu kinh nghiệm
Định giá tài sản là một công việc phức tạp, đòi hỏi nhiều kỹ năng, kiến thức sâu rộng. Hiện nay, công tác định giá TSBĐ do các cán bộ tín dụng trực tiếp thực hiện. Phần lớn cán bộ tín dụng của Chi nhánh đều rất trẻ, mặc dù được đào tạo tại các trường đại học chuyên sâu nhưng thường không được đào tạo chuyên ngành định giá, không có nhiều kinh nghiệm nên cần nhiều thời gian học hỏi từ những người đi trước. Do đó khả năng định giá TSBĐ cũng như đánh giá khách hàng vay có nhiều thiếu sót, kết quả có thể sẽ thiếu chính xác gây nên những rủi ro tiềm ẩn cho Ngân hàng.
Thứ tư: Hạn chế về nguồn thông tin
Hiện nay tại ngân hàng, việc tìm kiếm thông tin làm cơ sở cho việc định giá vẫn chủ yếu dựa trên nguồn thông tin do cán bộ tín dụng tự tìm kiếm. Thông tin giá cả thị trường thường thiếu chính xác, biến động thất thường, không phản ánh chính xác giá trị thực của tài sản cần định giá. Hơn nữa, việc tìm kiếm thông tin về các tài sản tương tự thông qua các kênh truyền thông như báo chí, tivi và internet sẽ tạo nên một sự bị động, thiếu hệ thống trong nguồn thông tin của ngân hàng, phụ thuộc quá nhiều từ bên ngoài, thiếu chọn lọc và không bảo đảm về chất lượng.
2.3.2.2 Nguyên nhân của hạn chế
> Nguyên nhân khách quan
Thứ nhất: Hệ thống văn bản pháp luật về định giá chưa hoàn thiện và đồng bộ.
Hoạt động định giá muốn phát triển phải có một hệ thống văn bản pháp lý rõ ràng. Ngành định giá hiện nay ở Việt Nam chưa có một hệ thống văn bản pháp luật toàn diện, đầy đủ nên còn sử dụng nhiều các điều luật của các bộ luật khác, có thể dẫn đến mâu thuẫn trong nội dung, gây nên nhiều khó khăn cho cán bộ định giá trong việc áp dụng vào công tác định giá TSBĐ.
Phương pháp định giá chủ yếu được sử dụng trong Ngân hàng là phương pháp so sánh trực tiếp, sử dụng thông tin về các giao dịch đã thực hiện trên thị trường. Tuy nhiên, cơ chế giao dịch tài sản ở Việt Nam chủ yếu là giao dịch trao tay nên các thông tin về các giao dịch thành công trên thị trường rất ít và khó kiểm chứng, chưa kể tình trạng đầu cơ gây ra giá ảo. Do đó việc thu thập các số liệu thị trường để so sánh còn rất nhiều hạn chế.
Thứ ba: Nguyên nhân từ phía khách hàng
Chất lượng khách hàng và TSBĐ của họ có tính đa dạng và tính an toàn khác nhau, có nguồn gốc, chủng loại với giá trị, đặc trưng khác nhau, do đó mà các cán bộ định giá khó tránh khỏi thiếu sót trong quá trình thu thập thông tin trên thị trường. Hơn nữa, nhiều khách hàng vì để đạt được mục đích vay vốn có thể có những hành vi gian lận, lừa đảo, sử dụng tài sản giả mạo, khai báo thông tin sai lệch, dẫn đến các cán bộ định giá gặp khó khăn trong việc xác định tính minh bạch và giá trị tài sản.
> Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất: Chưa xây dựng được cơ sở dữ liệu về thông tin tài sản phục vụ hoạt động định giá
Thông tin về tài sản là yếu tố rất quan trọng trong quá trình thực hiện công tác định giá. Nếu có thể xây dựng được cơ sở dữ liệu về thông tin tài sản đã thu thập được trong quá trình định giá sẽ giúp tiết kiệm thời gian, công sức cũng như bảo đảm chất lượng về thông tin của tài sản.
Thứ hai: Chi nhánh chưa có bộ phận định giá chuyên biệt
Định giá là một công việc rất phức tạp, đòi hỏi cán bộ chuyên ngành phải có nhiều kỹ năng, phải am hiểu nhiều lĩnh vực. Do Chi nhánh hiện chưa có bộ phận riêng thực hiện hoạt động định giá nên cán bộ tín dụng tự định giá giá trị tài sản và quyết định cho vay, vì vậy kết quả mang tính chủ quan và có thể được định giá không phù hợp với mong muốn của khách hàng.
Hơn nữa, mỗi cán bộ tín dụng phải thực hiện tất cả các khâu của một quy trình tín dụng như: thẩm định khách hàng vay, thẩm định tài sản bảo đảm, thu thập thông tin, theo dõi tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh... Với những cán bộ trẻ, ít kinh nghiệm thì đây quả là một áp lực công việc lớn, vì vậy việc chính xác ở tất cả các khâu là vô cùng khó khăn.