V Phương pháp chi phí
3.2.1 Hoàn thiện phương pháp định giá tài sản
Việc ban hành các văn bản hướng dẫn xác định giá trị tài sản cần chi tiết và đẩy đủ hơn để cán bộ định giá có thể dễ dàng áp dụng trong quá trình làm việc.
Hiện nay, có thể thấy phương pháp định giá tại ngân hàng đối với bất động sản, máy móc thiết bị là chưa thực sự hợp lý, khách quan, phù hợp với thực tế thị trường. Do đó, chi nhánh cần chú trọng hơn nữa vào nghiên cứu, tham khảo, áp dụng các phương pháp định giá tiên tiến, phù hợp hơn với thực tiễn khách quan. Trên cơ sở đó ban hành những văn bản hướng dẫn chi tiết về việc áp dụng các phương pháp đánh giá cụ thể đối với từng loại tài sản, chuẩn hóa quy trình, thống nhất, rõ ràng, cụ thể, hạn chế tối đa việc định giá TSBĐ dựa trên kinh nghiệm, cảm tính của mỗi cá nhân, đồng thời góp phần giảm thiểu những bất đồng quan điểm trong tổ định giá của chi nhánh khi tham gia đánh giá tài sản.
- Đối với tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản: Giá cả bất động sản phụ thuộc rất lớn vào giá trị sử dụng, tính khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán
của người tiêu dùng, đặc điểm, vị tri...cho nên với mỗi bất động sản khác nhau có
lại có những phương pháp định giá phù hợp khác nhau. Vì vậy các cán bộ định giá
nên sử dụng linh hoạt nhiều phương pháp khác nhau để thay thế hoặc kiểm tra chéo
trong kết quả đánh giá. Cụ thể:
+ Đối với các loại BĐS được giao dịch trên thị trường mà có tạo thu nhập và không tạo thu nhập: sử dụng phương pháp so sánh.
+ Đối với các loại BĐS không hoặc ít tham gia giao dịch mà tạo thu nhập thì nên kết hợp phương pháp chi phí và thu nhập.
+ Đối với BĐS hình thành trong tương lai thì nên kết hợp cả 3 phương pháp so sánh, chi phí và thu nhập để đánh giá được hiệu quả.
- Đối với TSBĐ là MMTB, PTVT: Tại chi nhánh, MMTB, PTVT đã qua sử dụng được định giá dựa vào phương pháp chi phí đơn giản, giá trị khấu hao được
xác định tại bên đi vay, thông qua đó có sự thỏa thuận của hai bên để đi đến
kết luận
cuối cùng. Tuy nhiên, khi định giá MMTB, cán bộ mới chỉ dừng lại ở định giá hữu
hình mà chưa tính đến những hao mòn vô hình của tài sản, do đó giá trị định giá
chưa thực sự phù hợp với thị trường. Như vậy, muốn có kết quả đánh giá là
hợp lý
nhất, thì ngoài việc dựa trên số liệu khách hàng cung cấp, nhân viên tín dụng cần
về luật pháp, hoặc mời các chuyên gia luật về giảng dạy, hướng dẫn cho nhân viên ngay tại ngân hàng.