3. Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất đai ở cấp cơ sở của một số quốc gia
trên thế giới
1.3.1.1. In-đô-ne-xi-a
In-đô-nê-xi-a là quần đảo lớn nhất thế giới với hơn 17.000 hòn đảo (6.000 người ở) trải dài đường xích đạo. Diện tích là hơn 1,9 triệu km2, trong đó khoảng 1,8 triệu km2 đất. Tất cả các đảo lớn hơn có một khu vực trung tâm núi lửa núi hai bên đồng bằng ven biển. Dân số khoảng 215 triệu người, trong đó khoảng 45 % sống nhờ nông nghiệp, và khoảng một nửa sống trên đảo của Java. Do số lượng lớn của các cộng đồng trải rộng trên nhiều hòn đảo, nhiệm vụ quản lý đất đai, đặt tên và quản lý là một thách thức. Cộng hòa In-đô-nê-xi-a được chia thành 27 tỉnh
(Wilayah) được chia thành 341 huyện (Kabupaten), và 56 đô thị (Kotamadya). Thủ
đô là Jakarta.
Đất đai được phân loại thành rừng và đất không có rừng. Đất không có rừng được quản lý cơ bản theo Luật nông nghiệp 1960 và được chia thành đất công và đất được cấp quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, do không có chính sách rõ ràng đối với khuôn khổ pháp lý, hầu hết các đơn vị thực hiện luật, nghị định và các quy định cần thiết để xác định quyền sử dụng đất quy định cho Luật đất canh tác đã không được thực hiện hoặc không thể ban hành. Kết quả là một số điều khoản luật bất thường, phức tạp giữa các nghị định được quy định bởi cơ quan ngang Bộ.
Các quyền của chủ sở hữu đất tư nhân là vẫn không được xác định trong khi các quy định xác định quyền sử dụng đất Nhà nước đã tăng lên nhanh chóng. Riêng chủ sử hữu đất tư nhân đang ở một vị thế pháp lý yếu trong các cuộc đàm phán về đất đai với cơ quan nhà nước.
đai Quốc gia, là cơ quan trung ương báo cáo trực tiếp cho Tổng thống, thông qua một mạng lưới các văn phòng cấp tỉnh và một số văn phòng đại diện tại quận. Chất lượng dịch vụ từ Cục Quản lý đất đai Quốc gia đã đạt được kết quả. Từ năm 1999, theo Luật khu vực Tự chủ (Luật No.22/1999) và thứ tự số văn bản pháp luật điều hành 34/2003, đất đai, cấp giấy chứng nhận, phân loại đất là do Cục Quản lý đất đai Quốc gia đảm nhiệm. Chính quyền địa phương có thẩm quyền trên 9 dịch vụ về đất đai, gồm: (a) cấp giấy phép vị trí; (b) phân bổ đất công phục vụ lợi ích công cộng; (c) giải quyết tranh chấp đất đai; (d) giải quyết bồi thường đối với đất được giao để phát triển; (e) phân phối đất và bồi thường đối với đất dư thừa; (f) xác định và giải quyết vấn đề đất; (g) giải quyết các vấn đề đất bị lãng quên, đất khai hoang; (h) cung cấp giấy phép sử dụng đất; (i) lập kế hoạch trong vòng thẩm quyền của chính quyền địa phương.
Hệ thống đăng ký đất kém phát triển có tác động tiêu cực đáng kể về phát triển
kinh tế.
Người mua và các nhà cung cấp đất phải đối mặt với một nguy cơ giao dịch cao vì quyền sử dụng đất không rõ ràng và kết quả là thị trường đất đai không hiệu quả, không công bằng đang tồn tại. Đất có thể không được sử dụng làm tài sản thế chấp để huy động nguồn lực tài chính và sự phát triển của thị trường tài chính, đặc biệt là thị trường tài chính nông thôn bị hạn chế. Các tổng công ty không thể sở hữu đất đai và đất thì thường được tổ chức cho thuê ngắn hạn (Jakarta, 25 năm) gây nên sự bất an, khó khăn tài chính, và các cơ hội để tìm kiếm cho thuê. Tiêu đề đất đai không rõ ràng, hồ sơ đất không đáng tin cậy và không thể tiếp cận, từ chối công nhận chính thức,… điều này đã dẫn đến xung đột xã hội đặc biệt là thay đổi nhanh chóng trong thời gian gần đây In-đô-nê-xi-a đã làm biến dạng đầu tư tư nhân [3].
Theo Luật 22 và văn bản pháp luật 34/2003
Chính quyền trung ương chuyển giao các chức năng này mà không chuyển nhượng các tòa nhà và các tài sản cho chính quyền địa phương để thực hiện đầy đủ các chức năng này một cách hiệu quả. Hơn nữa, Chính phủ trung ương đã không
đào tạo đầy đủ cho các quan chức chính quyền địa phương về việc làm thế nào để cung cấp các dịch vụ hiệu quả. Vì vậy, hầu hết của các cơ quan chính quyền địa phương không có khả năng để thực hiện các chức năng này, và trong một số trường hợp, thiếu sự hướng dẫn rõ ràng, năng lực có hạn đã phần nào làm trệch hướng quản lý dịch vụ đất của cấp chính quyền địa phương.
Chiến lược Chính phủ
Chiến lược tổng thể của Chính phủ để phân cấp quản lý hành chính đất công, bao gồm cả quản lý đất công cộng để đáp ứng và tăng trách nhiệm của chính quyền địa phương với cộng đồng địa phương. Trách nhiệm giữa Cục Quản lý Đất đai Quốc gia và chính quyền địa phương (cấp huyện) đã được xác định bởi trong văn bản pháp luật 34/2003.
Chín chức năng quản lý đất đai được giao cho chính quyền địa phương (Cục Quản lý cấp Huyện) trong khi Cục Quản lý Đất đai Quốc gia được giao phó với các hoạt động khác, chẳng hạn như, các hoạt động liên quan đến chuyển nhượng đất công cộng, phát triển các chính sách đất đai, thiết lập và giám sát các tiêu chuẩn, đào tạo. Chính phủ cũng đã thỏa thuận với những thay đổi lớn là cần thiết phải thay đổi chính sách đất đai. Quốc Hội (Nghị định số 9/2001) đã đưa ra các quyết sách để phát triển một chương trình nghị sự về chính sách cải cách ruộng đất toàn diện thông qua một tư vấn quy trình và điều trần công khai. Chính phủ đã được thiết lập một ban điều hành và điều phối vào năm 2001 thuộc Bộ Điều phối các vấn đề Kinh tế (EKON) với các thành viên từ Bộ Nội vụ, Cơ quan Kế hoạch phát triển Quốc Gia và Cục Quản lý Đất đai Quốc gia. Nhóm Điều phối có một chương trình nghị sự rất rộng, gồm cả hướng dẫn và giám sát cải cách chính sách đất đai; đồng thời Nhóm Điều phối cũng đóng vai trò như một ban chỉ đạo việc xây dựng quản lý đất đai và chính sách phát triển dự án (dự án đề xuất). Hơn nữa, chính phủ đã yêu cầu Cơ quan Kế hoạch phát triển Quốc Gia chuẩn bị một chính sách đất đai quốc gia. Cơ quan Kế hoạch phát triển Quốc Gia tiến hành lấy ý kiến của công chúng tham vấn về dự thảo Chính sách đất đai quốc gia. Việc xây dựng chính sách đất đai quốc gia sau khi
hoàn thành sẽ là đầu vào cho việc chuẩn bị sửa đổi Luật canh tác mà trong đó quy định cụ thể, rõ ràng hơn đối với việc quản lý sử dụng đất công.
1.3.1.2. Thái Lan
Thái Lan có diện tích 513.000 km2 (198.000 dặm vuông) lớn thứ 50 trên thế giới và dân số khoảng 64 triệu người đông thứ 21 trên thế giới. Thái Lan được chia làm 76 tỉnh, trong đó có 2 thành phố trực thuộc trung ương: Bangkok và Pattaya. Do có phân cấp hành chính tương đương cấp tỉnh, Bangkok thường được xem là tỉnh thứ 76 của Thái Lan.
Các tỉnh được chia thành các huyện hoặc quận. Năm 2006, Thái Lan có 877 huyện và 50 quận (thuộc Bangkok). Một số phần của các tỉnh giáp ranh với Bangkok (như Nonthaburi, Pathum Thani, Samut Prakan, Nakhon Pathom và Samut Sakhon) thường được gộp chung và được biết đến như Vùng đô thị Bangkok. Các huyện được chia thành các xã, trong khi các quận được chia thành các phường. Các xã được chia thành các thôn.
Các đô thị của Thái Lan gồm ba cấp, thành phố, thị xã và thị trấn. Nhiều thành phố và thị xã đồng thời là tỉnh lỵ. Tuy nhiên, một tỉnh có thể có tới hai thành phố và một số thị xã.
Đất đai ở Thái Lan được chia thành 4 loại chính và giao cho các đối tượng sử dụng như: Đất rừng do Cục Lâm nghiệp Hoàng gia quản lý theo các văn bản pháp Luật của Nhà nước: (Luật bảo vệ rừng quốc gia 1964, Luật các công viên, rừng quốc gia 1961). Đất đai nhà nước do Cục Ngân khố, Bộ Tài chính quản lý theo Luật Bất động sản năm 1975 của Chính phủ. Loại đất này do các cơ quan của Chính phủ sử dụng kể cả đất của các trường học và một số đất đã được cho thuê, một số đang sẵn sàng cho tư nhân thuê hoặc để cho Chính phủ sử dụng sau này. Đất của Cơ quan hành chính và của các xí nghiệp nhà nước do các Cơ quan của Chính phủ quản lý bao gồm cả đất của Nhà nước giao cho các tổ chức tôn giáo sử dụng ... Đất công cộng: Loại đất này được quản lý theo Bộ Luật Đất đai của Cục Quản lý đất đai Thái Lan. Đất
công cộng bao gồm đất phục vụ cho mục đích sử dụng công cộng, đất chưa sử dụng, đất hoang hoá kể cả đất có mặt nước, đất hải đảo và đất bãi bồi ven biển [3].
1.3.1.3. Trung Quốc
Đơn vị hành chính của Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa gồm 22 tỉnh, 5 khu tự trị, 4 thành phố trực thuộc trung ương và hai đặc khu hành chính (Hồng Kông và Ma Cao). Ngoài ra CHNDTH cũng tuyên bố Đài Loan, hiện do Trung Hoa Dân Quốc kiểm soát là tỉnh thứ 23. Với diện tích 9.6 triệu km2, CHNDTH là quốc gia lớn thứ hai về diện tích đất.
Luật Đất đai năm 1999 của Trung Quốc quy định: đất tại đô thị thuộc sở hữu Nhà nước, tại khu vực nông thôn và vùng ngoại ô thuộc sở hữu tập thể, ngoại trừ phần đất thuộc sở hữu của Nhà nước theo quy định của luật.
Đất đai được chia thành 3 nhóm chính: Đất nông nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng.
- Đối với đất nông nghiệp: Đất nông nghiệp tại nông thôn thuộc sở hữu tập
thể (đại diện là ban lãnh đạo thôn do người dân trong thôn bầu). Ban lãnh đạo thôn căn cứ số nhân khẩu thực tế trong thôn tại thời điểm giao khoán đất, thực hiện việc giao khoán đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trong thôn sử dụng. Thời gian giao khoán đất nông nghiệp là 30 năm; diện tích đất nhận thầu được sử dụng ổn định trong suốt thời gian nhận khoán. Người nhận khoán đất nông nghiệp có quyền cho thuê quyền sử dụng đất (người thuê phải sử dụng đất đúng mục đích), để thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên kết sản xuất, kinh doanh nông nghiệp theo mục đích đã được xác định.
Chế độ sử dụng đất nông nghiệp về nguyên tắc vẫn tuân thủ chế độ sở hữu tập thể được quy định trong Luật Đất đai năm 1999. Tuy nhiên, để đáp ứng yêu cầu phát triển nông nghiệp, nông thôn, nâng cao mức thu nhập của người nông dân trong chính sách tam nông của Đảng Cộng sản Trung Quốc, vài năm gần đây một số quy định trong chế độ sử dụng đất nông nghiệp đã có sự điều chỉnh. Trong đó, đáng
chú ý là thời hạn giao khoán đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài và quyền của người được giao khoán đất nông nghiệp ngoài quyền được cho thuê, được góp vốn còn được bổ sung thêm quyền chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất.
- Đối với đất xây dựng:
+ Đất ở tại nông thôn: Là loại đất thuộc sở hữu tập thể thôn, người dân sống trong thôn được giao quyền sử dụng đất ở (không phải trả tiền sử dụng đất) với thời hạn sử dụng là 70 năm, được để thừa kế quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng đất nhưng không được cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng đất. Nếu không còn nhu cầu sử dụng thì phải trả lại đất cho Nhà nước.
+ Đất ở tại đô thị: Nhà nước giao đất cho nhà đầu tư xây dựng nhà ở chung cư để bán hoặc cho thuê với thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm. Người mua nhà ở (không phân biệt trong nước hay nước ngoài) có quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở, được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Đối với đất công nghiệp, đất kinh doanh, dịch vụ: Nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá đất, thời hạn sử dụng đất đối với đất công nghiệp không quá 40 năm, đất thương mại, dịch vụ không quá 50 năm. Nhà đầu tư được quyền sử dụng theo mục đích ban đầu, không được chuyển nhượng đất, nếu không còn nhu cầu sử dụng đất thì trả lại đất cho Nhà nước.
Đối với đất xây dựng công trình của Nhà nước (trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp), công trình hạ tầng, công trình công cộng: Nhà nước thực hiện giao đất để sử dụng không thông qua đấu giá, Nhà đầu tư phải trả tiền sử dụng đất theo mức bằng với mức bồi thường cho người bị thu hồi đất.
- Đối với đất chưa sử dụng: Là quỹ đất dự trữ của quốc gia, nguồn bổ sung
cho đất nông nghiệp và đất xây dựng trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội và trong quá trình phát triển quy hoạch tổng thể sử dụng đất cấp quốc gia [3].
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất công ích của một số tỉnh ở Việt Nam
đây do các HTX nông nghiệp làm chủ sử dụng. Thực hiện Chỉ thị số 100 ngày 13/01/1981 của Ban Bí thư Trung ương Đảng; Nghị quyết số 10 ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị và cho đến năm 1992 thì chủ sử dụng vẫn là HTX nông nghiệp; Luật Đất đai 1993 qui định về ĐCI để lại một quỹ đất không quá 5% diện tích đất nông nghiệp để phục vụ cho các nhu cầu công ích của địa phương; Nghị định số 64/NĐ- CP ngày 27/9/1993 của Chính phủ quy định tỷ lệ ĐCI được giữ lại từ đất nông nghiệp và đất khác; cấp có thẩm quyền quyết định để lại diện tích ĐCI; xử lý diện tích ĐCI để vượt quá qui định; Nghị định số 85/NĐ-CP đã quy định và sửa đổi Điều 15 - Nghị định số 64/NĐ-CP một số nội dung như phân cấp quản lý quỹ đất công ích cho UBND cấp xã, mở rộng đối tượng quản lý là phường, thị trấn; qui định mục đích sử dụng, thời hạn cho thuê đất công ích; Luật Đất đai năm 2003; Nghị định số 181/NĐ-CP qui định cụ thể về quản lý, sử dụng đất công ích.
Ngoài ra còn có diện tích đất nông nghiệp khó giao chủ yếu là diện tích do UBND cấp xã quản lý (gồm những diện tích đất nông nghiệp ở xa khu dân cư, quy mô nhỏ, phân tán, không tiện nguồn nước, chất lượng đất xấu,…những diện tích này không tính vào đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích).
Kết quả tổng hợp tại thời điểm 01/01/2012 trên địa bàn 8 tỉnh, thành phố cho thấy tổng số diện tích đất công ích là 70.505 ha; tỷ lệ diện tích đất công ích của các tỉnh rất khác nhau, phần lớn tập trung tại các tỉnh phía Bắc và chủ yếu tại các tỉnh đồng bằng Bắc bộ, Bắc Trung bộ, như: Thành phố Hà Nội có tỷ lệ diện tích đất công ích 11,24%, Nam Định 9,68%, Thanh Hóa 7,66%, Khánh Hòa 2,31%; thành phố Hồ Chí Minh 0,37%, Lâm Đồng 0,17% và thấp nhất là Lai Châu với tỷ lệ đất công ích rất thấp chưa được 0,1%. Trong cùng một tỉnh, diện tích đất công ích thường tập trung chủ yếu tại các xã, tùy theo quỹ đất nông nghiệp của từng xã, các xã có tỷ lệ diện tích đất công ích giữ lại khác nhau. Chi tiết tỷ lệ diện tích đất công ích trên địa bàn nghiên cứu được thể hiện qua biểu đồ sau:
Biểu đồ 1.1: Tỷ lệ % diện tích đất công ích của 8 tỉnh
Kết quả tổng hợp tại tất cả 128 xã, phường, thị trấn (gọi chung là xã) thuộc 24 huyện, thị, thành phố của 8 địa bàn thì quỹ đất công ích của 128 xã, phường, thị trấn, chia ra các nhóm tỷ lệ % đất công ích của các xã như sau:
- Các xã có tỷ lệ đất công ích >15% có 20 xã chiếm 15,62% tổng số xã điều tra, khảo sát. Trong đó có đến 13 xã có tỷ lệ % đất công ích lên đến trên 20% , như các xã: Cửa Nam (Thành phố Nam Định, Nam Định) 28%; Đa Pal (ĐaTeh, Lâm Đồng); Uy Nỗ (Đông Anh, Hà Nội) 33%; Đông Hương (Thành phố Thanh Hóa,